תמ"א 70 היא תכנית מתאר ארצית חדשה המגדירה את המסגרת התכנונית להעצמת זכויות בנייה ושינוי ייעוד בקרקעות הסמוכות לתחנות המטרו במטרופולין תל אביב.
התכנית מיועדת למקסם את פוטנציאל הפיתוח של הקרקעות במטרה להפוך את סביבת התחנות למרחבים אורבניים מתקדמים המשלבים מגורים, תעסוקה ומסחר.
תוכנית תמ"א 70 גובשה כמענה לביקוש העולה על גדותיו למגורים במטרופולין תל אביב, והיא קובעת הוראות מפורטות לפיתוח מרחבי הבנייה סביב התחנות.
היא צפויה לשמש מנוע צמיחה משמעותי לאזור כולו ותעצב מחדש את פני האזור כמרחב עירוני מוטה תחבורה ציבורית.
תוכן עניינים:
עיקרי תמ"א 70
| מהי תמ"א 70? | פירוט |
|---|---|
| מהות התכנית | תכנית מתאר ארצית לפיתוח המרחבים האורבניים סביב תוואי המטרו העתידי בגוש דן |
| היקף פיתוח צפוי | מעל 100 פרויקטים של התחדשות עירונית הצפויים להוסיף בין 300,000 ל-500,000 יחידות דיור חדשות לצד שטחי מסחר ותעסוקה |
| מרחבי השפעה | אזור הליבה - עד 100 מ' • טבעת ראשונה - עד 300 מ' • טבעת שנייה - עד 800 |
| מטרות ועקרונות | תכנון מוטה תחבורה ציבורית: עידוד הליכה ברגל, ייעול השימוש בקרקע, עירוב שימושים ותכנון כוללני ארוך טווח |
| סטטוס תכנוני | התכנית מאושרת על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה ומהווה מסגרת תכנונית מחייבת |
מה זה תמ"א 70?
תמ"א 70 היא תכנית מתאר ארצית לפיתוח המרחבים סביב תוואי המטרו העתידי של גוש דן.
בימים אלו, מקודמים במסגרתה למעלה מ-100 פרויקטי פיתוח והתחדשות עירונית במרחבי המטרו.
ביחד, הפרויקטים הללו צפויים להוסיף לגוש דן בין 300 ל-500 אלף יחידות דיור חדשות לצד מוקדי תעסוקה ומתחמי מסחר ותעשייה.
מה כלול במסגרת פרויקט המטרו?
המטרו התת-קרקעי של גוש דן נמתח על פני 145 ק"מ, צפוי לעבור בתחומן של כ-24 רשויות מקומיות ולכלול כ-109 תחנות.
שלושת קווי המטרו העתידיים מיועדים לתת מענה לצרכים התחבורתיים של תושבי גוש דן והסביבה, ולהקל על מצוקת הפקקים ההולכת ומחמירה באזור.
להלן רשימת היישובים והערים שישורתו על ידי המטרו:
| שם הקו | יישובים וערים |
|---|---|
| M1 | הרצליה - רמת השרון - כפר סבא - רעננה - הוד השרון - תל אביב - חולון - ראשון לציון - נס ציונה - רחובות - באר יעקב - רמלה - לוד |
| M2 | חולון - תל אביב - גבעתיים - רמת גן - בני ברק - גבעת שמואל - פתח תקווה |
| M3 | הרצליה - רמת השרון - ת"א - פ"ת - קריית אונו - רמת גן - אור יהודה - אזור - חולון - בת ים - נתב"ג |
מה כוללת התכנית?
תכנית תמ"א 70 למרחבי תחנות המטרו כוללת יותר מ-100 מתחמי פיתוח, בינוי והתחדשות עירונית.
הפרויקטים סביב תוואי המטרו צפויים לשמש כמרחבים אורבניים שוקקי חיים שיציעו מגוון עצום של שירותים לתושבי גוש דן ולמבקרים מבחוץ.
חלק ניכר מהפרויקטים מתוכננים לפי מודל עירוב השימושים, ולכן ישלבו אזורי תעסוקה, מסחר ותעשייה עם מתחמי מגורים.
אזורי המגורים יציעו יחידות דיור חדשות בתמהיל מגוון, לרבות דירות קטנות לסטודנטים וזוגות צעירים, דירות גדולות למשפחות, דיור מוגן, מכליל ובר-השגה.
האזורים מוטי התעסוקה והמסחר יכללו מקומות בילוי, קניות ופנאי (מסעדות, חנויות, סופרים ובתי עסק שונים), לצד מבני ציבור ופארקים עירוניים עם שטחים ירוקים פתוחים.
מהן מטרות הפיתוח והתכנון של תמ"א 70?
תמ"א 70 מעגנת את עקרונות הפיתוח והבנייה בשטחים שנמצאים ברדיוס של 600 עד 800 מטר מתחנות המטרו העתידיות שעתידות לקום ברחבי גוש דן.
אזורי הפיתוח מחולקים לשלושה "מרחבי השפעה", אשר מוגדרים על פי הקרבה לתחנת המטרו הספציפית:
| מרחב השפעה | פירוט |
|---|---|
| אזור הליבה | המרחב הקרוב ביותר לתחנה, עד 100 מטרים בלבד משער הכניסה |
| טבעת ראשונה | המעגל שמתחיל ממרחב הליבה ומסתיים בשטח שמצוי עד 300 מטר מהתחנה. האזורים האלו מתוכננים לבינוי והפיתוח האינטנסיבי ביותר |
| טבעת שנייה | המרחב המעגלי שבין הטבעת הראשונה ועד סוף המתחם, כ-600 עד 800 מטרים ממרכז התחנה. האזורים הללו מיועדים לבנייה צפופה ומעט נמוכה מהטבעת הראשונה |
עקרונות התכנון
מנהל התכנון של תמ"א 70 מבוסס על עקרונות ה-Transit Oriented Development, או בעברית: "תכנון מוטה תחבורה ציבורית" (וצמצום השימוש ברכב פרטי). להלן העקרונות:
#1 עידוד הולכי רגל ותחבורה ציבורית על פני תנועה פרטית: הסיבה שלשמה פותח פרויקט המטרו מלכתחילה היא להקל על עומסי התנועה ולשפר את הנגישות התחבורתית.
בהתאם לכך, מתחמי הפיתוח שנכללים במסגרת תמ"א 70 אמורים לעודד שימוש במטרו ובתחבורה ציבורית אחרת, ובמקביל למזער את התלות ברכבים פרטיים.
שיפור תשתיות התחבורה לא מסתיים בהקמת קווי ותחנות המטרו, אלא ממשיך גם בפיתוח רשת מסועפת של שבילי הליכה ואופניים שיאפשרו מעבר נוח ונגיש למוקדי התחבורה הציבורית.
המטרה היא למקסם את הקישוריות, להפחית את גודש התנועה בכבישים ובכך להעלות את איכות חיי התושבים.
#2 ייעול השימוש בקרקע: במרחבים שסביב תוואי המטרו מתוכננת בנייה עירונית צפופה, מעורבת שימושים ועתירת פעילות, במטרה לנצל את הקרקעות בצורה המיטבית.
התכנית כוללת דרישות לצפיפות ובנייה לגובה, מה שמרחיב את היקף הבנייה הרבה מעבר למה שקיים כיום בשטח.
עקרון זה צפוי להתניע תהליכי פיתוח והתחדשות עירונית נרחבים, כולל מיזמי "פינוי בינוי" להחלפת מבנים ותיקים בחדשים, תוך שיפור איכות חיי התושבים ומתן מענה למצוקת הדיור באזור.
#3 עירוב שימושים למגורים, מסחר ותעשייה: הפרויקטים סביב תחנות המטרו מיועדים ליצור סביבה אורבנית עם בנייה אינטנסיבית מעורבת שימושים.
המטרה היא לספק מענה לכל הצרכים בצורה מרוכזת באמצעות שילוב של בנייה למגורים, מסחר, תעשייה, מבני ציבור, שטחים ירוקים ועוד.
העיקרון הזה משתלב היטב עם שני העקרונות הקודמים, שכן עירוב השימושים הולך יד ביד עם ניצול מקסימלי של הקרקע ומקסום הקישוריות, נתיבי הצעידה ברגל והשימוש בתחבורה ציבורית.
#4 שדרוג המרחב הציבורי ושיפור איכות החיים בגוש דן: המטרה היא שיפור התשתיות העירוניות על מנת לייצר סביבת חיים איכותית, אטרקטיבית ועשירה.
המטרה הזו תושג באמצעות הקצאות לשטחים ציבוריים פתוחים וירוקים, עם פארקים, מגרשי משחקים, מבני ציבור וקהילה, מוסדות חינוך, תרבות, ספורט, וכמובן בריאות.
הנגישות התחבורתית שצוינה מקודם צפויה להשלים את התמונה ולהפוך את החיים במטרופולין לנעימים ונוחים יותר.
#5 תכנון כוללני בראייה רחבה וצופת פני עתיד: הדגש הוא על חידוש והקמת מתחמים נרחבים ולא נקודתיים, המטרה להוביל לשינוי כוללני במרקם האורבני בסביבת התחנות.
אסטרטגיית ריכוז הבנייה באזורים מוטי המטרו מאפשרת פיתוח רוחבי, בר-קיימא ומרוכז, מה שתורם לוודאות התכנונית מחד ומגביל את ההתפשטות הפרברים מאידך.
מדובר בתכנית רחבת היקף בראייה ארוכת טווח, שמיועדת להוביל מהפכה של ממש בתחומי התחבורה, המגורים, התעשייה והמסחר בישראל.
סטטוס התכנית
לאחר 5 שנות עבודה מאומצת, במאי 2025, התכנית קיבלה את אישור המועצה הארצית לתכנון ולבנייה.
נכון להיום, התכנית מהווה את המסגרת התכנונית המחייבת, מה שאומר שבחלק מהמקרים ניתן להוציא היתרי בנייה מכוחה או מכוח תוכניות מפורטות הנגזרות ממנה.
התכנית צפויה לכלול הגדלת זכויות בנייה משמעותית בסביבת תחנות המטרו, עם ערכי מינימום הגבוהים באופן ניכר ממה שאנחנו מכירים כיום במטרופולין תל אביב.
האם כדאי להשקיע במתחמי קרקע הנכללים תחת תמ"א 70?
השקעה בקרקעות הכלולות בתכנית תמ"א 70 מציעה מגוון רחב של יתרונות עסקיים עבור יזמים ומשקיעים פרטיים כאחד.
התכנית מייצרת הזדמנות לכניסה מוקדמת לפרויקטים באזורים שחווים פיתוח מואץ ותכנון מחודש, עוד לפני שתוכניות ההפשרה ושינוי הייעוד הבשילו במלואן.
קיים צפי ברמת וודאות גבוהה לעליית ערך משמעותית הודות להגדלת זכויות הבנייה והיכולת להקים מתחמי מגורים ומסחר במקומות שבהם היו בעבר חסמים תכנוניים ומגבלות בנייה.
מרגע קבלת היתרי הבנייה והסרת המכשולים הביורוקרטיים, פוטנציאל התשואה לטווח הארוך מהשקעה בפרויקטים שבמסגרת תמ"א 70 צפוי להיות גבוה במיוחד.
אילו תכניות מפורטות מקומיות בולטות קיימות במסגרת תמ"א 70?
◄ תמ"א 70 הרצליה: העירייה מקדמת בימים אלו תוכניות מפורטות סביב תחנות המטרו המתוכננות, בדגש על העצמת זכויות בנייה במרכז העיר ובאזורי התעסוקה.
◄ תמ"א 70 רעננה: ברעננה מתוכננות ארבע תחנות מטרו, שלאורכן יקודמו זכויות בנייה מועצמות ותמהיל שימושים מוטה תעסוקה ומגורים. למידע נוסף לחצו כאן
◄ תמ"א 70 כפר סבא: צפויה לחולל מהפכה עירונית על ידי הגדלת זכויות הבנייה, עירוב שימושים של מגורים ומסחר, ושדרוג משמעותי של נגישות התחבורה במוקדי הביקוש בעיר.
◄ תמ"א 70 ראשון לציון: העירייה מקדמת תכנון מפורט במתחמי ההשפעה של תחנות המטרו, בדגש על צפון-מזרח העיר ובסמוך לצירים מרכזיים כמו כביש 412.
◄ תמ"א 70 פתח תקווה: תכנית לבינוי אינטנסיבי ועירוב שימושים סביב קו M2, המגדירה אזורי פיתוח עם זכויות בנייה גבוהות במרחקי הליכה מתחנות המטרו בעיר.
בנוסף, מתחם קריית אריה נכלל תחת תמ"א 70 כאזור תעסוקה מטרופוליני משני הצפוי לעבור פיתוח אינטנסיבי סביב תחנת המטרו.
◄ תמ"א 70 רחובות: מדובר בתכנית לקידום עירוב שימושים והעצמת זכויות בנייה (עד 25 קומות) סביב מתחמי התחנות, בדגש על פיתוח מגדלי מגורים ותעסוקה.
◄ תמ"א 70 באר יעקב: התוכנית מגדירה מחדש את פני היישוב דרך העצמת הבינוי סביב תחנות המטרו המתוכננות, יצירת רצף עירוני מודרני ופיתוח תשתיות מתקדמות.
