תשואה של 10% בשנה – מדריך למשקיעי נדל"ן
היציבות שמציע שוק הנדל"ן הופכת אותו לאפיק ההשקעה המבוקש ולא בכדי, אולם האם באמת ניתן להשיג תשואה של 10 אחוז בשנה מהשקעות נדל"ן, או שמדובר באגדה אורבנית? והאם כאשר הריביות עולות והבנקים מציעים תשואות של 5% ויותר בגין חסכונות ארוכי טווח, ענף הנדל"ן עדיין מספק אפיקי השקעה משתלמים?
בשורות הבאות צוות נדלן מאסטר מפרט על אפיקי הנדל"ן המובילים להשקעה בישראל כיום ומנסה לענות על השאלה איפה בכל זאת ניתן לקבל תשואה שנתית דו-ספרתית על השקעות נדל"ן. בואו נתחיל.
תוכן עניינים:
- תשואה של 10% בשנה – מדריך למשקיעי נדל"ן
- בחירת אפיק ההשקעה נדל"ן
- איפה ניתן להשיג תשואה של 10% בשנה
- האם ניתן להבטיח תשואה מסוימת בהשקעות נדל"ן?
- השוואה בין אפיקי השקעה בנדל"ן עם פוטנציאל תשואה גבוה:
- פירוט על אפיקי השקעה המסקרנים שעשויים להניב תשואות גבוהות:
- השקעה בנדל"ן בחו"ל
- השקעה בקרקעות
- השקעה בקרנות נדל"ן
- השקעה בדירה בישראל
בחירת אפיק ההשקעה נדל"ן
שנים ארוכות השוו הכלכלנים בין כסף ששוכב בחסכונות הבנק לזה שנשמר מתחת למזרון, והוכיחו כי למעשה כסף שאינו מושקע בחכמה לא רק שאינו צובר תשואה, הוא גם מאבד מערכו.
חוקי הכלכלה הבסיסיים ביותר, ובראשם חוק הביקוש וההיצע, מראים לאורך עשרות שנים כי ענף הנדל"ן, בעיקר בישראל, מספק יציבות וצמיחה בזכות עתודת הקרקעות ההולכת ופוחתת, מה שמשך אליו משקיעים ותיקים ומנוסים, לצד משקיעים מתחילים ובעלי הון חד פעמי שביקשו להנות מהשקעה בטוחה ותשואה סולידית.
יחד עם זאת, אין מדובר בענף שמתיימר להציע את התשואות הגבוהות ביותר, שכן אפיקי השקעה עם פוטנציאל תשואות של 10% עד 15% בשנה, לרוב גם כרוכים בסיכון גבוה יותר.
בענף הנדל"ן בישראל תשואה של 5% בשנה נחשבת כיום סולידית, ומצויה לרוב בהשקעה בדירת מגורים.
תשואה שנתית של 10 אחוז או יותר היא יחסית נדירה, אולם לא בלתי אפשרית, ובהחלט מצריכה חשיבה מחוץ לקופסא, נטילת סיכונים ויציאה מאזור הנוחות, ולעתים גם מן הגבולות הגאוגרפיים של מדינת ישראל.
איפה ניתן להשיג תשואה של 10% בשנה
לפני שננתח את התשואה הפוטנציאלית של השקעת נדל"ן כזו או אחרת, או השקעות בכלל, חשוב לענות על שאלה ששואל את עצמו כל משקיע מתחיל בנדל"ן:
האם ניתן להבטיח תשואה מסוימת בהשקעות נדל"ן?
בשונה ממרבית הסוגיות והשאלות שזוכות לתשובה ארוכה ומרובת סעיפים, לשאלה זו התשובה פשוטה: לא!
יתרה מזאת, הבטחה לתשואה מסוימת, ובוודאי תשואה של 10% בשנה ויותר על ידי גורם כלשהו, היא סימן אזהרה בולט ואיתות להימנע מן העסקה, מפתה ככל שתהיה.
בניגוד לפיקדון בנקאי למשל בנדל"ן הסיפור הוא שונה, בין אם תכוונו להשקעה סולידית אשר נחשבת לבטוחה, ובין אם להשקעות בעלות פוטנציאל תשואה גבוה ומבטיח יותר, חשוב לזכור כי תחזיות התשואה הן בבחינת הערכה בלבד, וכל השקעה באשר היא יכולה לספק תשואה העולה על התחזית או נמוכה ממנה, וטומנת בחובה סיכון בהיקף מסוים.
בחיפוש אחר אפיקי השקעה בעלי תשואה של 10% עד 15% בשנה, נמצא כי אין מדובר באגדה אורבנית, אולם גם בהחלט לא במוצר מדף, והשקעות אלה הן בעלות מאפיינים שונים לחלוטין מן ההשקעות הסולידיות שנחשבות בטוחות.
השוואה בין אפיקי השקעה בנדל"ן עם פוטנציאל תשואה גבוה:
| אפיק ההשקעה | יתרונות | חסרונות |
|---|---|---|
| רכישת נכס בחו"ל | פוטנציאל תשואה גבוה, סכום כניסה נמוך, היצע נכסים רחב | נדרשת היכרות מעמיקה עם שוק היעד, נדרש ליווי למשקיעים פחות מנוסים, בירוקרטיה ומרחק פיזי מהנכס |
| השקעה בקרקע | פוטנציאל תשואה גבוה במיוחד, השקעה ראשונית נמוכה | סיכון גבוה, השקעה שאינה מניבה בשוטף |
| השקעה בקרנות נדל"ן | כניסה עם הון עצמי נמוך, פיזור סיכונים | אין למשקיע בעלות ישירה על הנכס, התחייבות לתקופה מוגדרת מראש |
| דירה להשקעה בישראל | פוטנציאל תשואה שנתי גבוה משילוב של שכ"ד חודשי ועליית ערך הנכס, שוק יציב | נדרש הון עצמי גבוה להשקעה, היצע נכסים מוגבל |
פירוט על אפיקי השקעה המסקרנים שעשויים להניב תשואות גבוהות:
השקעה בנדל"ן בחו"ל
צמיחת ענף הנדל"ן מתבססת על מגבלת הקרקעות המהוות את חומר הגלם העיקרי והיקר בשוק הנדל"ן, אל מול הביקוש ההולך וגובר לנכסי נדל"ן לצרכי מגורים ולצרכים מסחריים.
יציאה מן הגבולות הטריטוריאליים של מדינת ישראל, וכניסה לתחום השקעות נדל"ן בחו"ל,
יציעו למשקיע מגוון יתרונות:
✔️ הזדמנויות השקעה מבטיחות בכל העולם.
✔️ אפשרויות להשתלב בהשקעות קבוצתיות, מולטי פמילי, סינגל פמילי, השקעות פליפ.
✔️ סף כניסה נמוך יותר והתאמה למשקיעים בעלי הון עצמי נמוך, בשל עלויות הנדל"ן הנמוכות יותר בעולם ביחס לישראל.
✔️ ניצול מאפיינים לוקאליים – פוליטיים וכלכליים בעלי השפעה ארוכת טווח על שוק הנדל"ן העולמי.
✔️ הטבות מס שנוהגות ממשלות זרות במשקיעים זרים במטרה להכניס כסף זר למדינה ולחזק את כלכלתה.
✔️ מדינות רבות באירופה ובארה"ב מציגות פוטנציאל תשואה גבוה ביחס לפוטנציאל התשואה בישראל, לרבות תשואה של 10 אחוז בשנה ויותר.
חסרונות: השקעות בנדל"ן בחו"ל דורשות מעורבות גבוהה של המשקיע, היכרות וידע עם חוקי נדל"ן ומיסוי מקומיים, עבודת מחקר בנוגע לסביבה, פוטנציאל שכירות, מעמד סוציואקונומי ועוד. עסקאות אלו דורשות ליווי וסיוע מקצועי אשר כרוך בתשלום, הן בקידום העסקה והן לצרכי אחזקה בנכס, ליצירת נדל"ן מניב ועד למכירתו.
מטבע הדברים לא כל עסקת נדל"ן בחו"ל היא עסקה משתלמת, וחשוב להתנהל באחריות, להימנע מהבטחות ופרסומים מטעים, ולבחון את מצב הנכס והסביבה בעיניים ביקורתיות ובכלים מקצועיים.
השקעה בקרקעות
המרכיב הבולט והמשפיע ביותר על עלויות הנדל"ן בישראל הוא עלות הקרקע. השקעה בקרקעות היא השקעה המבוססת על רכישת קרקע בשווי נמוך, כנגד תחזיות לעלייה מהותית בשווי הקרקע, לצורך מכירה שלה לפני או אחרי בניה.
קרקעות רבות בישראל מוצעות בעלות נמוכה במיוחד ביחס לאזור בו הן מצויות, וזאת בשל מעמד הקרקע המוגדרת כקרקע חקלאית. קרקע חקלאית היא קרקע שייעודה לחקלאות ולא ניתן לבנות עליה. שינוי במעמד הקרקע וקבלת היתר לבנייה עליה, יוליד לרוב גידול של עשרות ולעתים מאות אחוזים בערכה.
השקעה בקרקעות משקפת את נקודת ההנחה כי במרבית ההשקעות – ככל שפוטנציאל התשואה גבוה יותר כך גם הסיכון גבוה יותר. פוטנציאל התשואה הגבוה הטמון בהשקעה הוא נגזרת ישירה לסיכון הגבוה, בהשקעה בקרקע שלא תזכה לאישור ההפשרה הנכסף.
ממה צריך להיזהר כשמבטיחים לכם תשואה שנראית גבוהה מדי?
מפרסומים אודות קרקעות באזורי ביקוש במחיר עשרות אלפי שקלים, ממושגים דוגמת קרקע זמינה לבנייה, מצגי שווא ומהתחייבויות שאינן כוללות סייגים.
ניתן להשקיע בקרקעות חקלאיות תוך צמצום מהותי של הסיכונים, על ידי השקעה בקרקע המצויה באזורי ביקוש, כוללת אופק תכנוני, קידום ההפשרה מתבצע ומנוהל על ידי גופים ציבוריים בעלי אינטרס (דוגמת רשות מקומית תחת הסכמי גג).
כלי נוסף להשקעה בקרקעות חקלאיות הוא תקן 22 – תקן שמאות אובייקטיבי מטעם איגוד השמאות בישראל, החוזה את סיכויי ההפשרה שלה, מועד ההפשרה ושווי הקרקע לאחר ההפשרה.
יתרונות ההשקעה בקרקע חקלאית: פוטנציאל תשואה גבוה במיוחד, עלויות רכישה נמוכות אשר מתאימות גם למשקיעים צעירים ומתחילים, מגוון אפשרויות מימון.
חסרונות: סיכון גבוה, השקעה שאינה מניבה (לא ניתן להשכיר את הקרקע בתקופת האחזקה בה), מס שבח צפוי גבוה.
השקעה בקרנות נדל"ן
בחיפוש אחר אפיק השקעה בנדל"ן המציע אחוזי תשואה גבוהים מן הממוצע, בולטות קרנות הנדל"ן לסוגיהן. קרנות נדל"ן הן למעשה חברות תיווך העוסקות בגיוס הון ממשקיעים פרטיים, לטובת יזמי נדל"ן, לקידום פרויקטים בענף הנדל"ן בישראל ובחו"ל, אשר נבחנו על ידי מומחי הקרן וזכו לאמונם.
המשקיעים בקרנות נדל"ן נהנים מכל יתרונות ההשקעה בנדל"ן, במבנה של השקעה בשוק ההון. תנאי הסף לכניסה להשקעה נקבעים על ידי הקרן, כמו גם תנאי ההשקעה, מועדי היציאה ואופן חלוקת הרווחים.
אחוזי התשואה החזויים משתנים בין הקרנות וסוגי הפרויקטים בהם משקיעה הקרן, וניתן להשתלב בקרנות נדל"ן פרטיות או ציבוריות, בעלות מאפייני השקעה וסיכון משתנים.
יתרונות ההשקעה בקרן נדל"ן: כניסה באמצעות הון עצמי נמוך, ניהול מקצועי ובחירה בהשקעות על בסיס ניתוחים אנליטיים וכלים מתקדמים, אפשרות לפיזור סיכונים.
חסרונות: השקעה בנדל"ן ללא בעלות ישירה נכס, הון שאינו נזיל בשל התחייבות המשקיעים לתקופה מוגדרת.
השקעה בדירה בישראל
ומה לגבי קניית דירה להשקעה? האם ניתן להגיע לתשואה שנתית של 10% או יותר על ידי רכישת דירה בישראל? כאן צריך לחלק את מרכיב התשואה לשניים:
◄ תשואה משכירות (שכר דירה) שנעה כיום בישראל בין 2.5% ל-4% בשנה
◄ תשואה כתוצאה מעליית ערך הנכס, אשר בישראל של השנים האחרונות בהחלט עשויה להגיע לאזור ה-5% עד 10% בשנה.
מכך עולה שגם במקרה בו אתם מעוניינים לרכוש דירה להשקעה יש אפשרות להגיע לשיעור התשואה הדו-ספרתי הנכסף, אך כמובן שברוב המקרים הדבר לא יתממש ויש פה גם אלמנט מסוים של מזל.
אם כן, התשובה לשאלה האם תשואה בגובה 10% ומעלה בשנה באמת אפשרית, היא שהשמיים הם הגבול.
יחד עם זאת, אין מדובר בהמלצה גורפת. חשוב לזכור כי ממוצע התשואות בענף הנדל"ן משקף את הסולידיות והביטחון שמציע השוק, וחתירה לתשואות גבוהות יותר כרוכה בהכרח גם בהגברת הסיכון.
רוב המשקיעים כנראה לא יצליחו להגיע לשיעורי תשואה שנתיים דו-ספרתיים, בוודאי לא לאורך זמן, אך תמיד טוב לשאוף גבוה.
