עודכן:
המדריך הבא מיועד לאלו מכם שהצליחו לצבור סכום כסף לא מבוטל של בין 100,000 ש"ח ל-300,000 ש"ח ומעוניינים להשקיע אותו בנדל"ן. כמובן שקניית דירה בסכומים הללו (ללא משכנתא) אינה אפשרית, אך מיד נראה אילו השקעות נדל"ן קטנות אחרות דווקא כן ניתן לבצע.
בתיאוריה, השקעות קטנות בנדל"ן מתייחסות לרוב להשקעת סכומי כסף של 100 אלף ש"ח עד 500 אלף ש"ח, כאשר בדרך כלל מדובר על נכס שאינו דירה להשקעה. במציאות, השקעת סכום שכזה עבור חלק גדול מאיתנו ממש לא עונה על ההגדרה "השקעה קטנה", ולכן במידה ומחליטים להשקיע אותו חשוב לעשות זאת בחוכמה ולאחר בדיקה מעמיקה, במיוחד לאור התפרצות מגפת הקורונה והשפעתה הרחבה כמעט על כל תחומי החיים באופן גלובלי.
בשורות הבאות נסקור את האפשרויות להשקיע סכום כסף קטן בנדל"ן ואת היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם.
מדריך זה יעסוק בנושאים הבאים:
* השקעות נדל"ן קטנות – למי הן מתאימות?
* אילו רווחים עשויה להניב לכם השקעה בנדל"ן?
* מה נחשבת להשקעה בסכום נמוך בשוק הנדל"ן?
* האם משתלם להשקיע בנדל"ן בסכומים נמוכים?
* איפה כדאי להשקיע סכום של עד חצי מיליון שקלים?
* השקעות נדל"ן בסכום של 100,000 ש"ח ומטה
* ריכוז של פרויקטים מומלצים להשקעה בסכומים נמוכים
השקעות נדל"ן בסכומים קטנים – למי זה מתאים?
מחיר דירה ממוצעת בישראל עומד על 1.2 מיליוני שקלים, ובממוצע, רוכשי נכסים מממנים כ–60% משווי העסקה באמצעות הלוואת משכנתא, מה שמייקר את העסקה בעשרות אחוזים (בשל תשלומי הריבית על המשכנתא לאורך חיי ההלוואה).
מה עושה מי שמאמין בהשקעות בנדל"ן, אבל לא מעוניין לממן את ההשקעה באמצעות הלוואת משכנתא ש"תנגוס" בתשואה שלו? או במילים פשוטות יותר, מה עושה מי שמאמין בשוק הנדל"ן (בין אם בארץ ובין אם בחו"ל) ומחפש השקעה "טובה", אך יש ברשותו רק סכום קטן (יחסית) להשקעה?
החדשות הטובות הן שישנן לא מעט אופציות השקעה למשקיעים קטנים – גם בתחום הנדל"ן. אפילו משקיעים בסכומים של 50,000 – 100,000 ₪ יכולים למצוא השקעות אטרקטיביות בתחום הנדל"ן. לפניכם סקירת כל האפשרויות, טיפים לבחירת השקעה בנדל"ן בסכומים קטנים והזדמנויות השקעה מומלצות.
מהי השקעה בסכום נמוך בשוק הנדל"ן?
השקעות נדל"ן בסכומים נמוכים נחשבות בדרך כלל השקעות בסכום של עד 500,000 ₪. עם זאת, תוכלו למצוא גם הזדמנויות השקעה בנדל"ן בסכום נמוך של 100,000 ₪ ואף פחות. כמובן, שככל שהסכומים העומדים לרשותכם להשקעה הם נמוכים יותר, כך מגוון האלטרנטיביות שתראו מולכם, יקטן.
אילו רווחים עשויה להניב לכם השקעה בנדל"ן?
ניתן להשקיע במגוון נכסים וקרקעות כדי להניב רווחים מסוגים שונים, אך לפני שאתם בוחרים את אפיק ההשקעה שמתאים לכם, כדאי שתבחנו מהי מטרת ההשקעה, ומה אתם רוצים להשיג באמצעותה.
למה דווקא נדל"ן? עליית המחירים העקבית בתחום הנדל"ן שנובעת בין היתר מעלייה בביקוש ומהיצע נמוך מעודדת משקיעים רבים לפנות דווקא לאפיקי השקעה בתחום הנדל"ן, וקורצת הן למי שמחפש "אקזיט" (או "פליפ") והן למי שחושב על השקעה ארוכת טווח.
אפיקי ההשקעה שונים ומגוונים – כאמור, יש מי שמחפש תשואה לטווח הארוך ויש מי שרוצה לעשות אקזיט מהיר ולכל אחד מהם מתאימה השקעה מסוג שונה. על מנת לדעת מהו אפיק ההשקעה שמתאים ונכון עבורכם, כדאי ראשית להכיר את כל (או לפחות רוב) האופציות הקיימות:
* תשואה מעלייה בערך הנכס
התשואה של הנכס שלכם היא ההפרש (הדלתא) בין שווי הנכס בזמן הרכישה לשוויו בכל נקודת זמן אחרת בעתיד.
לצורך הדגמה ניתן לחשוב על קרקע חקלאית שהשווי שלה עומד על 200,000 ש"ח לפני הפשרתה או ביצוע תכניות בנייה כלשהן עליה וכעבור 8 שנים, לאחר התממשותן של הצעדים הנ"ל ערכה עולה באופן משמעותי ועומד על 1,000,000 ₪. המשמעות היא שההשקעה הניבה תשואה של 800,000 שקל ב-8 שנים, או במילים אחרות: 100,000 ₪ לשנה. אם זוכרים שסכום ההשקעה ההתחלתי עמד על 200,000 ₪ מכאן ש-100,000 ₪ שנוספו לערך הנכס כל שנה מהווים תשואה של 50% לשנה (או אם אתם מעדיפים: 400% ב-8 שנים).
* תשואה משכירות
במידה ומדובר בדירה או משרד שנקנו להשקיע והמשקיע לא עושה שימוש בנכס בעצמו, לצד העלייה בערך הנכס יכול בעל הנכס ליהנות גם מדמי השכירות שמשולמים לו מדי חודש על ידי השוכרים של הנכס.
* אקזיט / פליפ
משקיעי נדל"ן רבים בוחרים להשקיע את ממונם בנכסים במטרה להשביח אותם ולמכור תוך זמן קצר יחסית במטרה לגרוף רווחים, ומהר ככל שניתן – הליך זה מכונה גם "פליפ".
השבחת נכס, במידה ועושים זאת נכון, יכולה להניב תשואה נאה, ולעיתים בעבור השקעה של עשרות אלפי שקלים בלבד ניתן לגרוף רווחים שעומדים על מאות אלפי שקלים, מה שגורם למשקיעים רבים לרכוש דירות בשכונות ישנות יותר, שמיועדות להיכנס לפרויקטים במסגרת תמ"א ופינוי ובינוי (התחדשות עירונית) או לרכוש דירה ישנה ולשפץ אותה באופן עצמאי. החלפת תשתיות, עיצוב חדשני ושילוב מערכות חדישות בנכס עשויים להעלות את ערכו משמעותית.
רגע לפני שאתם בוחרים – האם משתלם להשקיע בנדל"ן בסכומים קטנים?
בקצרה, התשובה היא כן.
כיום, קשה מאוד למצוא השקעות סולידיות בסכומים נמוכים. מפיקדונות וחסכונות בבנק ועד להשקעות באג"ח ובאפיקים סולידיים, תצליחו בדרך כלל למצוא אפיקי השקעה שייתנו בין 1% ל – 2% תשואה לשנה – תשואה נמוכה יחסית לזו המקובלת בשוק הנדל"ן, גם בהשקעה בסכום נמוך.
החיסרון הגדול של השקעות נדל"ן בסכומים נמוכים, הוא הנזילות הפחותה של כספי ההשקעה, בניגוד להשקעה במניות וכדומה, שם נזילות הכספים שלכם נשמרת במלואה. אם אין לכם בעיה עם השקעה למספר שנים תוך ויתור על נזילות הכספים; ויש לכם את הזמן לחפש השקעה טובה בסכום נמוך, שוק הנדל"ן בחו"ל – וגם בארץ – יציע לכם שפע של אופציות השקעה למשקיעים קטנים.
השקעה קטנה בנדל"ן – איפה להשקיע סכום של עד חצי מיליון שקלים?
אם אתם מחפשים השקעה בנדל"ן בסכומים של עד חצי מיליון שקלים, או אפילו עד 300,000 ש"ח, נמליץ לכם על מספר כיווני השקעה בסכומים נמוכים יחסית.
כאמור, בסכומים אלו רכישת דירה באזורי ביקוש בישראל לא ממש אפשרית, ולכן עומדות בפניכם 4 אפשרויות מרכזיות: קניית דירה להשקעה בפריפריה, רכישה של קרקע להשקעה, רכישת נדל"ן מסחרי (חנות או משרד להשקעה למשל) והשקעה בנדל"ן בחו"ל.
אז איפה להשקיע בנדל"ן? או במילים אחרות: איפה הכי כדאי להשקיע את הכסף בשנת 2020? בואו נצלול פנימה…
לפניכם טבלה המסכמת את 4 האופציות הנ"ל ובהמשך תמצאו פירוט מקיף על כל ערוץ השקעה:
| אפיק ההשקעה בנדל"ן | סכום השקעה נדרש (טווח משוער בש"ח) | תשואה שנתית ממוצעת (משוערת) על ההשקעה |
|---|---|---|
| רכישת דירה להשקעה בישראל ביישובי פריפריה | 500,000 ₪ + משכנתא בגובה של 20%-30% מערך הנכס | 3%-6% (תשואה משכר דירה + השבחת ערך הנכס) |
| קניית קרקע חקלאית להשקעה בארץ | 300,000 - 100,000 ₪ | 20%-30% (התשואה מתקבלת רק לאחר הפשרת הקרקע ועליית ערכה) |
| השקעה במשרדים / נדל"ן מסחרי בישראל | 300,000 - 100,000 ₪ | 5%-8% (תשואה מדמי שכירות + עליית ערך הנכס) |
| השקעות נדל"ן בחו"ל במדינות מובילות | 500,000 - 100,000 ₪ | 6%-12% (תשואה משכר דירה + השבחה) |
#1 השקעה בנדל"ן בפריפריה
אמנם, אפילו בשכונות הכי שכוחות אל בישראל קשה למצוא נכס אטרקטיבי לרכישה בסכום של חצי מיליון שקלים, אולם, אם הסכום העומד לנגד עיניכם הוא כחצי מיליון שקלים, בתוספת של הלוואת משכנתא בגובה של עד 25% משווי הנכס, תוכלו לרכוש דירה באזורי הפריפריה של הארץ, ועם חיפוש איכותי, תמצאו שכונות בהן מחירי הרכישה נמוכים, אבל הביקוש להשכרת דירות גבוה.
חשוב לקחת בחשבון: בהשקעות נדל"ן קטנות באזורים מרוחקים – שנכס נדל"ן נדרש לתחזוקה, לאיתור שוכרים ולתיקונים מעת לעת. את עלויות הנסיעות, התיקונים (במיוחד בדירות ישנות) והחיפוש אחר שוכרים – חשוב לקחת בחשבון. אל תוותרו על חישוב תשואה עבור כל נכס שאתם שוקלים לרכוש, על מנת לוודא את האטרקטיביות שלו כנכס מניב להשקעה.
נקודה חשובה נוספת: נכון לשנת 2020, במקרים נדירים מאוד יהיה ניתן למצוא דירה להשקעה בסכום השקעה של 300,000 ש"ח עד 500,000 ש"ח (לא כולל משכנתא כמובן). אך אם זה הכיוון שלכם כדאי להעיף מבט במדריך הבא.
#2 השקעה בקרקעות
המחפשים השקעות נדל"ן בסכומים נמוכים יחסית, מגיעים בשלב מוקדם או מאוחר לבחון את האפשרות של קניית קרקע חקלאית להשקעה. בעוד רכישת קרקע חקלאית להשקעה עשויה להיות לא פחות מאשר "מכרה זהב", אשר יכפיל את ערכו פי כמה וכמה לאחר ההפשרה, חשוב לבצע בדיקות מקדימות ולדעת שאתם "בידיים טובות", בטרם תבחרו את הקרקע החקלאית שאתם מעוניינים להשקיע בה.
אם אתם שוקלים קניית קרקע חקלאית להשקעה, חשוב לבדוק היטב את תכניות המתאר בוועדה המחוזית להפשרת הקרקע לבנייה, לשלול הונאות, לבדוק כי הקרקע היא קרקע פרטית המיועדת למכירה, וכמובן רצוי לבחור בקרקע חקלאית בסטטוס הפשרה מתקדם ככל האפשר.
קניית קרקע חקלאית למטרות השקעה היא תחום רחב בפני עצמו, שדורש הבנה לעומק של הדברים ויכולות ניתוח ומחקר במידה והחלטתם לנסות לעשות זאת בעצמכם, ללא סיוע של חברה מקצועית.
חברות רבות בישראל משווקות יחידות קרקע למכירה באזורים שונים ברחבי הארץ. יחידות הקרקע הללו תהיינה לרוב כלולות בתוכניות פיתוח עירוניות כלשהן בעלות סטטוס הפשרה שונה. כולן יהיו בסטטוס של קרקע חקלאית, כלומר קרקע שעדיין אי אפשר לבנות עליה, אך בעוד שתוכנית כלשהי עשויה להיות בשלבים מתקדמים של הפשרה בעקבות קבלת חלק מהאישורים, תוכנית אחרת עלולה להיות בשלב התחלתי מאוד וכנראה שייקח לה הרבה יותר זמן עד ההפשרה.
אם החלטתם לבצע השקעה קטנה בקרקע, ההמלצה שלנו היא שתהיה זו קרקע בהליכי הפשרה כמה שיותר מתקדמים.
למעבר למאגר קרקעות מומלצות להשקעה לחצו כאן.
השקעה בקרקעות – יתרונות נוספים
מאחר וגריפת הרווחים בהשקעה מסוג זה עלולה לקחת זמן רב, היא מצריכה אורך רוח וסבלנות, ולכן מתאימה רק למי שמבין את הסיכונים ושלא בונה על כספי ההשקעה בטווח הקצר.
עם זאת, השקעה בקרקעות הופכת לאטרקטיבית יותר, במיוחד בשנים האחרונות, מאחר ושטחי הבניה הולכים ואוזלים, והיצע הקרקעות הולך ואוזל, מה שמסמן גם צורך הולך וגובר בהפשרת קרקעות על ידי המדינה וגם עלייה בשווי הקרקע.
בנוסף, ההשקעה בקרקעות פוטרת את המשקיע מהוצאות נלוות, ביניהן שיפוץ נכס וביטוח הנכס.
#3 השקעות קטנות בנדל"ן מסחרי
קניית משרד להשקעה היא מאופציות ההשקעה המעניינות ביותר למשקיעים קטנים, עם מחיר גבוה למ"ר אבל מחיר כולל נמוך יחסית (בניגוד לרכישת נכסים למגורים, נכסים מסחריים קטנים בדרך כלל) – לצד דמי שכירות גבוהים המאפיינים שכירות עסקית, מדובר באפשרות השקעה בסכומים קטנים לצד תשואה גבוהה במיוחד.
קניית משרד להשקעה באזורי פריפריה עשויה להשתלם אפילו יותר, במיוחד אם אתם מצליחים למצוא פרוייקט בשלבי בנייה, כשמחירי הנדל"ן נמוכים.
כפי שכבר ציינו, בסכום של 100-300 אלף ש"ח ישנה אפשרות נוספת והיא לרכוש נכס מסחרי להשקעה.
פרויקטי נדל"ן מסחרי להשקעה מרוכזים לרוב בערים הגדולות בישראל, כגון תל אביב, רמת גן, ירושלים, אשדוד, חיפה וראשל"צ, בהן יש פעילות עסקית ענפה באופן קבוע.
באמצעות השקעה סכומי כסף נמוכים יחסית של כמה מאות אלפי שקלים בלבד תוכלו לרכוש נכס מסחרי קטן, משרד או חנות להשקעה, ברוב המקרים אפילו ללא צורך במשכנתא, אותו תשכירו תמורת סכום חודשי של בין 2500 ל-5000 ש"ח.
נכס מסוג כזה יכול להגיע לתשואה שנתית של בין 6% ל-10%. תשואה יפה לכל הדעות – השקעה קטנה ורווח גדול.
לריכוז פרויקטי נדל"ן מסחרי מומלצים להשקעה לחצו כאן.
יתרונות נוספים של השקעה כזו:
השקעה קטנה בנכסים כמו משרדים למשל נחשבת להשקעה סולידית, ומאחר והמחיר של נכסי המגורים בישראל אינו בר השגה למי שמחפש השקעה קטנה, רבים מהמשקיעים הקטנים פונים דווקא לאפיק השקעה זה. פרט לכך, נכסים מסחריים נחשבים למבוקשים ללא תלות בתקופה.
#4 השקעות קטנות בנדל"ן בחו"ל
טרנד שהולך ומתחזק בשנים האחרונות, בעקבות הפרשי מחירים משמעותיים בין נכסים בישראל למדינות אחרות בעולם, דוגמת ארה"ב ומדינות אירופאיות נוספות כמו פולין, אנגליה, רומניה, גיאורגיה או יוון, במדינות הנ"ל אפשר לאתר יחסית בקלות נכסים (גם דירות) להשקעה בסכומי כסף לא גדולים שיידעו להניב תשואות יפות של למעלה מ-7% בשנה. רק לשם השוואה, רוב השקעות הנדל"ן בישראל יניבו למשקיעים בדרך כלל תשואה שלא תעלה על 5% לשנה.
כרוכשים בודדים של נכס להשקעה בחו"ל, 500,000 ₪ עשויים להספיק, אפילו ללא מימון נוסף, לרכישת נכסים בחו"ל. חשוב להבין, כי ניהול נכסים כאלה קרוב לוודאי "ינגוס" מן התשואה שלכם, וכי בחירה של נכסים להשקעות נדל"ן בחו"ל חייבת להיעשות בשילוב אנשי מקצוע, בעלי היכרות עם השוק המקומי לצד היכרות עם החוקים והתקנות החשבונאיים, בקיצור – דעו לאן אתם נכנסים בטרם ביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל.
גם כאן, חיפוש איכותי ומעורב עשוי להניב השקעות רווחיות במיוחד, עם תשואה של 8% בשנה ולעיתים אף יותר.
יתרונות נוספים של השקעות קטנות בנדל"ן בחו"ל
אחד היתרונות הבולטים שבהשקעות נדל"ן בחו"ל הוא הסכום הנמוך שנדרש מכם להשקיע. בעוד רבים מנועים מלהשקיע בארץ משום שאין להם את המשאבים הכלכליים הדרושים, השוק העולמי פותח דלת
לאינספור אפשרויות להשקעה קטנה בנדל"ן – בנכסים למסחר, במשרדים וכמובן גם בדירות. מדובר בהשקעה שעשויה להניב תשואה נאה, ואף מאפשרת למשקיע שמחפש מספר השקעות קטנות לפזר את הסיכונים שלו במקום להניח את כל הביצים בסל אחד.
השקעות נדל"ן בסכומים קטנים יותר של 100K ומטה – גם זה אפשרי!
נניח שהסכום העומד לנגד עיניכם הוא קטן הרבה יותר, נניח 100,000 ₪ ואף פחות מזה. האם תוכלו להשקיע בנדל"ן בסכומים נמוכים כאלה?
גם כאן, התשובה היא כן. תמצאו השקעות בנדל"ן בסכומים נמוכים כאלה – ואף בתנאים אטרקטיביים. הנה כמה מהאפשרויות שלכם:
- השקעה בקרנות נדל"ן – קרנות נדל"ן הן קרנות המשקיעות באופן קבוצתי בנדל"ן, תוך שכל משקיע "משתתף" בהשקעה באופן חלקי. קרנות כאלה למשל הן קרן הגשמה או קרן סלע נדל"ן, קרן 35 וכד'.
- השקעה חברתית בנדל"ן – ישנם מספר גופים המאפשרים השקעה בנדל"ן בסכום נמוך, בהם ניתן להשקיע ביחידות נדל"ן בסכומים של החל מ – 20,000 דולרים.
- קבוצות רכישה והשקעה בפרויקטי ייזום בנדל"ן – קבלנים ויזמים רבים של פרויקטים נדל"ן גדולים מציעים אופציות השקעה למשקיעים קטנים בסכומים נמוכים ובסביבה בטוחה ומקצועית, תוך שהבעלות והרווחים הנגזרים מן הפרויקט נחלקים בין כל המשקיעים על פי גובה ההשקעה. יש לקחת בחשבון שקבוצות רכישה עלולות להסתבך, ולכן אם בוחרים באופציה זו חשוב לבחור בגורם עליו אתם סומכים בעיניים עצומות.
עדיין מתלבטים איזה אפיק השקעה נכון לכם? הטבלה הבאה תעשה לכם סדר בדברים:
| סוג ההשקעה | שיעור התשואה | פירוט |
|---|---|---|
| פיקדון בנקאי קצר (שנה לכל היותר) | כ-0.5% לשנה | עליה קטנה מאוד בריבית, משיכת הפיקדון מותנית בקנס או מוגבלת לתחנות שנקבעות מראש |
| תכנית חיסכון לטווח ארוך (10 שנים לכל הפחות) | כ-1-2% לשנה | הריבית נקבעת בהתאם לסכום ההשקעה, ולא ניתן לשחרר את הכסף לפני המועד שנקבע. |
| שוק ההון (במסלול הכללי) | כ-2-6% לשנה | התשואה תלויה בסוג ההשקעה. השקעה במניות כרוכה בסיכון רב והשקעה באגרות חוב בטוחה יותר, אך גם התשואה ממנה נמוכה באופן משמעותי. כמו כן, מומלץ להיעזר באיש מקצוע שמתמחה בהשקעה בשוק ההון שיסייע לכם לבחור את התמהיל הנכון עבורכם. |
| שוק ההון (במסלול של 100% מניות) | כ-5-15% לשנה | אפיק השקעה הנחשב למסוכן יותר ומיועד בעיקר לאנשים שנותרו להם שנים רבות של חיסכון ומחפשים תשואות גבוהות תוך שמירה על נזילות גבוהה. |
| רכישת דירה להשקעה בישראל ביישובי פריפריה | כ-2-5% לשנה | נדרש הון עצמי גבוה יחסית, שעומד על מאות אלפי שקלים ויותר, אך עליית שווי הנכס עשויה להכפיל את התשואה ממנו. |
| השקעה בנדל"ן בפריפריה | כ-5%-6% לשנה | המשקיע נדרש לנהל את הנכס מרחוק, אך בטווח הארוך במקרים רבים תהיה עלייה גדולה בשווי הנכס ובתשואה כתוצאה מעליית הערך. |
| השקעה בקרקעות לפני הפשרה | כ-100-300% | מועד מימוש הרווחים לא ניתן לחיזוי, והוא מתאים רק למי שמחפש אפיק השקעה עם פוטנציאל רווח גבוה מאד, אך בטווח הארוך. חשוב לקחת בחשבון שמימוש הרווחים עלול לקחת מספר שנים ולא מומלץ לבצע השקעה מסוג זה ללא עזרה של איש מקצוע. |
| השקעות קטנות בנדל"ן מסחרי (משרדים / חנויות) | כ-6-10% לשנה | כדאי להתמקד בעיקר בפרויקטים המצויים בתהליכי בנייה ראשוניים או באזורי מסחר פעילים, שמסמנים ביקוש תמידי לנכס הן מצד השוכרים והן מצד המשקיעים |
| השקעות נדל"ן קטנות בחו"ל | כ-7-12% לשנה | השקעה שמצריכה סיוע של איש מקצוע שמתמחה בנדל"ן בחו"ל. כמו כן, חשוב להכיר את שיטות המיסוי של כל מדינה ולבחון כדאיותן. |
אז, האם השקעות קטנות בנדל"ן מתאימות לכם?
כמו כל אפיק השקעה אחר, גם השקעות נדל"ן עשויות להיות אטרקטיביות ולהציע תשואה גבוהה, במיוחד כאשר אפיק ההשקעה נבחר בזהירות ובאופן מושכל, תוך שהמשקיע מבין באופן עמוק את הסיכונים, העלויות, ואת הרווחים והתשואות.
בהחלט ניתן לאתר השקעות נדל"ן במחירים נמוכים המציעים תשואות של 8% ואף יותר – אולם חשוב שלא להסתמך באופן עיוור על ניסיונם של אחרים ולבדוק באופן אישי או באמצעות בעלי מקצוע וניסיון עליהם אתם סומכים, את האטרקטיביות של כל השקעה בנדל"ן בסכומים נמוכים או גבוהים. בהצלחה!
