קניית דירה חדשה מקבלן הינה תהליך ארוך, מורכב ויקר, הכרוך בבירוקרטיה סבוכה ומסועפת. מדובר בעסקה מבין המשמעותיות בחייו של אדם, שכן הקונה משקיע את מיטב ומירב כספו ברכישת נכס ואף נוטל לרוב מימון בנקאי ארוך טווח.
טרם ביצוע עסקת רכישת דירה מקבלן, יש לבצע בדיקות מעמיקות שיאפשרו רכישה בטוחה ומוצלחת. לבעלי יכולת כלכלית, מוטב אף לשכור את שירותיו של עורך דין פרטי, אשר יבטיח את ביטחון ואינטרס הקונה בכל שלבי העסקה, ויבצע בדיקות דקדקניות של תנאי וסעיפי החוזה.
ההקפדה על ביצוע הבדיקות הנכונות טרם הרכישה וחתימת החוזה מול הקבלן מהווה תנאי יסודי להצלחת העסקה.
שלב ראשון – בדיקות ודגשים טרם החתימה על חוזה רכישת דירה חדשה מול קבלן
בדיקת אמינות הקבלן ו/או היזם:
מומלץ לבצע בדיקות מקדימות באשר לאמינות ויציבות הקבלן, היזם ו/או חברת הבנייה. ניתן לבצע תחקיר עצמאי וסיוע עורך דין לצורך בחינת הרקע ההיסטורי, העסקי והמשפטי של הקבלן. חיפוש פשוט של שם הקבלן בגוגל יאפשר לבדוק האם קיימות תביעות משפטיות או תלונות העומדות כנגדו, נוסף על רישומים ונתונים שונים על פעילותו העסקית.
רצוי לברר על מצבו הכלכלי של הקבלן. ניתן לשכור שירותי חברות לבדיקת רקע, המפיקות עבור הלקוח דו"ח מפורט ומקיף על מצב הקבלן, לצורך הערכת רמת הסיכון של הקונה בהתקשרות עמו. מומלץ לערוך ביקורים בבתים ובפרויקטים קודמים שנבנו על ידי הקבלן, תוך בחינת רמת הגימור ואיכות הבנייה.
מומלץ לנסות לתשאל ולתחקר את הדיירים ולקוחות קודמים באשר לשביעות רצונם מהקבלן. במקרים המערבים חברת בנייה, ניתן לקבל פרטים עליה ברשם החברות שבמשרד המשפטים. בתחילת ההתקשרות עם הקבלן, יש לבקש ממנו להציג רישיון קבלן בתוקף, דבר המעיד על רישומו בפנקס הקבלנים.
יש לשים לב לשני פרמטרים קריטיים: סיווג מקצועי – הקובע באילו ענפים מורשה הקבלן לעסוק, וסיווג כספי – הקובע מהו היקף העבודות שמותר לקבלן לבצע. יש לוודא כי הסיווג וההיקף הכספי של הקבלן מתאים לדירה הנרכשת. יש לוודא כי בידי הקבלן קיים היתר בנייה מהועדה או הרשות המקומית.
בדיקות הנוגעות לבעלות על הקרקע:
על הקונה ועורך דינו לוודא כי הבעלות על הקרקע היא אכן של הקבלן או חברת הבנייה, וכי אין שעבודים או עיקולים. במידה והנכס הנרכש מצוי על קרקע הרשומה במנהל מקרקעי ישראל, יש לוודא כי ההיוון ודמי החכירה שולמו וכי זמן החכירה הוא ארוך טווח. נוסף על כך, יש לבדוק במשרד רישום המקרקעין את נסח הרישום, וכן את מספר החלקה והגוש בו מצוי הנכס.
במקרה של עסקת קומונציה (בה הקרקע אינה נקנית על ידי הקבלן, אך הוא מתחייב לבנות עבור בעל הקרקע תמורתה), יש לבדוק כי קיימת הערת אזהרה עבור הקבלן וכי אין מניעה לרישום הערת אזהרה על שם הקונה.
שלב שני – בדיקות ודגשים חשובים לחתימת חוזה מול קבלן
טרם חתימת החוזה, על הקונה לוודא, בעזרת עורך דינו, כי כל הסעיפים שסוכמו בעל פה ובכתב עם הקבלן אכן קוימו ומופיעים בחוזה. יש לוודא כי המפרט הטכני של הדירה החדשה מולא באופן מדויק על ידי הקבלן. על החוזה להיות מפורט ומדויק ככל ניתן, ולהכיל פירוט תאריכי ביצוע, עלויות ומחירים. להלן דגשים שיש לבדוק וסעיפים חשובים שיש לוודא שמתקיימים במלואם בחוזה:
- מחיר סופי לדירה – יש לוודא כי בחוזה מצוין הסכום הסופי בהחלט עבור הדירה, כולל מע"מ והוצאות נלוות דוגמת חניה, הוצאות פיתוח, חיבור מים, חשמל וגז, הכנה והתקנה מלאה של מערכת סולרית לחימום מים (דוד שמש), הוצאות רישום בטאבו והוצאות גינון.
- מושגים ערפיליים – יש להימנע ככל הניתן מסעיפים מעורפלים בחוזה, ולנסות לפרש ככל הניתן ביטויים ומושגים הנתונים לפרשנויות רבות. זאת לשם מניעת אי-הבנות ופרצות באמצעותן עשוי הקבלן לדרוש תשלומים נוספים או להתחמק מאחראיות בטענה ששירות מסוים אינו כלול בחוזה.
- תאריך סופי לרישום בטאבו – יש לוודא כי בחוזה מצוין מועד סופי בהחלט להשלמת רישום הבעלות על הנכס על שם הקונה באגף הרישום של מנהל מקרקעי ישראל.
- איחור במסירה – יש לוודא כי קיים סעיף בחוזה המגדיר במדויק את מועד מסירת הדירה, תוך הגדרת טווח החריגה ופירוט גובה הפיצוי בעת איחור במסירה החורג מטווח זה. יש להגדיר כי כל חריגה מהמועד הקבוע בחוזה כמוה כהפרתו.
- שטח הדירה – יש להגדיר בבירור ובמדויק ככל הניתן את שטח הדירה נטו ולא ברוטו, שכן השטח ברוטו כולל שטחים ציבוריים, קירות ועוד. נושא זה קריטי במיוחד לאלו הרוכשים דירה על הנייר.
- מפרט טכני ותשריט – יש לוודא כי לחוזה מצורפים נספחים, המתארים בדיוק מרבי את המידות, החומרים, האביזרים, רמת הגימור, איכות הבנייה וכל פרט אשר הוסכם והובטח. התשריט אמור לשקף את גודל הדירה, החדרים והריהוט.
- רכוש משותף – יש להסדיר ולהגדיר את עניין הרכוש המשותף בבניין, כולל מחסנים, כניסת הבניין, חניות, גג הבניין ועוד. יש לוודא כי הקבלן אינו שומר לעצמו חזקה על שטח משותף כלשהו. בנוסף, יש לוודא כי על שטח הנכס הנרכש לא מותקנים מתקנים של דיירים אחרים, דוגמת צנרת, דוד או ביוב.
- חניה – חשוב לוודא כי מחיר, גודל, מיקום, שטח וגבולות החניה מוגדרים בבירור בחוזה. יש לוודא האם מדובר בחנייה הסמוכה לנכס, חניה מקורה או חיצונית.
- הוצאות פיתוח – יש לוודא מה כולל סעיף זה – הקמת מדרכות, כבישים, גדרות ועוד.
- קבלת הדירה – יש לוודא כי הקבלן מתחייב למסירת הדירה במועד שנקבע מראש, כאשר הדירה תימסר שהיא תקינה, נקייה וחפה מכל פגם או ליקוי. על הקונה לערוך בדיקה וסריקה יסודית ומתועדת במעמד קבלת הדירה, רצוי עם איש מקצוע (דוגמת מהנדס או מפקח) מטעמו, לשם וידוי תקינות הדירה. הבדיקה תכלול פרמטרים דוגמת האם קיימת רטיבות או נזילה בקירות, תקרת וצינורות הדירה, האם צבע הקירות אחיד, האם הברזים תקינים וזורמים כהלכה, האם קיימת סימטריה בעבודת הריצוף, האם דלתות וחלונות הבית נפתחים ונסגרים בקלות וללא תקלות, האם החשמל פועל כראוי, ועוד. אין לחתום על חוזה לרכישת דירה, בו מופיע סעיף המגדיר את עצם קבלת הדירה כהוכחה לתקינותה.
- תביעות עתידיות – מומלץ מאוד שלא לחתום על חוזה המכיל הצהרת היעדר תביעות, שכן ייתכן ובעתיד יצוצו בעיות אשר יחייבו תביעה.
- שינויים בדירה – אין לחתום על חוזה המתיר לקבלן לבצע שינויים בחלל הדירה או לדחות את מועד הביצוע ללא אישור הקונה. מומלץ לוודא כי קיים סעיף המאפשר לקונה לבצע שינויים או תוספות במבנה הדירה, ובמקרה כזה כל שינוי יהיו באחריותו הבלעדית של הקבלן.
לסיכום, אופיו הסבוך והמורכב של תהליך רכישת דירה מקבלן מהווה מתכון לבעיות, קשיים ותקלות. הקפדה על ביצוע בדיקות מקיפות ומעמיקות טרם ההתקשרות עם הקבלן בחוזה רכישת דירה מאפשר לקונה להגן על עצמו ועל זכויותיו בעסקה. בעת עריכת וחתימת חוזה רכישת דירה, יש להקפיד על בחינה ובדיקה מדוקדקת של כל הסעיפים.
על הקונה לא להיכנס לעסקת מקרקעין ונדל"ן ללא הסתייעות בשירותי עורך דין מקצועי מטעמו. תפקיד עורך הדין ללוות את הקונה בכל שלבי העסקה, תוך ביצוע הבדיקות הנחוצות ושמירת אינטרס הקונה.
