נדל"ן למכירה – מידע מקיף על סוגי נדלן למכירה בארץ ובחו"ל והזדמנויות

נסיקת הריבית במשק והאטה בקצב המכירות של נכסי נדל"ן למכירה השפיעה הן על רוכשי הדירות לצרכי מגורים, אשר נדרשים לנווט בין היתרון הכלכלי שנולד כתוצאה מן הקיפאון ואף הירידה הקלה במחירי הדיור, לחסרונות שבאו לידי ביטוי בעלויות מימון גבוהות, והן על המשקיעים, אשר נהנים מהזדמנויות השקעה אטרקטיביות.

לפניכם מגוון פרויקטים המציעים נדל"ן ודירות בארץ ובחו"ל ובהמשך הדף תוכלו למצוא סקירה מקיפה עם פירוט על אפיקי הנדל"ן הנפוצים כיום.

 

 

 

סוגי נדל"ן למכירה בישראל – לא רק דירות 

לאחר שנים ארוכות בהן שוק הנדל"ן בישראל נמדד בעיקר על פי מדדי ועלויות הדירות, שיספקו בטוחה ותנאי מימון נוחים, מגוון משתנים הולידו בקרב הציבור את המודעות לעובדה שנכס נדל"ן אינו מוצר מדף, ולשוק ישנן מגוון אפשרויות להציע מלבד רכישת דירות.

בסקירה של הסוגים השונים של נדלן למכירה, חשוב להכיר היטב את השוק והסיכונים השונים, ולהתאים את הבחירה לצורך וליכולת הכלכלית שלכם. בשורות הבאות נפרט על מספר מוצרי נדל"ן נפוצים שזמינים כיום למכירה.

 

 

#1 דירות חדשות למכירה

✔️ מאפיינים ויתרונות: רכישת דירה חדשה מקבלן מושכת זוגות צעירים, משפחות המבקשות לשפר את הדיור ומשקיעים שמחפשים דירות להשקעה. היתרונות שברכישת דירת מגורים חדשה, טמונים ברמת הנכס והחוויה שבראשוניות, אפשרויות המעורבות בעיצוב והתכנון, וקבלת דירת מגורים באיכות גבוהה, מיעוט תקלות ואחריות קבלן לליקויים.

דירה חדשה היא גם אפיק השקעה מתאים למשקיעים אשר מעוניינים במעורבות מועטה, השכרה של נכס חדיש ללא תקלות והוצאות בלאי, ואזורי השקעה אשר לרוב מושכים אוכלוסיות שוכרים במעמד סוציואקונומי ממוצע וגבוה מכך.  דירה חדשה יוצרת נדל"ן מניב, הכנסה אופטימלית משכירות ומיעוט סיכונים.

X חסרונות: סף כניסה גבוה הן בשל מחיר הנכס והן בשל חובת העמדת הון עצמי בסך 50% משווי הנכס (משפרי דיור יוכלו לזכות במימון בתמורה להתחייבות מכירת הנכס הקיים), חבות מס רכישה, עלויות מדד הקבלנים שמראה צמיחה עקבית ומגדיל את הפער שבין מחיר הנכס בעת רכישתו על הנייר ועד לקבלתו בפועל וסילוק התשלום בגינו, ובמקרים רבים הרכישה מתבצעת על הנייר וקיים פער שעשוי לארוך כשנתיים ימים, עד למימוש הנכס בפועל.

 

#2 דירות יד שניה למכירה

✔️ מאפיינים ויתרונות: רכישת דירה מיד שניה תספק טווח בחירה ועלויות נרחב יותר, כמו גם אפשרות לרכישת נכס באיכות ירודה יותר במחיר נמוך ביחס לאזור ולגודל הנכס, שיפוץ וחידוש שלו. הליך כזה עשוי להביא לחיסכון ולשליטה בהוצאות בעת רכישת דירת מגורים, ולהשבחה ומיצוי פוטנציאל תשואה גבוה יותר עבור המשקיעים.

העלות המוצגת ניתנת למיקוח, ומלבד עלויות תפעוליות (עריכת חוזה מכירה, אגרות רישום), המחיר צפוי להישאר בעינו ללא קפיצות מדד. עסקאות מסוג זה לרוב כוללות הסכמה על פינוי ומסירת הדירה בטווח מידי או קצר, וייתכנו גם עסקאות הכוללות חוזה שכירות אל מול דיירים קיימים בנכס.

X חסרונות: רכישת דירה מיד שניה דורשת סף כניסה גבוה ועלות השקעה כוללת גבוהות. בתכנון רכישת דירה חשוב לבחון נכסי נדל"ן למכירה באזורים שונים ברחבי הארץ, ללמוד את פוטנציאל הצמיחה של האזור על פי פרמטרים והשפעות דוגמת: חינוך, תעסוקה, נגישות ותחבורה, כמו גם מדרג סוציו-אקונומי ועלויות שכירות ממוצעת באזור. חיסרון נוסף ברכישת דירה מיד שניה, הוא בלאי גבוה יותר ועלויות תחזוקה שיש להביא בחשבון.

 

#3 נדל"ן מסחרי למכירה

✔️ מאפיינים ויתרונות: נדל"ן מסחרי למכירה הוא אפיק השקעה מבטיח, אשר עוסק ברכישת משרדים וחנויות לרוב, והשכרתם לבעלי עסקים. כ-70% מן הנכסים המסחריים בישראל מצויים בבעלות משקיעים אשר אינם עושים בהם שימוש ישיר, כי אם מעמידים אותם לצרכי השכרה.

סף הכניסה נמוך במיוחד ביחס להשקעה בדירה, הן בשל היקף נכס קטן יותר במ"ר והן בשל עלות נמוכה יותר למ"ר. עלויות השכירות הצפויות גבוהות יותר, ובתכנון נכון, רכישת נדל"ן מסחרי עשויה להוליד נדל"ן מניב למכירה אשר יוצר תשואה אטרקטיבית כוללת העולה על הממוצע.

ניתן ונכון לבחון את ההשפעות והתשואות הנהוגות בנדל"ן המסחרי על פי אזור, השקעות נדל"ן בחיפה במתחמי משרדים והייטק לצורך הדוגמא, עשויות להפיק תשואה יציבה ומבטיחה על פי השקעה בחנות בתל אביב.

רכישת נדל"ן מסחרי הפכה לאפשרות לא רק עבור משקיעים מנוסים ובעלי הון, וניתן לראות יותר ויותר צעירים אשר בוחרים להשקיע הון נמוך יותר ברכישת משרד או חנות שיעמדו להשכרה, ולעשות שימוש בדמי השכירות הגבוהים לצרכי חיסכון לדירה, ו/או השכרת דירה ברמה ובעלות גבוהה יותר.

X חסרונות: רכישת נדל"ן מסחרי אינה מאפשרת נטילת משכנתא, ובמקרה של צורך במימון יהיה צורך בגיוס ההון באמצעות הלוואות עסקיות או אשראי חוץ בנקאי, התשואה הצפויה תלויה בגורמים חיצוניים והשפעות משתנות על השוק העסקי, וההשקעה באפיק זה טומנת בחובה סיכונים גבוהים יותר בשל כך, כמו גם חובת מיסוי שאינה חלה על השכרת נכסים פרטיים.

 

#4 קרקעות ומגרשים למכירה

✔️ מאפיינים ויתרונות: חיפוש אחר נכסים למכירה בישראל , יחשפו את אחד מאפיקי הנדל"ן המסקרנים, רכישת קרקע ללא נכס בנוי. פלטפורמה זו עוסקת ברכישת קרקעות חקלאיות במחיר נמוך, במטרה להביא להפשרת הקרקע על ידי מנהל מקרקעי ישראל, שינוי ייעודה מקרקע חקלאית לקרקע לבניה ולמגורים, מה שצפוי להעלות את ערכה בעשרות ואף במאות אחוזים.

מדינת ישראל נוהגת מדיניות של הפשרת קרקעות בבחינה של אינטרסים ממשלתיים ומוניציפליים, תוך שמירה על האינטרס הציבורי להגדלת היקפי הדיור, אולם גם לשטחים פתוחים, שטחי מסחר, תשתיות ועוד.

רכישת קרקע הפכה לנפוצה בקרב צעירים אחרי צבא, מספר שנים לפני הקמת משפחה וצורך ברכישת דיור, במטרה שבשנים הללו הקרקע תופשר ותתאפשר בניית נכסי מגורים עליה, מה שיוזיל באופן משמעותי את עלות הדיור עבור הרוכשים בעתיד.

X חסרונות: רכישת קרקעות ומגרשים היא השקעה מורכבת אשר מצריכה ידע וליווי מקצועי. הליכי ההפשרה והעקרונות עליהם הם נשענים, יוצרים תהליכים העשויים לארוך שנים, בירוקרטיה מסועפת וסיכון של ממש, שכן אין כל התחייבות שהקרקע שנרכשה תזכה להפשרה והיתרי בניה בסופו של דבר. נוסף על כך, השקעה בקרקע חקלאית אינה יוצרת נדל"ן מניב, ולא ניתן לעשות שימוש בקרקע בתקופת ההמתנה והאחזקה בה.

חשוב לדעת: תקן 22 הוא תקן ישראלי רשמי ואובייקטיבי מטעם איגוד השמאות, אשר מספק לרוכשי קרקעות מידע מלא ושקיפות אודות מעמד הקרקע, פוטנציאל ההפשרה, השלב בו היא מצויה בתהליך זה והערכת סיכונים זהירה, ככלי לבחינה ותכנון השקעה בקרקעות. מומלץ לבחון כל השקעה בקרקע באמצעות כלי זה.

 

#5 נדל"ן בחו"ל למכירה

✔️ מאפיינים ויתרונות: בעולם גלובאלי ונגישות למידע, רבים בוחרים לצאת מן השוק הלוקאלי, ולבחון אפשרויות של נדל"ן למכירה בחו"ל לעומת רכישת נדל"ן בשוק המקומי.

ניתן למצוא לא מעט ערים באירופה ובארה"ב, המספקות אפשרויות רכישה אטרקטיביות, עלויות נכסים נמוכות ביחס לעלויות הנכסים בישראל, פוטנציאל שכירות גבוה, והשתלבות בהשקעות שונות בנדל"ן ביניהן:

◄ קניית דירה להשקעה בחו"ל מתוך מטרה להחזיק בנכס מניב, תוך סיכוי ליהנות מעליית ערך על פני זמן.

◄ עסקאות פליפ מבוססות רכישת נכסים מוזנחים, השקעה בשיפוץ והשבחה ומכירה מהירה ברווח גבוה.

◄ השקעה במולטי פמילי – שותפות בהשקעה במתחם דיור הכולל מספר רב של יחידות מושכרות היוצרות נדל"ן מניב וסיכון מופחת.

◄ השקעה בדירות לצרכי השכרה קצרת מועד לתיירים ולאנשי עסקים (סטייל AIRBNB ודומיו).

אפשרויות אלו, לצד אפשרויות רבות נוספות הופכות את שווקי הנדל"ן בחו"ל לאפשרות פתוחה ומושכת עבור הישראלים, אשר למדו כי בתכנון נכון וניתוח מידע בכלים מקצועיים, ניתן למצוא בחו"ל הזדמנויות נדל"ן, בעלות פוטנציאל תשואה מבטיח ביחס לשוק המקומי.

X חסרונות: ריבוי אפשרויות וקושי במיפוי מידע וסיכונים, צורך בליווי מקצועי לאיתור נכס וניהול הליך הרכישה, צורך בשירותי ניהול נכס במיקור חוץ, מרחק גאוגרפי אשר מגביל את יכולת השליטה והמעורבות של בעל הנכס, חבויות מס בינלאומיות.

 

טבלה מסכמת לניתוח המידע באמצעות תבחינים מדידים:

סוג הנדל"ן	מתאים לצורך	סף כניסה	פוטנציאל תשואה וסיכון
דירה חדשה	מגורים / השקעה	גבוה	5%-3%. רמת סיכון נמוכה
דירה יד שניה	מגורים / השקעה	גבוה	5%-3%. רמת סיכון נמוכה
נכס מסחרי	שימוש אישי / השקעה	נמוך	8%-4%. רמת סיכון בינונית
קרקע	השקעה	נמוך	עשרות - מאות אחוזים במקרה של הפשרה. רמת סיכון גבוהה
נדל"ן בחו"ל	מגורים / השקעה	נמוך	12%-6%. רמת סיכון בינונית

 

הערה חשובה: למרות השינויים וההשפעות הרבות על השוק, ענף הנדל"ן היה ועודו, יציב ומעורר ביקוש ועניין, משלב בין מוצר צריכה בסיסי לאפיק השקעה מבטיח. יחד עם זאת, רכישת נדל"ן מצריכה התאמה ודיוק למטרות הרוכש, צרכיו, היקף ההון וצרכי המימון, ומשתנים רבים נוספים שחשוב לנתח בעין מקצועית ובאחריות.

 

פרויקטים המציעים נדל"ן למכירה בארץ ובעולם:

 

 

נדל"ן למכירה בערים מובילות: נדל"ן למכירה בתל אביב | נדל"ן למכירה בבאר שבע | נדל"ן למכירה בפתח תקווה

חיפה | רחובות | נתניה | רעננה | ראשון לציון | בת ים | חולון | גבעת שמואל | חדרה | רמת גן | ראש העין

נדל"ן למכירה במדינות נבחרות בעולם: נדל"ן למכירה בקפריסין | נדל"ן למכירה ביוון | נדל"ן למכירה בפורטוגל