איך להשקיע בנדל"ן ללא הון עצמי? מדריך מקיף
האם אפשר לבצע השקעות נדל"ן ללא הון עצמי או לרכוש דירה להשקעה בלי להביא כסף מהבית? בשורות הבאות ננסה לענות על השאלה המורכבת.
השקעה בנדל"ן ללא הון עצמי – מדריך
תוכן עניינים:
האם אפשר לבצע השקעות נדל"ן ללא הון עצמי או לרכוש דירה להשקעה בלי להביא כסף מהבית? בשורות הבאות ננסה לענות על השאלה המורכבת.
מדינת ישראל נכנסת לשנת 2024 עם אוכלוסייה שעומדת על 9.2 מיליון תושבים, וצפי הגידול חוזה הכפלה של כמות התושבים עד לשנת 2060.
עלויות הדיור ההולכות ומאמירות מושפעות מן הנתונים הללו, כמו גם מעלייה בתוחלת החיים, הגירה חיובית של עולים למדינת ישראל ועלייה במספר מקרי הגירושין (שמביאים לפיצול היחידה המשפחתית ולצורך בשתי דירות מגורים למשפחה).
כל אלו מביאים להתחממות שוק הנדל"ן עד לנקודת רתיחה, ולאנשים מן השורה, אשר אינם יזמי נדל"ן בהווייתם, לרצות ולקחת חלק במימוש הפוטנציאל ההולך וגובר של שוק הנדל"ן, הן למטרת דאגה לדור העתיד והבטחת נכס נדל"ן עבור הילדים, והן לצרכי השקעה ויצירת הכנסה פסיבית למשפחה.
בעוד שבעבר אנשים נהגו להסתפק בדירת מגורים יחידה והותירו את ההשקעות לבעלי ההון, אפשרויות המשכנתא ותכניות מימון הזמינות מאפשרות כיום לרבים לבצע קניית דירה ללא הון עצמי, אשר עשויה לכסות את החזרי המשכנתא באמצעות דמי השכירות שמתקבלים מהנכס, ולהבטיח בעלות על נכס בשוק בו תמיד הביקוש יגבר על ההיצע.
השקעה בנדלן ללא הון עצמי – עקרונות וזיהוי פוטנציאל
רבים תוהים האם רכישת דירה שניה בלי הון עצמי היא אפשרות מעשית, ונרתעים מפני התחייבות אימתנית שתכביד על התקציב החודשי, כמו גם מהשקעה בנכס שיביא לתשואה שלילית.
על מנת לקבל החלטה מושכלת הנשענת על ידע ופוטנציאל ממשי ולא על חששות ותחושות בטן, חשוב להכיר מספר עקרונות הנוגעים לשוק הנדל"ן בארץ ובעולם:
- קנה קרקעות כי אלוהים לא מייצר עוד – בשונה כמעט מכל מוצר צריכה אחר, קרקעות אינן ניתנות לייצור, לייבוא או לגידול ההיצע. רכישה של קרקע, או במקרה האמור השקעה בנדל"ן ורכישת נכס בנוי, תמיד תותיר ביד הרוכש נכס סחיר.
- חוק הביקוש וההיצע – אין צורך ללמוד בחוג לכלכלה באקדמיה בכדי להכיר את החוק הבסיסי ביותר בכלכלה: חוק הביקוש וההיצע. חוק זה נוגע לכל מוצר ולכל שירות, לרבות נכסי נדל"ן: כאשר ההיצע עולה על הביקוש- המחיר ירד, וכאשר הביקוש גובר על ההיצע- המחיר יעלה. שוק הנדל"ן פועל במציאות בה תמיד הביקוש עולה על ההיצע, עקב הנתונים שתוארו לעיל (מוגבלות הקרקעות אל מול הגידול באוכלוסייה),מה שמבטיח עליה של המחיר לאורך השנים.
- אזורי ביקוש – בין הפרמטרים הנוגעים למחירו של נכס נדל"ני, בייחוד נכס שנקנה ללא הון עצמי, נמצא מיקום הנכס, אשר הביקוש אליו נמדד על פי מצב סוציואקונומי, אפשרויות תעסוקה, רמת החינוך, נגישות לערוצי תנועה מרכזיים ופרמטרים נוספים. מרבית הציבור בוחרים את נכס הנדל"ן הראשון שברשותם לצרכי שימש אישי ומגורים, על פי שיקולים אישיים ולא כלכליים (קרבה להורים, קרבה למקום עבודה). בבחירה של דירה שניה לצרכי השקעה, חשוב לזהות את אזורי הביקוש ואת יחס התשואה הצפויה, במטרה להבטיח עסקה נוחה לתשלום ומשתלמת לטווח הארוך.
עם ההבנה של העקרונות הללו, עולה גם ההבנה כי השקעות נדלן בלי הון עצמי הן אפיק השקעה מבטיח שיכול להתברר כמשתלם במיוחד.
איך להשקיע בנדל"ן ללא הון עצמי?
עם ההבנה כי ענף הנדל"ן הוא אחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים ביותר, עולה גם השאלה האם אפשר להשקיע בנדל"ן בלי להביא כסף מהבית? התשובה על כך היא בעיקרה חיובית, ותלויה במספר גורמים. יתרה מכך, ביחס לסוגי השקעות נוספים דוגמת השקעה במניות, השקעה בקריפטו, במטבע חוץ ונוספים, מדובר בהשקעה היחידה אותה ניתן לבצע ללא הון עצמי, וזאת הודות לעובדה שמדובר בהשקעה היחידה שמעמידה נכס כבטוחה בעבור הבנק, או כל גוף פיננסי המסייע בגיוס מימון לדירה.
כדי להבין כיצד ניתן לרכוש דירה להשקעה בלי הון עצמי, חשוב להכיר את הנחיות בנק ישראל למתן משכנתאות ומימון לדירה:
* דירה ראשונה – ניתן לקבל משכנתא במימון מקסימלי של 75% מערך הדירה.
* דירה למשפרי דיור (כנגד התחייבות למכירת הדירה הקיימת) – ניתן לקבל מימון בסך 70% מערך הדירה.
* דירה שניה (ללא מכירת הדירה הראשונה) – ניתן לקבל מימון בסך 50% מערך הדירה.
ערך הדירה ייקבע על פי חוזה המכירה ו/או הערכת שמאי מקרקעין, הנמוך מבניהם.
על פי הנחיות בנק ישראל ואחוזי המימון האמורים, נראה כי קיימת מגבלה של ממש בקניית דירה ללא הון עצמי. על מנת לעקוף את המגבלה האמורה, ניתן לעשות שימוש בנכס הקיים לטובת מינוף וגיוס הון עצמי, שישמש לרכישת דירה שניה.
השקעה ללא הון עצמי – איך זה עובד?
כאמור, בנק ישראל מאפשר ניצול של 75% מימון בגין הדירה הראשונה, אשר לרוב משמשת כדירת מגורים. מימון זה ניתן לא רק בעת רכישת הדירה, אלא גם בעבור דירה קיימת. לצורך הדוגמה:
משפחה בעלת דירה בשווי 1,000,000 ₪, המבקשת לבצע השקעה שלא דורשת הון עצמי בנדל"ן, תוכל ללוות כנד הדירה הקיימת סכום בן עד 750,000 ₪, בהלוואת משכנתא מן הבנק, תחת הגדרה: הלוואה לכל מטרה. סכום זה יוכל לשמש את המשפחה כהון עצמי לרכישת דירה להשקעה, כאשר את הסכום הנדרש הנוסף, תוכל לקבל בהלוואת משכנתא בגין הדירה החדשה.
זאת בפשטות התשובה לשאלה האם אפשר לרכוש דירה במימון מלא של הבנק, אולם יש להביא בחשבון גם מקרים בהם על דירת המגורים הקיימת כבר רובצת משכנתא. האם במקרה כזה עדיין ניתן יהיה לבצע קניית דירה ללא הון עצמי? גם כאן התשובה היא חיובית וטמונה במספרים: סכום ההלוואה אותו ניתן יהיה לממש בגין הדירה הראשונה, הוא 75% מערך הדירה בהפחתת סכום המשכנתא הקיימת.
ובחזרה לדוגמה: בבעלות המשפחה דירה בשווי 1,000,000 ₪.
יתרת המשכנתא בגין דירה זאת: 300,000 ₪.
1,000,000-300,000= 700,000
75% מתוך 700,000= 525,000
סכום המשכנתא הניתן למימוש בגין הדירה הראשונה יעמוד על 525,000 ₪.
מדוע ליטול הלוואה לכל מטרה ולא הלוואת דיור?
ככלל, הלוואה לדיור היא ההלוואה הזולה יותר הקיימת במשק, בעוד שמחיר הלוואות לכל מטרה נוטה להיות יקר יותר. למרות זאת, בעת מינוף הדירה הקיימת לצורך גיוס מימון לדירה שניה, חשוב לדעת כי כחלק מן המלחמה במחירי הדיור ובהיקף המשכנתאות קבע בנק ישראל תקנה במסגרתה לא ניתן לקבל הלוואת משכנתא על דירה קיימת, לצורך קניית דירה ללא הון עצמי. האפשרות לקבל הלוואה לכל מטרה היא למעשה מעקף להנחיה וניצול הזכאות למימון כחוק.
את עלויות המשכנתא ניתן לצמצם באמצעות השוואת מחירים וקבלת הצעות מן הבנקים השונים, בניית תמהיל נכון של המשכנתא ויחס החזר נכון לכל שקל.
מימון חוץ בנקאי שמאפשר השקעה ללא הון עצמי
כלי נוסף באמצעותו ניתן לגייס מימון לדירה, ולעקוף את הנחיות בנק ישראל, הוא באמצעות מימון חוץ בנקאי. רגולציה של משרד האוצר הביאה לפתיחת שוק ההלוואות לתחרות, באמצעות מתן רישיונות לעסוק בתחום ההלוואות והפיננסיים, לחברות הביטוח ולחברות האשראי במשק. חברות אלו מספקות לציבור הלוואות חוקיות ובטוחות, בהיקף רחב ובפריסת תשלומים ארוכת שנים, אולם לרוב הלוואות אלו כרוכות בעלות ריבית גבוהה יותר מזאת המוצעת על ידי הבנק. כטבעו של שוק תחרותי, גם כאן מומלץ לבצע סקר שוק והשוואה, לקבלת התנאים הטובים ביותר.
בסקירה של כל הנתונים הללו ניתן לראות כי השקעה שלא דורשת הון עצמי בנדל"ן פתוחה וזמינה לכולם, ואינה מעוזם הבלעדי של אילי הון ויזמי נדל"ן, אולם דורשת תכנון מוקדם, למידה והיכרות עם אזורי הביקוש, ופוטנציאל עלויות השכירות ביחס לסכום המשכנתא המתוכננת, וכן הצגת יכולת החזר איתנה לבנק או לגורמים חוץ בנקאיים.
לפניכם הזדמנויות השקעה רלוונטיות:
