עסקאות פליפ (Flip) / אקזיט בנדל"ן – המדריך
אחד האפיקים המדוברים ביותר בענף ההשקעות בנדל"ן הוא עסקת פליפ – FLIP – עסקאות נדל"ן מהירות למשקיעים מעורבים ובעלי תעוזה. בשורות הבאות נסביר במה מדובר, סוגי פליפים בנדל"ן, למי מתאימות עסקאות מסוג זה, מה חשוב לבדוק לפני שרוכשים נכס למטרות פליפ וכמובן – איך עושים את זה נכון. בואו נתחיל…
תוכן עניינים:
- עסקאות פליפ (Flip) / אקזיט בנדל"ן – המדריך
- מה זה פליפ?
- מה זה עסקת פליפ בנדל"ן? המכונה גם עסקת אקזיט בנדל"ן
- ההבדלים בין השקעה בנדל"ן מניב לבין עסקאות פליפ
- עיקר ההבדלים בין עסקת פליפ לעסקת נדל"ן מניב:
- לאיזה סוג משקיע מתאימה עסקה כזו?
- איך עושים פליפ – 7 דברים שחייבים לבדוק לפני רכישת הנכס
- סוגי פליפים בנדל"ן
- פרויקטים והזדמנויות השקעה בנדל"ן בארץ ובחו"ל:
מה זה פליפ?
המונח FLIP שאוב מן השפה האנגלית כאשר התרגום המילולי שלו הוא: להעיף – מונח המתאר את אופי העסקה: עשיית רווח מהיר מהשקעה בנדל"ן והיפטרות מהירה מהנכס (מכירתו) תוך זמן קצר.
השקעה אופטימלית בנדל"ן חותרת ל-3 יעדים:
✔️ סיכון נמוך ככל הניתן
✔️ תשואה גבוהה ביחס לממוצע התשואה בשוק
✔️ מימוש מהיר של העסקה
במרבית עסקאות הנדל"ן נגלה, כי במשולש האמור, היעדים אינם הולכים יד ביד, ונדרשת בחירה במטרות וסוג השקעה מתאים.
לרוב נמצא כי רמת סיכון נמוכה מולידה גם תשואות סולידיות יותר, וכי היכולת להשקיע לאורך זמן מבטיחה תשואות גבוהות יותר. עסקת פליפ היא החריגה בנוף השקעות הנדל"ן, כאשר בתכנון נכון ומיצוי של ידע וכלים ניתן להשיג את כל היעדים הללו ולגזור רווח נאה בתוך תקופת זמן קצרה יחסית ולפתח אפשרות לעשות אקזיט מהיר בנדל"ן.
מה זה עסקת פליפ בנדל"ן? המכונה גם עסקת אקזיט בנדל"ן
המבנה והיישום של עסקת פליפ מתבסס על רעיון קניית נכס במחיר נמוך יחסית, שיפוץ/השבחה של הנכס ולבסוף מכירתו במחיר גבוה יותר.
על פניו נשמעת עסקה פשוטה, ולמעשה מתארת את היתרון המצוי בכל אפיק השקעות המתבסס על הנוסחה של קניה בזול ומכירה ביוקר. אלא שבשונה מסוגי השקעות אחרים בהם ההשקעה מתבססת על תחזיות צמיחה אופרטיביות, הצלחתה של עסקת פליפ אינה תלויה במשתנים חיצוניים, כי אם בפעולות השבחה שיעלו את מחיר הנכס, יסגרו את הפער שבין מחיר הרכישה המוזלת למחיר הריאלי ואף יעלו עליו.
ההבדלים בין השקעה בנדל"ן מניב לבין עסקאות פליפ
עסקת נדל"ן מניב סטנדרטית היא עסקה בה המשקיע רוכש נכס נדל"ן במחיר השוק, מחזיק בו לתקופת זמן בת מספר שנים, במהלכן יזכה לתשואה מניבה משכירות, ולמעשה מתבסס על תחזיות לעלייה במחירי שוק הנדל"ן לצורך מכירת הנכס במחיר גבוה יותר מן המחיר ההתחלתי.
ניתן להשפיע על סיכויי הצלחת ההשקעה באמצעות:
* בחירה בנכס באזור מתפתח בעל פוטנציאל לעליית מחירים
* מעקב אחר תנודות בשוק הנדל"ן ואיתור התזמון המדויק למכירה
* השבחה של הנכס ניתן יהיה למצות את פוטנציאל השכירות באזור
* ניצול זמן אחזקה בנכס לצורך הפחתת המיסוי.
עיקר ההבדלים בין עסקת פליפ לעסקת נדל"ן מניב:
פרמטר | עסקת נדל"ן מניב | עסקת פליפ |
---|---|---|
מחיר רכישה | לרוב במחיר השוק | מחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק בשל איכות ירודה של הנכס והצורך להשקעה נוספת בשיפוצו |
זמן אחזקה בנכס | עומד בממוצע על 4 שנים | לכל היותר שנה אחת |
הכנסה משכירות | אופציה להכנסה משכירות | לטווחי זמן מאד קצרים בלבד |
תשואה | תשואה ממוצעת 4%-6% בשנה | פוטנציאל תשואה העומד על עשרות אחוזים בטווח זמן קצר ולעיתים אף יותר |
מידת מעורבות המשקיע | נמוכה | גבוהה |
לאיזה סוג משקיע מתאימה עסקה כזו?
עסקת פליפ בנדל"ן אינה השקעה פאסיבית, ומצריכה מעורבות גבוהה של המשקיע בכל שלבי ההשקעה, החל מחיפוש הנכס, בחינת הנכס ועלויות ההשקעה הצפויות, ביצוע תהליך של שיפוץ והשבחה והוצאתו לשוק למכירה מהירה.
על מנת להגדיל את הדלתא שבין מחיר הקניה למחיר המכירה ולצמצמם בהוצאות ההשבחה נדרש ידע והיכרות עם שוק הנדל"ן, שוק הבינוי והשיפוצים, ניתוח מצב סוציו אקונומי בסביבת המגורים, חבות מס על הנכס, הטבות והקלות אפשרויות ועוד.
השקעה בעסקאות פליפ פחות מתאימה למשקיעים חדשים ולא מנוסים, ומיועדת למשקיעים אשר אינם מחפשים השקעה פאסיבית כי אם השקעה בעלת פוטנציאל רווח גבוה במיוחד תוך גילוי מעורבות גבוהה.
חשוב לדעת: עסקאות אקזיט בנדל"ן דוגמת עסקאות בסגנון פליפ נהוגות ופופולריות במיוחד בארה"ב ופחות נפוצות בישראל. יחד עם זאת, ניתן להעתיק את מבנה העסקה וישנם מי שמחפשים אחר נכסים להשבחה ולמימוש מהיר גם בישראל.
איך עושים פליפ – 7 דברים שחייבים לבדוק לפני רכישת הנכס
על מנת ליצור עסקת פליפ מהירה וברת תשואה גבוהה קיימת חשיבות גבוהה למספר אלמנטים:
#1 בחירת נכס – בשונה מבחירת נכס למגורים שעליו לענות על מגוון צרכים וסטנדרטים המשתנים מרוכש אחד לאחר, רכישת נכס לצורך ביצוע עסקת פליפ מתמקד בשני יעדים עיקריים:
– מחיר קניה זול ככל הניתן ביחס לנכסים דומים בגודלם ובאזור המגורים המיועד.
– ביקוש גבוה לנכסים בסביבה האמורה, שיבטיח מכירה מהירה.
#2 בחינת אזור ההשקעה – מחירים, ביקוש, סוג אוכלוסייה
#3 בדיקה מקיפה של הנכס המיועד לפליפ באמצעות אנשי מקצוע – לקבלת תמונת מצב שקופה ואמיתית הנוגעת למצב הנכס. בישראל הבדיקה מתבצעת על ידי חברות בדק בית מתמחות בתחום, בארה"ב מדובר בבדיקה מוכרת הקרויה INSPECTION, וכוללת סריקה מקצועית של כל המערכות בבית, איכות הבינוי, ליקויים ובעיות בטיחות, רטיבות ואחרות.
#4 קבלת הצעות מחיר ולוח זמנים לשיפוץ, שדרוג והשבחה של הנכס – תכנון השיפוץ לבדו מצריך ידע והיכרות עם הסביבה והמחירים הנהוגים, לצורך התאמת רמת השיפוץ לאוכלוסייה המקומית ולמחיר המקסימלי הצפוי שאותו ניתן יהיה לגבות בעבור הנכס המשופץ.
#5 היבטי מיסוי – בחינת עלויות מיסוי נדל"ן: מס רכישה (רלוונטי בעיקר למשקיעים בעלי נכס נדל"ני קיים), מס שבח.
#6 עלויות מימון – במידה וההשקעה אינה מתבססת על הון עצמי קיים בלבד יש להביא בחשבון את עלויות המימון הנוסף, ריבית ועלויות סילוק מוקדם של ההלוואה לאחר מכירת הנכס.
#7 זמן מדף – המונח ADOM (ראשי תיבות של Agent Days on Market) בא לתאר את זמן המדף – התקופה הממוצעת למכירת נכס באזור המיועד. חלק ניכר מן התשואה והרווחיות הצפויות בעסקת פליפ מתבססות על זמן אחזקה בנכס נמוך ומכירה מהירה. מאחר ומדובר בנכסים שאינם מוצעים לשכירות וכוללים השקעה בשיפוץ ובעיצוב, כל זמן אחזקה בנכס מעבר לזמן המתוכנן על פי תבנית העסקה יביא להפחתה בתשואה הכוללת.
הבסיס הכלכלי לתכנון עסקת פליפ: עלות הנכס ועלויות השיפוץ וההשבחה גם יחד לא יעלו על 70% ממחיר המכירה הצפוי לאחר השיפוץ. תכנון זה גם עונה על השאלה: מהו הרווח הצפוי מעסקת פליפ? שזהו הדלתא הנותר: 30% בהפחתת עלויות מיסוי ובירוקרטיה.
ניתן כמובן לחתור לעסקאות רווחיות אף יותר, בהקדשת זמן ומאמץ בחיפוש אחר נכסים זולים משמעותית מערך השוק מסיבות שונות: נכסים הנמכרים על ידי נושים/הוצאה לפועל, בעלי נכס הממהרים למכור מסיבות אישיות ונכונים לפשרה במחיר, נכסים בעלי חזות ירודה שמבריחים את הקונים הפוטנציאליים, נכסים באזורי פיתוח שטרם הגיעו לשיא העלויות הצפוי.
סוגי פליפים בנדל"ן
כאמור, עסקאות פליפ הפכו לאפיק השקעה פופולרי ורווחי, בעיקרן בארה"ב, בעסקאות נדל"ן עצמאיות או בעסקאות מולטי פמילי. יחד עם זאת ניתן למצוא סוגים שונים של עסקאות פליפ בארץ לצד פליפים בארה"ב ובשוק הנדל"ן האמריקאי, תוך מיצוי אפשרויות רחב יותר והתאמה לצורך, ליכולות ולכישורים של המשקיע.
1. בישראל ניתן למצוא ערי מטרופולין דוגמת תל אביב, באר שבע, חיפה, ירושלים ונוספות, בהן פליפ על דירה או בית עשוי להניב עשרות אחוזי תשואה, בזכות הביקוש הגבוה ונסיקת שוק הנדל"ן ללא תקרת זכוכית.
2. אפשרות נוספת לעסקת פליפ היא ביצוע פליפ על קרקע להשקעה, כאשר כאן ההשקעה אינה מתבססת על השבחת נכס כי אם על שינוי הייעוד שלו. השקעה בקרקע שאינה מופשרת, משמעותה קרקע שייעודה הקיים אינו לבניה (קרקעות חקלאיות או תעשייתיות), תוך בחינת תקן שמאות 22 והמתנה להפשרת הקרקע מה שעשוי לעלות את ערכה בעשרות ואף מאות אחוזים.
3. פליפים בארה"ב ובשוק האמריקאי מתבססים יותר על נכסים בנויים וקיימים, בדגש על נכסים מיושנים ואף רעועים, באזורי ביקוש ושכונות טובות.
מדיניות היתרי הבניה והפשרת הקרקעות בארה"ב שונה היא, ועל כן פחות מומלץ למשקיעים זרים החיפוש אחר קרקעות, מה גם שעלויות של נכסים ברמת איות ירודה עשויים לעמוד על כמה עשרות אלפי דולרים בלבד, עלויות כוח האדם וחברות השיפוץ נמוכות, מה שמאפשר צמצום משמעותי של העלויות ביחס לעסקאות פליפ בישראל, ופער גדול בהרבה באחוזים, בין מחיר הרכישה בזול למחיר המכירה בסופו של יום.
משקיעים נועזים ומעורבים השמים את כספם על עסקאות פליפ בנדל"ן לרוב יהפכו את ההשקעה למתגלגלת וישתמשו בכספי התשואה הראשונית להשקעות נוספות.
פרויקטים והזדמנויות השקעה בנדל"ן בארץ ובחו"ל: