המדריך המלא לרכישת קרקע להשקעה בישראל ב-2020

הקדמה: רכישת קרקע למטרות השקעה היא עסק מורכב ולפני שקבלים החלטות הרות גורל מוטב לבדוק את העניין לעומק ולקבל את מלוא האינפורמציה. בשביל זה אנחנו פה. לסייע לכם בקבלת ההחלטה הנכונה.

הקרקעות המופשרות לבניה בערים המרכזיות במדינת ישראל הולכות ומתמעטות, ועבור משקיעי נדל"ן רבים, אשר מבינים את פוטנציאל עליית הערך בעת רכישת קרקע להשקעה בישראל, לא נותר אלא לנסות לאתר קרקעות ומגרשים חקלאיים באזורים המיועדים לבניה בעתיד (לפחות על פי התוכניות).

האם שטחים חקלאיים מופשרים הם אפיק השקעה בטוח ומשתלם? מה היתרונות והחסרונות בהשקעה מסוג זה? מתי ואיפה ניתן להרוויח את התשואה הגבוהה ביותר? וממה כדאי להיזהר כשסוגרים עסקה מסוג זה? כל התשובות לשאלות הללו במדריך המקיף לקניית קרקעות להשקעה בישראל.

 

המדריך שלפניכם עוסק בנושאים הבאים:

* ריכוז פרויקטי קרקעות להשקעה באזורים שונים בארץ

טווחי מחירים של קרקעות להשקעה לפי יישוב

* סוגי הקרקעות שניתן לקנות בישראל כיום

* יתרונות וחסרונות של רכישת קרקע להשקעה

איפה כדאי לקנות קרקע לפני שינוי ייעוד בשנת 2020?

בדיקות שחייבים לבצע לפני שקונים קרקע

מהי התשואה הצפויה לכם מהשקעה בקרקע?

ריכוז קרקעות מומלצות להשקעה ברחבי הארץ

פרויקטי קרקע: קרקעות חקלאיות, קרקעות להשקעה וקרקעות בתהליכי הפשרה (אינן זמינות לבנייה מיידית). מעוניינים להשקיע בקרקעות? לפניכם סקירות של מיזמי קרקע להשקעה באזורים שונים ברחבי הארץ של היזמים והחברות המובילות בישראל.

טווחי מחירים של קרקעות להשקעה לפי יישוב בארץ

 

כמה עולה קרקע להשקעה לפי יישוב בישראלמחיר ממוצע של קרקע להשקעה (עד חצי דונם) בש"ח
מחיר קרקע להשקעה בתל אביב800,000 - 400,000
עלות קרקע להשקעה בהרצליה700,000 - 400,000
כמה עולה קרקע להשקעה ברעננה650,000 - 300,000
מחירים של קרקעות להשקעה בהוד השרון550,000 - 320,000
מחירי קרקעות להשקעה בפתח תקווה420,000 - 290,000
מחיר אדמות להשקעה בחדרה440,000 - 220,000
מחיר שטח להשקעה בחולון490,000 - 320,000
מחירי אדמות להשקעה ברמת השרון580,000 - 340,000
כמה עולה קרקע להשקעה ברחובות450,000 - 250,000
עלות שטח להשקעה בבאר יעקב320,000 - 120,000
מחיר קרקע להשקעה בפרדס חנה כרכור330,000 - 130,000
קרקעות להשקעה בקיסריה590,000 - 330,000
קרקע להשקעה בנס ציונה370,000 - 190,000
עלות קרקעות להשקעה בבת ים590,000 - 390,000
קרקעות להשקעה בכפר סבא470,000 - 270,000
קרקע חקלאית בגליל ים690,000 - 350,000
קרקע חקלאית בבנימינה280,000 - 180,000

 

סוגי הקרקעות שניתן לקנות בישראל מתחלקים ל-3:

3 סוגי הקרקעות שניתן לרכוש נבדלות זו מזו בייעודן, באפשרויות הפיתוח שלהן ובאופי המבנים והמתקנים שעתידים להיבנות בהן:

#1 הסוג הראשון כולל קרקעות שמיועדות לבניית שכונות מגורים ושכבר הופשרו.

#2 הסוג השני כולל קרקעות לפיתוח תעשייה ומסחר, וכוללות משרדים, קניונים, חניונים, מלונות, מבני תעשייה, בתי עסק ועוד

#3 הסוג השלישי כולל קרקעות להשקעה בישראל, אלו הן הקרקעות החקלאיות, אשר לא זמינות לבניה מיידית, אלא רק בעתיד, אך לרוב, הייעוד העתידי שלהן יהיה למגורים או למסחר ותעשייה. מיד נתמקד בסוג זה.

 

השילוש המנצח יתרונות של רכישת קרקע להשקעה בישראל

עכשיו, יותר מתמיד, משתלם לרכוש קרקע להשקעה בישראל, ושנת 2020 היא הזמן המתאים ביותר לנצל זאת הודות ל-3 יתרונות מרכזיים:

  1. עליית מחירים ותשואה גבוהה – ערך הקרקעות בישראל הולך ועולה בהתמדה בעקבות זמינות שהולכת ופוחתת בערים המרכזיות לצורך בניה וירידה בפוטנציאל הגלום בקרקעות בישראל.
  2. אישור מהיר לבנייה – בעקבות משבר הדיור בישראל אישור קרקעות לבנייה והפשרת אדמות ניתן באופן מהיר יותר מבעבר, מה שמזניק את ערכן.
  3. קרקע להשקעה לא מצריכה מבעליה תחזוקה שוטפת בניגוד לסוגי השקעות אחרים, ולכן נחשבת להשקעה נוחה שחוסכת לבעליה הוצאות רבות, לפחות עד לרגע הפשרה.

 

האם השקעה בקרקעות משתלמת?

מאחר והשקעה בקרקע בסטטוס "חקלאית" דורשת תהליך לא קצר של הפשרת הקרקע לבנייה ע"י הרשויות, היא טומנת מספר יתרונות עבור משקיעי הנדל"ן שמתעניינים ברכישת קרקעות בישראל:

 

* דרישות סף נמוכות – השקעה בקרקעות אינה מצריכה הון עצמי גבוה לצורך ביצועה, בין היתר מאחר והבנקים רואים בבנייה על הקרקע את המרכיב העיקרי בהונו של בעל הקרקע ואף משום שסכום הרכישה עצמו אינו גבוה. החיסכון במקרה זה יכול לעמוד על עשרות ואפילו על מאות אלפי שקלים, מה שהופך את ההשקעה בקרקעות להרבה יותר ממציאותית וברת השגה, גם עבור משקיעים ויזמים וותיקים וגם עבור משקיעים סולידים או זוגות צעירים לדוגמה, שמתקשים לגייס הון עצמי לצורך רכישת דירה.

* חיסכון משמעותי בגובה מס רכישה – ברכישת קרקע להשקעה חוסך הקונה את מס הרכישה בעבור הדירה, ונדרש לשלם מס רכישה עבור הקרקע בלבד. החיסכון במס במקרה זה יכול להגיע עד ל-250,000 ש"ח.

* חיסכון במשכנתה ובעלויות הבנייה – במידה והקרקע שרכשתם תופשר, עלויות הבנייה, שאינן כוללות את הרווח היזמי, יכולות להצטמצם באופן משמעותי, ולחסוך לבעל הקרקע בין 200 ל–600 אלף ש"ח, מה שמוביל גם להקטנת החזרי המשכנתא, שגם הוא יכול להגיע למאות אלפי שקלים.

 

ומצד שני חסרונות של קניית קרקעות להשקעה

באופן כללי, חשוב לדעת, שככל שרכישת הקרקע מתבצעת בשלב מוקדם יותר, כך הסיכויים לגרוף תשואה גדולה יותר עולים. יחד עם זאת, במקרים שבהם מועד הפשרת הקרקע לא ידוע, התהליך עלול להתארך ולקחת בין 5 ל–15 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך.

 

עסקה מוצלחת וחכמה של רכישת קרקע חקלאית בישראל תלויה ב-2 גורמים עיקריים:

  1. תזמון
  2. מיקום

 

אם כך, איפה כדאי לקנות קרקע לפני שינוי ייעוד בשנת 2020?

באופן כללי כל שטח הארץ שמשתרע בין גדרה לחדרה יכול להיות רלוונטי מאד למשקיעים. אף על פי שמרכז הארץ נחשב לאזור החם ביותר עבור משקיעים, תשתיות הכבישים המפותחות יחסית והתחבורה הציבורית שמגיעה כמעט לכל מקום בטווח זה הופכים שפע של שטחים בו לאטרקטיביים ומשתלמים להשקעה.

עם זאת, אנו ממליצים כי השקעה בקרקעות בישראל תתבצע אך ורק באזורים מבוקשים וכמה שיותר קרובים למרכז הארץ. קרקעות להשקעה באזורי ביקוש כמו מרכז הארץ והשרון הם בין ההשקעות הקוסמות ביותר למשקיעי נדל"ן כיום, אך לא די באיתור מיקום, שכן בדיקת כמה פרמטרים נוספים תגדיל את סיכוייכם לבצע עסקה משתלמת וחכמה ברמת סיכון נמוכה ככל האפשר.

 

בדיקות שחייבים לבצע לפני שקונים קרקע

– ודאו שהקרקע אינה בבעלות המנהל, אלא בבעלות פרטית בטאבו על ידי בדיקת נסח טאבו.

– ודאו שהקרקע נקייה משעבודים והגבלות, ואם חלו הפקעות קודמות בדקו את היקפן ואת השפעתן על הקרקע שאותה אתם עתידים לרכוש.

– ודאו שהקרקע אינה מקודמת רק על ידי יזמים פרטיים, אלא גם על ידי עיריית הרשות המקומית.

– ודאו שהקרקע מסומנת כ"קרקע צהובה" (מרקם עירוני) על ידי בדיקת מרקם הקרקע בתכנית מתאר ארצית – תמ"א 35.

– ודאו שחל על הקרקע שאותה אתם עתידים לרכוש הליך שינוי ייעוד על ידי בדיקת ייעוד הקרקע בתכנית מתאר מקומית.

– במידה וחל שינוי ייעוד לקרקע, בדקו היכן זה עומד ותחת סמכותה של איזו וועדה.

– בדקו את ייעוד הקרקע על ידי בדיקת תכנית מתאר מחוזית.

– ודאו שהקרקע מיועדת לבניה רוויה של שכונות מגורים.

– בדקו האם מדובר בעסקת מכר או בעסקת אופציה. במקרה של עסקת אופציה וודאו את גודל הקרקע בכל העסקה ואת תאריך המימוש של האופציה.

– בקשו ממשווק הקרקע שומה עדכנית עבור הקרקע שלא מאושרת לבניה, ודאו שהיא ערוכה בהתאם לתקן שמאי, שאושר על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים (תקן 22). בשומה מופיעים פרטים חיוניים כמו הערכת השמאי, ערך הקרקע בזמן שיווקה, ייעודה נכון לתאריך ביצוע השומה, בדיקת הפרוגרמה, הערכת לוח זמנים ועוד. את התשלום אתם רשאים לקבל ללא עלות תוך זמן סביר בבקשה מראש, ולא יאוחר מ-7 ימים לפני מועד ההתקשרות בחוזה בין הצדדים.

– ברכישת קרקע חקלאית, שמיועדת להפשרה בעתיד, חשוב לבדוק את הקרבה לצירי התחבורה הראשיים ותשתיות ומתקנים חיוניים נוספים

 

מהי התשואה הצפויה לכם מהשקעה בקרקע?

חישוב התשואה ברכישת קרקע הוא שם המשחק, שעליו יוכרע האם לרכוש את הקרקע או לא. כדי לקבל מושג כללי על גובה התשואה הצפויה, חשוב להבין באיזה שלב של תהליך שינוי הייעוד נמצאת הקרקע.

ככל שהיא נמצאת בתחילת התהליך, ערך הקרקע נמוך יותר, מה שאומר שהתשואה עליו תהיה הכי גבוהה ברגע ההפשרה.

נגזר מכך באופן טבעי, שקרקע שמאושרת לבניה תיחשב לשטח חם, שערכו רב יותר, אך התשואה עליו נמוכה יותר.

לצורך העניין, דונם של קרקע חקלאית באזור ביקוש, שעוד לא הופשר ואינו זמין לבנייה, אמור לעלות כמה מאות אלפי שקלים. לעומת זאת, דונם של קרקע זמינה לבנייה שעבר את אישור הוועדה המקומית ואישור הוועדה המחוזית, אמור לעלות כמה מליוני שקלים.

 

לסיכום, לא רק שקרקעות חקלאיות משווקות יותר בשנים האחרונות, הן למעשה אחת האופציות הטובות ביותר שקיימת כיום עבור משקיעי נדל"ן ורוכשים שמבקשים לרכוש שטח להשקעה עם פוטנציאל לעשיית רווח משמעותי באמת בעתיד.

מאחר ועסקה לרכישת שטח נחשבת למורכבת ולא פשוטה, שמעורבים בה עורכי דין, שמאים וחברות מקרקעין, כדאי להיעזר באיש מקצוע, יועץ או גורם כלשהו שמתמחה בתחום הקרקעות, ותדע כיצד לנהל את העסקה בצורה הטובה ביותר.

כמו כן, טיפול מקצועי של איש מקצוע מנוסה יאפשר לכם לקבל אינדיקציה די טובה האם כדאי להשקיע בפרויקט קרקעות כזה או אחר ומהו שיעור התשואה שאתם עתידים לקבל על השקעתכם. הדבר החשוב ביותר הוא לא למהר ולקבל החלטה מושכלת לאחר שבדקתם את כל הפרטים.

 

מעוניינים בקרקע להשקעה ורוצים לקבל המלצות היכן כדאי להשקיע? צרו קשר!
שם:
דוא"ל:
טלפון:
אזור השקעה מבוקש: (לדוגמא: מרכז, צפון)

 

להמשך קריאה: מדריך קרקעות חקלאיות למכירה

לאיתור סטטוס של קרקע לפי תב"ע: באתר רשות מקרקעי ישראל

 

נדלן מאסטר