הקדמה קצרה – מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה נדל"נית הינה התארגנות של אנשים פרטיים לצורך בניית פרויקט מגורים, ללא תלות בקבלן או ביזם, כאשר המטרות העיקריות הינן הוזלת עלויות, בחירת השכנים, בחירת אופי וסגנון המגורים, קביעת רמת הגימור ועוד.
החיסכון הכספי ברכישת דירה או בית מגורים באמצעות קבוצת רכישה עומד על כ-20% לפחות, ונובע בעיקר מההפחתה המשמעותית במיסוי. הבנייה באמצעות קבוצת רכישה מאפשרת לחבריה שליטה גדולה יותר על הנכס הנקנה, בניגוד לבניית מבני מגורים באופן עצמאי או קניית נכס כמוצר מוגמר מקבלן.
קבוצות רכישה של נדל"ן – איך זה עובד?
קבוצת הרכישה מהווה שיטה אלטרנטיבית לרכישת נכס במחירים מוזלים, ולכן מהווה השקעת נדל"ן מפתה במיוחד. בעסקה מסוג זה, חברי קבוצת הרכישה מאתרים קרקע מאושרת לבנייה, ורוכשים אותה יחדיו, כאשר כל חבר מקצה סכום כסף בהתאם לחלקו בנכס. לאחר רכישת הקרקע מבעליה, מתקשרת הקבוצה בחוזה ומתחילה להזמין את שירותי התכנון, הרישוי והבנייה מקבלן חיצוני.
שלא כמו במיזם "קונבנציונלי", קבוצת הרכישה, ולא הקבלן, היא שמאתרת ורוכשת את הקרקע עליה עתיד להיבנות הפרויקט, מגייסת את הרוכשים הפוטנציאליים, מקבלת הצעות מחיר מקבלני הביצוע ואנשי המקצוע, משיגה את היתרי הבנייה המתאימים ואת מקורות מימון.
בניגוד למיזם רגיל, בקבוצת רכישה הקבלן הינו בגדר "המבצע" בלבד ולכן הקבוצה איננה תלויה בו. חברי הקבוצה חסינים מפני התמוטטות הקבלן, אשר לא תשפיע במאום על הפרויקט שכן הקרקע נותרת בבעלות מלאה שלהם.
מספר החברים בקבוצת הרכישה מגיע במקרים מסוימים למעל ל-100 איש. במקרים כאלה, יעמוד בראש הקבוצה גוף ניהולי, שתפקידו ריכוז פעילות הקבוצה.
סוגי קבוצות רכישה
ההתארגנות בקבוצת רכישה עשויה להתקיים באופן עצמאי, בעיקר כאשר מדובר בקבוצה הומוגנית החולקת מאפיינים משותפים כגון אופי דתי, כאשר אנשי הקבוצה שואפים להתגורר יחדיו.
ואכן, קבוצות רכישה רבות באות מהמגזר הדתי והחרדי ומיועדות לציבורים אלו. דרך נוספת להתארגנות של קבוצת רכישה עשויה להיות באמצעות חברה מנהלת, הלוקחת על עצמה לארגן את כל שלבי הרכישה והבנייה.
קבוצות רכישה בישראל
בישראל קיימות מספר סוגי התאגדויות בקבוצות רכישת נדל"ן:
- קבוצת רכישה אמיתית – מאופיינת בהיעדר פעולת רכישת הקרקע הרצויה בפועל, עד להתגבשות הקבוצה (או לפחות מרביתה). במצב כזה נעשה הסכם מכר מקרקעין מול חברי הקבוצה העתידית ובעלי הקרקע.
- קבוצת רוכשים – מדובר בהתאגדות של יזם וקבלן, כאשר שני הצדדים רוכשים את הקרקע, ולאחר תכנון הנכס מוכרים אותה מחדש לקבוצת האנשים המתאגדים כקבוצת רכישה. מצב זה יוצר כפל ברכישת הקרקע, ולכן גם כפל מיסוי, שכן היזמים אשר רכשו את הקרקע מלכתחילה משלמים את מס הרכישה, אך "מעבירים" אותו לקבוצת הרכישה.
- קבוצת רכישה חברתית – התאגדות של יחידים בעלי היכרות אישית, חברתית או קהילתית מסוימת, המעוניינים להקים מבנה מגורים על קרקע עתידית. לרוב, לחברי קבוצת רכישה מסוג זה חסר את הידע המקצועי הדרוש להשלמת תהליך הבנייה על כל מרכיביו, מה שמביא במקרים רבים לבעיות בהליכי התכנון והבנייה, בגיוס הלוואות מהבנקים לצורך הבנייה ועוד.
- קבוצת בנייה – אנשים פרטיים המתאגדים יחדיו כ"רוכש גדול", לשם קבלת הנחה ברכישת דירות מחברות בנייה. ואכן, חברות הבניה מוכנות להעניק הנחות משמעותיות לקבוצה מסוג זה, בשל החיסכון בעלויות השיווק והמימון.
יתרונות ההתארגנות בקבוצת רכישה
קבוצת הרכישה מאפשרת לחבריה להוזיל עלויות על-ידי הקטנת פערי התיווך שבקניית נכס כמוצר מוגמר, חיסכון בעלויות שיווק, פרסום ומנהלה וקבלת הקלות בתשלומי המס. החיסכון בעלויות הניהול נובע מהעובדה כי קבוצות הרכישה חסרות הוצאות ניהול גבוהות. קבוצות הרכישה מייתרות הוצאות על פרסום ושיווק פרויקט המגורים, שכן כל דירה מיועדת לחבר קבוצה, ולכן רוב הדירות, אם לא כולן, נמכרו בשלב המקדמי של התארגנות קבוצת הרכישה.
קבוצת הרכישה קונה את הקרקע עצמה, ופועלת כיזם ישירות מול הקבלנים, בעלי המקצוע ואנשי הביצוע. חברי קבוצת רכישה עשויה לשלם 6%-8% מעלויות הביצוע כדמי ניהול לחברה המנהלת, מה שמהווה חיסכון לעומת ה-17% שהיו משלמים לקבלן. קבוצת הרכישה מקבלת פטור מתשלומי מס ערך מוסף בגין אגרות בניה והיטלי פיתוח, הנגבים על-ידי הרשות המקומית או החברה הכלכלית העירונית.
בנוסף, קבוצת הרכישה משלמת מס רכישה מופחת באופן משמעותי על הקרקע – בעוד ברכישת דירה מקבלן משלם הרוכש מס על הנכס המוגמר, המגלם בערכו גם את ערך הקרקע המיוחס לו, חבר בקבוצת רכישה משלם מס רכישה על הקרקע בלבד, בשיעור של כ-5%.
על מנת ליהנות מהטבות המס, על קבוצת הרכישה להראות כי היא רוכשת את הקרקע כגורם פרטי, ולא במסגרת פעילות עסקית. כלומר, על חברי קבוצת הרכישה להתארגן ולהתאחד כאוסף של יחידים ולא כתאגיד (דוגמת חברה, עמותה או אגודה שיתופית).
קבוצת הרכישה עצמה איננה חברה או ישות משפטית, אלא התקבצות של יחידים, אנשים פרטיים הכורתים בינם לבין עצמם "הסכם שיתוף" בו הם מגדירים עצמם כקבוצת אנשים המעוניינים לרכוש יחדיו קרקע ולבנות עליה את פרויקט המגורים.
על-כן, הפחתת מס הרכישה על הקרקע מותנת בכך שהעסקה תחולק לשתי עסקאות נפרדות ובלתי תלויות זו בזו: הראשונה – רכישת הקרקע, והשנייה – בניית המבנה עצמו. מבחינת רשויות המס, על קבוצת הרכישה לשמש את חברי הקבוצה כיחידים הפועלים ללא כוונת רווח.
סיכונים וחסרונות אפשריים
בקבוצות רכישה, קיימת חוסר וודאות מובנית באשר לעלות הסופית של הפרויקט. טעות בתמחור או כל בעיה אחרת בתהליך הבנייה והתכנון עשויה לחשוף את חברי הקבוצה לעלויות נוספות בלתי צפויות. כתוצאה מכך, בלקיחת חלק בקבוצת רכישה לשם קניית נכס קיים סיכון העולה על הסיכון שבקניית דירה או בית מקבלן.
הסיכון העיקרי ברכישת נדל"I תוך חברות בקבוצת רכישה נובע מהפוטנציאל הקיים לעצירת התשלומים מצד אחד או יותר מחברי הקבוצה, דבר הפוגע בתזרים המזומנים של הקבוצה כולה ועשוי לעכב את התקדמות הפרויקט. נוסף על כך, קיימת גם חוסר וודאות באשר להשלמת הפרויקט וקבלת הנכס. בעוד קבלן מחויב בחוזה משפטי ללוח זמנים מוגדר להשלמת עבודות הבניה ומסירת הנכס לידי הקונה, קבוצת רכישה הבונה פרויקט נתונה להרבה יותר שינויים וחריגות בלוח הזמנים.
קיימת גם חוסר וודאות בנוגע לסטנדרט ואיכות הפרויקט עצמו. מאחר והרוכשים קונים נכס שטרם נבנה או אף תוכנן, קיימת אי-בהירות באשר למוצר הנמכר. בניגוד ליזמים, קבלנים וחברות בנייה, חברי קבוצות רכישה לרוב חסרי ניסיון ומיומנות בתחום הייזום והבנייה. עובדה זו עלולה להביא לטעויות בניהול הפרויקט, אשר יפגעו באיכותו ויעכבו את בנייתו. חיסרון נוסף בקבוצות רכישה הינה עלות מימון בנקאי יקרה יותר בתקופת הבנייה. מאחר וחברי הקבוצה נחשבים ליזמים מבחינת הבנקים, ההלוואות הניתנות יהיו בעלות שיעורי ריבית גבוהים יותר.
סכנה נוספת טמונה בבדיקה של רשויות מס ההכנסה, שכן אם מתגלה כי מדובר בעסקה פיקטיבית שנועדה לרכוש דירות תוך חיסכון במס – הרי שכל הטבות המס מהם נהנית הקבוצה יבוטלו.
לסיכום, קבוצת רכישה מהווה אופציה חלופית לגיטימית להשקעות נדל"ן וקניית נכסים בעלויות מופחתות ומוזלות. בשנים האחרונות, תופעה זו התרחבה בשנים האחרונות לאלפי אנשים בארץ, כאשר לפי ההערכות מדובר על כמחצית מהדירות הנבנות באיזור המרכז שנבנות באמצעות קבוצות רכישה. לחברות בקבוצת רכישה יתרונות רבים, הן כלכליים והן אחרים. אך לצד היתרונות הרבים, יש לקחת בחשבון את החסרונות והסיכונים הטמונים בעסקאות מסוג זה.