שאלה שמעסיקה משקיעים רבים כבר לא מעט שנים היא מהו אפיק ההשקעה הכדאי ביותר: האם השקעה בנדלן או שוק ההון? אכן מדובר בסוגיה מהותית, וההחלטה האם להשקיע במניות או בדירה היא כבדת משקל ואין להמעיט בחשיבותה.

השקעה נבונה שמותאמת לפרופיל ההשקעה האינדיבידואלי יכולה להניב למשקיע רווחים נאים לאורך זמן. השקעה פחות מוצלחת לעומת זאת, עשויה להוביל למפח נפש ואף לנזקים כלכליים כבדים שילוו את המשקיע שנים רבות קדימה.

צריכים עזרה להחליט האם ללכת על השקעה בנדלן או מניות? מתלבטים האם כדאי לשים את הכסף בבורסה או בשוק הנדל"ן? במאמר הבא ננסה לתת לכם תשובות, תוך התייחסות למאפיינים הספציפיים של שני סוגי ההשקעה. שנתחיל?

 

 

 

נדלן או שוק ההון – מה יותר משתלם?

כדי להבין מה יותר משתלם – נדלן או שוק ההון, כדאי קודם כל לבחון איזה אפיק השקעה עשה תשואה גבוהה יותר ב-20 השנים האחרונות.

מחירי הנדל"ן בישראל חוו עלייה דרמטית בשני העשורים האחרונים, עם שיעור עלייה של כ-3.5% בשנת 2020 ולמעלה מ-8.5% ב-2021 שטרם הסתיימה. בחישוב אגרגטיבי של 8 השנים האחרונות, מחירי הדיור עלו בכ-47%.

מאז הנפילה של שנת 2008 ועד סוף 2020 , מחירי הנכסים בארץ הכפילו את עצמם וזינקו בלמעלה מ-200%, כך לפי מדד מחירי הדיור שמפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). אך עם זאת, מגמת העלייה לא הייתה חפה מעצירות ונפילות.

בין השנים 1994 ל-1998, מחירי הדירות בארץ עלו בשיעור מרשים של קרוב ל-75%, עד לירידה ההדרגתית בשנים שהובילו ל-2004. עם פרוץ המשבר העולמי ב-2008, חלה נסיקה היסטרית במחירי הדיור (יש שיאמרו אפילו היווצרות בועת נדל"ן), שממשיכה איתנו עד לימים אלו ממש. אמנם בין השנים 2018-2020 חלה התמתנות מסוימת בעליית המחירים, בין היתר בעקבות תוכנית מחיר למשתכן ומגיפת הקורונה, אך המגמה החיובית הכללית עודנה שרירה וקיימת.

לעומת זאת, מדדי המניות מ-2008 ועד היום זינקו בשיעור של כמעט פי 2 ביחס לעליות במדד מחירי הדיור בישראל. מאז 2008, מחירי מדד המניות בשוק האמריקאי S&P 500 למשל, זינקו בשיעור מטאורי של קרוב ל-400%. באשר לשוק הישראלי, משנת 2012 חלה עלייה של כמעט 54% במדד תל אביב 125, ומ-2008 ועד סוף 2020 מדד תל אביב 125 עלה בכמעט 300%.

כמו במקרה של שוק הנדל"ן, גם מגמת העלייה בשוק ההון לא הייתה יציבה לגמרי לאורך שני העשורים האחרונים. מחירי המניות עלו באופן ניכר בשנות ה-90, עד להתפוצצות בועת ההיי-טק בשנת המילניום. בשנתיים שלאחר מכן, מדד המניות ירד, ומשנת 2002 עלה בשנית רק כדי ליפול שוב עם הקריסה הכלכלית של משבר 2008.

אם כן, עד כה אני למדים ששיעורי התשואה הפוטנציאליים בשוק ההון (12%-6% בממוצע לשנה) הם משמעותיים יותר בהשוואה לנדל"ן (3%-7% בממוצע לשנה), לפחות בהסתמך על עשרים השנים האחרונות.

עם זאת, חשוב לזכור ששיעורי התשואה "על הנייר" הם אמנם גורם בעל חשיבות רבה, אך הוא רחוק מלהיות הפקטור היחיד שיש לקחת במכלול השיקולים להחלטה על סוג ההשקעה הרצוי.

כדי להגיע להחלטה מושכלת באשר להשקעה בנדל"ן או במניות, חשוב לתת את הדעת על פקטורים ונתונים נוספים מלבד שיעורי התשואה, לרבות גורמי הסיכון הכרוכים בשני האפיקים, וגורמים נוספים שמשפיעים על התשואה הפוטנציאלית בטווח זמן נתון.

 

נתונים על העליות (באחוזים) במחירי הנדל"ן אל מול מדד S&P500 ותל אביב 125:

אפיק ההשקעה	שיעור העלייה ב-10 השנים האחרונות	שיעור העלייה ב-15 השנים האחרונות
נדל"ן (מדד מחירי הדירות)	56%	142%
מדד S&P500	171%	145%
מדד תל אביב 125	70%	131%

* כפי שניתן לראות מהנתונים בטבלה – בטווח זמן של 15 שנה הפערים בין אפיקי ההשקעה השונים מצטמצמים מאוד

 

מהם היתרונות של נדל"ן על פני שוק ההון?

למרות שעל פניו התשואה על השקעה במניות ובשוק ההון גבוהה יותר (לפחות בטווח הארוך) מהשקעה מקבילה בנדל"ן, חשוב לעמוד על כמה יתרונות נוספים של השקעה בנכסים. אז מדוע להשקיע בדירה ולא במניות? להלן היתרונות של נדל"ן על פני שוק ההון:

 

#1 יתרון ראשון: רמת סיכון מופחתת

יתרון בולט בהשקעות נדל"ן הוא רמת הביטחון הגבוהה ורמת הסיכון המופחתת ביחס להשקעה במניות / בשוק ההון.

שוק ההון מאופיין במידה גבוהה יחסית של חוסר וודאות ומועד לתנודות קיצוניות למדי, כך שמחירי מניות יכולים לזנק לשמיים ביום אחד ולהתרסק כליל ביום שלמחרת. לעומת זאת, השקעה בנדל"ן מקנה בעלות על נכס פיזי ממשי, שברמת ודאות גבוהה ישמור על ערך מסוים ללא תלות במצב השוק. כלומר, אם בשוק ההון יש סיכוי להפסיד גם את הקרן עצמה, בנדל"ן זה פחות המצב.

באותו הקשר, הביקוש לדירות מגורים בארץ רק הולך ומתרחב עם הזמן. שיעורי הביקוש הגבוהים בשוק השכירות בישראלי מקטין משמעותית את הסיכון הטמון באחוזי תפוסה נמוכים. כמובן שמומלץ לבחור היטב את סוג הנכס ומיקומו לפי המגמות בשוק השכירות בארץ. בחירה בנכס הנכון יכולה לספק תשואה פאסיבית נאה לאורך זמן במינימום מאמץ, ועוד לא דיברנו על העלייה בערכי הנכסים על פני זמן.

בנוסף, ישנן יותר אפשרויות מינוף בהשקעות נדל"ן, שכן קל יותר יחסית לקבל הלוואת משכנתא מהבנק לצורך רכישת הנכס. כך, ניתן לקנות דירה רק עם חלק מההון העצמי של המשקיע, בעוד השקעה בהיקף זהה בשוק ההון תצריך מכם לשים את כל הסכום במעמד הרכישה.

חשוב לסייג ולומר שניתן להתגבר במידת מה על הסיכון מתנודתיות שוק ההון על ידי השקעה במדדי מניות במקום במניות ספציפיות. הדבר נכון בעיקר להשקעות בטווח הארוך, שכן השקעות מסוכנות יחסית הופכות למשתלמות יותר ככל שממתינים ונותנים לכסף זמן לייצר הון נוסף.

מכאן שיש לקחת בחשבון גם את אופק ההשקעה ומשך הזמן שהמשקיע יכול להרשות לעצמו עד ל"יציאה". בעבור משקיעים שסולדים מסיכונים ומעדיפים השקעה סולידית עם צפי מיידי-בינוני לתשואה ורווחים, יתכן מאד שהשקעה בנדל"ן תהיה האפיק המתאים יותר.

 

#2 יתרון שני: תקבולי שכר הדירה

רכישת דירה להשקעה תניב לבעל הנכס הכנסה פאסיבית חודשית מתשלומי שכר הדירה, בסכום ממוצע של כ-3-4% משווי הנכס. ככל שמדובר בדירה אטרקטיבית במיקום מבוקש (שיבטיחו אחוזי תפוסה גבוהים), רכישת דירה והשכרתה יכולה להוות פתרון מצוין למי שמחפש השקעה מניבה.

על פי נתוני הלמ"ס, ב-8 השנים האחרונות התשואה השנתית מדירה להשקעה עמדה על 5.7%. גם בניכוי עלויות נלוות מתקופות ללא שוכרים, מסים, נזקים ופחת וכדומה, דירה להשקעה מספקת תשואה נאה שלא נופלת מהשקעה במניות (מדד תל אביב 125 רשם תשואה שנתית ממוצעת של 5% בתקופה הנ"ל).

 

מהם החסרונות של השקעה בנדל"ן לעומת השקעה בשוק ההון?

כמו בכל סוג השקעה, גם השקעה בנדל"ן כרוכה בסיכונים מסוימים. כעת נסביר את החסרונות של השקעה בנדל"ן לעומת השקעה בשוק ההון:

 

#1 חיסרון ראשון: מדיניות מיסוי מורכבת

מדיניות המיסוי על השקעות נדל"ן מורכבת יותר ממיסוי על השקעה בשוק ההון. בעוד השקעת הון כרוכה במס על רווחי הון בשיעור של 25%, נכסי נדל"ן ממוסים גם במס רכישה (בשיעור של 10%-0%), היטל השבחה, מס שבח (בשיעור של 25%) ומס ערך מוסף (מע"מ).

על כן, השקעות נדל"ן מצריכות תכנון מס קפדני ומדוקדק יותר. חשוב לזכור שמיסוי מורכב איננו בהכרח מעיד על גובהו. מס על נדל"ן יכול להיות גבוה או נמוך יותר ממס על השקעת הון – הכל תלוי בסוג ההשקעה ובעסקת הרכישה הספציפית.

בכל מקרה, בין אם מדובר בהשקעת נדל"ן או השקעה במניות, מומלץ להיוועץ בגורם מקצועי כמו עורך דין או רואה חשבון כדי לבצע את תכנון המס המיטבי. יש לקחת בחשבון את תשלומי העמלה לגורמי הייעוץ הללו לפני ביצוע ההשקעה.

 

#2 חיסרון שני: היעדר נזילות

חיסרון זה הוא בעצם תמונת המראה של היתרון הראשון אשר הוסבר בסעיף הקודם. השקעה בנדל"ן אמנם מותירה בידי המשקיע בעלות על נכס מוחשי, בניגוד להשקעות הון, אך הצד השני של המטבע הוא שדירה איננה מקנה למשקיע הון נזיל. לעומת זאת, השקעה בשוק ההון היא בדרך כלל נזילה וסחירה יותר, ולכן גם ורסטילית ומגוונת יותר.

 

כיצד השפיע משבר הקורונה על השקעה בשוק הנדל"ן הישראלי ביחס לשוק ההון?

עם פרוץ המשבר בתחילת שנת 2020, חלה צניחה חדה בשווקי ההון ברחבי העולם. חוסר הוודאות מהשפעות הנגיף ולגבי האפשרות לפיתוח חיסון והצפי למשבר ארוך טווח יצרו פאניקה רבתי בשוק ההון. כתוצאה מכך, מחירי המניות התרסקו ושווי המדדים נחתך בחדות.

עם זאת, השווקים התאוששו במהירות יחסית כבר בסוף הרבעון הראשון של 2021. מדד ה-P&S בארה"ב וכן מדד תל אביב אף רשמו עלייה גבוהה יותר ביחס למצב ששרר לפני הקורונה, עם שיעורי תשואה של 23% ו-7% בהתאמה.

לעומת זאת, מדד מחירי הדירות בישראל עלה בשיעור של קרוב ל-2% בלבד, נכון לסוף שנת 2020. עם זאת, על פי מחקר ענק שנעשה על 16 מהכלכלות המפותחות בעולם, נמצא כי בטווח הארוך מאוד (50-150 שנה בממוצע) רווחיות ההשקעה בדירה עולה במעט על השקעה במניות.

 

לסיכום, התשובה לשאלה מה משתלם יותר לקנות – דירה להשקעה או מניות – איננה חד משמעית. גם השקעות נדל"ן וגם השקעות הון טומנות בחובן יתרונות וחסרונות מסוימים והן מאד תלויות באינדיבידואל.

החכמה היא לדעת לשקלל אותם ולהגיע להחלטה המושכלת ביותר, תוך התאמת מאפייני ההשקעה לרצונות, ליעדים וליכולות הספציפיות של המשקיע.

 

לקריאה נוספת: איפה להשקיע כסף? המדריך המלא | המדריך לאיתור השקעה מומלצת

 

מקורות לנתונים:

macrotrends.net (מדד S&P 500)

tradingeconomics.com (מדד מחירי הדיור בישראל)

tradingeconomics.com (מדד תל אביב 125)