השקעות נדל"ן בארה"ב – מדריך מקיף למשקיעי נדלן בארצות הברית ב-2024
בשנים האחרונות משקיעים ישראלים מביעים יותר ויותר עניין בהשקעות נדל"ן בארה"ב. סיבה מרכזית לכך היא הניסיון למצוא עסקאות נדל"ן משתלמות מחוץ לגבולות ישראל שניתן לבצע עם הון עצמי נמוך ממה שנדרש כאן בארץ ועם פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר, תוך ניצול המשבר הכלכלי שפרץ בשנת 2008 שהוביל לירידת מחירי הנדל"ן בארה"ב ויצר הזדמנויות השקעה שחלק גדול מהן עדיין זמינות גם כיום.
עבור המשקיע הזר, השקעות בחו"ל בכלל, ובארה"ב בפרט מצריכות מחקר מעמיק וידע מקדים שימנעו ממנו לשים את כספו על קרן הצבי ולהסתכן בלאבד את הונו.
בשורות הבאות נציג לכם סקירה מקיפה שנוגעת ב-9 הנושאים החשובים ביותר שכל משקיע בנדל"ן בארצות הברית חייב להכיר לפני ביצוע עסקה. המידע רלוונטי למשקיעים מתחילים ולמתקדמים כאחד. בואו נצלול פנימה…
* מעוניינים לעבור ישירות לצפייה בפרויקטים להשקעה בארה"ב? לחצו כאן.
תוכן עניינים:
- השקעות נדל"ן בארה"ב – מדריך מקיף למשקיעי נדלן בארצות הברית ב-2024
- (1) מאפייני שוק הנדל"ן בארה"ב – למה דווקא ארצות הברית?
- (2) כיצד השפיע המשבר הכלכלי ב-2008 על שוק הנדל"ן בארה"ב?
- (3) לאור הנתונים הללו, מהם אפיקי ההשקעה המובילים כיום בארה"ב?
- פרויקטים מובילים להשקעה בארה"ב
- (4) מה ההבדל בין השקעה לטווח קצר ועשיית רווח מ"פליפינג" לעומת השקעה לטווח ארוך יותר?
- (5) בדיקות חשובות שחייבים לבצע טרם ביצוע השקעות נדל"ן בארה"ב
- (6) השלבים בתהליך רכישת נכס בארה"ב
- (7) מיסוי נדל"ן בארה"ב – כמה מס אתם צפויים לשלם?
- (8) היתרונות והחסרונות של ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית
- (9) איפה בארה"ב כדאי להשקיע ב-2024?
(1) מאפייני שוק הנדל"ן בארה"ב – למה דווקא ארצות הברית?
שוק הנדל"ן באמריקה הצפונית מציע מגוון רחב של השקעות הודות להבדלים במאפייני האוכלוסייה, התרבות והצריכה בשטחיה השונים. כדי להבין את גודל השוק – בארצות הברית חיים כיום כ-329 מיליון בני אדם.
יש לא מעט גורמים שעשויים להשפיע על כדאיות ההשקעה ומאפייניה, ביניהם רמת הפשיעה באזור הנכס, המצב הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה המתגוררת באזור, הימצאותה של הגירה חיובית או שלילית באזור, הביקוש למגורים בשכירות במקום ועוד.
בתמונה: מפת ארצות הברית בחלוקה לפי מדינות
קיימים 3 הבדלים מהותיים בין שוק הנדל"ן בישראל לשוק בארה"ב:
- מחירי הנכסים – עלות הדירות והבתים בארה"ב זולה באופן משמעותי ממחירי הדירות והבתים בישראל. בכדי להמחיש זאת, ניתן למצוא בית קרקע רחב ידיים בארה"ב בסכום שוות ערך למחיר של דירת 3 חדרים באחת מערי הפריפריה בישראל.
- שווי הקרקע – למחיר הקרקע בארה"ב אין משקל רב כמו בישראל ועלויות הבנייה שם זולות יותר. בגלל ריבוי רעידות האדמה והסופות שפוקדות את ארה"ב, לעתים קרובות נדרש לתת פתרונות דיור מהירים, ולכן נהוג לבנות בתי מגורים בבנייה טרומית או לבנות בשיטות בנייה מעץ. כתוצאה מכך עלות המבנים זולה יותר, אך עלויות התחזוקה לעתים עשויות להיות גבוהות יותר בסיכום הכולל הדבר מוזיל מאד את מחירי הנדל"ן במדינה בהשוואה לישראל.
- שקיפות – בארה"ב קיימת שקיפות מנהלתית מלאה, וכל הליך רכישת נדל"ן מוסדר מבחינה חוקית ומשפטית, מה שהופך את התהליך לנוח ופשוט הרבה יותר, כשמשווים אותו לתהליך בישראל.
נתוני נדל"ן עדכניים על שוק הנדל"ן באמריקה הצפונית:
| נתונים על שוק הנדל"ן באמריקה | מידע על השקעות נדלן במדינה |
|---|---|
| גודל השוק: | כ-330 מיליון בני אדם |
| מדינות מרכזיות להשקעה: | ניו יורק, וושינגטון, אוהיו, פלורידה, קנטקי, נבאדה, קליפורניה, אטלנטה, אינדיאנה, טקסס |
| דמי שכירות חודשיים ממוצעים: | $1350-1650 |
| שיעור מיסוי על שכ"ד, מס רכישה ומס על רווחי הון: | משתנה בין המדינות השונות (States) |
| תשואה ממוצעת על נכס להשקעה: | 11% - 6% |
| שיעור השינוי במחירי הנדל"ן בארה"ב (ממוצע לאומי): | עלייה של כ-4.29% בשנה החולפת |
| מספר התחלות בנייה חודשי ממוצע בארה"ב: | 1500-1800 יח"ד |
| שיעור הבעלות על בתים ודירות בארה"ב: | לכ-65% מאזרחי ארה"ב יש בית בבעלותם |
| מחיר ממוצע למ"ר של נכס בארה"ב: | כ-17 אלף דולר |
| המחיר החציוני של נכס במדינה: | כ-390 אלף דולר לנכס חדש וכ-356 אלף דולר לנכסים קיימים |
(2) כיצד השפיע המשבר הכלכלי ב-2008 על שוק הנדל"ן בארה"ב?
משבר הסאב-פריים שפרץ בשנת 2007 הוביל שנה לאחר מכן למשבר כלכלי עולמי. שמו של המשבר נולד מהסיבה לפריצתו, הלוואות סאב-פריים עם ריבית גבוהה עבור רכישת נכסים, שניתנו לאנשים שלא יכלו לעמוד בהחזרים בשל הכנסה לא יציבה לדוגמה, והוביל לעיקול ומכירת נכסים רבים.
מה הוביל להתפרצות המשבר?
לפני פרוץ המשבר ארה"ב נהנתה מגידול הדרגתי בשוק הנדל"ן, מה שגרם לממשלה להעניק הלוואות לצורכי דיור בתנאים נוחים מאוד, כמו ריבית נמוכה וללא צורך במקדמה או ערבות נוספת. הגישה הזו הובילה במהרה לעלייה בביקושים לנדל"ן, ויצרה מצב שבו לא משתלם לשכור דירה, מכיוון שניתן היה בקלות לקבל משכנתא שממומנת במלואה על ידי הבנק (מבלי שהרוכש צריך להביא עמו הון עצמי כלשהו).
כאמור, העלייה בביקוש לנדל"ן הובילה לעליית מחירים משמעותית ולעלייה בביקוש לנדל"ן שאינו לצורך מגורים. במקביל, הבנקים וגופי ההלוואות האמינו שהלווים יצליחו לעמוד בהחזרי ההלוואות והעמידו לרשותם הלוואות סאב-פריים ללא בקרה מספקת, כשהמשכנתאות מומנו באמצעות הנפקת אג"ח בריבית גבוהה.
ההחלטה (המוניטרית) באותה תקופה להעלות את הריבית הקשתה על הלווים לעמוד בהחזרי ההלוואות, ונוצר מצב שבו לווים רבים נאלצו למסור את בתיהם למלווים, שלא הצליחו למכור את הנכסים מכיוון ששוק הנדל"ן התמתן והביקוש ירד בצורה חדה. כתוצאה מכך גם מניות הנדל"ן שנסחרו קרסו והמשבר נתן את אותותיו בארה"ב והתפשט ברחבי העולם כולו.
הקש האחרון היה ירידת ערך הדירות בארה"ב שהובילה למצב שסכומי המשכנתא שלקחו גבוהים יותר מערכי הדירות שברשותם (Under Water) וגרמה ללווים נוספים לוותר על הנכסים שלהם, מה שהחריף את השפעותיו של המשבר.
בסופו של דבר הבנקים וגופי ההלוואות נותרו עם כמות עצומה של נכסים ללא דרישה, מהם נאלצו להיפטר במהרה בכדי לכסות על חובותיהם, וכך הגיעו מחירי הנדל"ן במדינה לשפל חסר תקדים.
"ההזדמנות" – מחירים נמוכים והיצע ענק של השקעות נדלן בארה"ב
בעקבות המשבר משקיעים בעלי עין חדה זיהו די מהר את ההזדמנות שמונחת לפניהם והחלו להביע התעניינות בנדל"ן בארה"ב. עם החמרה בתנאים לקבלת משכנתא שהציבו הבנקים וגופי ההלוואות, האמריקאים התקשו לנצל את ההזדמנות, מה שהשאיר את השוק פתוח למשקיעים מבחוץ והגדיל את הביקוש למגורים בשכירות.
על אף שעברו כבר לא מעט שנים מאז ומחירי הנדל"ן התאוששו והחלו לעלות בהדרגה, הם עדיין נמוכים ביחס למקומות רבים בעולם, ובמיוחד ביחס לישראל.
מגמת מחירי הנדל"ן בארצות הברית ב-10 השנים האחרונות:
בגרף: מגמת מחירי נדלן בארה"ב ב-10 השנים האחרונות. מקור: tradingeconomics.com
בטבלה שלפניכם: מחיר ממוצע ממוצע של בית / דירה בארה"ב לפי מדינה, דמי שכירות חודשיים ממוצעים ותשואה שנתית ממוצעת – מעודכן ל-2024
| המדינה בארה"ב | מחיר בית ממוצע (דולר) | שכירות חודשית ממוצעת (דולר) | תשואה שנתית ממוצעת |
|---|---|---|---|
| אלבמה | $220,659 | $1,251 | 6.80% |
| אלסקה | $369,997 | $1,470 | 4.77% |
| אריזונה | $430,577 | $1,597 | 4.45% |
| ארקנסו | $198,511 | $1,036 | 6.26% |
| קליפורניה | $760,526 | $2,531 | 3.99% |
| קולורדו | $548,012 | $1,887 | 4.13% |
| קונטיקייט | $405,050 | $1,926 | 5.71% |
| דלאוור | $370,761 | $1,602 | 5.19% |
| פלוריה | $407,219 | $1,934 | 5.70% |
| ג'ורג'יה | $320,091 | $1,611 | 6.04% |
| הוואי | $971,167 | $2,512 | 3.10% |
| איידהו | $444,451 | $1,557 | 4.20% |
| אילינוי | $255,659 | $1,866 | 8.76% |
| אינדיאנה | $233,554 | $1,234 | 6.34% |
| איווה | $216,265 | $1,166 | 6.47% |
| קנזס | $219,578 | $1,187 | 6.49% |
| קנטקי | $197,627 | $1,218 | 7.40% |
| לואיזיאנה | $201,639 | $1,197 | 7.12% |
| מיין | $385,874 | $1,851 | 5.76% |
| מרילנד | $418,269 | $1,810 | 5.19% |
| מסצ'וסטס | $607,771 | $2,714 | 5.36% |
| מישיגן | $235,236 | $1,280 | 6.53% |
| מינוסוטה | $336,351 | $1,504 | 5.37% |
| מיסיסיפי | $176,725 | $1,258 | 8.54% |
| מיזורי | $240,129 | $1,235 | 6.17% |
| מונטנה | $454,673 | $1,560 | 4.12% |
| נברסקה | $254,636 | $1,215 | 5.73% |
| נבדה | $432,527 | $1,499 | 4.16% |
| ניו המפשייר | $470,958 | $1,975 | 5.03% |
| ניו ג'רזי | $507,923 | $2,236 | 5.28% |
| ניו מקסיקו | $293,540 | $1,342 | 5.49% |
| ניו יורק | $425,011 | $2,639 | 7.45% |
| צפון קרוליינה | $321,908 | $1,526 | 5.69% |
| צפון דקוטה | $261,931 | $1,046 | 4.79% |
| אוהיו | $220,031 | $1,219 | 6.65% |
| אוקלהומה | $199,559 | $989 | 5.95% |
| אורגון | $501,513 | $1,711 | 4.09% |
| פנסילבניה | $257,912 | $1,660 | 7.72% |
| רוד איילנד | $444,716 | $1,992 | 5.38% |
| דרום קרוליינה | $287,956 | $1,555 | 6.48% |
| דרום דקוטה | $297,804 | $1,105 | 4.45% |
| טנסי | $310,132 | $1,470 | 5.69% |
| טקסס | $303,414 | $1,451 | 5.74% |
| יוטה | $518,938 | $1,611 | 3.73% |
| ורמונט | $397,389 | $1,936 | 5.85% |
| וירג'יניה | $377,498 | $1,875 | 5.96% |
| וושינגטון | $585,767 | $1,983 | 4.06% |
| ויסקונסין | $296,580 | $1,462 | 5.92% |
| ויומינג | $339,601 | $1,119 | 3.95% |
* מקור לנתונים: אתר zillow.com
להלן מגמת המחירים שנרשמה ב-20 הערים הגדולות במדינה נכון לשנת 2024:
מיאמי עם העלייה המשמעותית ביותר במחירי הנכסים: 13.84%. אחריה טמפה עם עלייה של 10.52%, אטלנטה עם עלייה של 8.37%, השוק בשרלוט רשם עלייה של 8.07%, ניו יורק עם עליות של 5.19%, דאלאס עם 4.95%, קליבלנד עם 4.84%, שיקגו 4.82%, בוסטון 4.25%, ודטרויט 3.23%.
בעשירייה השניה אפשר למצוא מדינות כמו וושינגטון עם עלייה של 2.39%, מיניאפוליס 1.77%, דנבר 1.04%, לוס אנג'לס 0.86%, לאס וגאס 0.38% ופיניקס 0.02%.
המחיר החציוני לנכס חדש בארה"ב עלה בשנה האחרונה ב-2.5% ועומד כיום על כ-438,000 דולר.
המחיר החציוני של נכסים קיימים (יד שניה) עלה ב-0.2% ב-12 החודשים האחרונים ועומד על כ-363,000 דולר.
הביקוש לרכישת בתים ממשיך לעלות, אך מספר התחלות הבנייה והיצע נמוך יחסית אינם מצליחים לספק את הביקוש הגבוה. יש שסבורים כי חוסר האיזון הזה צפוי להיטיב עוד יותר עם המשקיעים.
שיעור האבטלה צנח ל-3.6% בסוף שנת 2023 – גם זה נתון מעודד.
(3) לאור הנתונים הללו, מהם אפיקי ההשקעה המובילים כיום בארה"ב?
✔️ רכישת בית פרטי – Single Family
רכישת בית פרטי צמוד קרקע בארצות הברית מקנה לבעליו בעלות בלעדית על הנכס ועל הקרקע עליה הוא עומד, יחד עם הזכויות והחובות שלו. למרות שמחירו של בית צמוד קרקע גבוה יותר, קל יותר לקבל עבורו משכנתא וניתן לחזות באופן מדויק את ההכנסות וההוצאות הצפויות. כמו כן, הבתים הללו אומנם מרוחקים בדרך כלל ממרכזי הערים, ומציאת שוכרים עלולה להיות מעט מאתגרת, אולם הנתונים מראים כי מרבית האמריקאים מעדיפים לגור בבתים צמודי קרקע.
✔️ רכישת דירה בבניין או בקומפלקס
רכישת דירה בבניין או בקומפלקס מקנה לבעליה בעלות על הדירה בלבד, ולהבדיל מישראל, בנייני דירות בארה"ב, המכונים קונדומיניום, יכולים להכיל מאות דירות, ששייכות לבעלים שונים. כל בעלי הדירות מחויבים לשלם Condo ("ועד בית") לצורך ניהול ואחזקת הבניין.
דירות אלו זולות יחסית, ומרבית הבניינים הללו מכילים תוספות כמו חדר כושר ובריכה, אולם חשוב לקחת בחשבון, שקיימים מאות עד אלפי דיירים נוספים, תקנון בניין וגוף שמנהל את הבניין, ושתשלומי ועד הבית עלולים להיות גבוהים יחסית, במיוחד אם הבניין משודרג בתוספות שמשדרגות את איכות חיי הדיירים. פרט לכך, עליית ערך הדירות הללו איטית יותר, וקשה יותר לקבל עבור ההשקעה בהן משכנתא.
✔️ השקעה קבוצתית במולטיפמילי (Multi Family)
השקעה כחלק מקבוצת אנשים נעשית באמצעות חברת ניהול או סוכנות תיווך, באמצעותה רוכשים יחד קומפלקס דירות או בניין שלם בארה"ב. השקעה מסוג זה מצריכה הון עצמי נמוך יותר, אך הסיכון בה גבוה יותר, מכיוון שההשקעה דומה לרכישת מניה וחלק יחסי בהתאם לסכום ההשקעה.
אף על פי שהשקעה קבוצתית במודל מולטי פמילי מתאימה גם למי שברשותו סכום השקעה נמוך יותר, היא מצריכה תיאום והסכמה בין כלל המשקיעים, שתלויים במידה רבה מאוד בגוף המנהל את ההשקעה. המשקיע במסלול זה אומנם לא שותף לניהול הנכס ולא מתעסק בו כמעט, אך מסיבה זו הוא נדרש לשלם יותר בעבור עלויות ניהול. במקרים בהם הנכסים לא מושכרים, ההוצאות הללו עלולות להיות גבוהות במיוחד.
✔️ השקעה בנדל"ן מסחרי בארה"ב
השקעה בנדל"ן מסחרי כוללת רכישת משרדים, חנויות, מבני תעשייה, מרכזים לוגיסטיים, בתי מלון, מבני ציבור וכדומה, שאינם מיועדים למגורים אלא להשכרה לגופים עסקיים או ציבוריים.
במרבית המקרים ניתן להשכיר נכס מסחרי במחיר גבוה יותר מאשר נדל"ן למגורים, אולם ההוצאות שהוא דורש מבעליו גבוהות יותר. עם זאת, אחד היתרונות בנדל"ן מסחרי הוא שהשוכר יכול להיות גוף ממשלתי או ציבורי, ובמקרה כזה הסיכון שיתעוררו בעיות עם דמי השכירות קטן בהרבה. מעבר לזה אין הבדלים רבים בין נדל"ן מסחרי לבין נדל"ן למגורים ויש לבצע את אותן בדיקות בשני הסוגים.
