רכישת דירה מקבלן – המדריך המלא לרוכש דירה חדשה

קניית דירה חדשה מקבלן הינה תהליך ארוך, מורכב ויקר, הכרוך בבירוקרטיה סבוכה ומסועפת. מדובר בעסקה מבין המשמעותיות בחייו של אדם, שכן הקונה משקיע את מיטב ומירב כספו ברכישת נכס ואף נוטל לרוב מימון בנקאי ארוך טווח.

טרם ביצוע עסקת רכישת דירה מקבלן, יש לבצע בדיקות מעמיקות שיאפשרו רכישה בטוחה ומוצלחת. לבעלי יכולת כלכלית, מוטב אף לשכור את שירותיו של עורך דין פרטי, אשר יבטיח את ביטחון ואינטרס הקונה בכל שלבי העסקה, ויבצע בדיקות דקדקניות של תנאי וסעיפי החוזה.

ההקפדה על ביצוע הבדיקות הנכונות טרם הרכישה וחתימת החוזה מול הקבלן מהווה תנאי יסודי להצלחת העסקה.

 

 

 

שלב ראשון: איך לבחור את הדירה ואזור המגורים

דגשים ופרמטרים שחשוב לשים לב אליהם: בשלב הראשון, יש לאתר את הדירה המועדפת לרכישה. הדירה שתיבחר תהיה זו שתענה על הצרכים הייחודיים של הקונה ובני משפחתו, ותאפשר את רמת ואיכות החיים הרצויות. באופן ספציפי, מומלץ לבצע בדיקות מקיפות אודות אופי, טיב ומיקום הנכס, על מנת להעריך את מידת ההתאמה לקונה.

 

כדאי לעשות בירורים ולנסות להבין לעומק את הפרטים הבאים:

◄ אזור המגורים – יש לוודא שסביבת המגורים תואמת לציפיות, ההעדפות והדרישות של הקונה ובני משפחתו. חשוב לבחון את האזור בו ממוקם הנכס ברמת השכונה, הרחוב והבניין. לדוגמא, האם הנכס ממוקם בסביבה אורבנית או כפרית, מהו אופי וצביון האוכלוסייה, מי הם השכנים וכדומה.

◄ סביבת הנכס – יש לוודא שאין בסביבת הנכס דברים שעלולים להפריע לשגרת החיים. כך למשל, מומלץ לבדוק שאין אנטנות סלולריות, כבישים ראשיים, מתקני אשפה וכל דבר שעלול לייצר מפגע סביבתי מכל סוג שהוא. מן הצד השני, חשוב לבדוק האם קיימים בסביבת הנכס מתקנים ושירותים חיוניים כמו בתי ספר וגנים, אזורי מסחר וקניות, מוסדות תרבות וקהילה, בתי חולים וקופות חולים ועוד.

◄ מיקום הבניין – כדאי לברר מהם כיווני האוויר ומידת האור הטבעי השורר בדירה. מדובר בפרמטרים חשובים שישפיעו על עלויות החימום והקירור. כמו כן, יש לוודא גם את דרכי הגישה אל הבניין ואל הדירה הספציפית בתוכו.

◄ ליקויים ופגמים – גם כשמדובר בדירה חדשה, ייתכנו ליקויים ופגמים בתכנון הפנימי והחיצוני של הדירה. חשוב לבצע בדיקות נרחבות וקפדניות כדי להימנע מ"הפתעות" יקרות ובלתי נעימות בהמשך. כך למשל, סימני רטיבות ועובש על הקיר עלולה להעיד על בעיה שפתרונה יצריך הוצאה משמעותית.

כדאי לעשות בחינה דקדקנית של הדירה ובפנים ובמחוץ, כולל בחללים הפנימיים והחלקים ה"נסתרים" בדירה, לרבות: מערכת הצנרות ומיזוג האוויר, ארונות הקיר והמטבח וכדומה. רצוי לוודא את תקינות כל המתקנים והאלמנטים בדירה, כולל התריסים, החלונות והדלתות, בתי השימוש והברזים, המנורות ונקודות החשמל בנכס, ואפילו הקירות והתקרות.

טיפ של אלופים: מומלץ לבקר פיזית את הנכס מספר פעמים לצורך ביצוע כל הבדיקות והבירורים הללו, רצוי בשעות ובימים שונים.

 

שלב שני: בדיקות ודגשים טרם החתימה על חוזה רכישת דירה חדשה מול קבלן

 

בדיקת אמינות הקבלן ו/או היזם:

מומלץ לבצע בדיקות מקדימות באשר לאמינות ויציבות הקבלן, היזם ו/או חברת הבנייה. ניתן לבצע תחקיר עצמאי וסיוע עורך דין לצורך בחינת הרקע ההיסטורי, העסקי והמשפטי של הקבלן. חיפוש פשוט של שם הקבלן בגוגל יאפשר לבדוק האם קיימות תביעות משפטיות או תלונות העומדות כנגדו, נוסף על רישומים ונתונים שונים על פעילותו העסקית.

רצוי לברר על מצבו הכלכלי של הקבלן. ניתן לשכור שירותי חברות לבדיקת רקע, המפיקות עבור הלקוח דו"ח מפורט ומקיף על מצב הקבלן, לצורך הערכת רמת הסיכון של הקונה בהתקשרות עמו. מומלץ לערוך ביקורים בבתים ובפרויקטים קודמים שנבנו על ידי הקבלן, תוך בחינת רמת הגימור ואיכות הבנייה.

מומלץ לנסות לתשאל ולתחקר את הדיירים ולקוחות קודמים באשר לשביעות רצונם מהקבלן. במקרים המערבים חברת בנייה, ניתן לקבל פרטים עליה ברשם החברות שבמשרד המשפטים. בתחילת ההתקשרות עם הקבלן, יש לבקש ממנו להציג רישיון קבלן בתוקף, דבר המעיד על רישומו בפנקס הקבלנים.

יש לשים לב לשני פרמטרים קריטיים: סיווג מקצועי – הקובע באילו ענפים מורשה הקבלן לעסוק, וסיווג כספי – הקובע מהו היקף העבודות שמותר לקבלן לבצע. יש לוודא כי הסיווג וההיקף הכספי של הקבלן מתאים לדירה הנרכשת. יש לוודא כי בידי הקבלן קיים היתר בנייה מהועדה או הרשות המקומית.

פרמטר נוסף שכדאי לבחון בעקבות מלחמת חרבות ברזל והשינויים המשמעותיים בכוח האדם בענף הוא האם לקבלן יש מספיק פועלים כדי לסיים את הבנייה בתאריכים שהוצגו. עצירת הכניסה של פועלים פלסטינים לעבודות בישראל השפיעה מאד על קצב הבנייה בפרויקטים רבים וכתוצאה מכך חלק מהחברות צפויות לאחר במסירה של פרויקטים מסוימים במידה ולא הצליחו למצוא חלופות.

 

 

בדיקות הנוגעות לבעלות על הקרקע:

על הקונה ועורך דינו לוודא כי הבעלות על הקרקע היא אכן של הקבלן או חברת הבנייה, וכי אין שעבודים או עיקולים. במידה והנכס הנרכש מצוי על קרקע הרשומה במנהל מקרקעי ישראל, יש לוודא כי ההיוון ודמי החכירה שולמו וכי זמן החכירה הוא ארוך טווח.

נוסף על כך, יש לבדוק במשרד רישום המקרקעין את נסח הרישום, וכן את מספר החלקה והגוש בו מצוי הנכס.

במקרה של עסקת קומונציה (בה הקרקע אינה נקנית על ידי הקבלן, אך הוא מתחייב לבנות עבור בעל הקרקע תמורתה), יש לבדוק כי קיימת הערת אזהרה עבור הקבלן וכי אין מניעה לרישום הערת אזהרה על שם הקונה.

 

שלב שני – בדיקות ודגשים חשובים לחתימת חוזה מול קבלן

טרם חתימת החוזה, על הקונה לוודא, בעזרת עורך דינו, כי כל הסעיפים שסוכמו בעל פה ובכתב עם הקבלן אכן קוימו ומופיעים בחוזה.

יש לוודא כי המפרט הטכני של הדירה החדשה מולא באופן מדויק על ידי הקבלן. על החוזה להיות מפורט ומדויק ככל ניתן, ולהכיל פירוט תאריכי ביצוע, עלויות ומחירים. להלן דגשים שיש לבדוק וסעיפים חשובים שיש לוודא שמתקיימים במלואם בחוזה:

◄ מחיר סופי לדירה – יש לוודא כי בחוזה מצוין הסכום הסופי בהחלט עבור הדירה, כולל מע"מ והוצאות נלוות דוגמת חניה, הוצאות פיתוח, חיבור מים, חשמל וגז, הכנה והתקנה מלאה של מערכת סולרית לחימום מים (דוד שמש), הוצאות רישום בטאבו והוצאות גינון.

◄ מושגים ערפיליים – יש להימנע ככל הניתן מסעיפים מעורפלים בחוזה, ולנסות לפרש ככל הניתן ביטויים ומושגים הנתונים לפרשנויות רבות. זאת לשם מניעת אי-הבנות ופרצות באמצעותן עשוי הקבלן לדרוש תשלומים נוספים או להתחמק מאחראיות בטענה ששירות מסוים אינו כלול בחוזה.

◄ תאריך סופי לרישום בטאבו – יש לוודא כי בחוזה מצוין מועד סופי בהחלט להשלמת רישום הבעלות על הנכס על שם הקונה באגף הרישום של מנהל מקרקעי ישראל.

◄ איחור במסירה – יש לוודא כי קיים סעיף בחוזה המגדיר במדויק את מועד מסירת הדירה, תוך הגדרת טווח החריגה ופירוט גובה הפיצוי בעת איחור במסירה החורג מטווח זה. יש להגדיר כי כל חריגה מהמועד הקבוע בחוזה כמוה כהפרתו.

◄ שטח הדירה – יש להגדיר בבירור ובמדויק ככל הניתן את שטח הדירה נטו ולא ברוטו, שכן השטח ברוטו כולל שטחים ציבוריים, קירות ועוד. נושא זה קריטי במיוחד לאלו הרוכשים דירה על הנייר.

◄ מפרט טכני ותשריט – יש לוודא כי לחוזה מצורפים נספחים, המתארים בדיוק מרבי את המידות, החומרים, האביזרים, רמת הגימור, איכות הבנייה וכל פרט אשר הוסכם והובטח. התשריט אמור לשקף את גודל הדירה, החדרים והריהוט.

◄ רכוש משותף – יש להסדיר ולהגדיר את עניין הרכוש המשותף בבניין, כולל מחסנים, כניסת הבניין, חניות, גג הבניין ועוד. יש לוודא כי הקבלן אינו שומר לעצמו חזקה על שטח משותף כלשהו. בנוסף, יש לוודא כי על שטח הנכס הנרכש לא מותקנים מתקנים של דיירים אחרים, דוגמת צנרת, דוד או ביוב.

◄ חניה – חשוב לוודא כי מחיר, גודל, מיקום, שטח וגבולות החניה מוגדרים בבירור בחוזה. יש לוודא האם מדובר בחנייה הסמוכה לנכס, חניה מקורה או חיצונית.

◄ הוצאות פיתוח – יש לוודא מה כולל סעיף זה – הקמת מדרכות, כבישים, גדרות ועוד.

◄ קבלת הדירה – יש לוודא כי הקבלן מתחייב למסירת הדירה במועד שנקבע מראש, כאשר הדירה תימסר שהיא תקינה, נקייה וחפה מכל פגם או ליקוי. על הקונה לערוך בדיקה וסריקה יסודית ומתועדת במעמד קבלת הדירה, רצוי עם איש מקצוע (דוגמת מהנדס או מפקח) מטעמו, לשם וידוי תקינות הדירה. הבדיקה תכלול פרמטרים דוגמת האם קיימת רטיבות או נזילה בקירות, תקרת וצינורות הדירה, האם צבע הקירות אחיד, האם הברזים תקינים וזורמים כהלכה, האם בוצע צילום צנרת לפני קבלת טופס 4 ולא קיימות תקלות ביוב, האם קיימת סימטריה בעבודת הריצוף, האם דלתות וחלונות הבית נפתחים ונסגרים בקלות וללא תקלות, האם החשמל פועל כראוי, ועוד. אין לחתום על חוזה לרכישת דירה, בו מופיע סעיף המגדיר את עצם קבלת הדירה כהוכחה לתקינותה.

◄ תביעות עתידיות – מומלץ מאוד שלא לחתום על חוזה המכיל הצהרת היעדר תביעות, שכן ייתכן ובעתיד יצוצו בעיות אשר יחייבו תביעה.

◄ שינויים בדירה – אין לחתום על חוזה המתיר לקבלן לבצע שינויים בחלל הדירה או לדחות את מועד הביצוע ללא אישור הקונה. מומלץ לוודא כי קיים סעיף המאפשר לקונה לבצע שינויים או תוספות במבנה הדירה, ובמקרה כזה כל שינוי יהיו באחריותו הבלעדית של הקבלן.

 

איך כדאי להתכונן למהלך מבחינה כלכלית?

על מנת להתכונן מבחינה כלכלית למהלך של רכישת דירה מקבלן, על הקונה לוודא שהעסקה תואמת ליכולותיו הכלכליות והפיננסיות. אלו יקבעו בהתאם לפרמטרים הבאים:

> גובה ההון העצמי הנזיל (ואפשרויות מימון נוספות)

> עמודת נכסים (כולל פיקדונות, חסכונות, נכסים)

> עמודת התחייבויות (חובות, משכנתאות, הלוואות)

> מקורות הכנסה (של הקונה ובני משפחתו)

חשוב להכיר בכך שהחיים הם דינאמיים ומשתנים ללא הרף, וכי עלולים להיות מצבים שיצריכו הוצאות פתאומיות ובלתי צפויות. לכן, מומלץ שלא להשקיע את מלוא ההון בדירה אלא להותיר מרווח ביטחון מסוים.

 

מה חשוב לדעת על טופס בקשת רכישה?

טופס בקשת רכישה הוא אותו המסמך אשר ממלאים כאשר נרשמים אצל החברה הקבלנית לצורך רכישת דירה. בשלב זה לרוב תשולם מקדמה כמעין "דמי רצינות" ולצורך שמירת הנכס למשך פרק זמן מסוים. בתקופה זו, הקונים הפוטנציאליים יקבלו לעיון את הסכם הרכישה ויתחילו לבצע את הבדיקות והבירורים הנדרשים.

ישנם שלושה דברים שקריטי לדעת על טופס בקשת רכישה:

#1 טופס בקשת רכישה הוא מסמך משפטי מחייב לכל דבר. לעיתים, הוא ינוסח באופן שמחייב את הקונים הפוטנציאליים לחתום על הסכם הרכישה עצמו, למעשה מבלי שראו או בחנו אותו לעומק.

#2 טופס בקשת רכישה מחייב את הקונים ולא את הקבלן. כלומר, באופן מעט פרדוקסלי, בעוד הטופס מחייב את הקונים לרכישת הדירה, עסקת הרכישה עצמה טרם אושרה על ידי הגורם הקבלני.

#3 טופס בקשת רכישה מחייב את הקונים בתשלום מס. הקונים הפוטנציאליים יידרשו לדיווח על החתימה על הטופס לרשויות המס בתוך כ-40 ממועד חתימתו. כל איחור בדיווח מסכן את הקונים בקנסות וריביות.

אם כן, חובה לקרוא את טופס בקשת הרכישה בעיון רב ולהקפיד למחוק ממנו כל הוראה או סעיף שעלול להגביל, לכבול או לגרור הוצאות כספיות כבדות מצד הקונים. יש להימנע מחתימה על טופס בקשת רכישה לפני היוועצות עם עורך דין.

 

הסכם המכר – מה חשוב שיופיע בו, על מה כדאי להתעקש

מה אפשר להשיג ברמת המפרט והמחיר?

לפני החתימה על הסכם המכר לרכישת דירה מקבלן, עורך הדין של הרוכשים יעביר לעורך דינו של הקבלן נספח עם בקשה לשינויים של סעיפים שונה בחוזה, בהתאם לאינטרסים של הקונים. מרגע זה, יתחיל משא ומתן במהלכו ינוסחו טיוטות שונות עד להגעה לנוסח המוסכם על שני הצדדים.

החוזה יכלול את מחיר העסקה הסופי, לרבות:

הנחות

מע"מ

חיבורי תשתיות

הוצאות פיתוח

חניות ומחסנים

אגרות שונות

 

בתהליך המשא ומתן, כדאי לבדוק האם מחיר העסקה יוצמד למדד המחירים לצרכן ולא למדד תשומות הבנייה, שכן הראשון מאופיין בעליות מתונות הרבה יותר.

כמו כן, מומלץ לנסות ולעמוד על כך שהמחיר הסופי יכלול בתוכו הוצאות פיתוח, שכן מדובר בדבר שיכול לייקר משמעותית את העסקה.

 

בטחונות ובטוחות על הכסף שמשולם לקבלן

רכישת דירה מקבלן טומנת בחובה רמת סיכון מסוימת, שכן על עוד תהליך הבנייה והאכלוס לא הושלם סופית, קיימת אפשרות תיאורטית לעיכובים ותקלות במסירת הדירה. במקרים קיצוניים וחמורים במיוחד, השלמת הבנייה ומסירת הדירה לא יתבצעו כלל.

בשנת 2008, הועבר תיקון לחוק המכר אשר מחייב קבלנים לספק לרוכשים בטוחה כספית עבור כל סכום שמשולם על הדירה. משמעות הדבר היא שבמידה והפרויקט לא מגיע למימוש, הקונה יקבל בחזרה את הכסף שהשקיע (אין מדובר בערובה לקבלת הדירה עצמה).

כמו כן, בהתאם להוראות החוק, חל איסור על קבלן לקבל לידיו יותר מ-7% ממחיר העסקה מבלי לספק ערובה על התשלום. כל עוד הקבלן לא מספק את הערובה הנדרשת, אין להתחיל בהעברת התשלומים.

הסייג היחיד הוא שבמקרים חריגים, ניתן להסכים על העברת התשלום לחשבון נאמנות שייפתח אד הוק על שם עורך דינו מיופה כוחו של הקבלן. גם במקרים כאלו, התשלום לא יחרוג מעבר ל-7% משווי הדירה.

 

מועד המסירה ומה קורה במקרה של איחור במסירה?

לעיתים ייווצר מצב של איחור במסירה, כלומר הדירה לא תועבר לרשות הקונים בזמן שהוגדר מראש בחוזה המכירה. באם חלפו כ-60 יום ממועד המסירה המוסכם, הקונים יהיו זכאים לפיצויים.

גובה הפיצוי בגין איחור במסירה יהיה אחד משני אלו והגבוה מבניהם:

#1 פיצוי בעבור כל חודש (או חלק ממנו) שעובר ממועד המסירה המקורי ועד לקבלת הדירה.

#2 פיצוי בסכום שהוגדר מראש בחוזה הרכישה בגין איחורים במסירה.

שימו לב: יש לוודא כי הפיצויים בגין עיכוב במסירה מועברים בתשלומי חודשיים בעבור כל חודש איחור, ולא ב"מכה" בסוף התקופה.

כמו כן, בכל הסכם רכישת דירה מקבלן יהיה סעיף המקנה לקבלן את הזכות לאחר במסירת הדירה באם העיכוב נבע מ"כוח עליון" (למשל אירוע ביטחוני או בריאותי, כמו מגפת הקורונה).

על מנת להגן על עצמם מפני פרשנויות מרחיבות לסעיף, יש להקפיד על ניסוח בהיר ומצומצם ככל הניתן בהגדרת התנאים הלגיטימיים לאיחור. מומלץ להוסיף תנאי נוסף המחייב הוכחה של קשר סיבתי ישיר בין הגורם לאיחור לבין האיחור בפועל.

 

לסיכום, אופיו הסבוך והמורכב של תהליך רכישת דירה מקבלן מהווה מתכון לבעיות, קשיים ותקלות. הקפדה על ביצוע בדיקות מקיפות ומעמיקות טרם ההתקשרות עם הקבלן בחוזה רכישת דירה מאפשר לקונה להגן על עצמו ועל זכויותיו בעסקה.

בעת עריכת וחתימת חוזה רכישת דירה, יש להקפיד על בחינה ובדיקה מדוקדקת של כל הסעיפים.

על הקונה לא להיכנס לעסקת מקרקעין ונדל"ן ללא הסתייעות בשירותי עורך דין מקצועי מטעמו.

תפקיד עורך הדין ללוות את הקונה בכל שלבי העסקה, תוך ביצוע הבדיקות הנחוצות ושמירת אינטרס הקונה.

עדיין מתלבטים? המדריך הבא עשוי לעזור לכם: האם לרכוש דירה חדשה או יד שנייה.

 

מעוניינים לקנות דירה חדשה מקבלן? הנה מספר פרויקטים שעשויים לעניין אתכם

פרויקטים חדשים – דירות חדשות מקבלנים: