שוק הנדל"ן הישראלי מציע מגוון מסלולים לרכישת נכסים, כאשר בשנים האחרונות משקיעים רבים שוקלים להצטרף לקבוצת רוכשים וליהנות מתנאים מועדפים ומחירי פרי-פריסייל.
אף על פי שמדובר בהזדמנות כלכלית אטרקטיבית, קונים ומשקיעים רבים נוטים לבלבל בין המודל הזה לבין קבוצת רכישה.
מהי קבוצת רוכשים? במה היא שונה מקבוצת רכישה? והאם כדאי להיכנס לפרויקטים בשלב הפרי-פריסייל כחלק מקבוצת רוכשים? המומחים של נדלן מאסטר מסבירים.
תוכן עניינים:
- מהי קבוצת רוכשים בנדל"ן?
- מה ההבדל בין קבוצת רכישה לקבוצת רוכשים?
- מה עדיף להשקיע דרך קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים?
- איך קונים נכס במסגרת קבוצת רוכשים?
- האם זה כדאי?
- קבוצת רוכשים – יתרונות וחסרונות
- מה זה פרי-פריסייל?
- כמה זמן נמשך התהליך של עסקת נדל"ן דרך קבוצת רוכשים?
- האם קבוצת רוכשים נהנית מהקלות מס?
- טיפים ודגשים חשובים לקניית דירה כחלק מקבוצת רוכשים
- פרויקטים והזדמנויות
מהי קבוצת רוכשים בנדל"ן?
בעולם הנדל"ן, המונח "קבוצת רוכשים" (לפעמים גם נקראת "קבוצת משקיעים") מתייחס להתאגדות של מספר קונים, כאשר כל אחד מהם רוכש נכס בפרויקט ספציפי.
במילים אחרות, מדובר בהתארגנות של קונים פרטיים הפועלים ביחד במטרה לייצר כוח קנייה משמעותי ומרוכז אל מול החברה הקבלנית או היזם.
בניגוד לעסקה רגילה, ההתאגדות מאפשרת לחברי הקבוצה לדרוש תנאים מועדפים, כמו למשל הנחה במחיר הנכס ביחס לשווי השוק.
מה ההבדל בין קבוצת רכישה לקבוצת רוכשים?
הדמיון בשמות עלול לבלבל, אבל למעשה קבוצת רכישה וקבוצת רוכשים הן שני דברים שונים לחלוטין מבחינה משפטית, כלכלית וכן מבחינת המיסוי.
בקבוצת רכישה: החברים מתפקדים כיזמים לכל דבר ועניין. זה אומר שהם קונים במשותף את הקרקע ומתאמים בעצמם את הליכי התכנון והבנייה תוך התקשרות ישירה עם בעלי המקצוע וקבלני המשנה.
לעומת זאת, בקבוצת רוכשים: החברים נותרים במעמד של קונים רגילים, כלומר הם רוכשים דירה מוכנה ישירות מהחברה היזמית, שנושאת בכל חובות הפיתוח, הבנייה, הרישוי והמסירה.
מה עדיף להשקיע דרך קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים?
אין פה תשובה חד-משמעית, שכן לכל מסלול רכישה יש את היתרונות, החסרונות ורכיבי הסיכון שלו.
כדי להבין לעומק את ההבדלים בין קבוצת רכישה לקבוצת רוכשים, הכנו עבורכם טבלת השוואה:
| קריטריון להשוואה | קבוצת רכישה | קבוצת רוכשים |
|---|---|---|
| זהות האחראי לבנייה | חברי הקבוצה עצמם | היזם או הקבלן |
| מחיר סופי | משוער ומשתנה בהתאם לעלויות הבנייה בפועל | מחיר סופי קבוע וידוע מראש בחוזה המכר |
| בטוחות משפטיות | אין הגנה של חוק המכר | ערבות מכר מלאה והגנה של חוק המכר |
| מועד מסירה | גמיש, תלוי בקצב התקדמות הפרויקט ונוטה לעיכובים | מוגדר במדויק בחוזה עם פיצויים בחוק על איחור |
| רמות/מרכיבי סיכון | רמה גבוהה עקב תלות בשותפים ושינויים בעלויות | רמה נמוכה, המקבילה לרכישת דירה חדשה מקבלן |
איך קונים נכס במסגרת קבוצת רוכשים?
תהליך רכישת נכס במסגרת קבוצת רוכשים מתנהל במספר שלבים עיקריים:
#1 שלב ההתאגדות: גיבוש הקבוצה סביב גוף מארגן, שתפקידו לקיים דין ודברים בשם הקבוצה למול היזם או הקבלן.
#2 שלב המשא ומתן: לרוב המו"מ יתמקד בחבילת ההטבות והתנאים שלפיהם תתנהל העסקה, כאשר המטרה תהיה לצמצם את העלויות ובכך למקסם את הרווח הפוטנציאלי בעת המימוש.
#3 שלב חתימת החוזה: בתום המו"מ, כל חבר בקבוצה חותם בנפרד על חוזה מכר אינדיבידואלי ישירות מול היזם.
האם זה כדאי?
כפי שציינו מקודם, כדאיות הכניסה לקבוצת הרוכשים תלויה בפרופיל האינדיבידואלי של כל משקיע ומשקיע.
ככלל, פוטנציאל הכדאיות גובר ככל שיש פער משמעותי יותר בין מחיר השוק של הדירה לבין המחיר שהושג עבור הקבוצה, מה שמשקף חיסכון ריאלי משמעותי.
כניסה לפרויקט חדש בשלבי התכנון הראשוניים מפחית בדרך כלל את שיעור ההון העצמי שכל חבר נדרש להביא מהבית, ולכן יש לקחת זאת בחשבון בבחינת כדאיות העסקה.
קבוצת רוכשים – יתרונות וחסרונות
| יתרונות, הטבות ורווחים פוטנציאליים | רמות ומרכיבי סיכון |
|---|---|
| הוזלת עלויות העסקה התאגדות הקונים מאפשרת לקבל הנחה משמעותית ממחיר השוק הרגיל | מועד מסירת הנכס מאחר שהרכישה מתבצעת לרוב על הנייר, יש לקחת בחשבון פרק זמן ממושך עד לקבלת המפתח ואכלוס הדירה |
| ודאות כלכלית הקבוצה מקבלת מחיר סופי קבוע וידוע מראש, ללא הפתעות או תוספות תקציביות | תלות בגיוס חברים קבלת ההנחה המובטחת מהיזם מותנית לעיתים קרובות בהגעת הקבוצה למכסה מינימלית של רוכשים בפרק זמן מוגדר מראש |
| בטוחות והגנות חוקיות עסקאות רכישה קבוצתיות חוסות תחת ההגנה של חוק המכר, שמעניק ערבות מכר מלאה | מצגי שווא ונוכלויות אמנם בניגוד לקבוצת רכישה יש לקונים בקבוצת רוכשים שליטה טובה בהרבה, אך תמיד חשוב לבחון בעצמכם את כלל מרכיבי העסקה |
| מימון אטרקטיבי לעיתים קרובות מתאפשרים תנאי מימון ייחודיים לחברי הקבוצה מהבנקים המלווים, הכוללים פריסת תשלומים נוחה, אפשרויות מינוף גבוהות ותנאים משופרים בריביות המשכנתא |
מה זה פרי-פריסייל?
שלב הפרי-פריסייל (מאנגלית: Pre-Presale, או בעברית: מכירה מוקדמת) מתייחס לנקודת הזמן ההתחלתית ביותר בפרויקט נדל"ן, עוד לפני תחילת השיווק הרשמי של היחידות לקהל הרחב.
פרויקטים Pre-Presale שטרם יצאו לשיווק מציעים דירות חדשות במחירים נמוכים במיוחד, מכיוון שהיזם זקוק להון ראשוני מהיר כדי להבטיח את הליווי הבנקאי.
מה זה אומר מבחינת המשקיעים? לעיתים קרובות, קבוצות הרוכשים מצליחות להקדים את השוק וליהנות ממחירי הפרי-פריסייל, דבר שמגדיל את פוטנציאל המימוש ומגדיל את שורת הרווח הצפויה בהמשך.
שיעור ההנחה בפרויקטי פרי-פריסייל עשוי להגיע ל-5% עד 8% משווי השוק המקורי, ובמקרים מיוחדים אפילו לשיעור מופלג של 10%.
בדרך כלל מדובר בחלון הזדמנויות קצר, שכן היזמים נוטים להקצות לרוכשים פרק זמן מוגבל של שבועיים עד חודש לכל היותר לחתימת ההסכם. מעבר לנקודת הזמן הזו, הפרויקט יפורסם לציבור והמחירים יעלו.
מעבר להוזלת מחיר הנכס עצמו, כוח המיקוח של ההתארגנות הקבוצתית באה לידי ביטוי כאמור בהשגת תנאים משופרים בחוזה המכר, לרבות פטור מהצמדה למדד.
נדלן מאסטר מארגנת קבוצות רוכשים בפרויקטי פרי-פריסייל – פרטים נוספים מחכים לכם בקבוצת הוואטסאפ שלנו.
רועי גולן, מארגן קבוצות רוכשים, נדלן מאסטר
כמה זמן נמשך התהליך של עסקת נדל"ן דרך קבוצת רוכשים?
משך הזמן שאורך עד למימוש פרויקט נדל"ן בהובלת קבוצת רוכשים משתנה בהתאם למגוון רחב של פרמטרים. אך בהכללה גסה, אפשר לשרטט ציר זמן שנע בין 3 ל-4 שנים בממוצע.
למעשה, לא אמור להיות הבדל משמעותי בצפי המסירה והמימוש בהשוואה לקניית דירה מקבלן שלא כחלק מקבוצת רוכשים.
האם קבוצת רוכשים נהנית מהקלות מס?
מבחינת רשויות המס בישראל, חברי קבוצת רוכשים מבצעים רכישת דירה מוגמרת לכל דבר ועניין. לפיכך, המשתתפים מחויבים בתשלום מס רכישה לפי המדרגות הקבועות בחוק.
גובה שיעור המס ישתנה בהתאם לסטטוס של חברי הקבוצה כבעלי דירה יחידה או דירה נוספת.
במקרה של דירה יחידה, הרוכשים עשויים לקבל פטור מלא או חלקי ממס הרכישה, בהתאם למדרגות המס המעודכנות בחוק ושווי הנכס בפועל.
במקרה של דירה נוספת, יחול מס רכישה מלא, אלא אם כן מדובר בתהליך של שיפור דיור, במסגרתו הקבוצה מתחייבת למכור את הנכסים בפרק הזמן הקבוע בחוק.
עם זאת, כאשר מתבצעת התארגנות בקבוצת רוכשים לרכישת דירה בפרויקט התחדשות עירונית (כמו פינוי בינוי או תמ"א 38), חל מודל מיסוי מעט שונה.
המיסוי של קבוצת רוכשים במקרים אלו יושפע מהטבות המס והפטורים הניתנים לפרויקטים מסוג זה, מה שמאפשר להוזיל בעקיפין את עלות העסקה הכוללת.
טיפים ודגשים חשובים לקניית דירה כחלק מקבוצת רוכשים
הכנו לכם פה צ'קליסט עם טיפים של אלופים להשקעה דרך קבוצת רוכשים:
◄ בחנו היטב את היזם: בצעו בדיקות עומק מקיפות לגבי הניסיון, המוניטין, היציבות והחוסן הכלכלי של החברה היזמית והקבלן המבצע.
◄ וודאו שקיים ליווי בנקאי: הפרויקט חייב להיות מלווה על ידי בנק מכר, שיכול להנפיק ערבויות מכר לפי חוק כנגד כל תשלום שמועבר.
◄ פנו לייעוץ וייצוג משפטי עצמאי: אנחנו ממליצים בחום שלא להסתמך על עורך הדין של היזם או הקבלן, אלא לשכור עורך דין עצמאי מטעמכם שיגן על הזכויות והאינטרסים שלכם ושלכם בלבד.
◄ בדקו עד הסוף את המפרט הטכני: כולל תוספות המעוגנות בחוזה, כמו הצמדות למדדים, כדי להימנע מהפתעות ועלויות לא צפויות בהמשך.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ של נדל"ן מאסטר וקבלו את כל המידע, העדכונים, ההזדמנויות, פרויקטי הפרי-פריסייל וקבוצות הרוכשים לפני כולם.
כמו כן, אנחנו מלווים משקיעי נדל"ן בתהליך שקוף ומקצועי אחד על אחד.
