המדריך המלא לרכישת קרקע להשקעה בישראל ב-2020

הקדמה: רכישת קרקע למטרות השקעה היא עסק מורכב ולפני שמקבלים החלטות הרות גורל מוטב לבדוק את העניין לעומק ולקבל את מלוא האינפורמציה. בשביל זה אנחנו פה. לסייע לכם בקבלת ההחלטה הנכונה.

הקרקעות המופשרות לבניה בערים המרכזיות במדינת ישראל הולכות ומתמעטות, ועבור משקיעי נדל"ן רבים, אשר מבינים את פוטנציאל עליית הערך בעת רכישת קרקע להשקעה בישראל, לא נותר אלא לנסות לאתר קרקעות ומגרשים חקלאיים באזורים המיועדים לבניה בעתיד (לפחות על פי התוכניות).

האם שטחים חקלאיים מופשרים הם אפיק השקעה בטוח ומשתלם? מה היתרונות והחסרונות בהשקעה מסוג זה? מתי ואיפה ניתן להרוויח את התשואה הגבוהה ביותר? וממה כדאי להיזהר כשסוגרים עסקה מסוג זה? כל התשובות לשאלות הללו במדריך המקיף לקניית קרקעות להשקעה בישראל.

 

המדריך שלפניכם עוסק בנושאים הבאים:

* ריכוז פרויקטי קרקעות להשקעה באזורים שונים בארץ

טווחי מחירים של קרקעות להשקעה לפי יישוב

* סוגי הקרקעות שניתן לקנות בישראל כיום

* יתרונות וחסרונות של רכישת קרקע להשקעה וממה להיזהר

איפה כדאי לקנות קרקע לפני שינוי ייעוד בשנת 2020?

בדיקות שחייבים לבצע לפני שקונים קרקע

מהי התשואה הצפויה לכם מהשקעה בקרקע?

* מילון מושגים בסיסי לרוכשי קרקעות להשקעה

ריכוז קרקעות מומלצות להשקעה ברחבי הארץ

פרויקטי קרקע: קרקעות חקלאיות, קרקעות להשקעה וקרקעות בתהליכי הפשרה (אינן זמינות לבנייה מיידית). מעוניינים להשקיע בקרקעות? לפניכם סקירות של מיזמי קרקע להשקעה באזורים שונים ברחבי הארץ של היזמים והחברות המובילות בישראל.

טווחי מחירים של קרקעות להשקעה לפי יישוב בארץ

* בשנה ממוצעת מתבצעות בישראל קרוב ל-3000 עסקאות רכישה ומכירה של קרקעות חקלאיות להשקעה בהיקף כולל של כחצי מיליארד שקלים.

* מחיר ממוצע של יחידת קרקע להשקעה בארץ עומד כיום על כ-250 אלף שקלים. עלות העסקה תשתנה בהתאם לשני פרמטרים מרכזיים:

מיקום הקרקע (קרקע במרכז הארץ תעלה במרבית המקרים יותר מקרקע באזורי הפריפריה).

סטטוס שינוי הייעוד – כמה קרובה הקרקע להפשרה ולהיתר בניה? אם מדובר בקרקע שנכללת בתוכנית מתאר שהליך שינוי הייעוד שלה רק החל היא שווה פחות מקרקע שנמצאת בהליכי שינוי ייעוד מתקדמים וכבר ניתן לראות את ההפשרה בטווח זמן קרוב יחסית (במונחי קרקעות).

 

* לפניכם טבלה עם טווחי מחירים של קרקעות להשקעה באזורים שונים ברחבי הארץ

כמה עולה קרקע להשקעה לפי יישוב בישראלמחיר ממוצע של קרקע להשקעה (עד חצי דונם) בש"ח
מחיר קרקע להשקעה בתל אביב800,000 - 400,000
עלות קרקע להשקעה בהרצליה700,000 - 400,000
כמה עולה קרקע להשקעה ברעננה650,000 - 300,000
מחירים של קרקעות להשקעה בהוד השרון550,000 - 320,000
מחירי קרקעות להשקעה בפתח תקווה420,000 - 290,000
מחיר אדמות להשקעה בחדרה440,000 - 220,000
מחיר שטח להשקעה בחולון490,000 - 320,000
מחירי אדמות להשקעה ברמת השרון580,000 - 340,000
כמה עולה קרקע להשקעה ברחובות450,000 - 250,000
עלות שטח להשקעה בבאר יעקב320,000 - 120,000
מחיר קרקע להשקעה בפרדס חנה כרכור330,000 - 130,000
קרקעות להשקעה בקיסריה590,000 - 330,000
קרקע להשקעה בנס ציונה370,000 - 190,000
עלות קרקעות להשקעה בבת ים590,000 - 390,000
קרקעות להשקעה בכפר סבא470,000 - 270,000
קרקע חקלאית בגליל ים690,000 - 350,000
קרקע חקלאית בבנימינה280,000 - 180,000

 

בישראל כ-93% מהקרקעות נמצאות בבעלות רשות מקרקעי ישראל. היתר, כ-7% הינן בבעלות של אנשים פרטיים.

לכל קרקע בישראל נקבע ייעוד ספציפי והוא זה אשר מעגן בחוק את השימושים המותרים בה. שימוש בקרקע באופן המנוגד לייעוד שנקבע לה חושף את בעל הקרקע לסנקציות ועונשים בהתאם לחוק התכנון והבנייה.

סוגי קרקעות בישראל וייעודן נקבעים על פי תוכניות מתאר. בארץ ניתן לחלק את תוכניות המתאר ל-3 סוגים עיקריים:

– תוכנית מתאר ארצית (תמ"א)

– תוכנית מתאר מחוזית (תמ"מ)

– תוכנית מתאר מקומית (תוכנית ברמת הרשות המקומית)

תוכניות המתאר הן אלה שקובעות את הייעוד ומסדירות את השימוש בקרקעות השונות ברחבי הארץ.

 

סוגי הקרקעות שניתן לקנות בישראל מתחלקים ל-3:

3 סוגי הקרקעות שניתן לרכוש נבדלות זו מזו בייעודן, באפשרויות הפיתוח שלהן ובאופי המבנים והמתקנים שעתידים להיבנות בהן:

#1 הסוג הראשון כולל קרקעות שמיועדות לבניית שכונות מגורים ושכבר הופשרו.

#2 הסוג השני כולל קרקעות לפיתוח תעשייה ומסחר, וכוללות משרדים, קניונים, חניונים, מלונות, מבני תעשייה, בתי עסק ועוד

#3 הסוג השלישי כולל קרקעות להשקעה בישראל, אלו הן הקרקעות החקלאיות, אשר לא זמינות לבניה מיידית, אלא רק בעתיד, אך לרוב, הייעוד העתידי שלהן יהיה למגורים או למסחר ותעשייה. מיד נתמקד בסוג זה.

* כמובן ששווי הקרקע נגזר בין היתר מהשימוש המותר בה על פי חוק. ערכה של קרקע למגורים שניתן לבנות עליה גבוה יותר מקרקע חקלאית שטרם הופשרה.

 

השילוש המנצח יתרונות של רכישת קרקע להשקעה בישראל

עכשיו, יותר מתמיד, משתלם לרכוש קרקע להשקעה בישראל, ושנת 2020 היא הזמן המתאים ביותר לנצל זאת הודות ל-3 יתרונות מרכזיים:

  1. עליית מחירים ותשואה גבוהה – ערך הקרקעות בישראל הולך ועולה בהתמדה בעקבות זמינות שהולכת ופוחתת בערים המרכזיות לצורך בניה וירידה בפוטנציאל הגלום בקרקעות בישראל.
  2. אישור מהיר לבנייה – בעקבות משבר הדיור בישראל אישור קרקעות לבנייה והפשרת אדמות ניתן באופן מהיר יותר מבעבר, מה שמזניק את ערכן.
  3. קרקע להשקעה לא מצריכה מבעליה תחזוקה שוטפת בניגוד לסוגי השקעות אחרים, ולכן נחשבת להשקעה נוחה שחוסכת לבעליה הוצאות רבות, לפחות עד לרגע הפשרה.

 

האם השקעה בקרקעות משתלמת?

מאחר והשקעה בקרקע בסטטוס "חקלאית" דורשת תהליך לא קצר של הפשרת הקרקע לבנייה ע"י הרשויות, היא טומנת מספר יתרונות עבור משקיעי הנדל"ן שמתעניינים ברכישת קרקעות בישראל:

* דרישות סף נמוכות – השקעה בקרקעות אינה מצריכה הון עצמי גבוה לצורך ביצועה, בין היתר מאחר והבנקים רואים בבנייה על הקרקע את המרכיב העיקרי בהונו של בעל הקרקע ואף משום שסכום הרכישה עצמו אינו גבוה. החיסכון במקרה זה יכול לעמוד על עשרות ואפילו על מאות אלפי שקלים, מה שהופך את ההשקעה בקרקעות להרבה יותר ממציאותית וברת השגה, גם עבור משקיעים ויזמים וותיקים וגם עבור משקיעים סולידים או זוגות צעירים לדוגמה, שמתקשים לגייס הון עצמי לצורך רכישת דירה.

* חיסכון משמעותי בגובה מס רכישה – ברכישת קרקע להשקעה חוסך הקונה את מס הרכישה בעבור הדירה, ונדרש לשלם מס רכישה עבור הקרקע בלבד. החיסכון במס במקרה זה יכול להגיע עד ל-250,000 ש"ח.

* חיסכון במשכנתה ובעלויות הבנייה – במידה והקרקע שרכשתם תופשר, עלויות הבנייה, שאינן כוללות את הרווח היזמי, יכולות להצטמצם באופן משמעותי, ולחסוך לבעל הקרקע בין 200 ל–600 אלף ש"ח, מה שמוביל גם להקטנת החזרי המשכנתא, שגם הוא יכול להגיע למאות אלפי שקלים.

 

ומצד שני חסרונות של קניית קרקעות להשקעה וממה להיזהר

באופן כללי, חשוב לדעת, שככל שרכישת הקרקע מתבצעת בשלב מוקדם יותר, כך הסיכויים לגרוף תשואה גדולה יותר עולים. יחד עם זאת, במקרים שבהם מועד הפשרת הקרקע לא ידוע, התהליך עלול להתארך ולקחת בין 5 ל–15 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך.

 

ממה להיזהר כאשר קונים קרקע להשקעה? פיתויים הכוללים פרסום שקרי ומצגי שווא, חוסר הוודאות בהשקעה שכזו והסיכונים שחשוב להכיר.

לפני שרצים לקנות יחידת קרקע למטרות השקעה חשוב להבין איך עובד התהליך בישראל מהצד של היזמים ומשווקי הקרקעות:

  1. יזמי נדלן וחברות שפועלות בתחום רוכשות חלקת שטח גדולה שנמצאת בסטטוס 'חקלאי' בסמוך לאזור בו הקרקעות כבר הופשרו או במיקום בו מתוכננות להיבנות שכונות מגורים עתידיות (על פי תוכנית מתאר מסוימת).
  2. את החלקה הגדולה שרכשו מחלקים הגורמים הנ"ל ל-X יחידות קטנות אותן ישווקו לרוכשים ומשקיעים.
  3. כשמתחיל שלב שיווק הקרקעות רוב היזמים והחברות יטענו כי מדובר בהזדמנות ייחודית לעשיית רווח גדול על ידי רכישת יחידת קרקע שטרם הופשרה במחיר נמוך מתוך הנחה שמתישהו בעתיד הקרקע תופשר ושוויה יזנק בעשרות עד מאות אחוזים.

ובגדול? לפעמים הם צודקים. אז איפה הבעיה? חשוב להבין שלא בכל המקרים יהיה סוף טוב. הפיתוי לעשיית תשואה גבוהה על השקעה של כמה עשרות עד כמה מאות אלפי שקלים הוא גדול ולא חסרות דוגמאות שמהלך כזה באמת השתלם, אך תמיד צריך לזכור שבמרבית הפרויקטים הנ"ל תהליך שינוי הייעוד אורך לא מעט שנים והדרך אל ההפשרה לא תמיד קרובה כמו שאולי מספרים לכם.

אם גמרתם בלבכם לרכוש קרקע להשקעה – לכו על זה, אבל זיכרו כי מדובר בסוג של הימור שיכול להצליח ויכול שלא להצליח. הגישה הנכונה היא להיכנס להשקעה מסוג כזה בעיניים פקוחות כאשר אתם מבינים שלצד ההזדמנות האטרקטיבית שניצבת מולכם קיימים גם סיכונים.

* באף פרויקט קרקעות אין אפשרות לדעת עד הסוף מה התכנון על הקרקע. מאחורי כל קרקע שכזו עומדים אינטרסים מנוגדים של מוקדי כוח שונים שקשה להעריך אותה בשלבים הראשוניים. בסופו של דבר הוועדות הן אלו שמחליטות האם אדמה מסוימת תופשר או לא ולפעמים חלקים מאותן האדמות אף עשויים להיות מופקעים לצרכים עירוניים כאלה ואחרים.

* לא להשקיע את כל ההון העצמי שלכם ביחידת קרקע. תהליך הפשרה עשוי להימשך שנים רבות ולכן עדיף להשקיע רק כסף ש"אתם לא צריכים כרגע".

* יש להבין שמוכרי ומשווקי הקרקעות בדרך כלל גוזרים "קופון" מכל עסקה שכזו. איך זה קורה בפועל? ניקח לדוגמא משווק שקונה חלקת קרקע של כ-30 דונם במחיר של 3 מיליון שקלים ומחלק אותה ל-30 יחידות קרקע (כך שכל יחידה עולה לו 100 אלף ₪). המשווק, שגם הוא רוצה להרוויח מכל הסיפור, יציע כל יחידה שכזו ללקוח הסופי במחיר של 150 אלף ₪, וינסה בעצם לעשות רווח של 50 אלף שקלים על כל יחידת קרקע. בהנחה שכל שאר פרטי העסקה כשרים – האם ההפרש בין מחיר הקניה של המשווק למחיר בו הוא מוכר את יחידת הקרקע ללקוח הסופי הוא לגיטימי? זאת שאלה בפני עצמה והתשובה תלויה בגודל ההפרש. יש אנשים שיטענו כי 50 אלף ₪ הוא "קופון" קצת מוגזם ואילו אחרים יחשבו אחרת, ולכן בסופו של דבר כל מקרה לגופו, אך אל תשכחו לבדוק היטב את "דמי התיווך" שאתם משלמים לגוף ממנו אתם רוכשים את הקרקע.

* פרסום שקרי / הטעיית צרכנים / מצגי שווא – כמו בכל תחום אחר ואולי אפילו יותר מאשר בתחומים אחרים – גם בתחום הקרקעות להשקעה יש נוכלויות וחשוב להצליח לזהות אותן בזמן ולשמור מרחק.

 

דברים בולטים שכדאי להיזהר מהם:

– פרסומים שיש בהם הטעייה או שהינם שקריים לחלוטין – למשל משווק של פרויקט קרקעות מסוים שמפרסם כי הליך שינוי הייעוד של הקרקעות בפרויקט שלו מקבל רוח גבית מעירייה או רשות מקומית כלשהי למרות שבפועל הדבר אינו נכון כלל וכששואלים את הרשות המקומית היא מכחישה כל קשר לעניין וטוענת שההפך הוא הנכון.

דוגמא נוספת היא שיווק של קרקעות חקלאיות להשקעה תוך ציון שמדובר בקרקעות שנכללות בתוכנית שכבר אושרה – הדבר עלול לגרום לרוכשים פוטנציאליים לחשוב שההפשרה של הקרקע כבר התרחשה ולעיתים אפילו שהקרקע כבר זמינה לבניה, אך ברוב המקרים הכוונה היא שתוכנית מתאר מסוימת אושרה בוועדה מקומית או מחוזית כלשהי ולא לאישור סופי שלה.

– מצגי שווא – לצערנו מדובר בתופעה הולכת ומתרחבת בענף הנדל"ן הישראלי, הן בנדל"ן למגורים והן בתחום הקרקעות. זוהי כמובן עבירה פלילית והונאה לכל דבר ועניין, אך לא תמיד הדבר מרתיע את מי שרוצה "לעקוץ". דוגמא טובה לכך היא חברות שיוצרות מסמכים מזויפים בנוגע לקרקעות באזור מסוים במטרה להראות שסיכויי ההפשרה של הקרקע באזור גבוהים מכפי שהם באמת. בדרך כלל במקרים כאלה יימסרו לרוכש פרטים ומידע כוזב במטרה לשכנעו להשקיע ולאחר שיעביר את הכסף לא תהיה לו כל אפשרות לקבל אותו בחזרה.

 

עסקה מוצלחת וחכמה של רכישת קרקע חקלאית בישראל תלויה ב-2 גורמים עיקריים:

  1. תזמון
  2. מיקום

 

אם כך, איפה כדאי לקנות קרקע לפני שינוי ייעוד בשנת 2020?

שאלת השאלות: "איפה כדאי להשקיע?" – היכן לרכוש קרקע בשנת 2020?

באופן כללי כל שטח הארץ שמשתרע בין גדרה לחדרה יכול להיות רלוונטי מאד למשקיעים. אף על פי שמרכז הארץ נחשב לאזור החם ביותר עבור משקיעים, תשתיות הכבישים המפותחות יחסית והתחבורה הציבורית שמגיעה כמעט לכל מקום בטווח זה הופכים שפע של שטחים בו לאטרקטיביים ומשתלמים להשקעה.

עם זאת, אנו ממליצים כי השקעה בקרקעות בישראל תתבצע אך ורק באזורים מבוקשים וכמה שיותר קרובים למרכז הארץ. קרקעות להשקעה באזורי ביקוש כמו מרכז הארץ והשרון הם בין ההשקעות הקוסמות ביותר למשקיעי נדל"ן כיום, אך לא די באיתור מיקום, שכן בדיקת כמה פרמטרים נוספים תגדיל את סיכוייכם לבצע עסקה משתלמת וחכמה ברמת סיכון נמוכה ככל האפשר.

בישראל יש כיום מספר אזורים שנתפסים כאזורי ביקוש להשקעה בקרקעות. המדד? אם כבר הייתה הפשרה של קרקעות באזור מסוים או בסביבתו הקרובה הרי שהסיכוי שתופשרנה קרקעות נוספות באותו אזור עולה. אין זה בהכרח אומר שהדבר יתרחש בוודאות, אך זה בהחלט מעלה את הסיכויים.

 

רשימת יישובים מובילים בישראל בהם מספר יחידות הקרקע הנמכרות למשקיעים גבוה ושבהם הופשרו קרקעות בשנים האחרונות:

באזור הצפון: חדרה, פרדס חנה כרכור, בנימינה

באזור השרון: הוד השרון, רעננה, כפר סבא, נתניה

באזור המרכז: ראשון לציון, הרצליה

באזור השפלה: רחובות, נס ציונה, אשדוד

הערה: זה לא אומר שרק עסקאות ביישובים הנ"ל הן כדאיות, אך שווה לבחון לעומק פרויקטי קרקעות באזורים הללו.

 

בדיקות שחייבים לבצע לפני שקונים קרקע

* בעלות פרטית Vs בעלות מנהל – לבדוק היטב את נסח הטאבו ולוודא כי הקרקע אותה אתם מתכננים לרכוש היא בבעלות פרטית ואין עליה הגבלות או שעבודים כלשהם. אם הקרקע אינה בבעלות פרטית, אלא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל – מומלץ להתרחק. ודאו שהקרקע אינה בבעלות המנהל, אלא בבעלות פרטית בטאבו על ידי בדיקת נסח טאבו.

* אין שעבודים / הגבלות – ודאו שהקרקע נקייה משעבודים והגבלות, ואם חלו הפקעות קודמות בדקו את היקפן ואת השפעתן על הקרקע שאותה אתם עתידים לרכוש.

* מי מקדם את התוכנית? – תמיד טוב לוודא שפרט ליזמים פרטיים שדוחפים למימוש תוכנית מסוימת יש גיבוי גם מצד הרשות המקומית (ראו לדוגמא את תוכנית חוף התכלת בהרצליה או תוכנית מתחם האלף בראשון לציון שזוכות לדחיפה גם מצד העיריות הרלוונטיות). ודאו שהקרקע אינה מקודמת רק על ידי יזמים פרטיים, אלא גם על ידי עיריית הרשות המקומית.

* מרקם הקרקע – בבדיקה של תוכנית המתאר הארצית, תמ"א 35, תוכלו לגלות די מהר האם הקרקע מוגדרת כ"מרקם עירוני" ("קרקע צהובה") או כסוג אחר כלשהו. יש לוודא כי התשריט מראה שמרקם הקרקע הוא עירוני. ודאו שהקרקע מסומנת כ"קרקע צהובה" (מרקם עירוני) על ידי בדיקת מרקם הקרקע בתכנית מתאר ארצית – תמ"א 35.

* ייעוד הקרקע – כפי שציינו קודם לכן, לכל קרקע ייעוד משלה. כדי לבדוק את ייעוד הקרקע בה אתם חושבים להשקיע יש לגשת לתוכנית המתאר המחוזית בה היא נכללת. בתוכנית נרצה לראות שייעוד הקרקע הוא למגורים (אם בחרתם להשקיע בקרקע שאמורה בעתיד לשנות את ייעודה למגורים) או למסחר (אם בחרתם להשקיע בקרקע עליה אמורים להיבנות בעתיד מבני מסחר, משרדים וחנויות). ודאו שחל על הקרקע שאותה אתם עתידים לרכוש הליך שינוי ייעוד על ידי בדיקת ייעוד הקרקע בתכנית מתאר מקומית.

– במידה וחל שינוי ייעוד לקרקע, בדקו היכן זה עומד ותחת סמכותה של איזו וועדה.

– בדקו את ייעוד הקרקע על ידי בדיקת תכנית מתאר מחוזית.

– ודאו שהקרקע מיועדת לבניה רוויה של שכונות מגורים.

– בדקו האם מדובר בעסקת מכר או בעסקת אופציה. במקרה של עסקת אופציה וודאו את גודל הקרקע בכל העסקה ואת תאריך המימוש של האופציה.

* מיקום, מיקום ומיקום – השקעה מוצלחת בקרקעות תלויה בין היתר בתזמון הרכישה ובמיקום הקרקע. ככלל, תמיד עדיף שהקרקע בה אתם משקיעים תימצא באזורי ביקוש. ההחלטה האם קרקעות מסוימות תופשרנה או לא נקבעת פעמים רבות על ידי הביקוש למבני מגורים ביישוב הספציפי. כך סיכויי ההפשרה של קרקע באזור המרכז למשל, בו מצוקת הדיור היא הגבוהה ביותר, עולים על סיכויי ההפשרה של קרקע שממוקמת באזורים פריפריאליים יותר, אך כמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו. ברכישת קרקע חקלאית, שמיועדת להפשרה בעתיד, חשוב לבדוק את הקרבה לצירי התחבורה הראשיים ותשתיות ומתקנים חיוניים נוספים.

* קבלת שומה מעודכנת עפ"י תקן 22 – בהתאם לתקן 22 (ראו הסבר מפורט עליו בהמשך הדף) משווק קרקע שאינה זמינה לבנייה מחויב להעביר לרוכש הפוטנציאלי שומה מעודכנת ללא תשלום, הכוללת הערכת שווי עדכנית של הקרקע (שבוצעה על ידי שמאי), הערכת לוח הזמנים והתשלומים שיידרש הרוכש לשלם בכל שלב בתהליך (כולל מיסים) ופירוט על ייעודה הנוכחי של הקרקע.

בקשו ממשווק הקרקע שומה עדכנית עבור הקרקע שלא מאושרת לבניה, ודאו שהיא ערוכה בהתאם לתקן שמאי, שאושר על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים (תקן 22). בשומה מופיעים פרטים חיוניים כמו הערכת השמאי, ערך הקרקע בזמן שיווקה, ייעודה נכון לתאריך ביצוע השומה, בדיקת הפרוגרמה, הערכת לוח זמנים ועוד. את התשלום אתם רשאים לקבל ללא עלות תוך זמן סביר בבקשה מראש, ולא יאוחר מ-7 ימים לפני מועד ההתקשרות בחוזה בין הצדדים.

 

מהי התשואה הצפויה לכם מהשקעה בקרקע?

חישוב התשואה ברכישת קרקע הוא שם המשחק, שעליו יוכרע האם לרכוש את הקרקע או לא. כדי לקבל מושג כללי על גובה התשואה הצפויה, חשוב להבין באיזה שלב של תהליך שינוי הייעוד נמצאת הקרקע.

ככל שהיא נמצאת בתחילת התהליך, ערך הקרקע נמוך יותר, מה שאומר שהתשואה עליו תהיה הכי גבוהה ברגע ההפשרה.

נגזר מכך באופן טבעי, שקרקע שמאושרת לבניה תיחשב לשטח חם, שערכו רב יותר, אך התשואה עליו נמוכה יותר.

לצורך העניין, דונם של קרקע חקלאית באזור ביקוש, שעוד לא הופשר ואינו זמין לבנייה, אמור לעלות כמה מאות אלפי שקלים. לעומת זאת, דונם של קרקע זמינה לבנייה שעבר את אישור הוועדה המקומית ואישור הוועדה המחוזית, אמור לעלות כמה מליוני שקלים.

 

באילו מקרים השקעה בקרקע עשויה להשתלם לכם – צד היתרונות והתשואה

לצד החסרונות שציינו בדף זה חשוב גם לומר דבר אחד ברור: השקעה בקרקעות היא עדיין אחד הערוצים הכי משתלמים שקיימים בישראל בעת הנוכחית והיא טומנת בחובה יתרונות רבים.

הנה כמה מהם:

* סיכוי גבוה לעליית ערך הקרקעות על פני זמן – הביקוש למגורים בישראל עולה עם השנים, בין היתר בגלל קצב הגידול המהיר באוכלוסיה. עתודות הקרקע הזמינות ברחבי הארץ הולכות ונגמרות, דבר אשר מגדיל את ערכן של קרקעות בבעלות פרטית.

* תשואה פוטנציאלית גבוהה – בפרויקטי קרקעות לא מעטים הסבלנות משתלמת והשקעת סכום נמוך יחסית של 100-400 אלף שקלים בפרויקט הנכון עשויה להניב תשואה של עשרות ואף מאות אחוזים בטווח זמן של מספר שנים.

* הפשרת קרקעות בקצב גבוה מבעבר – גידול הן במספר הקרקעות שמופשרות לבניה והן בקצב ההפשרה ושינויי הייעוד. זאת בעיקר בשל המחסור בהן באזורי ביקוש ובגלל הניסיונות הרבים למצוא פתרונות למשבר הדיור.

 

מילון מושגים – מושגים בסיסיים שכל מי שמשקיע בקרקעות צריך להכיר

מהו תקן 22?בשנת 2014 אושר תקן שמאי חדש שעוסק בקרקעות שאינן זמינות לבנייה מיידית ומטרתו להגן על רוכשי קרקעות חקלאיות בישראל על ידי כך שהוא מחייב כל משווק קרקעות לספק לרוכשים מידע מלא על התוכנית אותה הוא משווק ועל סיכויי ההפשרה של הקרקע הנמכרת בהתאם להערכת שמאי. התקן נכנס לתוקף בדצמבר 2014, מאפשר לרוכשים ולמשקיעים לקבל תמונת מצב מלאה יותר על הקרקע שהם קונים ומסייע בהפחתת כמות ההטעיות ומצגי השווא בתהליך. לחצו למידע נוסף.

שינוי ייעוד קרקעכידוע, קרקע חקלאית היא קרקע שניתן לעשות בה שימוש לצרכים חקלאיים בלבד וחל איסור לבנות עליה. כאשר המדינה מחליטה לשנות ייעוד של קרקע מסוימת, בעקבות צרכים ושיקולים שמתעוררים מעת לעת מתחיל הליך של שינוי ייעוד אשר אורך בדרך כלל מספר שנים במהלכו עוברת התוכנית מסלול בדרך לאישור הנכסף. המסלול לשינוי ייעוד מתחיל בוועדה מקומית לתכנון ובנייה, משם עובר לוועדה המחוזית שגם מפרסמת את התוכנית לציבור הרחב כדי לאפשר הגשת התנגדויות, ולבסוף, במידה וכל השלבים עברו בהצלחה, מגיעה התוכנית לשר הפנים לאישור סופי.

לאחר שמתקבל אישור סופי בדבר הפשרת הקרקע ייעוד הקרקע משתנה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים או מסחר (או בקיצור: כזו שניתן לבנות עליה).

היטל השבחהעל פי חוק – כאשר ערך של נכס מקרקעין כלשהו עולה יש לשלם עליו היטל השבחה למדינת ישראל. הדבר תקף גם לקרקע או מגרש, בדרך כלל בשלב בו הקרקע מופשרת וייעודה משתנה, שכן במצב כזה שוויה מזנק באופן משמעותי. הכסף מהיטל ההשבחה מגיע לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואמור לשמש לטובת פיתוח ציבורי באזור בו נמצאת הקרקע.

היטל השבחה על קרקע חקלאית מחושב באופן הבא: 50% מגובה ההשבחה פחות שוויה של הקרקע לפני ההשבחה. לדוגמא: אם שווי הקרקע לפני השבחה עמד על 100 אלף ₪ ולאחר הפשרתה עלה השווי ל-500 אלף ₪ הרי שהיטל ההשבחה שיש לשלם הוא: 100 אלף ₪.

אופן החישוב: גובה ההשבחה עומד על 400 אלף ₪ ו-50% מזה = 200 אלף ₪. מהסכום הנ"ל מחסירים את שווי הקרקע המקורי (כלומר 100 אלף ₪) וקיבלנו שהיטל ההשבחה שישולם הוא 100 אלף ₪.

הסכם שיתוף בקרקעבמקרה בו הבעלות על נכס מקרקעין כלשהו נמצאת בידי מספר רב של בעלים (יותר מ-1), עולה צורך בהסכם שיתוף שיסדיר את מערכת היחסים בין הבעלים השונים בצורה המדויקת ביותר וישמור על האינטרסים של כל אחד מהם. רצוי לערוך הסכם כזה כבר בשלבים מוקדמים של ההשקעה. הסכם מעין זה מסייע לקבל החלטות הרות גורל בדבר הזכויות והחובות של כל אחד מהבעלים על הקרקע, כמו גם את ההסדרה והחלוקה של הנכס בעתיד. ההסכם תורם לניהול נכון של הקרקע ופותר מראש בעיות שעלולות לצוץ בהמשך הדרך. לאחר החתימה, נהוג לרשום את ההסכם בלשכת רישום המקרקעין.

 

לסיכום, לא רק שקרקעות חקלאיות משווקות יותר בשנים האחרונות, הן למעשה אחת האופציות הטובות ביותר שקיימת כיום עבור משקיעי נדל"ן ורוכשים שמבקשים לרכוש שטח להשקעה עם פוטנציאל לעשיית רווח משמעותי באמת בעתיד.

מאחר ועסקה לרכישת שטח נחשבת למורכבת ולא פשוטה, שמעורבים בה עורכי דין, שמאים וחברות מקרקעין, כדאי להיעזר באיש מקצוע, יועץ או גורם כלשהו שמתמחה בתחום הקרקעות, ותדע כיצד לנהל את העסקה בצורה הטובה ביותר.

כמו כן, טיפול מקצועי של איש מקצוע מנוסה יאפשר לכם לקבל אינדיקציה די טובה האם כדאי להשקיע בפרויקט קרקעות כזה או אחר ומהו שיעור התשואה שאתם עתידים לקבל על השקעתכם. הדבר החשוב ביותר הוא לא למהר ולקבל החלטה מושכלת לאחר שבדקתם את כל הפרטים.

 

מעוניינים בקרקע להשקעה ורוצים לקבל המלצות היכן כדאי להשקיע? צרו קשר!
שם:
דוא"ל:
טלפון:
אזור השקעה מבוקש: (לדוגמא: מרכז, צפון)

 

מידע על פרויקטים מובילים של קרקעות להשקעה ששווה לבדוק:

חוף התכלת הרצליה | תמ"ל 3006 הרצליה | עיר ימים חדרה | אנרג'י פארק חדרה | ח/500 בחולון | מתחם בן יהודה בכפר סבא | מתחם 531 בהוד השרון | פרויקט Be בנימינה | הר/400 הוד השרון | נוף הירקון בהוד השרון

 

להמשך קריאה: מדריך קרקעות חקלאיות למכירה

לאיתור סטטוס של קרקע לפי תב"ע: באתר רשות מקרקעי ישראל

 

מערכת נדלן מאסטר