נדלן בארה"ב – השקעות נדל"ן בארצות הברית

השקעות נדל"ן בארה"ב – מדריך מקיף למשקיעי נדלן בארצות הברית ב-2021

בשנים האחרונות משקיעים ישראלים מביעים יותר ויותר עניין בהשקעות נדל"ן בארה"ב. הסיבה לכך מורכבת מהניסיון למצוא עסקאות נדל"ן משתלמות מחוץ לגבולות ישראל שניתן לבצע עם הון עצמי נמוך ממה שנדרש כאן בארץ ועם פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר, תוך ניצול המשבר הכלכלי שפרץ בשנת 2008 והוביל לירידת מחירי הנדל"ן בארה"ב ויצר הזדמנויות השקעה שחלק גדול מהן עדיין זמינות גם היום.

עבור המשקיע הזר, השקעות בחו"ל בכלל, ובארה"ב בפרט מצריכות מחקר מעמיק וידע מקדים שימנעו ממנו לשים את כספו על קרן הצבי ולהסתכן בלאבד את הונו.

בשורות הבאות נציג לכם סקירה מקיפה שנוגעת ב-9 הנושאים החשובים ביותר שכל משקיע בנדל"ן בארצות הברית חייב להכיר לפני ביצוע עסקה. המידע רלוונטי למשקיעים מתחילים ולמתקדמים כאחד. בואו נצלול פנימה…

 

 

 

(1) מאפייני שוק הנדל"ן בארה"ב – למה דווקא ארצות הברית?

שוק הנדל"ן באמריקה הצפונית מציע מגוון רחב של השקעות הודות להבדלים במאפייני האוכלוסייה, התרבות והצריכה בשטחיה השונים. כדי להבין את גודל השוק – בארצות הברית חיים כיום כ-329 מיליון בני אדם.

יש לא מעט גורמים שעשויים להשפיע על כדאיות ההשקעה ומאפייניה, ביניהם רמת הפשיעה באזור הנכס, המצב הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה המתגוררת באזור, הימצאותה של הגירה חיובית או שלילית באזור, הביקוש למגורים בשכירות במקום ועוד.

 

 

קיימים 3 הבדלים מהותיים בין שוק הנדל"ן בישראל לשוק בארה"ב:

1. מחירי הנכסים – עלות הדירות והבתים בארה"ב זולה באופן משמעותי ממחירי הדירות והבתים בישראל. בכדי להמחיש זאת, ניתן למצוא בית קרקע רחב ידיים בארה"ב בסכום שוות ערך למחיר של דירת 3 חדרים באחת מערי הפריפריה בישראל.
2. שווי הקרקע – למחיר הקרקע בארה"ב אין משקל רב כמו בישראל ועלויות הבנייה שם זולות יותר. בגלל ריבוי רעידות האדמה והסופות שפוקדות את ארה"ב, לעתים קרובות נדרש לתת פתרונות דיור מהירים, ולכן נהוג לבנות בתי מגורים בבנייה טרומית או לבנות בשיטות בנייה מעץ. כתוצאה מכך עלות המבנים זולה יותר, אך עלויות התחזוקה לעתים עשויות להיות גבוהות יותר בסיכום הכולל הדבר מוזיל מאד את מחירי הנדל"ן במדינה בהשוואה לישראל.
3. שקיפות – בארה"ב קיימת שקיפות מנהלתית מלאה, וכל הליך רכישת נדל"ן מוסדר מבחינה חוקית ומשפטית, מה שהופך את התהליך לנוח ופשוט הרבה יותר, כשמשווים אותו לתהליך בישראל.

 

נתוני נדל"ן עדכניים על שוק הנדל"ן באמריקה הצפונית:

נתונים על שוק הנדל"ן באמריקה	מידע על השקעות נדלן במדינה
גודל השוק:	כ-330 מיליון בני אדם
מדינות מרכזיות להשקעה:	ניו יורק, וושינגטון, אוהיו, פלורידה, קנטקי, נבאדה, קליפורניה, אטלנטה, אינדיאנה, טקסס
דמי שכירות חודשיים ממוצעים:	$1350-1650
שיעור מיסוי על שכ"ד, מס רכישה ומס על רווחי הון:	משתנה בין המדינות השונות (States)
תשואה ממוצעת על נכס להשקעה:	11% - 6%
שיעור השינוי במחירי הנדל"ן בארה"ב (ממוצע לאומי)	עלייה של כ-4.29%

 

(2) כיצד השפיע המשבר הכלכלי ב-2008 על שוק הנדל"ן בארה"ב?

משבר הסאב-פריים שפרץ בשנת 2007 הוביל שנה לאחר מכן למשבר כלכלי עולמי. שמו של המשבר נולד מהסיבה לפריצתו, הלוואות סאב-פריים עם ריבית גבוהה עבור רכישת נכסים, שניתנו לאנשים שלא יכלו לעמוד בהחזרים בשל הכנסה לא יציבה לדוגמה, והוביל לעיקול ומכירת נכסים רבים.

 

מה הוביל להתפרצות המשבר?

לפני פרוץ המשבר ארה"ב נהנתה מגידול הדרגתי בשוק הנדל"ן, מה שגרם לממשלה להעניק הלוואות לצורכי דיור בתנאים נוחים מאוד, כמו ריבית נמוכה וללא צורך במקדמה או ערבות נוספת. הגישה הזו הובילה במהרה לעלייה בביקושים לנדל"ן, ויצרה מצב שבו לא משתלם לשכור דירה, מכיוון שניתן היה בקלות לקבל משכנתא שממומנת במלואה על ידי הבנק (מבלי שהרוכש צריך להביא עמו הון עצמי כלשהו).

כאמור, העלייה בביקוש לנדל"ן הובילה לעליית מחירים משמעותית ולעלייה בביקוש לנדל"ן שאינו לצורך מגורים. במקביל, הבנקים וגופי ההלוואות האמינו שהלווים יצליחו לעמוד בהחזרי ההלוואות והעמידו לרשותם הלוואות סאב-פריים ללא בקרה מספקת, כשהמשכנתאות מומנו באמצעות הנפקת אג"ח בריבית גבוהה.

ההחלטה (המוניטרית) באותה תקופה להעלות את הריבית הקשתה על הלווים לעמוד בהחזרי ההלוואות, ונוצר מצב שבו לווים רבים נאלצו למסור את בתיהם למלווים, שלא הצליחו למכור את הנכסים מכיוון ששוק הנדל"ן התמתן והביקוש ירד בצורה חדה. כתוצאה מכך גם מניות הנדל"ן שנסחרו קרסו והמשבר נתן את אותותיו בארה"ב והתפשט ברחבי העולם כולו.

הקש האחרון היה ירידת ערך הדירות בארה"ב שהובילה למצב שסכומי המשכנתא שלקחו גבוהים יותר מערכי הדירות שברשותם (Under Water) וגרמה ללווים נוספים לוותר על הנכסים שלהם, מה שהחריף את השפעותיו של המשבר.

בסופו של דבר הבנקים וגופי ההלוואות נותרו עם כמות עצומה של נכסים ללא דרישה, מהם נאלצו להיפטר במהרה בכדי לכסות על חובותיהם, וכך הגיעו מחירי הנדל"ן במדינה לשפל חסר תקדים.

 

"ההזדמנות" – מחירים נמוכים והיצע ענק של נדל"ן

בעקבות המשבר משקיעים בעלי עין חדה זיהו די מהר את ההזדמנות שמונחת לפניהם והחלו להביע התעניינות בנדל"ן בארה"ב. עם החמרה בתנאים לקבלת משכנתא שהציבו הבנקים וגופי ההלוואות, האמריקאים התקשו לנצל את ההזדמנות, מה שהשאיר את השוק פתוח למשקיעים מבחוץ והגדיל את הביקוש למגורים בשכירות.

על אף שעברו כבר לא מעט שנים מאז ומחירי הנדל"ן התאוששו והחלו לעלות בהדרגה, הם עדיין נמוכים ביחס למקומות רבים בעולם, ובמיוחד ביחס לישראל.

 

האם משבר הקורונה מאיים על שוק הנדל"ן בארה"ב?

בימים אלו אנו חווים משבר עולמי, שמשפיע על מערכות הבריאות והכלכלה בדרכים שטרם הכרנו, אך בניגוד למצופה, מכירות הבתים בארה"ב עלו ב-43% במהלך הרבעון האחרון ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדד מחירי הבתים עלה ב-4.29% לעומת 3.25 אשתקד, ומחירי הבתים עלו ב-2.17%.

 

מגמת מחירי הנדל"ן בארצות הברית ב-20 השנים האחרונות:

 

 

להלן מגמת המחירים שנרשמה בעשרים הערים הגדולות במדינה ברבעון השלישי של 2020:

פיניקס מראה את העלייה הגבוהה ביותר, שעומדת על 8.96%, אחריה סיאטל (6.5%), טמפה (5.89%), שרלוט (5.74%), קליבלנד (5.4%), מיניאפוליס (5.39%) וסן דייגו (4.98%). עליות מתונות יותר נצפו בפורטלנד, אטלנטה, מיאמי, דנבר, לוס אנג'לס, וושינגטון, בוסטון, לאס וגאס, דטרויט ודאלאס. בניו יורק, סן פרנסיסקו ושיקגו נצפו עליות נמוכות, שנעות בין 1.67% ל-0.6%.

הביקוש לרכישת בתים ממשיך לעלות, אך פעילות הבנייה חלשה יחסית. כמות היתרי הבנייה שאושרו ירדה בשנת 2020 ב-0.1%, מה שמצביע על ביקוש גבוה והיצע נמוך. יש שסבורים כי חוסר האיזון הזה צפוי להיטיב עוד יותר עם המשקיעים.

שיעור האבטלה שצנח ל-10.2%, לאחר שרשם שיא של 14.7% באפריל 2020 מעודד במידת מה, אולם חשוב לדעת כי כלכלת ארה"ב הצטמקה ביותר מ-30% ברבעון השני של שנת 2020.

 

(3) לאור הנתונים הללו, מהם אפיקי ההשקעה המובילים כיום בארה"ב?

 

✔️ רכישת בית פרטי – Single Family

רכישת בית פרטי צמוד קרקע מקנה לבעליו בעלות בלעדית על הנכס ועל הקרקע עליה הוא עומד, יחד עם הזכויות והחובות שלו. למרות שמחירו של בית צמוד קרקע גבוה יותר, קל יותר לקבל עבורו משכנתא וניתן לחזות באופן מדויק את ההכנסות וההוצאות הצפויות. כמו כן, הבתים הללו אומנם מרוחקים בדרך כלל ממרכזי הערים, ומציאת שוכרים עלולה להיות מעט מאתגרת, אולם הנתונים מראים כי מרבית האמריקאים מעדיפים לגור בבתים צמודי קרקע.

 

✔️ רכישת דירה בבניין או בקומפלקס

רכישת דירה בבניין או בקומפלקס מקנה לבעליה בעלות על הדירה בלבד, ולהבדיל מישראל, בנייני דירות בארה"ב, המכונים קונדומיניום, יכולים להכיל מאות דירות, ששייכות לבעלים שונים. כל בעלי הדירות מחויבים לשלם Condo ("ועד בית") לצורך ניהול ואחזקת הבניין.

דירות אלו זולות יחסית, ומרבית הבניינים הללו מכילים תוספות כמו חדר כושר ובריכה, אולם חשוב לקחת בחשבון, שקיימים מאות עד אלפי דיירים נוספים, תקנון בניין וגוף שמנהל את הבניין, ושתשלומי ועד הבית עלולים להיות גבוהים יחסית, במיוחד אם הבניין משודרג בתוספות שמשדרגות את איכות חיי הדיירים. פרט לכך, עליית ערך הדירות הללו איטית יותר, וקשה יותר לקבל עבור ההשקעה בהן משכנתא.

 

✔️ השקעה קבוצתית במולטיפמילי (Multi Family)

השקעה כחלק מקבוצת אנשים נעשית באמצעות חברת ניהול או סוכנות תיווך, באמצעותה רוכשים יחד קומפלקס דירות או בניין שלם בארה"ב. השקעה מסוג זה מצריכה הון עצמי נמוך יותר, אך הסיכון בה גבוה יותר, מכיוון שההשקעה דומה לרכישת מניה וחלק יחסי בהתאם לסכום ההשקעה.

אף על פי שהשקעה קבוצתית במולטיפמילי מתאימה גם למי שברשותו סכום השקעה נמוך יותר, היא מצריכה תיאום והסכמה בין כלל המשקיעים, שתלויים במידה רבה מאוד בגוף המנהל את ההשקעה. המשקיע במסלול זה אומנם לא שותף לניהול הנכס ולא מתעסק בו כמעט, אך מסיבה זו הוא נדרש לשלם יותר בעבור עלויות ניהול. במקרים בהם הנכסים לא מושכרים, ההוצאות הללו עלולות להיות גבוהות במיוחד.

 

✔️ השקעה בנדל"ן מסחרי בארה"ב

השקעה בנדל"ן מסחרי כוללת רכישת משרדים, חנויות, מבני תעשיה, מרכזים לוגיסטיים, בתי מלון, מבני ציבור וכדומה, שאינם מיועדים למגורים אלא להשכרה לגופים עסקיים או ציבוריים.

במרבית המקרים ניתן להשכיר נכס מסחרי במחיר גבוה יותר מאשר נדל"ן למגורים, אולם ההוצאות שהוא דורש מבעליו גבוהות יותר. עם זאת, אחד היתרונות בנדל"ן מסחרי הוא שהשוכר יכול להיות גוף ממשלתי או ציבורי, ובמקרה כזה הסיכון שיתעוררו בעיות עם דמי השכירות קטן בהרבה. מעבר לזה אין הבדלים רבים בין נדל"ן מסחרי לבין נדל"ן למגורים ויש לבצע את אותן בדיקות בשני הסוגים.

פרויקטים מומלצים להשקעה בארה"ב

(4) מה ההבדל בין השקעה לטווח קצר ועשיית רווח מ"פליפינג" לעומת השקעה לטווח ארוך יותר?

חלק ניכר מהבתים למכירה בארה"ב הם נכסים שעוקלו לאחר שבעליהם לא שילמו את המשכנתא. פעמים רבות הנכסים הללו זקוקים לשיפוץ בהיקף משמעותי, ולא מפתיע לגלות שהם עמדו ריקים זמן רב או שסבלו מפריצות או השתלטות של תושבים חסרי בית.

מכאן גם נגזרת ההזדמנות למשקיעים: למשקיע יש אפשרות לרכוש נכסים מסוג זה, לשפץ ולהשביח אותם ולאחר מכן למכור במחיר גבוה יותר תוך עשיית רווח. למעשה חלק מחברות הנדל"ן גוזרות את רווחיהן בשיטה הזו.

יש שבוחרים להשביח את הנכס שרכשו על מנת לגבות עבורו שכירות גבוהה יותר ולהבטיח נכס משופץ ומחודש, שלא יצריך תחזוקה רבה, לפחות מספר שנים קדימה. כמו כן, ניתן להשביח נכסים על ידי הרחבתם עם הוספת קומה או חדר נוסף וכדומה.

למי מתאימות עסקאות "פליפ" (Flipping) – השקעה מסוג זה נעשית לטווח קצר ומתאימה במיוחד למשקיעים שמעוניינים לעשות רווח תוך מספר חודשים עד שנה. היא מתאימה לאנשים שאינם רוצים להתעסק עם שכירויות, וכן עבור מי שמבין בעבודות שיפוץ ובנייה. השקעה מסוג זה מציעה למעשה רווחים גבוהים יותר לצד סיכון גבוה יותר, שכן היא מצריכה יותר השקעה פיננסית ותפעולית.

 

(5) בדיקות חשובות שחייבים לבצע טרם ביצוע השקעות נדל"ן בארה"ב

* מיקום הנכס – ההבדלים והפערים בין אזורים שונים ברחבי ארה"ב יהיו בדרך כלל משמעותיים ולקבוע במידה רבה את רווחיות העסקה, ולכן בחירת המיקום בו תיעשה ההשקעה חייבת לקחת בחשבון את הפרמטרים הבאים:

* הביקוש לשכירות באזור – נכס שאינו מושכר יצריך מבעליו לשלם עבורו ארנונה, ועד בית, מיסים והוצאות נוספות, מה שעלול להוביל להפסד. על אף שאין מדד שמצביע באופן מדויק על הביקוש לשכירות באזור מסוים, ניתן לבחון את רמת התפוסה של הנכסים באזור. כמו כן, הימצאות מוסדות השכלה ומרכזי תעסוקה כמו בתי חולים ואוניברסיטאות ימשכו אוכלוסייה איכותית לאזור המגורים. ככלל, תמיד עדיף לאתר מקום שמתבצעים בו תהליכי פיתוח ושממוקם קרוב לכבישים מרכזיים, מוקדי תחבורה ראשיים או מרכזי קניות.

* אופי האוכלוסיה שגרה בשכונה – מצב סוציו-אקונומי ישפיע הן על המשיכה של אנשים לאזור והן על היכולת להשכיר את הנכס בפועל. חשוב לבדוק מהי ההכנסה הממוצעת למשפחה ורמת האבטלה באזור, שיעזרו לקבוע גם את גובה השכירות הריאלי והסיכוי להסתבך עם שוכרים שאינם משלמים. רצוי לבדוק לעומק את רמת הפשיעה במקום, איכות מוסדות החינוך ורמת האוכלוסיה. פעמים רבות נכס שמחירו נמוך מדי עלול להצביע על אזור עם פשיעה רבה או אבטלה גבוהה.

* מחירי הנדל"ן ודמי השכירות הממוצעים – בדיקת מחירי השוק תקבע במידה רבה את אזור ההשקעה. בדיקת גובה השכירות הממוצע יסייע בחישוב התשואה.

* מפקד האוכלוסין – הגירה שלילית עלולה להצביע על בעיות באזור, ובדרך כלל תעיד על קושי להשכיר או למכור את הנכס, בעוד שהגירה חיובית תצביע על עלייה בערך הנדל"ן באזור. מומלץ לבדוק את כמות התושבים באזור לאורך השנים.

* תשואה ממוצעת – נתון זה חשוב לא רק לבחינת כדאיות ההשקעה, ויעיד על נתונים נוספים. באופן כללי, ככל שהסיכון באזור גבוה יותר, כך כדאי שהתשואה תהיה גבוהה יותר, כדי להצדיק את ההשקעה באותו אזור.

* חוקים ומיסים – בכל מדינה בארה"ב ישנם חוקים ומיסים שונים הקשורים לנדל"ן. חשוב לבדוק לדוגמה, מה החוק קובע באשר לשוכר שלא משלם, אילו מיסי עירייה קיימים והאם יש חוקים מיוחדים באשר לנדל"ן, כמו איסור על רכישת נדל"ן שלא דרך חברת נדל"ן מקומית וכדומה.

* מצב הנכס – כפי שציינו קודם לכן, בעקבות משבר 2008 יש מלאי דירות גדול בארה"ב אצל כונסי נכסים. את הדירות הללו ניתן במקרים רבים לרכוש במחיר נמוך ולהרוויח מהשבחתן. מי שמעדיף דירות שלא דורשות שיפוץ יכול לבחור מלכתחילה להשקיע בנכס במצב טוב יותר, הראוי למגורים.

* שוכרי הנכס – אחד הדברים החשובים ביותר הוא לבחור נכון את השוכרים, בין אם הם כבר מתגוררים בנכס ו"מגיעים יחד איתו" ובין אם אתם אלו שמכניסים אותם. כל בעל בית היה שואף להשכירו לדיירים שמשלמים בזמן ומשתדלים לשמור על הנכס. מסיבה זו חשוב לבחון את יכולת ההשתכרות של השוכרים ועד כמה היא יציבה, וכן את עברם בכל הנוגע לחובות ועבירות על החוק. פרט לכך, אם הם גם נחמדים וחביבים זה בונוס.

 

(6) השלבים בתהליך רכישת נכס בארה"ב

רכישת בתים בארה"ב מתבצעת דרך חברת טייטל Title Company, שהיא גוף משפטי ניטראלי בלתי תלוי, הכולל סוכני ביטוח ועורכי דין, המורשים לעסוק ברישום בעלות על בתים בארה"ב.

מתוקף תפקידה, החברה בוחנת את הנכס ומעמדו מבחינה משפטית, מוודאת שלא רשומים עליו חובות או שעבודים קודמים וכדו'. בדיקה זו אורכת מספר ימים. זה המקום לציין, שחוב, אם ישנו, לא רשום על הבעלים הקודמים של הנכס, אלא על הנכס עצמו, ומי שרוכש נכס שלא שולם במלואו חייב לשלם את החוב בעצמו.

כמו כן, חברת טייטל אחראית לכל תהליך המכירה של הנכס, לרבות העברת הכספים בין הקונה למוכר ורישום הנכס בטאבו. עם תום הליך המכירה, החברה מבצעת העברת בעלות ומקנה ביטוח, כך שתישא בהוצאות במידה ובעתיד יימצא חוב שלא הוסדר עבור הנכס.

משקיע, או קבוצת משקיעים, שמעוניינים לרכוש נכס בארצות הברית נדרשים להירשם כשותפים בחברת LLC, שהיא שיטת רישום של חברות הנהוגה בארה"ב, באמצעותה מתבצעת הפעילות המסחרית להשקעות נדל"ן בארה"ב. הרישום נעשה בכל מדינה שמאפשרת זאת בארה"ב, ובהתאם למדינה בה החברה רשומה, חלים עליה כללים שונים.

הקמת חברה בע"מ היא הליך די פשוט שאורך ימים ספורים ואינו מחייב בהחזקת גרין קארד או באזרחות אמריקאית. הסיבות לרכישת הנכסים באמצעות חברה בע"מ נעוצות בעובדה כי כך נכסיו והונו הפרטי של המשקיע מוגנים ורק החברה היא זו שיכולה לספוג תביעות.

בנוסף המיסים על חברות בע"מ נמוכים יותר מאשר בהשקעה פרטית בכל הנוגע למס על הרווח ממכירה עתידית של הנכס, כנ"ל לגבי מיסוי ההכנסות מהנכס (עוד על שיטת מיסוי הנדל"ן בארצות הברית בהמשך).

בשלב הראשון של התהליך המשקיע נפגש עם נציגים של חברות נדל"ן שפועלות ברחבי ארה"ב. מטרת הפגישה היא לאתר את הצרכים השונים של הלקוח בכדי למצוא לו נכס שייתן מענה אופטימלי למטרות ההשקעה שלו ויעמוד בדרישותיו וצרכיו בצורה מיטבית. לשם כך יחתרו הנציגים להבין מה התקציב שהמשקיע מעוניין להשקיע, באיזה מיקום הוא מעוניין לאתר נכס להשקעה, מה סוג הנכס שהוא רוצה לרכוש וכדומה. לאחר איתור צורכי ודרישות הלקוח ניתנות לו הצעות עבור נכסים שונים.

הלקוח יכול גם לאתר נכסים באופן עצמאי. חברות הנדל"ן יסייעו לו בכך, ואף ילוו אותו בהליך הבקשה לרכישת הנכס.

 

כיצד מתבצע תהליך הקנייה של הנכס?

1. לצורך רכישת הנכס בפועל, נדרש המשקיע להמציא מסמך, שמכונה POF (ר"ת: Proof of fund). המסמך, שמנוסח ומונפק על ידי הבנק שבו יש למשקיע חשבון, מהווה ראיה לכך שלמשקיע יש את המשאבים הכלכליים לרכישת הנכס. כאשר למשקיע יש את הסכום המלא לביצוע הרכישה (והשיפוץ, אם הוא נדרש), יש להגיש צילום או העתק של מצב החשבון. במידה והמשקיע לקח משכנתא לצורך ביצוע ההשקעה, עליו להציג מסמך מהגוף המלווה יחד עם גובה המשכנתא שלקח.

2. בשלב השני יש להגיש למוכר הנכס את ההצעה יחד עם המסמך שמאשר את יכולתו הפיננסית של המשקיע לרכוש את הנכס. בשלב זה ייתכן שהמשקיע יידרש לשלם מקדמה. על המוכר מוטלת החובה להשיב לו תוך זמן מוגבל, אשר מפורט בהצעה.

3. במקביל לשלב השני, יש לוודא את תקינותו של הנכס ולהגיש דו"ח ליקויים, המכונה POS, שמפרט אילו תיקונים נדרש לבצע בכדי לאשר אותו למגורים. הבדיקה מתבצעת על ידי מפקח מטעם העירייה המקומית.

4. בשלב זה המשקיע רשאי להפנות לנכס קבלנים לצורך קבלת הצעות מחיר לתיקון הליקויים שאותרו בו, ולהעריך על סמך הצעות אלו האם כדאי ומשתלם לו לבצע את ההשקעה.

5. בשלב הבא מגיעים להסכמה עם המוכר על מחיר הקנייה, והמוכר חותם על ההצעה שהוגשה על ידי הקונה. מרגע זה ואילך עומדים לרשות הצדדים שלושה ימים שבהם הם יכולים לערער על החוזה, בדרך כלל באמצעות עורך דין. לאחר החתימה על החוזה הנכס עובר בדיקה של Title Company.

6. בתום תהליך הרכישה, על מנת לסגור את העסקה, נדרש מהמשקיע לדאוג לכל המסמכים והכספים הקשורים לביצוע הרכישה. בשלב זה כל הצדדים חותמים על כל הטפסים הנדרשים, הכסף על הנכס עובר לחשבון נאמנות של חברת טייטל, שמעבירה אותו למוכר, ואז מתבצעת העברת הבעלות על הנכס.

7. בסמוך לשלב הסגירה מבצעים בדיקה סופית של הנכס כדי לוודא שמצבו לא השתנה מאז חתימת חוזה הרכישה. בנוסף, יש לדאוג בהתאם לחוק בארה"ב לרכישת פוליסת ביטוח לבית ולסדר את עניין המשכנתא אם נלקחה. לאחר מכן אפשר להתחיל בתהליך השיפוץ (במידה ונדרש).

מפאת המרחק הרב שבין ישראל לארה"ב, מקובל שלאחר הרכישה נעזרים בחברת ניהול, הדואגת לטיפול השוטף בנכס. תפקיד החברה הוא להשגיח על הנכס, לתחזק אותו ולדאוג לכל הקשור בהשכרתו, החל ממציאת שוכרים ועד להתמודדות עם בעיות שעלולות לצוץ מולם. דמי הניהול לחברה משולמים מתוך דמי השכירות.

 

(7) מיסוי נדל"ן בארה"ב – כמה מס אתם צפויים לשלם?

* תשלום ארנונה – בארצות הברית בעל הדירה משלם את הארנונה, ונדרש ממנו לשלם אותה גם אם הנכס לא מאוכלס. הארנונה משולמת לעירייה אחת ל-3 חודשים, וגובהה תלוי בשווי הנכס ובשיטת המיסוי האזורית.

* עלות ביטוח הנכס – משולם אחת לשנה או בתשלומים חודשיים. העלות תלויה בהיקף הפוליסה, שווי הנכס וכדומה, והיא עשויה לנוע בממוצע בין $30 ל-$100 בחודש.

* ועד בית – כאשר קונים דירה בבניין או בקומפלקס דירות נדרש לשלם עבור הוצאות תחזוקה על הבית, תיקונים וכדומה.

* דמי ניהול – משולמים לחברת הניהול מתוך דמי השכירות אותם היא גובה מהדיירים. בדרך כלל העלות נעה בין 8% ל-10% מדמי השכירות.

* מס הכנסה משכירות ומס על רווחי הון – ישראלים המחזיקים נדל"ן בארה"ב מחויבים במס גם בארצות הברית וגם בישראל. החיוב במס הוא על ההכנסות השוטפות משכר הדירה, וכן בעתיד כאשר הנכס יימכר מהרווח הצפוי מהמכירה, יידרשו המשקיעים לשלם מס רווח הון. אמנת המס שנחתמה בין ישראל וארה"ב ומעניקה קדימות לשנייה מביניהן בכל הנוגע למשקיעים ישראלים בעלי נכסים, מבטיחה למשקיעים להימנע מכפל מיסים.

* מס ירושה – בארה"ב ישנו מס ירושה על נכסים הנמצאים בארצות הברית, גם אם המחזיק בהם אינו תושב או אזרח אמריקאי. פירושו של מס זה הוא שאם חלילה בעל הנכס נפטר היורשים שלו יאלצו לשלם מס משווי הנכס עד לשיעור מקסימלי של 35%. ישנן דרכים שונות לעקוף מס זה כגון הקמת חברה זרה שעל שמה יירשם הנכס, אך בעת מכירת הנכס חברה כזו תחויב במס רווח הון גבוה יותר מאשר נכס הרשום על יחיד בשיעור של 35% במקום 15%. אפשרות נוספת אותה כדאי לשקול למשל אם המשקיע מבוגר או שיש לו בעיות בריאותיות היא לרשום את הנכס מראש על שם היורשים העתידיים.

הוצאות שבוצעו עבור דירות, כמו ביטוח, תחזוקה שוטפת וכדו', מוכרות בארה"ב לצורכי מס, ולכן מי שהקים על שמו חברת LLC נדרש מידי שנה להגיש דו"ח מס בארה"ב, שמציג את כל הרווחים וההפסדים שלו. במקרים בהם רשומים כמה שמות על שם החברה, תשלום המס ייגבה באופן יחסי לבעלותם בחברה.

גובה המס שנהוג בארה"ב נע בין 10% ל-35% בהתאם למדרגות המס, ובעבור הגשת הדו"חות יידרש המשקיע לשלם כמה מאות דולרים.

 

(8) היתרונות והחסרונות של ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית

היתרון העיקרי של ההשקעה בנדל"ן בארה"ב הוא מחירי הנדל"ן הנמוכים. בישראל מחירי הנדל"ן נחשבים יקרים לא רק ביחס לארצות הברית, אך בעקבות משבר הנדל"ן שהזכרנו קודם לכן, מחירי הדירות בארה"ב נמצאים עד היום רחוק מהשיא.

ישראלי שרוצה להשקיע ויש ברשותו כ-200-300 אלף ש"ח יוכל לכל היותר לרכוש בסכום כזה בארץ דירת 2-3 חדרים באזורי פריפריה. לעומת זאת בארה"ב הסכום הזה עשוי להספיק לו לרכישת בית מרווח לאחר שיפוץ.

אף על פי שהשוק האמריקאי עדיין מושפע ממשבר 2008, ולא ניתן לדעת בוודאות כמה זמן ייקח לו להתאושש ולחזור לעצמו, מומחים סבורים כי מחירי הנדל"ן בארה"ב ככל הנראה לא יישארו נמוכים לאורך זמן, והם צפויים לעלות בטווח הזמן הקצר עד הבינוני, דבר אשר מעלה את כדאיות ההשקעה במדינה.

חשוב לזכור, שהאמריקאים אט אט מתאוששים מהמשבר הכלכלי, וככל שמצבם ישתפר כך יגדל הרצון שלהם לרכוש נכס משל עצמם. כמו כן, אנשים רבים שלא החזירו את ההלוואה בתקופת המשבר אינם יכולים כרגע לקבל משכנתא, אך ברגע שיתאפשר להם הם יתעניינו ברכישת נדל"ן והביקוש יעלה אף יותר. אנשי מקצוע ומומחי נדל"ן רבים טוענים כי מדובר בהזדמנות יוצאת דופן להשקיע בצורה מושכלת בנדל"ן אמריקאי.

בנוסף למחירים הנמוכים, הריבית על המשכנתאות בארה"ב נמוכה במיוחד, והתשואה על נכס שנבחר בקפידה עשויה להגיע ל-10% בשנה ואף יותר מכך, בעוד שהתשואה השנתית הממוצעת על נכס למגורים בישראל עומדת על כ-3-4% בלבד.

חשוב לזכור, שבעקבות אותו משבר אנשים רבים בארה"ב איבדו את ביתם ואין להם ברירה אלא לגור בשכירות. גם התנאים לקבלת משכנתא בארה"ב הוחמרו, מה שמעלה את הביקוש לשכירות ומקל על בעלי הנכסים למצוא שוכרים.

עם זאת, לא ניתן להתעלם מן העובדה, שחלק גדול מהמשקיעים הישראלים לא מכירים לעומק את השוק המקומי בארה"ב, לא מתמצאים בהבדלים שבין המדינות והמחוזות השונים, לא בקיאים בחוקים ובמיסים הקשורים לנדל"ן בארה"ב ואין להם קשרים באזור.

אף על פי שהליך רכישת נכס במיקום רחוק כל כך עלולה להקשות על המשקיע ולקחת ממנו את השליטה בעסקה במידה רבה, הודות לשקיפות ההליך בארה"ב, ויחד עם ליווי מקצועי של חברת טייטל, המשקיעים מקבלים את כל המידע שנחוץ להם לביצוע השקעה חכמה, משתלמת וכזו שמתאימה להם, לצרכים שלהם ולתקציב שעומד לרשותם.

 

(9) איפה בארה"ב כדאי להשקיע ב-2021?

כיום ניתן למצוא עסקאות טובות ברחבי המדינה כולה, אולם חשוב להתאים את ההשקעה לפרופיל של כל משקיע, למידת המעורבות שלו בניהול הנכס והתחזוקה שלו, במטרות ההשקעה וכן הלאה.

לפני הכול כדאי להבין באיזה סוג נכס מעוניינים להשקיע. האם השקעה בבית קרקע, דירה בבניין, מולטי פמילי או אולי בכלל נדל"ן מסחרי והאם ההשקעה היא של אדם פרטי או קבוצת אנשים שמתאגדת יחד.

מכיוון ששטחה של ארה"ב הוא עצום והיא מורכבת מעשרות מדינות, כל מיקום שהמשקיע יבחר יתאפיין במרכיבים שונים ונכסים בעלי מאפיינים קצת אחרים.

השאלה היכן לרכוש נדל"ן מאוד רלוונטית, וחשוב להשיב עליה בשלבים מוקדמים של התהליך, בעיקר משום שהשוק הזה כל כך רחב, ושמחירי הנדל"ן בארה"ב מצויים במגמת עלייה.

מסיבה זו חשוב יותר מכל לבחון את מגמות המחירים באזורים השונים בארה"ב. במדינות מסוימות נרשמה בשנים האחרונות עלייה חדה באבטלה שבעקבותיה חלה ירידה בשווי הנכסים, ואילו במקומות אחרים נצפתה דווקא מגמה הפוכה.

יש לבחון את השווקים היטב, לסנן את האופציות שמתאימות פחות למשקיע או שפחות משתלמות, לבחון נתוני הגירה, אבטלה, גובה שכירות ממוצע ולקבל החלטה מושכלת.

 

 

 

להלן כמה טיפים שיסייעו לכם לבחון פרמטרים שונים בכדי לקבל את ההחלטה היכן להשקיע בנדל"ן בארה"ב:

* נכסים שמצויים בקרבת אוניברסיטאות ובתי חולים ימשכו שוכרים רבים. דירות קונדו יתאימו לסטודנטים ואילו בתים צמודי קרקע יכולים להתאים למשפחות ולעובדי מוסדות החינוך והרפואה.

* נכס שממוקם בקרבת אזורי פיתוח וקריות הייטק יכול להעיד על תפוסת נכסים גבוהה יותר ושכירויות גבוהות יותר באופן יחסי.

* דווקא איתור מדינות כושלות שנמצאות בהליך שיקום ובשלבי צמיחה יכול להוליד הזדמנות השקעה משתלמת עם תשואה נאה.

 

לסיכום, נראה שהמשבר הכלכלי שפקד את ארה"ב בעשור הקודם הוא שיעור לחיים, הן עבור האמריקאים והן עבור העולם כולו, אך עבור המשקיעים זהו זעזוע שהעיר את המתים והוליד הזדמנויות עסקיות שפשוט לא כדאי להחמיץ, גם עבור מי שטרם טבל רגליו בזירת ההשקעות הנדל"ניות או עבור מי שההשקעות בישראל פחות מתאימות לפרופיל ההשקעות שהוא מחפש.

השקעה בנדל"ן בארה"ב עשויה להיות צעד חכם, אך כרוכה בהימור מסוים. חשוב לקחת בחשבון שהכסף שמושקע בנכס לא יהיה נזיל בתקופה הקרובה, ולכן יש לקחת החלטות באופן מושכל ולא לוותר על ייעוץ של גורמים מומחים בתחום.

בגלל הגיוון וריבוי האפשרויות חשוב לבחון היטב את כל מרכיבי העסקה ומאפייני הנכס והאזור בו הוא ממוקם, אולם דווקא בגלל שיש היצע כה גדול, כל משקיע יכול למצוא עסקה שמתאימה לו כמו כפפה ליד.

הגדרת תקציב וקבלת החלטות מראש, זיהוי המוקשים שבדרך חישוב ההוצאות והרווח הצפוי יסייע למשקיעים להיערך לעסקה באופן מיטבי ולבצע אותה על הצד הטוב ביותר.

השאירו פרטים למידע נוסף על פרויקטים והזדמנויות מומלצות להשקעה בארה"ב

לשימושכם, מדריכים נוספים על נדל"ן במדינות / ערים ספציפיות בארצות הברית

תשובות לשאלות נפוצות על השקעות נדלן בארה"ב

ארצות הברית – מפה:

מקורות וסימוכין לחלק מהנתונים והמידע בדף זה:

globalpropertyguide.com

tradingeconomics.com

zillow.com