מה זה עירוב שימושים?
בשנים האחרונות, אנחנו עדים ליותר ויותר פרויקטים של עירוב שימושים ברחבי הארץ, החל מתל אביב וערי גוש דן, עבור באזור השרון ועד לקצוות הארץ בערי הצפון והדרום.
מדובר בגישה לתכנון עירוני אשר מבוססת על העיקרון של שילוב כמה שימושים שונים בשטח נתון אחד. כך למשל, המיזמים יכולים לשלב בנייה למגורים עם בנייה למוסדות ציבור, מסחר ותעשייה.
המטרה היא בעצם להתאים את הסביבה העירונית למציאות העכשווית, להגיב לאתגרי העידן המודרני, ולאפשר חיים נוחים ויעילים יותר.
כך למשל, מתחמי עירוב השימושים שואפים להפחית את עומסי התנועה ולשפר את התנאים הסביבתיים בערים הגדולות על ידי סלילת נתיבי תחבורה ציבורית ושבילי הליכה ואופניים, והקמת גינות ושטחים ירוקים ציבוריים לרווחת הכלל.
בשורות הבאות נפרט על גישת עירוב השימושים בישראל, כולל היתרונות, החסרונות, והסוגים השונים של סוג התכנון הזה.
תוכן עניינים:
הגישה לעירוב שימושים בארץ
בניגוד לגישת "הפרדת השימושים" שננקטה בעבר, כיום אנחנו עדים להתחזקות המגמה של עירוב שימושים בישראל בעיקר עקב מחסור בשטחים לבנייה באזורי הביקוש.
מגמות מקבילות שתורמות להתחזקות הנטייה לעירוב שימושים הן העלייה בגידול האוכלוסין, ובשל כך גם ביקוש גובר לפתרונות תעסוקה ודיור.
בעבר, היה נהוג בארץ להתמקד בבנייה של שכונות למגורים בלבד, בעוד יתר סוגי הבינוי הוקמו באזורים נפרדים. כך נוצרו מובלעות של אזורי מגורים מנומנמים שאינם מספקים גישה נוחה דיה למקומות תעסוקה, פנאי ובילוי עבור התושבים. עירוב השימושים יכול למנוע את הבעיות הללו.
מדובר במעבר תפיסתי של ממש שעבר על מדינת ישראל, עם ההבנה שמאגרי הקרקעות הזמינות לבנייה ברחבי הארץ ובאזורי הביקוש בפרט הולכים ומתדלדלים, בעוד הביקוש הולך ועולה עם גידול העלייה המתמדת בשיעור האוכלוסייה.
הרשויות הרשמיות הבינו כי עירוב שימושים הוא פתרון יעיל למיצוי מירב פוטנציאל השימוש בקרקעות.
השינוי התפיסתי להעדפת עירוב שימושים דבק לא רק ברשויות המקומיות ויזמי הנדל"ן, אלא גם בקהל הרוכשים עצמו, שמבין את היתרון שטמון במגורים עם מעטפת שירותים כוללת שזמינה במרחק הליכה קצר מהבית.
תקופת הקורונה נתנה דחיפה משמעותית נוספת לעירוב שימושים, לאחר שתושבי שכונות שכוללות בנייה למגורים בלבד חוו קשיים משמעותיים בגישה למקומות תעסוקה, מסחר ופנאי.
כיום ישראלים רבים מעדיפים לרכז את כל חייהם סביב מקום אחד, כך שמקום העבודה, בתי הספר והגנים של הילדים, ובתי הקפה והמסעדות האהובות מצויים כולם באותו אזור.
מגמת עירוב השימושים שינתה את צביון הבנייה בישראל מן הקצה אל הקצה. כך למשל, מתחמי ובנייני מגורים רבים, ואפילו שכונות חדשות שלמות, משלבים גם אזורי מסחר ותעשייה, מתחמי בילוי ופנאי, משרדים וכדומה.
יתרונות של עירוב שימושים
✔️ ברמת הפרט – היתרונות של עירוב שימושים הם בעיקר מקסום הנוחות ורמת החיים, תוך כדי מתן מענה לביקושים הגוברים לדיור ולאפשרויות תעסוקה.
אנשים המתגוררים במתחמים אלו יכולים ליהנות מכל העולמות, שכן בקרבת ביתם מצויים כל המתקנים והשירותים הדרושים לחיי היומיום. המתחמים מקנים גישה נוחה ויעילה למקורות תעסוקה, מרכזי קניות בילוי ופנאי, מוסדות חינוך וקהילה ועוד.
כמו כן, פרויקטי עירוב שימושים עשויים להקל על פקקים עומסים תחבורתיים, שכן הוא מייתר את הצורך בשימוש ברכב פרטי. מכאן שמדובר בכלי תכנוני יעיל להפחתת זיהום אוויר באופן שתורם לאיכות חיי התושבים.
✔️ ברמת הרשויות המקומיות – היתרון הגדול של עירוב שימושים טמון בהכנסה הגבוהה בגין מסי עירייה בהשוואה לפרויקטי הפרדת שימושים הכוללים למשל בנייה למגורים בלבד. כמו כן, עירוב השימושים מאפשר כאמור להגדיל את שביעות הרצון ורמת החיים של התושבים.
✔️ ברמת קהל רוכשי ומשקיעי הנדל"ן, היתרונות המרכזיים קשורים להחזרי ההשקעה ולגיוון תיק ההשקעות. התשואות והרווחים הפוטנציאליים מהשקעה בפרויקטי עירוב שימושים נוטים להיות גבוהים, ובשילוב עם הסיכון המופחת ואיזון ההפסדים – מדובר בסוג השקעה ששווה לשקול.
יתרון משמעותי נוסף מהזווית של המשקיע הוא הרווח הנוסף בגין תוספת זכויות בנייה למגורים, מסחר או לשימוש אחר. המשמעות היא רווח על נכסים שלא היו מתוכננים קודם לכן, מה שיכול לייצר רווחים גדולים במיוחד.
אם כן, ההשקעה בפרויקטים מסוג זה טומנת בחובה אופק תשואה ורווחים משמעותיים בעבור עלות השקעה נמוכה יחסית.
חסרונות של עירוב שימושים
לצד היתרונות, חשוב גם להכיר בחסרונות של עירוב שימושים. המרכזיים שביניהם טמונים במיקום ובמחיר הרכישה.
מתחמי עירוב שימושים לרוב יהיו מצויים באזורי ביקוש במרכזים האורבניים, ולכן מחיר הקנייה שלהם יהיה גבוה יחסית לנכס עם שימוש אחד. מכאן שמדובר בסוג השקעה שזמינה פחות עבור קונים ומשקיעים בעלי הון נמוך עד בינוני.
עם זאת, גם בהינתן הון צנוע יחסית, כדאי לבחון את אפשרויות המימון וההלוואות לצורך רכישה והשקעה בפרויקטים מסוג זה.
אתגר אפשרי נוסף הוא בחשש שמא שטחי המסחר והתעשייה יורידו את ערך הדירות במתחמי עירוב שימושים. אך כיום אנו עדים דווקא למגמה ההפוכה של עליית מחירי הנכסים במתחמים מסוג זה.
החיסרון האחרון שכדאי להתייחס אליו הוא העומס שצפוי לגדול באזור של פרויקט עירוב שימושים כתוצאה מגידול בכמות האנשים במקום, כלי הרכב והרעשים. אם פרויקט תוכנן כמו שצריך הדבר לא יורגש, אך במקרים של תכנון לקוי תיתכן פגישה באיכות חיי התושבים במקום.
סוגי עירוב שימושים בישראל
עירוב שימושי קרקע יכול לכלול מגוון רחב של שילובים, לרבות:
◄ מגורים ביחד עם מסחר או משרדים
◄ שטחי מסחר עם מבני ציבור
◄ משרדים עם פנאי (מסעדות/בתי קפה)
היקף של פרויקט עירוב שימושים
עירוב שימושים יכול להתבצע ברמת העיר השכונה או הבניין הספציפי, ותמהיל השימושים משתנה בין פרויקט לפרויקט לפי הצרכים הספציפיים שעולים מכל מקרה ומקרה.
עירוב שימושים ברמת השכונה והעיר
ברמת השכונה, עירוב שימושים יכול לכלול למשל הוספת מוסדות ציבור, חינוך וקהילה או מרכזי קניות, פנאי ובילוי במקומות שבהם קיימים רק מבני מגורים. באופן זה, הרשות המקומית יכולה להחיות את השכונה וליצור סביבת מגורים דינאמית ועשירה יותר עבור התושבים.
חשוב לציין שכמו כל כלי תכנוני, המפתח להצלחת עירוב השימושים טמון בהתאמתו למצב הקיים ולהיתכנות יצירת המצב העתידי המשופר. במילים אחרות, תכנון שכונות עם שימושים מעורבים מצריך בחינה קפדנית של המצב המצוי והמצב הרצוי.
כך למשל, יש להתחשב באופי וצביון השכונה, צרכי האוכלוסייה, גובה הבינוי הקיים ועוד. יש להתאים את תמהיל השימושים הנכון והמדויק ביותר לפי הנתונים והמאפיינים הקיימים של השכונה או האזור בעיר.
עירוב שימושים ברמת הבניין
ברמת הבניין, עירוב שימושים יכול לכלול קשת רחבה של אפשרויות, בהתאם לרשימת עירובי השימושים שהוזכרה מעלה.
ניתן, למשל, להקים בניין עם דירות למגורים הכולל קומת משרדים וקומת מסחר עם חנויות, בתי קפה, פאבים, מסעדות וכדומה. כך, מגדל או בניין המגורים הופך למעין "שכונה" קטנה העומדת בפני עצמה ומספקת לדיירים גישה לשלל שירותים ומתקנים הדרושים לניהול חיי היומיום.
דוגמה נוספת ומעט פחות נפוצה היא עירוב שימושים של מלונות עם חדרים ודירות נופש בשילוב עם קומת מסחר ותעשייה קלה. גם פה, המטרה היא להנעים את חיי הנופשים ולאפשר להם גישה נוחה לכל מה שדרוש להם למשך שהותם.
לסיכום, עירוב שימושי קרקע מהווה מגמה ותיקה ברחבי העולם אשר הולכת ותופסת תאוצה גם בארץ. לפי התחזיות, המגמה של התרחבות עירובי השימושים בפרויקטי נדל"ן בארץ תלך ותגדל, עם צפי ליותר ויותר שכונות ומבנים המתוכננים לפי גישה זו.
עם חשיבה תכנונית מקדימה ועם ראייה רחבה בהווה ובעתיד, תכנון עירובי שימושים בקרקעות עשוי לשדרג באופן משמעותי את העיר, השכונה או הבניין.
