תוכן עניינים:
חישוב תשואה על נדל"ן – המדריך המלא למשקיע
בשוק של ריביות אפסיות – אנחנו מחפשים אלטרנטיבות להשקעה ש"יתנו לכסף שלנו לעבוד במקומנו" – או במילים אחרות, שיהוו ערוץ ריאלי להכנסה פסיבית נוספת. בישראל, אין ספק שעולם ההשקעות בנדל"ן – הוא רלוונטי מאוד למשקיעים בסכומים בינוניים עד גדולים.
אבל, איך מאתרים השקעה אטרקטיבית בנדל"ן, ואיך מחשבים בדיוק כמה היא רווחית – ביחס לאלטרנטיבות נוספות להשקעה?
חישוב ההכנסה מהשקעה בנדל"ן ביחס להוצאות – נקרא חישוב תשואה מדירה להשקעה.
איך מחשבים תשואה, ומה נחשבת תשואה טובה על ההשקעה? על כל זאת ועוד – לפניכם.
מהי תשואה בהקשרי נדל"ן? לאיזו תשואה צריך לצפות?
בניגוד לאלה שרוכשים דירה למגורים – מי שמשקיע בנדל"ן רוכש נכס על מנת להרוויח מתשואה על ההשקעה. התשואה על הנכס היא ההכנסות בגין הנכס ביחס להוצאות עליו. בישראל, תשואה ממוצעת על דירה להשקעה עומדת על סביבות 3% – 4% בשנה, כאשר השקעה עם תשואה גבוהה עשויה להגיע לרווחים של עד 8%.
בהשקעות בחו"ל אנחנו לעיתים רואים נכסים המציעים תשואות שנתיות גבוהות יותר – אולם חשוב לוודא כיצד חושבה התשואה על ההשקעה, מהן הבטוחות לתשואות / להכנסות ומה כלל העלויות שיושתו על בעלי הנכסים (כמו חברת ניהול לנכס שאתם מחזיקים מעבר לים או תשלומי המס הספציפיים של כל מדינה ומדינה), ואשר נלקחו (או לא נלקחו) בחשבון בחישוב.
איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה?
הנוסחה לחישוב תשואה על נדל"ן נראית פשוטה – אולם רק חישוב מדויק מבעוד מועד יוביל אתכם לקבל בחירה מושכלת בנוגע להשקעה שלכם. הנה ההסבר המלא:
חישוב תשואה על השקעה – חישוב תשואה שנתית מדירה להשכרה
נסביר באמצעות דוגמא: נניח שרכשתם דירה בסכום כולל של 1.5 מיליוני שקלים, ושאין לכם כלל הוצאות על הדירה לאורך השנה. עוד נניח, כי אתם משכירים את הדירה לכל אורך השנה בסכום של 5,000 ₪ לחודש (דמי שכירות).
אם כן: כלל ההוצאות עבור הדירה הן 1,500,000 ₪
כלל ההכנסות מהדירה במהלך השנה: 60,000 ₪ (סכום השכירות X 12 חודשים בשנה)
התשואה על ההשקעה תהיה ההכנסות כשיעור מההכנסות – במקרה הזה 60,000/1,500,000 – או 4%.
למה החישוב המובא לעיל אינו חישוב מדויק מספיק?
כמשקיעים, חשוב שתנהלו את חישובי התשואה שלכם באופן ריאלי, זאת – על מנת לאתר הזדמנויות טובות שיציעו השקעה עם תשואה גבוהה. לפיכך – עלות הדירה לבדה אינה מספקת תמונה של חישוב תשואה ריאלית בדרך כלל: גם אם אין לכם הוצאות שוטפות עבור הדירה במהלך השנה (כמו למשל הוצאות בגין תיקונים שהם באחריות בעל הבית) – חשוב לקחת בחשבון את כלל ההוצאות עבור רכישת הדירה, גם אלה שבוצעות עם הרכישה, כמו למשל עלות שיפוצים לאחר הרכישה ועלות עורך דין, מתווך, או כל איש מקצוע אחר.
דוגמה שחשוב להתעכב עליה היא המקרה של מימון ההשקעה באמצעות הלוואת משכנתא. בממוצע, בהלוואת משכנתא ל – 20 שנה, תחזירו נומינלית פי 1.5 ביחס לסכום המקורי של קרן ההלוואה.
למשל: אם נטלתם הלוואה של 500,000 ₪ ל-20 שנה, הסכום הנומינלי (כלומר, בשקלים) שתחזירו לבנק בסך הכל לאורך כל חיי ההלוואה, יעמוד על בממוצע 750,000 ₪ (או במילים אחרות – ההלוואה תעלה לכם 250,000 ₪ לפי דוגמה זו, זה יהיה סיכום תשלומי הריבית לאורך חיי המשכנתא). סכומים נוספים אלה – יש לקחת בחשבון בחישוב התשואה על ההשקעה.
מאידך, החישוב הפשטני יחסית של תשואה שנתית מדירה להשכרה גם לא לוקח בחשבון את עליית הערך של הנכס לאורך השנים, מצב שהוא אופייני למדי עבור השקעה בדירות ונכסי נדל"ן בישראל, ובשנים האחרונות (בעיקר מאז משבר הסאב פריים שהחל בסביבות שנת 2008) גם במדינות אירופה ובארה"ב.
חישוב שייקח בחשבון את עליית הערך של הנכס הוא חישוב מורכב והוא כרוך בתחזיות ואומדנים – תוכלו "להשתעשע" בחישוב תשואה לנכס שלכם כולל הכנסה כתוצאה מעליית ערך – אולם זכרו כי מדובר בחישוב תיאורטי בלבד, וכי בעת המכירה של נכס לעיתים קרובות תיאלצו להתפשר על המחיר שתבקשו.
טיפ לחישוב תשואה של דירה להשקעה: חישוב התשואה יעמוד במרכז הבחירה שלכם האם להשקיע בנכס או לא. אנחנו ממליצים לבצע חישוב ריאלי של התשואה השנתית לנכס, ולצידו חישוב "פסימי", אשר לוקח בחשבון עלויות עבור תיקונים, חודשים בהם הדירה לא תהיה מושכרת וכדומה. שני חישובים אלה יתנו לכם מסגרת טובה להערכת אטרקטיביות ההשקעה, במקרים הצפויים – וגם אם חלילה יתרחש "התסריט הגרוע ביותר" (או הכי פחות רווחי) בהקשר להשקעה שלכם.
מה נחשבת תשואה טובה על השקעה
השקעה בנדל"ן למטרות תשואה, היא בדרך כלל (לא תמיד) השקעה בסכומים גבוהים, ולטווח ארוך. אם יש באפשרותכם להעמיד סכומי כסף ראשוניים גבוהים עבור ההשקעה ולדעת שכספי ההשקעה מאבדים את נזילותם לטווח ארוך – חפשו דירה להשקעה עם תשואה גבוהה – מעל תשואה ממוצעת על דירה להשקעה, שהיא בערך 4%.
השקעה עם תשואה גבוהה בנדל"ן בישראל תהיה השקעה עם תשואה של 7% ומעלה – אם אתם מוצאים השקעה כזו, אם בדקתם אותה היטב ולא מצאתם בה פגם, ואם הסכומים הנדרשים להשקעה נמצאים בהישג ידכם – ייתכן מאד שמדובר בהשקעה שכדאי לבצע.
תשואה ממוצעת על נכס מסחרי
בפסקה הקודמת הזכרנו כי לא תמיד השקעה בנדל"ן היא השקעה בסכומים גבוהים. איך זה ייתכן, אם נכסים למכירה בישראל מוצעים במחירים ממוצעים של 1.2 מיליוני שקלים ומעלה – סכום אשר גבוה פי כמה מגובה החיסכון הממוצע למשפחות בישראל?
ובכן, אפשרות נוספת להשקעה עם תשואה גבוהה בנדל"ן, היא השקעה במשרדים ונדל"ן מסחרי. שתי סיבות מרכזיות לאפשרויות לתשואה גבוהה עבור השקעה כזו, הן השטח הקטן הנדרש למשרדים ביחס לשטחי דירות למגורים (כך שעל אף שהמחיר למ"ר הוא גבוה יותר בדרך כלל – סך העלות היא נמוכה יותר) – ומחירי השכירות הגבוהים בנכסי נדל"ן מסחרי (כמו משרדים) – המשפיעים ישירות על גובה התשואה של ההשקעה שלכם.
אם כן, תשואה ממוצעת על נכס מסחרי היא לרוב גבוהה מזו הממוצעת על השקעה בנדל"ן למגורים וניתן למצוא הזדמנויות להשקעות בנדל"ן מסחרי המציעות 7% תשואה בשנה ולפעמים אף יותר.
גם בהשקעה בנדל"ן מסחרי, כמו בהשקעה בנכסי נדל"ן למגורים, חשוב לבצע את חישובי התשואה בזהירות ובצורה ריאלית, על מנת לקבל מושג אמיתי על אטרקטיביות ההשקעה לאורך שנים.
להלן פרויקטים חדשים המציעים דירות למגורים ולהשקעה
המלצות להמשך קריאה:
המדריך שיעשה לכם סדר: איפה הכי כדאי להשקיע כסף