השקעות נדלן למתחילים – איך מתחילים להשקיע בנדלן?
העלייה המתמדת במחירי הנדל"ן לצד אפשרויות המימון הרחבות והנוחות, ילדו שוק חדש של השקעות נדלן למתחילים, ולמעשה פוגגו את הנחת היסוד שקבעה כי השליטה בנדל"ן היא נחלתם של אילי נדל"ן ובעלי הון וממון.
השקעה בנדל"ן הפכה לכלי בדרך להשגת יעד ומושג כלכלי חדשני אף הוא: הכנסה פסיבית ורשת ביטחון כלכלית למשפחה. השפה הכלכלית במאה העשרים ואחת, ניתקה את הקשר הישיר והבלעדי שבין עבודה להכנסה, ולמעשה הוכיחה כי דווקא השקעה חכמה וצעדים כלכליים נכונים, יביאו להצלחה כלכלית ולביטחון כלכלי, אותם לא ניתן להשיג באמצעות עבודה קשה.
השקעות נדל"ן למתחילים – המדריך של נדלן מאסטר
תוכן עניינים:
השקעות למתחילים – למה דווקא נדל"ן?
בשנת 2021, בשיאה של מגפת הקורונה וכנגד כל התחזיות, נרשמה עלייה בת 11% במחירי הנדל"ן בישראל, מגמה שמשקפת את הפער ההולך ומתרחב בין היצע נכסי הנדל"ן בישראל לביקוש.
הפער שנוצר כתוצאה ממצוקת הקרקעות- מוצר הבסיס בענף הנדל"ן, אותו לא ניתן לייצר או לייבא, לגידול הטבעי באוכלוסייה, להגירה החיובית, העלייה בתוחלת החיים, ריבוי מקרי הגירושין המביאים לפיצול של התא המשפחתי לשתי יחידות דיור, כמו גם המשיכה של הישראלים לרכישת דירות להשקעה.
בשונה מהשקעות אחרות, בהן ההשקעה הכלכלית מתבססת על תחזיות והימורים, השקעות נדל"ן סולידיות מבטיחות תשואה מידית, תשואה עתידית וקיום של נכס לביטחון, בשוק שאין כל סיבה להניח שיפנה לאחור.
המדריך להשקעה ראשונה בנדל"ן – כך תעשו את זה נכון:
ההבנה כי שוק הנדל"ן הוא קרקע פורייה להשקעות משתלמות כבר קיימת, הנכונות והאומץ לצאת לדרך, וגם סכום כסף ראשוני כבר ממתין למטרה זו, וכעת עולות השאלות מאיפה מתחילים להשקיע בנדל"ן, איך מגייסים את ההון ההתחלתי הנדרש ואיך ניתן לחזות את התשואות והצלחת ההשקעה.
שוק הנדל"ן מציע מגוון אפיקי השקעה, גם עבור מתחילים, ביניהם:
* השקעה בדירה למטרת השכרה
* השקעה בדירה במטרה למכור ולגזור תשואה בטווח זמן מוגדר
* רכישת קרקע לבנייה עצמית
לכל אחת מן ההשקעות הללו ישנם יתרונות וחסרונות, אולם כאשר השאלה היא איך לבחור השקעה בנדל"ן למתחילים, מוטב לבחור השקעה מומלצת למתחילים שהיא השקעה סולידית ובעלת סיכון מופחת, והשקעות כאלה מצויות בשוק הנדל"ן הפרטי בישראל – רכישת דירה לצורך השכרה או מכירה.
איך מתחילים להשקיע בנדלן
השקעות נתפסות כעניין לבעלי הון בלבד, אלא שענף הנדל"ן הוא הענף היחיד שמאפשר השקעה גם ללא הון עצמי ראשוני, או לחילופין באמצעות הון עצמי נמוך. הדרך הטובה ביותר להשקיע בנדל"ן ללא הון עצמי, היא על ידי מינוף של נכס קיים לצורך קבלת המימון הראשוני, ומיצוי יתרת הסכום תוך שעבוד הנכס שנרכש. למעשה, בעלי דירת מגורים ללא משכנתא או בעלי משכנתא נמוכה, יוכלו ליטול עד 70% מערך הנכס הקיים, לצורך מינוף ורכישת נכס חדש להשקעה.
חשוב לדעת כי במקרה כזה תידרש יכולת החזר איתנה שכן הנכס להשקעה יירכש למעשה באמצעות שתי הלוואות.
חשוב גם להביא את עלויות המשכנתא בתחשיב ההשקעה והתשואה הצפויה.
עם קבלת ההחלטה על רכישת נכס נדל"ן לצורך השקעה, ועוד בטרם הניסיונות לאיתור השקעות נדל"ן שמתאימות למתחילים וחסרי ניסיון, יש לבצע תכנון כלכלי מוקדם בהתאמה למטרת ההשקעה.
מספר פרמטרים חשובים להתייחסות בעת ביצוע השקעות למתחילים:
✔️ מטרת ההשקעה – קבלת תשואה משכירות או מכירת הנכס בזמן מוגדר במחיר גבוה ממחיר קנייתו.
✔️ הון עצמי – הגדרת ההון העצמי המיועד למטרת ההשקעה.
✔️ גיוס מימון נוסף – במרבית המקרים ההון העצמי הקיים לא יהיה מספק לצורך רכישת נכס נדל"ן, וגם במידה והון כזה קיים בנמצא, לא נכון לעשות שימוש בכל ההון העצמי לצורך השקעה בנדל"ן, כי אם לפצל את הסכום לצרכי מינוף ולמספר השקעות. בשונה מתחומי השקעות אחרים, השקעה בנדל"ן מאפשרת גיוס הון משמעותי מן הבנקים או ממקורות חוץ בנקאיים, בתנאים מעולים ותחת החזרים נוחים- מה שמצריך תכנון ומיצוי נכון של ההון הקיים והמימון הנוסף.
✔️ מיסוי – חוקי המס בישראל חלים גם על שוק הנדל"ן, ובתכנון של השקעת נדל"ן יש להביא בחשבון את עלויות המס הנלוות לעסקה. שני סוגי מיסוי נדל"ן רלוונטיים בישראל:
– מס רכישה – מס המחויב בגין רכישת זכות במקרקעין, כאשר בעת רכישת דירת מגורים יחידה בסכום שמתעדכן אחת לשנה, קיים פטור ממס. כאשר אין ברשות המשקיע נכסים נוספים, יוכל להנות מן הפטור האמור, אולם בהנחה ומדובר בדירה שניה המיועד לצורך השקעה – יהיה מחויב במס בשיעור של 10%-5% בהתאם לשווי הנכס ועל פי מדרגות המס הקבועות בחוק. למחשבון מס רכישה >>
– מס שבח – מס שבח הוא מס אשר מוטל על רווחי ההון הנוצרים בעת מכירת נכס נדל"ן ובשל השבחת ערכו של הנכס. כאשר ההשקעה בנדל"ן מתבצעת לצורך מכירת הנכס בטווח זמן קצוב, יש להביא בחשבון את מס השבח הצפוי מעליית מחיר הדירה, בין אם מדובר בעלייה טבעית בשל תנודות שוק הנדל"ן, ובין אם כתוצאה מהשבחת הנכס באמצעות שיפוץ והשקעה נוספת.
✔️ עלויות נלוות – עסקאות נדל"ן כרוכות בעלויות נלוות מעבר למחיר הנכס הישיר, דוגמת עלויות דמי תיווך, עלויות עורך דין, מיסי קבלן ומדדים בעת רכישת נכס חדש ועלויות נוספות. יש לתכנן ולהביא בחשבון את כלל העלויות הללו בתכנון ההשקעה.
חשוב לציין כי כל הללו חשובים להתייחסות בכל עסקת נדל"ן ולאו דווקא השקעות נדל"ן למתחילים, אולם מטבע הדברים כאשר מדובר בהשקעה ראשונה ללא הידע והניסיון, חשובים אף יותר לצורך יצירת השקעה רווחית ומשתלמת.
נכסי נדל"ן מתאימים לצורך השקעה ראשונית בענף
לאחר תכנון נכון של ההון המיועד, בהפחתת המיסוי והעלויות הנוספות, מגיע שלב איתור הנכס המיועד. השקעות נדל"ן למתחילים לא בהכרח יתבססו על עיקרון השקעות נדל"ן בסיכון נמוך – שהן השקעות באזורי ביקוש, ישובים וערים מובילים בהיבט של תעסוקה ונגישות.
השקעות אלו הן השקעות בטוחות למדי, כאשר לא צפוי קושי בגיוס שוכרים לדירה או במכירתה בבוא העת, ויחד עם זאת יש להביא בחשבון שהשקעות נדלן בסיכון נמוך גם טומנות בחובן תשואה נמוכה יחסית, אשר נעה בין 6%-3%.
השקעות כאלה מתאימות למשפחות המעוניינות בבעלות על נכס נוסף, רשת ביטחון כלכלית ואפשרות לסייע לילדים בבוא העת, ויחד עם זאת בשל התשואה הנמוכה אינן נחשבות להשקעות משתלמות במיוחד. חיסרון נוסף של השקעות באזורי ביקוש הוא עלות הנכס אשר מראש גבוהה למדי ודורשת הון עצמי משמעותי.
הזדמנויות השקעה בישראל שלא דורשות הון עצמי גבוה יבלטו דווקא בפריפריה, בערים ובישובים מרוחקים מעט מן המטרופולין המרכזי, יאפשרו רכישת נכסים בעלויות נמוכות יותר, ובתכנון ובחירה נכונה יעניקו בין 10%-8% תשואה.
בדיקות שחשוב (מאד) לבצע לפני שמשקיעים בנדל"ן
בבחירה של נכס נדל"ן להשקעה ורכישת נכסי נדל"ן בכלל, חשוב גם לדעת ממה להיזהר, ואילו טעויות עשויות להפוך את העסקה על פיה, מנכס מניב-לבאר הוצאות שואבת.
בין הבדיקות החשובות לביצוע בבחינת הנכס:
– שמאות מוקדמת – שמאות היא תהליך בו נקבע ערכו הריאלי של הנכס בהתאם למיקומו, מצבו ותנאי השוק. מרבית הרוכשים נוהגים לבצע שמאות לנכס לאחר החתימה על החוזה ובהתאם לדרישות הבנק. מדובר בטעות מיסודה, שכן ביצוע של שמאות מוקדמת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך מטעמו של הקונה, עשויה לחשוף מידע רלוונטי שישפיע על ההחלטה האם להתקדם בעסקה וכן על מחיר הנכס. שמאות מוקדמת תבחן את הרישום בטאבו, הערות אזהרה, חריגות בניה והיתרים.
– בדק בית – ברכישת דירה לצורך השכרתה במקרים רבים מתבצע תכנון מוקדם והתאמה בין סכום החזר המשכנתא לסכום השכירות הצפוי להתקבל, במטרה ליצור איזון בתקציב החודשי. דירה מוזנחת, ישנה ו/או בעלת ליקויים משמעותיים, תביא לחבות הוצאות גבוהה על הרוכש והמשכיר ועשויה להשפיע על כדאיות העסקה כולה. מומלץ לבצע בדק בית מוקדם ובחינה מקצועית של התשתיות והמערכות, ולבחור בנכס אשר זקוק לתחזוקה מינימלית.
– היכרות עם הסביבה – סביבת הנכס היא בעלת השפעה חשובה על ערכו, על מחיר הרכישה והמכירה בהמשך וכן על עלות השכירות. דירה הסמוכה לכביש ראשי, לשדה תעופה או למרכזי סחר, עשויה לסבול ממפגעי רעש ולהפחית מערכה. יש לבחון היטב את סביבת המגורים, התחבורה הנגישות והתעסוקה כמו גם קרבת הנכס למפגעים אפשריים.
לפניכם מבחר הזדמנויות השקעה בנדל"ן:
