השקעות נדל"ן בארצות הברית – מדריך למשקיעים
שוק הנדל"ן זה שוק חם, תמיד היה ותמיד יהיה ביקוש לנדל"ן כי בני אדם בסופו של יום חייבים קורת גג מעל ראשם ואזורי מסחר. כך שלא משנה אם מדובר בבתים או במשרדים או בחנויות – הביקוש לנדל"ן תמיד קיים. בשנים האחרונות השוק הישראלי הפך להיות בועה לא יציבה שעתידה אינו ברור.
מחירי הנדל"ן בארץ מאמירים מרגע לרגע ואין לדעת אילו שיאים ישברו. מסיבה זו ומסיבות אחרות, ישראלים רבים מחפשים אפיקי השקעה אחרים. אחד האפיקים האטרקטיביים שקיימים כיום בשוק הוא הנדל"ן האמריקאי, אחרי הכל ארצות הברית היא "ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות".
כאן תוכלו למצוא מידע רלוונטי בנוגע להשקעות נדל"ן בארצות הברית, מעין מדריך למתחילים ולמתקדמים, אשר ילווה אתכם צעד אחרי צעד בדרככם להגשמת החלום.
למה ארצות הברית?
כל אדם שהשתעשע ברעיון לרכוש דירה בישראל נתקל במחירים גבוהים במיוחד לנכסים שמצבם בינוני ומטה, אם האדם המדובר החליט לברר את המחירים במרכז הארץ מה שהוא מצא זה מחירים מופקעים לדירות במצב מפוקפק. הסיבות לכך הן רבות ומגוונות, אך מה שמעניין זה שאם מתמקדים כמה אלפי קילומטרים מכאן, בארה"ב, מגלים תמונה שונה לחלוטין.
מחירי הדירות, שלא לדבר על מחירי הווילות, בארה"ב הם נמוכים להפליא ממה שאנחנו מכירים. אחת הסיבות העיקריות למחירים הנמוכים נעוצה במשבר קשה שספג שוק הנדל"ן האמריקאי והכלכלה המקומית לפני כעשור.
אולם לא רק המשבר אחראי למחירים הנמוכים בשוק הנדל"ן האמריקאי. שני גורמים מרכזיים נוספים מייצרים מחירים נוחים במיוחד למשקיעים: שיטת הבנייה שונה מהשיטה הנהוגה בארץ ומוזילה משמעותית את מחיר הנכס. בנוסף, הקרקע עצמה מתומחרת בשיטה שונה מזו הקיימת בישראל ובכך מוזילה את מחירי הנדל"ן.
גם תהליך רכישת הדירה וסקר השוק בארה"ב שונה בתכלית מהתהליך המקביל בישראל ובכך מקל בצורה משמעותית על הרוכש הפוטנציאלי. תהליכי הרכישה הם שקופים לחלוטין ומוסדרים הן משפטית והן חוקית.
משקיע אשר התעניין בנכס מסוים יקבל את כל המידע הרלוונטי בצורה מוסדרת באתרים יעודיים המרכזים בתוכם כמעט את כל עסקאות הנדל"ן שהתבצעו בארה"ב ומציעים לרוכש מידע שקוף ורלוונטי אודות הנכס או נכסים ועסקאות דומות.
ועדיין, בצורה גולמית נראה כי ממוצע מחירי הנדל"ן בארה"ב הוא גבוה. אולם הממוצע הגבוה הוא תוצר ישיר של שילוב מחירי אחוזות ודירות יוקרה בממוצע הכולל. אולם בהתחשב בעובדה כי המשקיע הממוצע אינו מעוניין לרכוש את האחוזה של ביונסה וג'יי זי כנכס להשקעה, מומלץ להתייחס לממוצעים אשר מתייחסים לדירות ולנכסים הסטנדרטיים. אז מתגלה עולם חדש של מחירים נוחים במיוחד להשקעה.
אז מה כל כך מיוחד בהשקעות נדלן בארה"ב ואיך זה קשור למשבר הכלכלי של 2008?
כדי להבין בצורה טובה יותר את שוק הנדל"ן בארה"ב צריך להבין את המגמות והשינויים שחלו בו בעשור האחרון ומשפעים עליו עד היום. לפני כעשר שנים, בשנת 2008, ארה"ב חוותה משבר כלכלי פנימי אשר טלטל את הכלכלה המקומית.
בשנים שקדמו למשבר הפנימי, הממשלה האמריקאית עודדה רכישת דירות ע"י תמרוץ הבנקים להעניק כמעט לכל דורש הלוואה או משכנתה בתנאים נוחים במיוחד.
הביקוש לדירות עלה בצורה משמעותית ואנשים רבים נטלו משכנתאות מבלי לחשוב פעמיים. שוק הנדל"ן נכנס לסחרור והביקושים לנכסים רק עלו ועלו, רבים זיהו במגמה הזו פוטנציאל לרכוש דירות להשקעה.
ביניהם היו גם לא מעט אשר קיבלו הלוואות בסיכון גבוה מסיבות שונות. ההלוואות בסיכון גבוה ניתנו ללא ערבונות או בטחונות מיוחדים אבל בריבית גבוהה, כאשר הערבון היחיד שיש לבנק הוא הנכס אשר נרכש, שבמידה ובעליו לא יעמדו בתשלומים יוכל הבנק לעקל אותו.
בכדי לעמוד בביקוש העולה להלוואות הנפיקו הבנקים האמריקאים אגרות חוב המגובות משכנתה בריבית גבוהה למשקיעים.
הבקרה על המשכנתאות וההלוואות הייתה מועטה כך שבסוף שנת 2006 הבנקים האמריקאים מצאו עצמם מתעוררים למציאות קשה: רבים מנוטלי ההלוואות לא יכלו לעמוד בהחזרי התשלומים והבנקים החלו לעקל נכסים.
אולם לצערם הרב של האמריקאים זה היה רק תחילתו של הסיפור: בשלב מסוים מצאו עצמם הבנקים עם נכסים רבים אך ללא ביקוש. שוק הנדל"ן החל להתמתן והביקושים ירדו.
הבנקים לא הצליחו למכור את הנכסים בכדי לשלם למשקיעי האג"ח ויצרו ירידה דרסטית במחירי הנדל"ן היות והיה יותר היצע מביקוש.
כתוצאה מכך גם בעלי בתים שהיה בידם להחזיר את המשכנתה שלקחו בחרו "להחזיר" את הנכס לבנק כי שוויו היה נמוך מערך המשכתנא שלקחו. הטירוף בשוק הנדל"ן האמריקאי הוביל לפשיטת רגל של בנקים רבים וירידה משמעותית במחירי הנדל"ן.
למעשה, המשבר הפנימי של הכלכלה האמריקאית היה הסנונית הראשונה של המשבר העולמי בשנת 2008.
לאחר המשבר זיהו משקיעים בעולם את הפוטנציאל שמסתתר בנדל"ן הזול שבארה"ב והחלו לרכוש נכסים להשקעה. במקביל, הבנקים הקשיחו את התנאים לקבלת משכנתאות ואף הגדילו לעשות ו"הענישו" נוטלי משכנתאות אשר לא עמדו בהחזרים ומנעו מהם לקחת משכנתאות חדשות.
למעשה, הצרה הכלכלית של אמריקאים רבים הפכה לפוטנציאל הכלכלי של משקיעים זרים: היצע גבוה של נדל"ן, ללא רוכשים מקומיים, מחירים נמוכים וביקוש גבוה לדיור.
משבר מסוג זה הוא משבר שקשה להתאושש ממנו ובעשור האחרון בהחלט יש מגמת עלייה במחירי הנדל"ן האמריקאי, אך המחירים עדיין נמוכים ביחס למקומות רבים בעולם, ובמיוחד ביחס לישראל.
