בשנה החולפת, לצד ההתגברות על מגפת הקורונה, צמח שוק הנדל"ן בישראל ביותר מ-15%, והפך רשמית לזירה החמה והמבוקשת ביותר עבור רוכשים ומשקיעים, מה שהוליד חיפוש אינטנסיבי אחר הזדמנויות השקעה בנדל"ן.
חשוב לציין באחריות, כי למרות הנסיקה של שוק הנדל"ן והעלייה הממוצעת הגבוהה במחירי הדירות והנכסים, לא מדובר במוצר מדף ובוודאי שלא בהשקעה בעלת תשואה קבועה בטוחה. כל הזדמנות השקעה מצריכה מחקר מעמיק ולמידה מקיפה של נתוני השוק והאזור בו ממוקם הנכס, תכנון נכון של מינוף ומימון וקבלת החלטה מושכלת על בסיס נתונים רחבים ככל הניתן.
למשקיעים חסרי ידע וניסיון מומלץ במקרים מסוימים להתלוות ביועצי השקעות מקצועיים, החל מעורך דין מקצועי להיכרות עם חובות המיסוי וכלה בחברת תיווך נדל"ן השולטת באזור המיועד ובעלת נגישות לנכסים רבים, וביועץ משכנתאות ופיננסיים לתכנון אפשרויות המימון הרחבות להשקעה בתחום הנדל"ן.
בשורות הבאות ננסה לסייע לכם להבין איך למצוא הזדמנויות נדל"ן אטרקטיביות להשקעה, הן למשקיעים בסכומים נמוכים, הן לבעלי הון משמעותי יותר, והן לאלו שמבקשים להבין כיצד ניתן למנף הון עצמי לכדי השקעת נדל"ן מוצלחת ולעיתים אף יותר מהשקעה אחת.
תוכן עניינים:
הזדמנויות נדל"ן להשקעה בסכומים נמוכים
בעלי הון עצמי נמוך (לרוב בטווח שבין 100,000-200,000 ₪) במקרים רבים נרתעים משוק הנדל"ן, שידוע כשוק בו ההשקעה הראשונית הנדרשת גבוהה יותר באופן יחסי. בתכנון נכון ובחיפוש רחב, ניתן לראות כי קיימות אפשרויות להשקעה, גם בסכומים האמורים:
✔️ השקעה בנדל"ן מסחרי – קיימות מגוון הזדמנויות להשקיע כסף בנדלן מסחרי ומשרדים, כאשר עלות של משרד או חנות תהיה נמוכה משמעותית מעלות של רכישת דירה להשקעה, וזאת הן עקב ביקוש נמוך יותר של המשקיעים (אלמנט מודולרי שעשוי להשתנות בעתיד) והן עקב גודל הנכסים, שלרוב יהיו קטנים יותר בהיקפם מנכסי מגורים. למרות עלות ההשקעה הנמוכה יותר, נכסים מסחריים עשויים להניב תשואה גבוהה יותר, בהתאם לאזור ולביקוש לשכירות, ולכוונה למימוש הנכס. עוד מידע כאן.
✔️ השקעה בקרקע שאינה מופשרת ונמצאת בהליך שינוי ייעוד – כל קרקע במדינת ישראל רשומה במנהל מקרקעי ישראל תחת ייעוד, דוגמת: בניה ומגורים, תעשייה, חקלאות, תשתיות ועוד, כאשר לא ניתן לעשות שימוש בקרקע שלא על פי הייעוד שלה. עם התרחבות האוכלוסייה וצרכי הדיור קיימת מגמה להפשרת קרקעות ושינוי הייעוד שלהן, לרוב מיעוד חקלאי לייעוד לרכי בנייה ומגורים. רכישת קרקע חקלאית אשר טרם הופשרה תתבצע במחיר נמוך בן עשרות ולעתים מאות אחוזים, מרכישת קרקע מופשרת ומאושרת לבניה, ובוודאי מקרקע בעלת נכס בנוי. אחד הכלים לאיתור הזדמנויות השקעה בקרקעות, ואיתור קרקע בעלת סיכויי הפשרה גבוהים, הוא תקן שמאות 22, המספק שומת קרקע הבוחן את מעמד הקרקע, הייעוד, מעמד הגשת הבקשה והפוטנציאל להפשרה, לקבלת החלטה מושכלת.
✔️ השקעה בדירות ביישובי פיתוח ופריפריה – בישראל נעשה מאמץ ממשלתי רחב לצמצום הפערים בין הפריפריה למרכז ולקירוב השניים, באמצעות יצירת תשתיות ונגישות, תחבורה ציבורית נוחה, הקמת מרכזי הייטק, תעשייה ומסחר ועוד. איתור נכסי נדל"ן ישובים פריפריאליים בהם קיימים אתגרי תעסוקה ונגישות, לצד זיהוי פוטנציאל הפיתוח, עשוי להוליד השקעות בסכומים נמוכים במיוחד ותשואה גבוהה בטווח זמן בן שנים אחדות בלבד.
הזדמנויות השקעה בנדל"ן בסכומים גבוהים יותר
הזדמנויות השקעה רחבות יותר עומדות לרשת בעלי הון עצמי משמעותי יותר, או בעבור אלו שמבקשים למנף נכס קיים לצורך גיוס מימון, שיכולים לעתים להבטיח רכישת נכס להשקעה ללא הון עצמי כלל.
✔️ דירות להשקעה – הזדמנויות נדלן להשקעה בדירות היו ונותרו בין המבוקשות ביותר, כאשר רכישת דירה להשקעה מבטיחה תשואה מידית באמצעות דמי שכירות, לצד תשואה לטווח הארוך, כתוצאה מעליית ערך הנכס הצפויה.
בבחירת דירה להשקעה יש לתת את הדעת על אלמנטים רבים בניהם: ערך השכירות והביקוש באזור, המעמד הסוציואקונומי, נגישות, הזדמנויות תעסוקה, היקף בנייה בעיר ועוד. כל אלו ישפיעו על הפוטנציאל של הנכס ועל התשואה הצפויה.
✔️ השקעה בנכסי תיירות – במדינת ישראל קיים ביקוש של ממש לנכסי תיירות פרטיים, דוגמת וילות אירוח, דירות להשכרה לטווח קצר, צימרים ויחידות נופש. השקעה בווילת אירוח עשויה להיות יקרה יחס לנכס זהה המיועד למגורים, בעיקר בשל התוספות והאזור דוגמת בריכת שחייה, מתחמי ספא וכדומה, אולם גם הפוטנציאל שלהם לרווחיות קצרת מועד- עשוי להיות גבוה באופן משמעותי. חשוב לציין שמדובר בסוג השקעה אשר מצריכה מעורבות גבוהה, היכרות עם השוק ועם אזורי הביקוש לתיירות, חובת מיסוי ועוד. ניתן כמובן להשקיע בנכס כזה ולהעבירו לניהול במיקור חוץ, מה שינגוס ברווחים אותם יניב.
✔️ השקעה בנכסי נדל"ן בחו"ל – הזדמנויות השקעה בנדל"ן בחו"ל מציעות מבחר ומגוון של אפשרויות השקעה, ללא מגבלות גאוגרפיות, כאשר בחלק ממדינות אירופה וארה"ב ניתן למצוא מסלולי השקעה משתלמים במיוחד למשקיעים זרים. בהשקעת נדל"ן בחו"ל חשוב להתנהל בליווי מקצועי, של חברה המספקת שירותי איתור נכסים, רכישה וניהול, תוך היכרות עם חוקי המיסוי ודרישות הבירוקרטיה המקומית, בחירה מושכלת בין נכסי מגורים לנכסי תיירות, ובירור הכלה של אמנת המס הבינלאומית של אותה מדינה, למניעת כפל מיסוי. לצפייה בפרויקטים להשקעה בחו"ל לחצו כאן.
משכנתא ואפשרויות מימון עבור הזדמנויות נדלן
הזדמנויות להשקעה אחרי הקורונה נולדו בעקבות צניחת הריבית לשפל שישראל לא ידעה כדוגמתו, מה שהפך את הכסף למוצר זול במיוחד, והביא משקיעים לשמירה על ההון העצמי, לטובת גיוס ונטילת משכנתאות בעלויות משתלמות במיוחד.
כיום ניכרת מגמה של עליה בריבית בנק ישראל, וכתוצאה מכך גם בריבית הפריים ובמדדים השונים, מה שהופך את המשכנתא לצורך מימון השקעות בנדל"ן, ליקרה יותר. יחד עם זאת, תכנון נכון של המשכנתא, שילוב ויצירת תמהיל אופטימלי של מסלולי ההלוואה, לצד שמירה על אחוזי מימון נמוכים, עדיין יספקו אפשרות למימון משתלם ולהשקעת נדל"ן מבטיחה.
השקעת נדל"ן ללא הון עצמי – האם זה אפשרי?
רבים מבקשים להשקיע בנדל"ן, ולהחזיק בנכס נוסף, לצרכי שכירות ויצירה של אפיק הכנסה פאסיבי, אולם מתקשים לגייס את ההון הנדרש לצורך כך. הנחיות בנק ישראל מאפשרות נטילת משכנתא בעבור דירה להשקעה (כאשר קיימת בעלות על דירת מגורים) בסך 50% בלבד מסך ערך הדירה. מרבית המשקיעים מתקשים לגייס את הסכום האמור באמצעות הון עצמי נזיל, או שאינם מעוניינים כלל למצות את ההון העצמי לצורך האמור, ומבקשים להגיע לסכום הנדרש באמצעות מימון מלא.
כיצד ניתן לעקוף את הנחיית בנק ישראל ולזכות במימון מלא, באופן חוקי ובטוח?
אפשרות אחת היא באמצעות מימון חוץ בנקאי – נטילת הלוואה בסך50% מערך הנכס מגוף חוץ בנקאי מוכר ומורשה על ידי משרד האוצר. ההלוואה תוכל לשמש כהון עצמי בגין הנכס המיועד להשקעה, כאשר יתרת הסכום הנדרש תגיע באמצעות משכנתא בנקאית. החיסרון של הלוואה חוץ בנקאית עשוי להיות ריביות גבוהות יותר מאלו שניתן להשיג בבנק, אולם חשוב לדעת כי מדובר בשוק תחרותי ובחינה של מספר גופים חוץ בנקאיים והשוואת עלויות ותנאים, עשויה גם להוליד הצעה אטרקטיבית.
אפשרות שניה להשגת הון עצמי מיועדת לבעלי נכס קיים, דירה או בית מגורים – ניתן ללוות מן הבנק עד ל-75% מערך הנכס הקיים, תחת הלוואה לכל מטרה, ובהתאם להערכת שמאי מקרקעין. גם במידה וקיימת התחייבות להלוואת משכנתא על הנכס הקיים, וההלוואה אינה מגיעה לאחוזי המימון האמורים, ניתן לקבל משכנתא בגין הדלתא- הפער שבין סכום המשכנתא הקיימת לסכום המשכנתא המותר על פי חוק.
בשתי האפשרויות, ניתן ליישם ולהגיע למיצוי של הזדמנות השקעה בנדל"ן, ולרכוש דירה שניה ללא הון עצמי, אולם נדרשת יכולת החזר איתנה. לפחות חלק מאותה יכולת החזר, יכול להגיע מדמי השכירות הצפויים להתקבל בגין הדירה בהמשך. חשוב כמובן להביא בחשבון עלויות נוספות הנוגעות לתחזוקה של הדירה, פרקי זמן בהם הדירה עשויה לעמוד ללא שוכרים וכן עלויות מיסוי.
ככלל, הזדמנויות נדל"ן הן בבחינת אפיקי ההשקעה האטרקטיביים והבטוחים ביותר, שמותירים נכס מוחשי בידו של המשקיע, ואפשרויות שונות למימוש וליצירת תשואה, בחלק מהמקרים אפילו תשואה שנתית דו-ספרתית. הענף נשען על העיקרון הכלכלי אשר מהווה את הבסיס לכלכלת העולם: ביקוש והיצע. ההיצע המוגבל של הקרקעות בישראל בא לידי ביטוי בשל מיעוט בקרקעות פרטיות (למעלה מ-93% מן הקרקעות במדינת ישראל מצויות בבעלות המדינה, בעוד שעתודת הקרקעות הפרטיות עומדת על כ-7% בלבד), החובה שבהקצאה ושימור של קרקעות לטובת צרכים ציבוריים, חקלאות, מסחר, תעשייה ותשתיות, ובעיקר העובדה שקרקעות הן מוצר שלא ניתן לייצר או לייבא.
לצד הנתונים הללו, הגידול הטבעי באוכלוסייה, ההגירה החיובית למדינת ישראל, אחוזי הגירושין הגבוהים (שמביאים לפיצול היחידות המשפחתיות לשתי דירות מגורים במקום אחת), כמו גם התובנה כי השקעה בנדל"ן היא בין ההשקעות הבטוחות, מה שהביא לגידול גם בכמות המשקיעים, הם שמולידים את הביקוש הרב, ואת הפער הגדול בין הביקוש להיצע, נוסחה שיוצרת בהכרח עלייה מתמדת במחירים ושוק נדל"ן בנסיקה ללא תקרות זכוכית.
לפניכם מבחר הזדמנויות השקעה בנדל"ן בארץ ובעולם: