אם יש לקהל הישראלים חלום גדול עוד יותר מאשר לרכוש דירה בישראל, הרי שהוא לרכוש דירה במחיר נמוך. שוק הנדל"ן בארץ לא מפסיק להפתיע, ואם צריך לשאול את המשקיע או הרוכש הישראלי, הרי שההפתעות הן לא תמיד לטובה.
מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות, עד לכדי מצב שקהל היעד שאכן יכול לרכוש נדל"ן בישראל, הולך ומצטמצם. אחת הדרכים להתמודדות עם מחירי הנדל"ן הגבוהים היא להשקיע בחו"ל, אך זוהי לא האפשרות היחידה.
גם עבור קהל המשקיעים וגם עבור זוגות צעירים ומשפחות המעוניינים לרכוש בית, יש דירות המוצעות במחירי פריסייל. הדבר הראשון שכדאי לדעת הוא כי דירה על הנייר תמיד תהיה זולה יותר מאשר דירה שכבר בנויה. לרכישה שכזו ישנה מניפה רחבה של יתרונות, ומניפה כמעט זהה של חסרונות.
קניית דירה במחיר Pre-sale היא המון פעמים הדרך היחידה של המון ישראלים להגיע לדירה משלהם. אז מה חשוב שתדעו רגע לפני? מתחילים…
דירת פריסייל – דירה על הנייר
מהן דירות פריסייל? המון ישראלים מכירים את הדירות האלו בשם "דירות על הנייר". מדובר בדיוק על אותן הדירות, כאשר רק הכינויים לדירות אלו שונים. בעוד ישנם פרויקטים שכבר קמו ואפשר להגיע ולהתרשם מהם, דירות על הנייר הן דירות שנמצאות אך ורק בשלב התכנון, לעיתים אפילו לפני קבלת היתר.
כלומר, במקרה הזה לא ניתן להגיע לפרויקט בנוי ולהתרשם מדירה לדוגמא. ההתרשמות היא דרך סקיצות, או בחיים המודרנים – דרך תרשימים וסרטונים המדמים את הפרויקט.
המחירים המוצעים במסגרת המכירה המקדימה זולים יותר, ולכן הביקוש לדירות אלו גבוה מאד. עבור הקבלנים המציעים את המחירים ההתחלתיים, מדובר על מבצע שיווקי שמגלם בתוכו לא מעט יתרונות:
- הקבלנים זוכים למימון רב להמשך הפרויקט עם הדירות הנמכרות
- מבצע חם שעובר מפה לאוזן וכך נמכרות יותר דירות
- הלקוחות שרכשו מעבירים את הבשורה ומשווקים את הפרויקט בעצמם
חשוב לציין כי הדירות הנמכרות במסגרת הפריסייל הן דירות מעטות. כמו כן, כמעט תמיד יהיו אלו דירות מאד מסוימות בבניין המגורים, כך שעל הלקוחות הפוטנציאליים יהיה לרכוש דירה מתוך מגוון מצומצם יחסית של דירות, ולא מתוך כל הדירות המוצעות למכירה.
מהם היתרונות ברכישת דירה בשלב ה-Presale?
היתרון הבולט ביותר הוא כמובן המחיר. כשאתם רוכשים דירה במבצע פריסייל, אתם יכולים לקבל הנחה משמעותית שיכולה להגיע גם לעד כ-30% הנחה מהמחיר המקורי!
לדוגמא: במידה ואתם מתעניינים בדירה שעלותה היא כ-3 מיליון שקלים, הרי שישנו פוטנציאל הנחה אדיר שיכול להגיע לכ-900,000 שקלים! (כמעט שליש מהסכום).
מדובר על הנחה חסרת תקדים, שלא תוכלו לקבלה לאחר שהפרויקט יקבל את ההיתר ויחלו שלבי הבניה. הישארו ערים לפרסומים וידיעות על מבצעים שכאלו, וכך תוכלו להשקיע פחות ולקבל יותר.
בנוסף, עם דירות פריסייל למכירה המון פעמים תוכלו לבצע שינויים קלים בדירה שלכם. מאחר ומדובר על תכנון בלבד ולא על דירה לדוגמא פיסית שממנה אתם מתרשמים, תוכלו לדרוש בתחימה שונה של החלל (כל עוד ניתן).
כמו כן, מאחר ואתם הראשונים לבחור דירות, המון פעמים תהיה גם גמישות בכל הקשור לקומה, צד הדירה, בחירת מחסנים וחניות, כיווני האוויר וכן הלאה.
האם יש סיכון בקניית דירה בפריסייל לפני קבלת ההיתר?
לרכישת דירה שטרם נבנתה יש המון יתרונות. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון גם את החסרונות האפשריים. חשוב להבין כי כל חיסרון שכזה הוא סיכון פוטנציאלי בלבד, כאשר לעתים החסרונות אינם מתממשים במציאות כך שלא תמיד פוגשים בהם.
אחד הדברים החשובים ביותר שיש לדרוש מהקבלן וממבצעי הפרויקט, הוא לוח זמנים. הכי קל שלא להתחייב ללוח זמנים המייצג את התקדמות הפרויקט ואת שלביו, אך בתור אלו שעתידים לעבור אל הנכס, חשוב שתדעו לקראת מה אתם הולכים ואיך לתכנן את צעדיכם קדימה.
התחנה המשמעותית ביותר בלוח הזמנים הצפוי היא התאריך המשוער לקבלת היתר הבניה. לאחר קבלת ההיתר, קל יותר להתחייב לזמנים הכוללים בתוכם גם את מסירת המפתח.
שימו לב כי מדובר על תאריך יעד בלבד, והמון פעמים ישנן דחיות כאלו ואחרות שמשאירות את הדירה על הנייר, מבלי שמונחת אבן פינה לתחילת הפרויקט.
שימו לב לתנאי המימון שדורש היזם או הקבלן – ככלל, תמיד עדיף לשלם כמה שפחות עד לקבלת מפתח.
רגע לפני רכישת הדירה בפריסייל
לכאורה, מדובר על עסקת החלומות. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון כי מאחר והדירה נרכשת על הנייר (ולא על שטח הבניה הייעודי), אתם קונים בשלב זה רק דירה בתכנון. לכן, בדקו מספר דברים לפני:
- האם מדובר על יזם / קבלן בעל מוניטין חיובי
- בדקו היטב את החוזים ואת מידת התחייבות של הקבלנים לפרויקט
- נסו להבין האם ישנם רוכשים נוספים שכבר רכשו דירות בפרויקט
- התעניינו לגבי הבדיקות המקדימות שעשו יתר הרוכשים
- השוו מחירים ותנאים בין יזמין וקבלנים שונים המציעים דירות פריסייל
- ודאו כי תנאי המימון נוחים ומאפשרים תשלום של הסכום בהדרגה
במקרה הזה, לא תוכלו להכיר את השכנים שלכם…
אחת הבדיקות החשובות ביותר לרוכשים, היא להכיר את הדיירים: מי הם, בני כמה הם, האם מדובר על משפחות עם ילדים, מצב סוציו-אקנומי וכן הלאה.
מאחר ואתם תהיו הראשונים לרכוש את הדירה, הרי שלא באמת תוכלו לבדוק מי הם השכנים שעתידים לגור אתכם. הסיבה? פשוט מאחר והם ירכשו את הדירה אחריכם.
יש הבדל משמעותי במחיר הדירה בשלב המכירה המוקדמת (פריסייל) לשלבי השיווק הסופיים, וזהו יתרון מספיק בולט בכדי לגרום לכם לבדוק את האפשרות. בהצלחה!