השקעות נדל"ן בארצות הברית – מדריך למשקיעים
שוק הנדל"ן זה שוק חם, תמיד היה ותמיד יהיה ביקוש לנדל"ן כי בני אדם בסופו של יום חייבים קורת גג מעל ראשם ואזורי מסחר. כך שלא משנה אם מדובר בבתים או במשרדים או בחנויות – הביקוש לנדל"ן תמיד קיים. בשנים האחרונות השוק הישראלי הפך להיות בועה לא יציבה שעתידה אינו ברור.
מחירי הנדל"ן בארץ מאמירים מרגע לרגע ואין לדעת אילו שיאים ישברו. מסיבה זו ומסיבות אחרות, ישראלים רבים מחפשים אפיקי השקעה אחרים. אחד האפיקים האטרקטיביים שקיימים כיום בשוק הוא הנדל"ן האמריקאי, אחרי הכל ארצות הברית היא "ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות".
כאן תוכלו למצוא מידע רלוונטי בנוגע להשקעות נדל"ן בארצות הברית, מעין מדריך למתחילים ולמתקדמים, אשר ילווה אתכם צעד אחרי צעד בדרככם להגשמת החלום.
למה ארצות הברית?
כל אדם שהשתעשע ברעיון לרכוש דירה בישראל נתקל במחירים גבוהים במיוחד לנכסים שמצבם בינוני ומטה, אם האדם המדובר החליט לברר את המחירים במרכז הארץ מה שהוא מצא זה מחירים מופקעים לדירות במצב מפוקפק. הסיבות לכך הן רבות ומגוונות, אך מה שמעניין זה שאם מתמקדים כמה אלפי קילומטרים מכאן, בארה"ב, מגלים תמונה שונה לחלוטין.
מחירי הדירות, שלא לדבר על מחירי הווילות, בארה"ב הם נמוכים להפליא ממה שאנחנו מכירים. אחת הסיבות העיקריות למחירים הנמוכים נעוצה במשבר קשה שספג שוק הנדל"ן האמריקאי והכלכלה המקומית לפני כעשור.
אולם לא רק המשבר אחראי למחירים הנמוכים בשוק הנדל"ן האמריקאי. שני גורמים מרכזיים נוספים מייצרים מחירים נוחים במיוחד למשקיעים: שיטת הבנייה שונה מהשיטה הנהוגה בארץ ומוזילה משמעותית את מחיר הנכס. בנוסף, הקרקע עצמה מתומחרת בשיטה שונה מזו הקיימת בישראל ובכך מוזילה את מחירי הנדל"ן.
גם תהליך רכישת הדירה וסקר השוק בארה"ב שונה בתכלית מהתהליך המקביל בישראל ובכך מקל בצורה משמעותית על הרוכש הפוטנציאלי. תהליכי הרכישה הם שקופים לחלוטין ומוסדרים הן משפטית והן חוקית.
משקיע התעניין בנכס מסוים יקבל את כל המידע הרלוונטי בצורה מוסדרת ואף יכול ליהנות מהיתרונות הגלומים באתר MLS (Multiple listing service) אשר מרכז בתוכו כמעט את כל עסקאות הנדל"ן שהתבצעו בארה"ב ומציע לרוכש מידע שקוף ורלוונטי אודות הנכס או נכסים ועסקאות דומות.
ועדיין, בצורה גולמית נראה כי ממוצע מחירי הנדל"ן בארה"ב הוא גבוה. אולם הממוצע הגבוה הוא תוצר ישיר של שילוב מחירי אחוזות ודירות יוקרה בממוצע הכולל. אולם בהתחשב בעובדה כי המשקיע הממוצע אינו מעוניין לרכוש את האחוזה של ביונסה וג'יי זי כנכס להשקעה, מומלץ להתייחס לממוצעים אשר מתייחסים לדירות ולנכסים הסטנדרטיים. אז מתגלה עולם חדש של מחירים נוחים במיוחד להשקעה.
אנחנו יכולים לעזור!
אז מה כל כך מיוחד בהשקעות נדלן בארה"ב ואיך זה קשור למשבר הכלכלי של 2008?
כדי להבין בצורה טובה יותר את שוק הנדל"ן בארה"ב צריך להבין את המגמות והשינויים שחלו בו בעשור האחרון ומשפעים עליו עד היום. לפני כעשר שנים, בשנת 2008, ארה"ב חוותה משבר כלכלי פנימי אשר טלטל את הכלכלה המקומית.
בשנים שקדמו למשבר הפנימי, הממשלה האמריקאית עודדה רכישת דירות ע"י תמרוץ הבנקים להעניק כמעט לכל דורש הלוואה או משכנתה בתנאים נוחים במיוחד.
הביקוש לדירות עלה בצורה משמעותית ואנשים רבים נטלו משכנתאות מבלי לחשוב פעמיים. שוק הנדל"ן נכנס לסחרור והביקושים לנכסים רק עלו ועלו, רבים זיהו במגמה הזו פוטנציאל לרכוש דירות להשקעה.
ביניהם היו גם לא מעט אשר קיבלו הלוואות בסיכון גבוה מסיבות שונות. ההלוואות בסיכון גבוה ניתנו ללא ערבונות או בטחונות מיוחדים אבל בריבית גבוהה, כאשר הערבון היחיד שיש לבנק הוא הנכס אשר נרכש, שבמידה ובעליו לא יעמדו בתשלומים יוכל הבנק לעקל אותו.
בכדי לעמוד בביקוש העולה להלוואות הנפיקו הבנקים האמריקאים אגרות חוב המגובות משכנתה בריבית גבוהה למשקיעים.
הבקרה על המשכנתאות וההלוואות הייתה מועטה כך שבסוף שנת 2006 הבנקים האמריקאים מצאו עצמם מתעוררים למציאות קשה: רבים מנוטלי ההלוואות לא יכלו לעמוד בהחזרי התשלומים והבנקים החלו לעקל נכסים.
אולם לצערם הרב של האמריקאים זה היה רק תחילתו של הסיפור: בשלב מסוים מצאו עצמם הבנקים עם נכסים רבים אך ללא ביקוש. שוק הנדל"ן החל להתמתן והביקושים ירדו.
הבנקים לא הצליחו למכור את הנכסים בכדי לשלם למשקיעי האג"ח ויצרו ירידה דרסטית במחירי הנדל"ן היות והיה יותר היצע מביקוש.
כתוצאה מכך גם בעלי בתים שהיה בידם להחזיר את המשכנתה שלקחו בחרו "להחזיר" את הנכס לבנק כי שוויו היה נמוך מערך המשכתנא שלקחו. הטירוף בשוק הנדל"ן האמריקאי הוביל לפשיטת רגל של בנקים רבים וירידה משמעותית במחירי הנדל"ן.
למעשה, המשבר הפנימי של הכלכלה האמריקאית היה הסנונית הראשונה של המשבר העולמי בשנת 2008.
לאחר המשבר זיהו משקיעים בעולם את הפוטנציאל שמסתתר בנדל"ן הזול שבארה"ב והחלו לרכוש נכסים להשקעה. במקביל, הבנקים הקשיחו את התנאים לקבלת משכנתאות ואף הגדילו לעשות ו"הענישו" נוטלי משכנתאות אשר לא עמדו בהחזרים ומנעו מהם לקחת משכנתאות חדשות.
למעשה, הצרה הכלכלית של אמריקאים רבים הפכה לפוטנציאל הכלכלי של משקיעים זרים: היצע גבוה של נדל"ן, ללא רוכשים מקומיים, מחירים נמוכים וביקוש גבוה לדיור.
משבר מסוג זה הוא משבר שקשה להתאושש ממנו ובעשור האחרון בהחלט יש מגמת עלייה במחירי הנדל"ן האמריקאי, אך המחירים עדיין נמוכים ביחס למקומות רבים בעולם, ובמיוחד ביחס לישראל.
השקעות נדל"ן בארה"ב – מיסים ותשואות אפשריות על נכסים
לפני שנסביר על שיטת המיסים האמריקאית ועל התשואה הצפויה מהשקעה בנדל"ן בארה"ב, נסביר בקצרה על הליך רכישת הדירה בכדי להבין מאין העלויות נגזרות. בדומה לישראל, עסקאות נדל"ן רבות בארה"ב נסגרות באמצעות חברות תיווך.
אם כי בהשקעה בחו"ל יש לכך חשיבות מהותית יותר היות והרוכש בדרך כלל לא נמצא במדינה עצמה בכדי לראות את הנכס בעצמו ואף לנהל את ענייניו לאחר הרכישה כגון אחזקה שוטפת.
נקודה נוספת ומעניינת לא פחות היא העובדה שמשקיעים רבים מעדיפים לרכוש את הנכס באמצעות חברה בע"מ שהם מקימים לצורך הרכישה בלבד (LLC – Limited liability company).
הקמת חברה בע"מ היא הליך פשוט שאורך ימים ספורים ואינו מחייב בהחזקת גרין קארד או באזרחות אמריקאית. הסיבות לרכישת הנכסים באמצעות חברה בע"מ נעוצות בעובדה כי כך נכסיו והונו הפרטי של המשקיע מוגנים ורק החברה היא זו שיכולה לספוג תביעות. בנוסף המיסים על חברות בע"מ נמוכים יותר מאשר בהשקעה פרטית בכל הנוגע למס על הרווח ממכירה עתידית של הנכס, כנ"ל לגבי מיסוי ההכנסות מהנכס.
גובה המס בארה"ב משתנה ממדינה למדינה, אך שיטת המיסוי נשארת יחסית זהה. במידה ובחרתם לרכוש את הנכס באמצעות חברה בע"מ, תשלמו על הקמת החברה בין 350 ל -1200 דולר. בדיקה מקדימה (ומחייבת) של הנכס ע"י מפקח עירוני תעלה לכם כ-300 דולר.
בכדי לאשר ולבצע את העסקה תצטרכו להשתמש בשירותיה של אחת מחברות הטייטל (title company) אשר מהווה גוף משפטי ניטרלי ובודקת את ההיסטוריה הפיננסית והמשפטית של הנכס בכדי לוודא שההליך אכן תקין.
שירותיה של חברת טייטל יעלו לכם כ-400 דולר. סגירת העסקה נעשית גם היא באמצעות חברת טייטל וקושרת את כל הקצוות הפרומים בין השותפים השונים בתהליך (הקונה, המתווך וכו'), הסגירה תעלה לכם בין כמה מאות לכמה אלפי דולרים, תלוי בהיקף העסקה.
בנוסף קיים מס גם על הנכס עצמו, אותה ארנונה שכולנו מכירים גם מישראל. אולם בשונה מישראל, מי שמשלם את הארנונה בארה"ב הוא בעל הנכס ולא השוכר. גובה הארנונה אינו קבוע ואחיד, ממש כמו בישראל.
כמו כן, היות ואתם לא נמצאים בארה"ב בכדי לטפל באופן אישי בנכס, סביר להניח כי תשתמשו בשירותיה של חברת ניהול אשר גובה בין 8 ל-10 אחוזים מגובה השכירות, אך לרוב העלות מושתת על הדיירים. וכמובן, קיים גם מס פדרלי ומס מדיני על ההכנסות מהנכס. המיסים הללו נעים בין 10 ל-35 אחוזים מההכנסה השנתית מהנכס.
למרות שהתמונה נראית מעט מורכבת בשל כל נושא המיסוי שהוצג, זכרו כי התהליך אותו אתם עוברים הוא לחינם ובסופו ממתינה לכם התשואה הנכספת, דהיינו אחוז הרווח לאורך זמן. הרווח מנדל"ן יכול להופיע בשתי תצורות: הראשונה היא הרווחים אותם תקבלו מהשכרת הנכס והשנייה היא הרווח אותו תקבלו אם וכשאר תמכרו את הנכס.
חישוב תשואה עתידי הוא אינו מדויק ומתבסס על הנחות קודמות. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מן העובדה כי המגמה בשוק הנדל"ן בארה"ב מעידה עם עלייה מתונה ועקבית בשנים האחרונות.
כמו כן, הרבה יותר פשוט לחשב תשואה לאורך זמן כאשר מתבססים על שכירות, שכן אתם יודעים מראש כמה כסף תרוויחו מהנכס בשנה הקרובה לפחות.
אם ניקח את השוק הישראלי כהשוואה לשוק האמריקאי באחוזי התשואה, נגלה כי על אף העלייה החדה והקבועה של מחירי הנדל"ן בישראל, התשואה הכי גבוהה שניתן להשיג בהשקעה נדל"נית עומדת על 6%. לעומת זאת, התשואה במקבילה האמריקאית יכולה להגיע בקלות יחסית ל-10% ואף יותר.
שורה תחתונה – יתרונות השקעה בנדלן בארצות הברית:
בסופו של יום, לשוק הנדל"ן האמריקאי יש כמה יתרונות ברורים בקניית נכסים מניבים:
- תהליך שקוף – הליך ההשקעה עצמו מתקיים בשקיפות גבוהה מצד כל הגורמים המעורים מה שמקל באופן משמעותי על התהליך.
- מחיר נמוך – נכסים אמריקאים זולים מלכתחילה מנכסים ישראלים בשל שיטות הבנייה ומחיר הקרקע הנמוכים. אך כשמשלבים את העובדות הללו יחד עם הפגיעה ששוק הנדל"ן האמריקאי ספג לפני כעשור, מקבלים מחירי השקעה נמוכים במיוחד לנכסים איכותיים מאוד.
- ביקוש גבוה –בארה"ב הביקוש לנכסים להשכרה גבוה מאוד בשל תנאי המשכנתאות הקשיחים והקפדניים של הבנקים.
- עליית מחירים – למרות המחירים הנמוכים יחסית של הנדל"ן האמריקאי, השוק נהנה מעלייה מתונה ויציבה בשנים האחרונות. ואף צפויה לו עלייה משמעותית בעתיד הקרוב.
איפה קונים? איך יודעים באיזו מדינה בארה"ב להשקיע?
איפה לקנות נדלן בארה"ב?
אז אחרי שעברתם על כל המידע הרלוונטי והחלטתם כי השקעת נדל"ן בארה"ב היא ההשקעה הנכונה עבורכם, אתם מוזמנים לעיין בקריטריונים המומלצים בטרם תמצאו את הנכס המתאים ביותר עבורכם.
מספר אתרים מציעים השוואות בין אזורים, וכמובן שבמקרה זה גם חברה המתמחה בשוק הנדל"ן האמריקאי היא אפשרות מעולה לסקירת שטח מדוקדקת.
עליכם לשים דגש על מספר דברים עיקריים כאשר אתם מחפשים נכס להשקעה:
- מהו שכר הדירה החודשי הצפוי לכם.
- האם יש באיזור ביקוש גבוה לשכירות ומעט נכסים פנויים (יחסית). לרוב יהיו אלו אזורים עם תכנון עתידי של צירי תחבורה מרכזיים ו/או מרכזי קניות. או מקומות אשר מצויים בקרבת מוסדות השכלה גבוהה או בתי חולים.
- מהי רמת האבטלה והרמה הסוציו אקונומית באזור, שהרי שכונות המוגדרות כ"שכונות מצוקה" הן לרוב בעלות פוטנציאל נמוך יותר.
- מהם המיסים הייחודיים באיזור והחוקים הנוגעים לתחום הנדל"ן, הן ברמה המדינית והן ברמה המקומית-מוניציפאלית.
- מהי התשואה הממוצעת באזור.
כעת, לאחר שקראתם ובחנתם את הנושא, מצוי בידיכם די הרבה מידע רלוונטי בנוגע להשקעות נדל"ן בארה"ב. אולם כדי להיות בטוחים שאתם מבצעים את ההשקעה הנכונה והטובה ביותר עבורכם, אנו ממליצים בחום ליצור קשר ולהתייעץ איתנו בכדי לקדם את התהליך ולבצע אותו בראש שקט.
