השקעות בענף הנדל"ן בישראל ובחו"ל, ובפרט השקעות מולטי פמילי, ממשיכות להיחשב כהשקעות משתלמות, אטרקטיביות ומהבטוחות ביותר שיש כיום בשוק, כאשר ערך הקרקעות והנכסים מראה עלייה הדרגתית על פני שנים, והשקעות מניבות תשואה שנעה בין 3%-10% בממוצע לשנה.
יחד עם זאת, השקעת נדל"ן אינה מוצר מדף, ומצריכה היכרות מעמיקה עם שוק הנדל"ן המקומי, חוקי מיסוי נדל"ן, זיהוי הזדמנויות ותכנון מוקדם. מטרת ההשקעה היא לייצר תשואה מניבה, הן באמצעות דמי שכירות חודשיים והן במכירת הנכס מקץ תקופה – במחיר גבוה מעלות הרכישה שלו.
בתמונה: מתחם מולטי פמילי בארה"ב – להמחשה בלבד
תוכן עניינים:
מולטי פמילי – הכנסות משכירות
רבים נרתעים מרכישת נכס נדל"ן לצורך השכרתו, בשל החשש מתקופות ללא שוכר בנכס, עלויות תחזוקה גבוהות, בעיות אל מול שוכרים (דוגמת אי תשלום ו/או אי פינוי הנכס במועד הנדרש) וסיכונים נוספים.
השיטה האמריקאית מולטי פמילי יוצרת למעשה רשת ביטחון למשקיע והכנסה קבועה משכירות, אשר אינה נשענת על נכס בודד ומאפשרת פיזור סיכונים אידאלי.
המשבר הכלכלי בארה"ב והשפעתו על שוק הנדל"ן
ראשית, חשוב להבין כי מדובר בהשקעות נדל"ן בארה"ב – סוג השקעה שנולד כתוצאה מן המשבר הכלכלי בשנת 2008, כאשר לאחר פזרנות יתרה של משכנתאות על ידי הבנקים ותקופת צמיחה כלכלית, בשל גל הליכי פירוק של גופים פיננסיים וירידה באגרות חוב, פיטורים במשק בהיקף גבוה, ויצירת גלגל שלג שהביא לאי עמידה של המוני לווים בהחזר המשכנתאות ואובדן הנכסים המשועבדים לבנקים.
המשבר ההמוני יצר את שברו של החלום על בתים בעלי גג אדום, הטובלים בדשא ירוק, בשכונות חמימות ומשפחתיות, בבעלות פרטית, ופתרונות ריאליים דוגמת השכרת נכסי נדל"ן לטווח הארוך.
המשקיעים שזיהו את ההזדמנות מיהרו לרכוש את המוני הנכסים שהוצעו למכירה על ידי הבנקים במחירים נמוכים במיוחד, במטרה להוציא אותם לשוק השכירות הלוהט.
יחד עם זאת, הסיכונים הטמונים ברכישת נכס בודד להשקעה, לצד הרצון להוסיף להשקיע ולמקסם רווחים, הובילו רבים מהמשקיעים לעבור להשקעה בנדל"ן בארה"ב בשיטת עסקאות מולטי פמילי.
מה זה מולטי פמילי
נכס מולטי פמילי הוא נכס שיכלול חמש יחידות דיור לכל הפחות במתחם אחד, כאשר הנכס יירכש על ידי משקיע או קבוצת משקיעים בכללותו, ובבעלות פרטית מלאה שלו / שלהם, ויושכר ביחידות נפרדות למספר שוכרים, בהתאמה לכמות יחידות הדיור.
הנכס ינוהל על ידי חברת ניהול אחת, יניב הכנסה קבועה וגבוהה כתוצאה מגביית דמי שכירות בגין מספר נכסים, וירכז את ההוצאות ומשאבי הניהול תחת קורת גג אחת.
ניתן למצוא בארה"ב מתחמי דיור מותאמים להשקעה, הכוללים מספר יחידות דיור בודדות, ועד לעשרות דירות במתחם אחד, ברמות שונות של איכות וסגנון חיים, כמו גם עלויות.
השקעה במולטי פמילי
השקעה בנכסי מולטי פמילי היא השקעה מורכבת, שאינה מתאימה לכל סוגי המשקיעים. מדובר בהשקעה אשר בתכנון נכון יכולה להניב תשואה גבוהה במיוחד, ולטווח הארוך להבטיח הכנסה פאסיבית קבועה וגבוהה בהיקף משנה חיים, אולם מצריכה לא מעט ידע ומעורבות מן המשקיע, בעיקר בשלבי ההשקעה הראשוניים.
למי מתאימה השקעה במולטי פמילי ?
* בעלי הון משמעותי ונזיל – השקעה במולטי פמילי אינה דומה להשקעה בסינגל פמילי (בית בודד) ומטבע הדברים תהיה יקרה יותר, ותדרוש הון עצמי גבוה יותר.
* משקיעים בחו"ל – נדרשת גם הנכונות לחצות את קו ההשקעות המקומיות, ולהשקיע בחו"ל, שכן כאמור מדובר בשיטת ההשקעות פופולרית בעיקר בארה"ב. רבים חוששים מרכישת נכס מחוץ לגבולות ישראל, בוודאי בארה"ב – מדינה אשר ההגעה אליה מצריכה 11-18 שעות טיסה בעלות לא מבוטלת. יחד עם זאת, פוטנציאל התשואה האפשרי לצד סיוע מקצועי מתאים של חברות העוסקות בתחום, עשוי לסייע באתגרים הטכניים ולהביא להשקעה מן החזקות בענף הנדל"ן העולמי.
* משקיעים שותפים – בשל העלויות הגבוהות בוחרים לא מעט משקיעים לחלוק את סכום ההשקעה כמו גם את ההכנסות העתידיות מן הנכס, באמצעות קבוצת משקיעים, בהסכם השקעה מסודר.
יתרונות השקעה בנכס מולטי פמילי בארה"ב
על פניו, נראה כי השקעות מסוג מולטי פמילי הן השקעות יקרות ומורכבות, המיועדות לאילי הון ונדל"ן, אלא שבחינת יתרונות ההשקעה לצד השוואה בין סינגל פמילי למולטי פמילי מראים כי מדובר דווקא בהשקעות המאפיינות את המשקיעים מן השורה, אנשים פרטיים בעלי הון המחפשים אחר אסטרטגיית השקעה מובילה, משקיעים כשירים ואנשים החוששים מריבוי סיכונים בהשקעה.
יתרונות בולטים בהשקעות מולטי פמילי:
✔️ ביקוש גבוה – מתחמי הדירות והבתים להשכרה בארה"ב זוכים ברובם לביקוש גבוה העולה על ההיצע, מה שמבטיח אחוזי אכלוס גבוהים לעלויות שכירות מאמירות לאורך השנים.
✔️ אפשרויות מימון – הבנקים בארה"ב וחברות המימון נוטות לאשר אחוזי מימון גבוהים יותר לנכסי מולטי פמילי, על פני נכסים בודדים, וניתן להגיע לכדי 70% מימון למתחם.
✔️ פיזור סיכונים – בעוד שבסינגל פמילי תקופה נטולת שוכר מהווה פגיעה של 100% בהכנסה החודשית ואף עשויה לייצר תזרים שלילי (בהתאם לאחוז המימון ולצרכי ההשקעה בנכס), יחידת דיור העומדת ריקה לתקופה מסוימת במתחם בו 10 יחידות דיור, מהווה פגיעה בהכנסה בסך 10% בלבד.
✔️ ניהול ותחזוקה – זול, נוח ומשתלם יותר לנהל נכס מסוג מולטי פמילי, על פני מספר נכסי סינגל פמילי הפזורים באזורים שונים.
✔️ פוטנציאל רווח גבוה – נכסי Multifamily המצויים באזורי הביקוש מציגים תשואה גבוהה במיוחד ביחס לשוק הנדל"ן המקומי בכלל ולנכסי סינגל פמילי בפרט.
✔️ אפשרויות מינוף – השקעה נכונה בנכס Multi family תביא ליכולת מינוף משמעותית של ההון העצמי, הן באמצעות בטוחה להשקעות נוספות, והן באמצעות מכירה של הנכס בטווח בן 3-5 שנים בעלות גבוהה באופן משמעותי מעלות הרכישה וההשקעה בו.
סוגי מולטי פמילי
על מנת להבין את היקף ופוטנציאל ההשקעה במתחמי דיור בארה"ב, חולקו מתחמי המולטי פמילי למספר סוגים, כאשר כל סוג משקף רמה אחרת של עלות, סגנון חיים ופוטנציאל לתשואה אפשרית:
| אפיק ההשקעה | איכות הנכס | קהל היעד | תשואה ממוצעת |
|---|---|---|---|
| Class A (נכס עד 15 שנים) | נכסי מולטי פמילי ברמה גבוהה במיוחד, יחידות דיור חדישות ומאובזרות, סטנדרט בנייה גבוה וחדשני, שירותים משלימים נוספים דוגמת חדר כושר, מתחם ג'קוזי, בריכת שחייה לדיירים. | קהל היעד האמור לנכסים אלו הם צעירי המעמד הגבוה, בעלי הון ובעלי מקצועות חופשיים במשק, יצירת מתחמי מגורים במעמד סוציואקונומי גבוה במיוחד. | 8%-5% תשואה, כנגזרת ממחיר הנכס הגבוה ועלויות התחזוקה. |
| Class B (נכס בן 15-30 שנה) | נכסים הממוקמים בשכונות ותיקות ויציבות, נכסים איכותיים ומתוחזקים היטב, סטנדרט בנייה ותחזוקה גבוה. | משפחות ממעמד הביניים. בעלי הכנסה קבועה ויציבה. | 8%-5% |
| Class C (נכס בן 30-50 שנה) | נכסים וותיקים הדורשים השקעה לא מבוטלת בשיפוץ ובתחזוקה, מצויים בשולי אזורי הביקוש. | עובדים ומעמד הפועלים, בעלי הכנסה קבועה אך נמוכה מן השכר הממוצע במשק. נכסים המתאפיינים בביקוש גבוה ובאחוזי אכלוס גבוהים, כמו כן בתקופות שכירות ארוכות. | 10%-7% |
| Class D (נכס של 50 שנה ומעלה) | נכסים מיושנים במיוחד, בעלי סטנדרט ואיכות נמוכים, מושכרים תחת חוזים המגדירים רמת שירות ותחזוקה נמוכה במטרה לצמצם עלויות ולהתאים למחירי שכירות נמוכים יותר. מצויים מחוץ לערים המרכזיות ולאזורי הביקוש. | קהל יעד מן המעמד הנמוך, בעלי הכנסה נמוכה וצורך בפתרון מגורים נגיש וארוך טווח. | 10%-7%, תשואה גבוהה יותר כתוצאה מעלויות רכישה ואחזקה נמוכות, לצד סיכון מוגבר בהשקעה בנכסים מסוג זה. |
ממה חשוב להיזהר כאשר משקיעים במולטי פמילי בארה"ב?
כפי שניתן לראות, נכסי מולטי פמילי מציגים מגוון אפשרויות השקעה מבטיחות, אולם לצד זאת קיימים גם סיכונים שחשוב להביא בחשבון. חשוב להתאים את רמת הנכס למימון ולהון האישי על מנת ליצור תזרים חיובי, לבחור בנכסים באזורי ביקוש ואכלוס גבוה, ולהביא בחשבון את עלויות חברת הניהול שתספק את שירותי התחזוקה וההתנהלות מול הדיירים.
במקרה של רכישת מולטי פמילי בעסקה הכוללת שותפים יש להביא בחשבון שיציאה מן העסקה תצריך את מכירת חלקו של המשקיע בנכס למשקיע אחר, וכן את הסכמת השותפים הנוספים.
מומלץ לערוך חוזה מסודר בין השותפים שיסדיר מראש ויכסה כל תרחיש אפשרי.
במידה ובוחרים להשקיע במולטי פמילי דרך חברה שמאגדת קבוצת משקיעים, חשוב לבדוק לעומק שמדובר בחברה רצינית שהובילה בהצלחה פרויקטים דומים ושהאזורים בהם היא משקיעה את כספי הקבוצה הינם אזורי ביקוש עם פוטנציאל רווח גבוה.
