נסיקה ללא תקרת זכוכית נראית לעין של שוק הנדל"ן לצד סביבת ריבית נמוכה ששררה במשק שנים רבות, הולידה את המושג מינוף נדל"ן, שנועד לסייע גם לאלו שאינם שוחים ככרישים בענף, לרכוש נכסים להשקעה וליהנות מתשואה של נכס מניב ו/או מהכנסה פאסיבית נוחה.
מינוף נדל"ן – המדריך לממנף המתחיל – נדלן מאסטר
תוכן עניינים:
למה כדאי להשקיע בנדל"ן?
לפני שנבין את עקרונות המינוף בנדל"ן, חשוב להכיר את עקרונות עולם הנדל"ן עצמו כמו גם סיבות עיקריות למה כדאי להשקיע בנדל"ן:
נכסי נדל"ן מתבססים על העיקרון הראשון והבסיסי בכלכלה: עיקרון הביקוש וההיצע.
לעולם מחירו של מוצר או שירות לא יהיה עצמאי ולא ישקף את עלויות הייצור שלו בלבד, אלא יושפע השפעה מכרעת מן הביקוש אליו ביחס להיצע בתחום.
בעוד שבתחומים יצרניים אחרים, הגדלת הייצור תביא להיצע רחב של מוצרים, להגברת התחרות ולירידה של מחיר המוצר, שוק הנדל"ן פועל מעט שונה תחת עיקרון הביקוש וההיצע, וזאת מהסיבה העיקרית שקרקעות, שהם חומר הגלם לנדל"ן, לא ניתן לייצר, לא ניתן לייבא, ולמעשה אלוהים הפסיק לייצר אותן עם בריאת העולם.
לצד המגבלה בהיצע הקרקעות מצד אחד (ובנדל"ן בנוי כתוצאה מכך), עולים היקפי הביקוש מן הצד השני. תוחלת החיים ההולכת ומתארכת, יציאת צעירים מן הבית, ממוצע הגירושין שמביא לפיצול התא המשפחתי לשתי יחידות דיור וההגירה החיובית לישראל – כל אלו יוצרים מצב של ביקוש גבוה לנכסי נדל"ן, בדגש על דירות ובתי מגורים.
השקעה בנדל"ן באמצעות מינוף
מה זה מינוף נדל"ן? מינוף פיננסי לטובת רכישת נדל"ן מתייחס לאחד משני אופנים לביצוע העסקה:
* מינוף נכס קיים לטובת גיוס הון להשקעה בנדל"ן.
* מינוף הון קיים לתכנון ויישום עסקאות השקעה בנדל"ן במסלול האופטימלי, ולרוב תוך חלוקת ההון למספר השקעות בליווי מימון נוסף.
עקרונות הביצוע – איך ממנפים נדל"ן?
נבחן מספר דוגמאות ליישום מינוף נדל"ן, במטרה להבין את אפשרויות ועקרונות המימון. (כל הסכומים הנתונים בדוגמאות נכתבו לצורך הבנת הדוגמה, וללא קשר מעשי לעלויות הנכסים הריאליות):
דוגמה 1 – מינוף דירה קיימת
אדם מחזיק בדירת מגורים בשווי 1,000,000 ₪, ללא חבות משכנתא בגינה, ואין ברשותו הון עצמי נוסף להשקעה.
הנכס המבוקש להשקעה: דירת מגורים בשווי 800,000 ₪, אשר דמי השכירות בה עומדים על 3,500 ₪ מדי חודש.
גיוס ההון להשקעה יתבסס על הון עצמי שיילקח תוך שעבוד הנכס הקיים, ואת יתרת ההלוואה כנגד העמדת הנכס החדש כבטוחה.
כנגד דירת המגורים ניתן יהיה ללוות עד 70% מערכה, כלומר: 700,000 ₪, תוך התחייבות להחזר חודשי בסך 3,000 ₪ מדי חודש, וכנגד הנכס החדש ניתן יהיה לגייס את 100,000 ₪ השקלים הנוספים, בהתחייבות להחזר חודשי בסך 500 ₪ בלבד.
לאחר ביצוע הרכישה ייווצר מצב בו הנכס המושכר מכסה את עלות שתי ההלוואות גם יחד.
על פי ממוצע עליית המחירים בשוק הנדל"ן – בתוך כארבע שנים ערך הנכס צפוי לעלות בכ-20%, והמשקיע יוכל למכור אותו בסכום של 960,000 ₪. כלומר, הוא יעשה במקרה זה תשואה בגובה 160,000 ₪, מבלי להביא בחשבון את ההכנסות משכירות שכן אלו התקזזו אל מול עלויות המימון. לאלה מכם שאוהבים לדבר באחוזים – מדובר בתשואה של 20% ב-4 שנים, או אם תרצו: 5% בשנה, על נכס שנרכש אך ורק באמצעות מינוף נכס קיים.
דוגמה 2 – ממנפים פעמיים – רכישת שתי דירות להשקעה
מינוף דירה ראשונה לעומת מינוף דירה להשקעה (דירה שנייה ומעלה) – בעוד שמינוף הדירה הראשונה לצורך השקעה בנדל"ן הוא פשוט ליישום למעשה, ויחד עם זאת מצריך את הנכונות וההיכרות עם הענף והאפשרויות לצורך דריסת רגל ראשונית, ההשקעה השנייה בנדל"ן היא כמעט ובלתי נמנעת למי שטעם את טעמה של התשואה הגבוהה בסיבוב הראשון.
בהשקעה הבאה נמשיך עם הדוגמה הראשונית, בה המשקיע נותר עם 160,000 ₪ אותם הרוויח בעסקת הנדל"ן הראשונה, לצד הנכס הפרטי בשווי 1,000,000 ₪, אשר כאמור, עומד ללא חבות משכנתא. בגין אותה דירה ניתן לגייס מימון בערך 70% מערכה – בסך 700,000 ₪, כאשר כעת, בתוספת התשואה הראשונית מתקבל הון עצמי בסך 860,000 ₪. בסכום זה ניתן כיום לרכוש דירה בפריפריה בישראל ללא מימון נוסף, או לחילופין לפצל את הסכום ולבצע שתיים ועד שלוש השקעות שונות, כאשר בגין כל דירה נוספת ניתן יהיה ללוות משכנתא בגובה של עד 75% ממחיר הדירה. מבינים איך עובד הגלגל? נהדר, תתחילו למנף.
למה כדאי למנף נדל"ן ולהתחייב למימון חיצוני לצרכי השקעה?
בעוד שנטילת משכנתא לצורך רכישת דירת מגורים היא כמעט הדרך היחידה לקנות דירה בעבור מרבית הציבור הישראלי, כאשר מדובר בהשקעה, החינוך השמרני מרים את ראשו, ועמו החששות והאקסיומות עליהם גדלו דורות של פועלים: אל תקנה אם אין לך כסף, אל תתחייב, סילוק המשכנתא כיעד עיקרי בחיים, השקעה היא סיכון, השקעות נדל"ן נועדו לבעלי הון ואילי נדל"ן ולא לאדם העובד ועוד.
בעולם האמיתי דורות של פועלים ואנשים עובדים לפרנסתם הוכיחו כי משלח יד לצרכי קיום אורח החיים היא דרך המציבה תקרת זכוכית מעל ראשו של אדם, שלא רק שגוזר על עצמו את אותה רמת חיים לשארית חייו, גם נוטל סיכונים ותלוי בכושר העבודה שלו ובבריאותו, במצב השוק ובמעסיק, ביוקר המחיה, ובתנאי הפנסיה שלרוב מביאים לצניחה באיכות החיים.
למעשה הסיכון האמיתי הוא לא להשקיע בנדל"ן, כי אם לא לעשות דבר.
מהם הסיכונים בלקיחת מינוף עבור קניית נדל"ן?
למרות שמדובר באחד מערוצי ההשקעה הסולידיים והמבטיחים ביותר, בעת נטילת מימון לצורך מינוף נדל"ן יש להביא בחשבון עלויות נוספות וסיכונים אפשריים:
- מיסוי נדל"ן – במדינת ישראל בולטים שני סוגי מיסוי נדל"ן עיקריים: מס רכישה – מס המשולם על ידי הרוכש בגין נכסים להשקעה ו/או נכסי מגורים החל מדרגת שווי מסוימת, ומס שבח – מס החל על המוכר בגין ערך השבחת הנכס והגידול במחירו בין שלב הקניה למכירה. על מנת לצמצם את עלויות המס ועד לקבלת פטור מוחלט יש לבצע תכנון מס מוקדם, בהתאם להנחיות החוק. בכל מקרה יש להביא בחשבון את עלויות המיסוי בעת תכנון העסקה ולצד התשואה הצפויה.
- דירה ללא שוכר – מינוף נדל"ן לצורך השקעה מסתמך על השכרת הדירה בתקופה שבין הרכישה למכירה שלה, לצורך הגדלת התשואה ובעיקר עבור כיסוי עלויות המימון. אחד הסיכונים הקיימים הוא תקופות מעבר בין שוכרים בהן הדירה עומדת ריקה, בעוד שתשלומי המשכנתא מוסיפים לרדת. על מנת לצמצם ככל הניתן יכון זה חשוב לבחור דירה להשקעה באזורי ביקוש, לכוון את תקופת ההחלפה לתקופת הקיץ היא התקופה הפופולרית למעברים, ולנהל את תהליך הפרסום וגיוס השוכרים מבעוד מועד ללא המתנה לרגע האחרון.
- מחיר נכס עומד – למרות הגידול והצמיחה התמידיים בשוק הנדל"ן, חשוב לזכור כי מדובר בממוצע שנתי וארצי, וכפי שצוין, ערך הנדל"ן כפוף לביקוש ולהיצע המקומי. ייתכנו אזורים בישראל בהם הן בשל בניה מרובה והן בשל נתונים אופרטיביים שליליים של העיר ושל היישוב, ניתן יהיה לחזות מחירי דירות שעומדים על תילם, ובנסיבות מסוימות אף יורדים קלות. השקעת נדל"ן אינה מוצר מדף אחיד, ועל מנת להבטיח תשואה מרבית חשוב לזהות לפני את אזורי הביקוש, הבאים לידי ביטוי בפרמטרים דוגמת איכות החינוך, תעסוקה ונגישות למרכז. אנשי מקצוע בעלי כלים מקצועיים לסיוע במינוף ובמציאת נכסי נדל"ן להשקעה הם מתווכים, יועצי משכנתאות, יועצי מס ועורכי דין – כאשר כל אחד מהם על פי תחום עיסוקו, יסייע בקידום שלב אחר בעסקה, ומהווים כלי עזר בידיו של המשקיע המתחיל.
לפניכם הזדמנויות השקעה בנדל"ן בארץ ובעולם: