מס על נדל"ן – מדריך מקיף ומעודכן ל-2025
היכרות עם חוקי ועקרונות מיסוי נדל"ן היא חלק בלתי נפרד מתכנון של רכישת נכס נדל"ן, בין אם מדובר ברכישת נכס נדל"ן לצורך מגורים ושימוש עצמי, ובין אם לצורך השקעה, מתנה לבן משפחה או לכל מטרה אחרת. הבנה מעמיקה של חוקי המס וליווי מקצועי מתאים עשויים לסייע בצמצום חובת המס, תוך ניצול רגולציות והטבות כחוק.
בשורות הבאות ניכנס לעובי הקורה וננתח אילו מיסי נדל"ן חלים על כל אחד מאיתנו בהתאם למאפייניו האישיים וכמה מס נצטרך לשלם. בואו נתחיל…
מס על נדל"ן – מדריך מקיף בנושא מיסוי נדלן – נדלן מאסטר
תוכן עניינים:
סוגי מיסוי נדל"ן בישראל על קונה או מוכר נכס
במדינת ישראל נקבעו מספר היטלים ומיסים, ייעודיים לעסקאות נדל"ן, אשר כל אחד מהם חל על צד אחר בעסקה, מוכר הנכס, רוכש הנכס ואף בעסקאות של העברת בעלות על נכסי מקרקעין ללא תמורה, דוגמת מתנה, ירושה וכדומה.
חוקי מיסוי נדל"ן, מלבד ייעודם להכניס כסף לקופת המדינה, מיועדים גם לסייע למדינה לשלוט בשוק הנדל"ן, להגביר את יכולת הפיקוח עליו, לצמצם אחזקות של משקיעים ולספק היצע מספק של דירות מגורים לציבור, ועל כן חוקי מיסוי הנדל"ן כוללים גם מדרגות מס ותקרות אותן חשוב להכיר.
כל עלויות מיסוי הנדל"ן בישראל הן נגזרת של שני מיסים עיקריים:
* מס רכישה – מס רכישה הוא מס החל על כל עסקת נדל"ן בישראל, אינו תלוי רווחיות ונגזר באחוזים מערך עסקת הנדל"ן הנקובה. מס רכישה חל על עסקאות נדל"ן מכל סוג, לרבות רכישת נדל"ן עסקי, רכישת קרקע, דירה להשקעה וסוגי נכסים אחרים. במטרה להקל על זוגות צעירים ברכישת דירת מגורים, מיסוי נדל"ן על דירה ראשונה יחידה יחל משווי בעלות בסך: 1,747,865, כאשר עד סכום זה מס הרכישה יעמוד על 0 שקלים. לעומת זאת מיסוי נדל"ן על דירה שניה להשקעה יחל כבר מן השקל הראשון לשווי הדירה. צריכים לחשב מס רכישה? נסו את מחשבון מס הרכישה שלנו.
* מס שבח – מס שבח הוא מס המחייב את מוכר הדירה, כאשר מס זה בוחן את הדלתא שבין ערך הדירה במועד רכישתה, לין הערך בו נמכרה, סכום המהווה את הרווח לו זכה המוכר, בין אם בשל השבחת הנכס ובין אם בשל התחזקות שוק הנדל"ן בישראל. מס שבח הוא למעשה ווריאציה של מס הכנסה ומס רווחי הון, המותאם לשוק הנדל"ן. בדומה למס הכנסה המחושב לאחר ניכוי הוצאות, גם מס שבח ניתן לניכוי הוצאות השקעה בדירה, שיפוצים ופעולות אשר השביחו והעלו את ערכה.
מס רכישה – פירוט מדרגות, פטורים והקלות
מס רכישה נקבע על ידי המדינה ורשות המיסים מדי שנה, בהתאם לנתוני היקף עסקאות הנדל"ן והמיסוי שנגבה בשנה החולפת ובהתבסס על מדד המחירים לצרכן. הנתונים האמורים מתייחסים לעלויות חבות מס הרכישה נכון לשנת 2025:
מדרגות מס בגין רכישת דירה יחידה:
| שווי הנכס | חבות המס באחוזים |
| עד 1,978,745 | 0 |
| בין 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ש"ח | 3.5% |
| בין 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ש"ח | 5% |
| בין 6,055,070 ₪ – 20,183,565 ש"ח | 8% |
| מעל 20,183,565 ש"ח | 10% |
מדרגות מס בגין רכישת דירה שניה או יותר:
| שווי הנכס | חבות המס באחוזים |
| עד 6,055,070 | 8% |
| מעל 6,055,070 | 10% |
האם מס רכישה חל גם על משפרי דיור?
קרוב ל-100,000 משפחות בשנה רוכשות נדל"ן לצורך שיפור הדיור. משפרי הדיור לרוב רוכשים נכס נדל"ן חדש בעודם מחזיקים בנכס שנרכש בעבר, במטרה למכור אותו בתקופת זמן מוקצבת ולשלם באמצעותו חלק ניכר מעלויות הנכס החדש.
יחד עם זאת, מטבע הדברים מתקיימת תקופת זמן לא מבוטלת בה משפרי הדיור מחזיקים בבעלות ורישום על שני הנכסים. אילו מיסים יש לשלם על עסקאות נדל"ן מסוג זה, והאם חלה עליהם חובת רכישה?
המדינה רואה במשפרי הדיור כמחזיקים בדירה יחידה, ועל כן המס בגין הדירה החדשה מחושב על פי המדרגות המפורטות למחזיקי דירה יחידה. יחד עם זאת, עומדת לרשות משפרי הדיור תקופה מוגבלת בת 24 חודשים (הארכת שעה מ-18 חודשים שהיו נהוגים במעבר, עודכנה ביולי 2020 בשל משבר הקורונה ונקבע לה תוקף בן 5 שנים), בה עליהם למכור את הדירה הראשונה ולהצהיר על כך לרשויות המס.
הקלות ופטורים מתשלום מס רכישה
הקלות, הנחה ועד לפטור מלא מתשלום מס רכישה, ניתנים על פי חוק לאוכלוסיות מיוחדות, בניהן: עולים חדשים, נכים ומשפחות שכולות.
מיהו עולה חדש? לצורך תחשיב המס וקביעת הזכאות להקלות מס עולה חדש ייחשב כעולה למדינת ישראל מתקופה בת שנה בטרם עלייתו בפועל, ועד לשבע שנים לאחר עלייתו.
מדובר על עולים חדשים מתוקף חוק השבות, ו/או עולים בעלי זכאות לאזרחות ישראלית.
עולים חדשים ישלמו מס רכישה על פי שתי מדרגות קובעות בלבד:
| שווי הנכס | חבות המס באחוזים |
| עד 1,978,745 ₪ | 0.5% |
| מעל 1,978,745 ₪ | 5% |
הטבה זו ניתנת בגין רכישת דירה למגורים בלבד או דירת מגורים אשר תוכל לשמש גם לצורך רישום כעסק פרטי (כחוק ובהתאם לתקנות העירוניות).
הטבה זו ניתנת למימוש פעמיים לאורך כל התקופה.
הנחות לאוכלוסיות נוספות
בין האוכלוסיות הנוספות הזכאיות להנחה במס רכישה:
- נכים
- עיוורים ולקויי ראיה
- הורים לילדים בעלי 100% נכות
- ניצולי שואה, ניצולי הלחימה בנאצים, ניצולי שואה הזכאים לרנטה (קצבת בריאות) גרמנית
- נכי עבודה (בשיעור של 50% ומעלה)
- נכי תאונות דרכים (בשיעור של 50% ומעלה)
- נפגעי פעולות איבה
- בני משפחות שכולות
כל אלו יהיו זכאים להטבת הקלה במס רכישה ותשלום בסך 0.5% בקניית דירה יחידה למגורים ששוויה עד 2,500,000 ₪.
מס שבח – עלויות, פטור והטבות
כמוזכר לעיל, בעוד שמס הרכישה חל על רוכשי הנכס, מס שבח הוא חבות אשר חלה על המוכרים. מטרתו של מס השבח היא הטלת מיסוי על רווחיות כתוצאה מסחר בנדל"ן.
יחד עם זאת, אין מטרת המס היא להקשות על הציבור בישראל, הסוחר בנדל"ן לצורך צרכי מגורים בלבד, ועל כן אופן החישוב של מס השבח ועקרונותיו מביאים בחשבון בעלות על דירה יחידה וכן את מועד מכירת הנכס ביחס למועד רכישתו.
מס שבח יחויב בגין ההפרש בין מחיר רכישת הנכס למחיר המכירה שלו- להלן ערך השבחת הנכס. ממחיר זה ניתן להפחית עלויות מוכרות דוגמת עלויות עורך דין מלווה בעסקה, עלויות השקעה בנכס דוגמת שיפוץ, הוצאות מכירה ואחרות- כנגד אסמכתאות וקבלות.
ערך המס יביא בחשבון השבחה ועליה במחיר הנכס אשר התקיימו החל משנת 2014 בלבד ולא קודם לכן. הדבר נכון גם לדירות שנרכשו בשנים שקדמו למועד זה.
עלות מס שבח תעמוד על 25% מערך ההשבחה, אשר ישולמו בתוך 60 יום ממועד המכירה של הנכס, כנגד שובר תשלום שיונפק על ידי רשות המיסים, עם הצהרת המכירה.
ביצוע תחשיב מס שבח
בשל מורכבות החקיקה והמיסוי נבחן דוגמה לחישוב מס שבח:
דירה נרכשה על ידי אדם בשנת 2010 בשווי 2,700,000 ₪.
אותה דירה נמכרה על ידו בשנת 2016 בשווי 3,000,000 ₪.
הנכס השביח את עצמו בתקופה בת 6 שנים בערך של: 300,000 ₪.
בחלוקה ל-6 שנים: 50,000 ₪ ערך ההשבחה בשנה.
כאמור, החוק פוטר מתשלום מס שבח בשנים שקדמו לשנת 2014 ועל כן ערך ההשבחה יכלול את השנים 2015-2016 בלבד, 2 שנים* 50,000 ₪ בשנה: 100,000 ₪.
במידה ואותו אדם יציג אסמכתאות להשקעה בנכס בסכום זה, יזכה לפטור ממס שבח.
ללא האסמכתאות והניכוי האמור, יחול עליו מס שבח בסך 25% – בסך הכל 25,000 ₪.
ניתן למצוא סימולטור לחישוב מס ששבח באתר רשות המיסים.
פטור ממס שבח
פטור ממס שבח יינתן למוכר שזו היא דירתו היחידה, ואשר הייתה רשומה בבעלות המוכר לכל הפחות בתקופה של 18 חודשים שקדמו למכירה.
במידה והמוכר מחזיק בבעלות על נכס נוסף לא יהיה זכאי לפטור האמור, למעט בעלות בשיעור בן או נמוך מ-33% בעלות בנכס נוסף.
פטור ממס שבח יינתן גם בגין מכירת דירה שהתקבלה בירושה, וזאת על תנאי ירושת צאצא (בן, בת, נכד או נכדה של המוריש) ובתנאי שהטבת פטור ממס שבח חלה על המוריש.
גם בהעברת זכויות ללא תמורה של דירת מגורים בתוך המשפחה יינתן פטור מתשלום מס השבח.
סיטואציה מזכה נוספת היא מכירה של שתי דירות בו זמנית- וזאת במטרה לרכוש במקומן נכס נדל"ן אחד, ובתנאי שערך הנכס החדש יהיה לכל הפחות ערך 75% מערך שתי הדירות שנמכרו, וכי כלל העסקאות, המכירה והרכישה, יבוצעו בתוך שנה אחת. להטבה זו קיימת תקרה ביחס לשווי הדירות במצטבר.
מיסוי נדל"ן מסחרי
מעבר למיסוי הנדל"ן המוטל על נכסים המיועדים למגורים, קיימת התייחסות ומחור של חובת המס, באופן ייעודי לנדל"ן מסחרי.
נכסי נדלן מסחרי הם כל נכסי הנדל"ן אשר אינם מיועדים לצרכי מגורים, דוגמת חנות, משרד, בית מלאכה, מפעל, שטח מסחרי ועוד. רכישת דירה להשקעה אשר צפויה להניב דמי שכירות חודשיים, אינה בבחינת נדל"ן מסחרי (אולם יתכנו מקרים בהם יוטל מס על השכרת דירה).
מס על נדל"ן מסחרי כמו משרד או חנות, הוא למעשה נגזרת של חוקי מיסוי הנדל"ן אליהם התייחסנו בהקשר למיסוי נדל"ן בגין נכסי נדל"ן פרטיים, כאשר החוק יוצר את ההתאמה והבידול בין השניים.
חובת מס נדל"ן על נכס מניב
מס שבח יחושב במלואו, ללא הענקה של פטורים לסוגיהם, ביחס לערך השבחת הנכס ועליית השווי שלו, בניכוי הוצאות מוכרות ויעמוד על 25%.
מס רכישה בגין רכישת נדל"ן מסחרי יעמוד על 6% מערך העסקה, ללא מדרגות מיסוי.
חשוב לציין כי הוצאות נדל"ן לשם קיום הפעילות העסקית הן הוצאות מוכרות לצרכי זיכוי במס.
מסלולי המס על דירה מושכרת
השכרה של דירת מגורים תיבחן תחת חבות מס הכנסה ולא תחת חוקי מיסוי נדל"ן, כאשר בדומה להכנסות אחרות, גם בגין דמי שכירות בגין נכס נדל"ן קיימת חובת מיסוי, אולם חובה זו היא מדורגת וחלה החל מרף הכנסות מוגדר בחוק.
נכון לשנת המס 2025 דרגת הפטור ממס הניתנת בגין דמי שכירות מדירה עומדת על: 5,654 ₪ בחודש.
מעבר לדרגת הפטור קיימים שני מסלולי מס בגין הכנסות משכירות:
– מסלול מס מופחת (מסלול פיקס 10%) – מסלול מס מופחת במסגרתו תחשיב המס יעמוד על 10% על ההכנסות, בכל דרגות ההכנסה.
– מסלול מס מלא – מסלול ייעודי ומוגדר המפרט את סכומי ההכנסות והמיסוי החלים בישראל על הכנסות שאינן מיגיעה אישית, על פי מדרגות מס.
בגין השכרת דירה בערך גבוה מ- 5,654 ש"ח, ועד לסכום של 11,308 ₪ בחודש, יהיה זכאי המשכיר לפטור חלקי ובגין יתרת הסכום יחויב במס במסלול המס המלא.
במידה ואדם מחזיק יותר מדירה אחת להשכרה, יוכל לנצל את מלוא הפטור בגין דירתו המושכרת הראשונה, ובגין יתרת נכסיו והכנסותיו לשלם מס על פי המסלול המופחת.
לא ניתן לנצל פטור חלקי ומסלול מס מופחת בגין אותו נכס.
מס על קרקע
רכישת קרקע בישראל היא פעולה המתבצעת תוך חשיבה ארוכת טווח, כאשר הקרקע עשויה להיות מופשרת לצרכי בנייה, קרקע בעלת ייעוד שונה (דוגמת חקלאות, תעשייה), או קרקע המצויה בהמתנה ובתהליך הפשרה. על מנת ללמוד על ייעוד הקרקע והפוטנציאל הטמון בה קיים תקן 22- שנקבע על ידי איגוד השמאים בישראל ומספק שקיפות ומידע בנוגע למעמד הקרקע.
חבות מס רכישה בגין רכישת קרקע עומד על 6% ואינו מדורג.
ברכישת קרקע בעלת ייעוד למגורים ותכנית בניה להוצאה לפועל של מבנה לצורך מגורים בתוך שנתיים מיום המכירה- ניתן יהיה לקבל זיכוי בגין 1% מערך המס (מס רכישה בסך 5% בסך הכל).
היטל השבחה על קרקעות באמצעות מס שבח, עשוי להביא לתשלומי מס גבוהים במיוחד, כאשר קרקע פרטית בישראל עשויה להכפיל ולשלש את ערכה בזמן קצר, ובהתאם למעמדה וייעודה.
ככלל, מס השבח החל על קרקע דומה לזה המוטל על נכסי נדל"ן אחרים, ועומד על 25% מערך ההשבחה- העלייה במחיר הקרקע וההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. יחד עם זאת, גובה מס השבח עשוי להשתנות בהתאם לשנת רכישת הקרקע, ועלויות מס השבח הנהוגות בשנים הללו.
הקלות נוספות עשויות להתקיים במכירת קרקעות שהועברו בירושה/ ללא תמורה. מומלץ שלא להוציא קרקע פרטית למכירה ללא ייעוץ עורך דין מומחה במיסוי, לתכנון נכון ולמיצוי הטבות המס האפשריות.
מס על השקעות נדל"ן בחו"ל
ישראלים רבים בוחרים להשקיע בנדל"ן בחו"ל, תוך זיהוי פוטנציאל והזדמנויות, רכישת נכסים באזורי ביקוש לצורך השכרה ארוכת טווח, השכרה קצרת מועד למטרות תיירות, או מכירה בטווח זמן מוגדר לצורך גזירת התשואה.
ככלל, השקעות נדל"ן בחו"ל מחייבות את המשקיע הישראלי במיסוי, הן על פי הנהוג במדינה בה בחר להשקיע, והן חבות מס בגין הכנסות ורווחים כלפי מדינת ישראל.
יחד עם זאת, קיימת אמנת מס בין ישראל למדינות שונות בעולם, אשר נועדה למנוע תשלומי כפל מס, ולהפוך את ההשקעות הבינלאומיות לכדאיות. את רשימת המדינות והסכמי המיסוי ניתן למצוא באתר משרד האוצר, כמו גם טפסים והנחיות בנוגע לדרכי הדיווח.
את הדיווח יש לבצע ראשית למדינה בה בוצעה השקעה, וכן את תשלום המס בגינה, כאשר עם הדיווח הנוסף למדינת ישראל, יבוצע תחשיב המביא בחשבון את המס ששולם, וקובע האם קיימת חבות מס נוספת, פטור, או זיכוי.
2 המסלולים העיקריים כיום לתשלום מס על נכס בחו"ל הם:
* תשלום של 15% מההכנסה שהתקבלה מהנכס בחו"ל מבלי להכיר בהוצאות ובמיסים שכבר שילם המשקיע במדינה הזרה.
* מסלול המס השולי בו אפשר לקבל ניכוי על הוצאות שסייעו לייצר הכנסה משכירות.
לקריאת המשך: מיסוי נדל"ן ביוון, מיסוי נדלן בקפריסין, מיסוי נדל"ן בפורטוגל
