מהי דירת יוקרה?
השקעות בנדל"ן יוקרתי (המכונה גם נדלן יוקרה) נפוצות ביותר בארץ, הן בקרב משקיעי נדל"ן חיצוניים מחו"ל והן בקרב משקיעים מהעשירונים העליונים בארץ. יוקרה היא מונח חמקמק וקשה להגדרה. אין הגדרה מוחלטת וכוללת למהות דירות היוקרה, שכן יוקרה של דירה מתבטאת בדרכים ופרמטרים מגוונים, כגון עיצוב, גימור, נוחות, אסתטיקה, מיקום ואופי חווייתי.
עם זאת, דירת יוקרה איננה חייבת להכיל את כל המאפיינים הללו. דירה הממוקמת בקומות העליונות של מגדל דירות גבוה עשויה להיחשב לדירת יוקרה גם אם איננה בעלת עיצוב וגמור ברמה גבוהה במיוחד. לעומת זאת, דירה עשויה להיחשב ליוקרתית גם במידה וממוקמת בבניין דירות רגיל, אך מעוצבת באופן איכותי, מרהיב וייחודי, כוללת אלמנטים של "בית חכם" ומאפשרת נוחות מיטבית עבור דייריה.
ככלל, ככל שדירה תחזיק במאפייני יוקרה המוטמעים במבנה הבסיסי והקבוע שלה, כך היא תחשב ליוקרתית יותר. כך לדוגמא, דירה הממוקמת בקומתה האחרונה של מגדל דירות חדש ומפואר תחשב תמיד כיוקרתית יותר מאשר דירת קרקע באותו בניין, שכן מיקומה של דירה מבחינת קומת המגדל לא ניתן לשינוי.
יחד עם זאת, לעיתים קרובות ניתן לשדרג בתים ודירות לרמת היוקרה, גם כאשר מאפייניה הבסיסיים והקבועות נחותים ביחס לדירות אחרות בסביבתה. דירה "רגילה" יכולה להפוך לדירת יוקרה באמצעות עיצוב מחדש והפיכתה לדירה המבוססת כל טכנולוגיית בית חכם, וכוללת מאפיינים כמו ריהוט יוקרתי, מהודר ומפואר, סידור נוח של הדירה ומרכיביה, שימוש בחומרי גלם איכותיים מהשורה הראשונה ורמת גימור גבוהה.
באופן כללי, לשוק נדל"ן היוקרה 5 מאפיינים עיקריים: נדירות, מיקום, מיתוג אזורי, מפרט טכני, שם ומוניטין האדריכל והקרקע. דירות יוקרה לרוב מצויות במיקומים נחשבים, מבוקשים ואטרקטיביים דוגמת מרכזי ערים גדולות ובקרבת הים. דירות יוקרה לעיתים ממוקמות במתחמים הכוללים מתקנים ושירותים דוגמת בריכה, חדר כושר, חדר מעליות ולובי מפואר הכולל שומר. לגודל ומרחב הנכס גם כן השפעה על רמת היוקרה שלו.
נכס יוקרתי אינו חייב להיות דירה גדולה בעלת 4-5 חדרים ויותר. על מנת שגודל הדירה יהווה מרכיב מרכזי בהפיכתה ליוקרתית, עליו להיות בולט בצורה יוצאת דופן. דירות קטנות עשויות להיחשב גם הן לדירות יוקרה, במקרה ומצויות במיקום מרכזי ומבוקש או מעוצבות ברמה גבוהה.
יוקרה איננו מצב, אלא ספקטרום שלם של אפשרויות. ההגדרה לדירת יוקרה איננה מדע מדויק, שכן קיימים שיקולים, פרמטרים ומאפיינים רבים הכלולים בחישוב ערך וחשיבות הדירה. לעיתים מגדירים דירות כיוקרתיות משיקולי שיווק, פרסום ומכירה, ללא קשר לרמת הבנייה, הגימור והעיצוב או הגודל והמיקום של הנכסים.
למיקום הדירה השפעה מכרעת על הפיכתה ליוקרתית, כאשר לרוב מדובר בדירות הממוקמות במגדלי דירות במרכזי ערים גדולות ומרכזיות או ביישובים יוקרתיים אחרים. יוקרה של דירה עשויה לנבוע מעבודה עיצובית יוצאת דופן, או כל מאפיין בר שינוי אחר אשר איננו קשור לדירה עצמה ולמבנה הבסיסי שלה. אם זאת, דירות השואבות את יוקרתן ממיקומן לרוב יהיו יקרות יותר מדירות שהפכו ליוקרתיות באמצעות עיצוב ושילוב טכנולוגיה מתקדמת וחדישה.
רכישת דירת יוקרה להשקעה בפרויקטים יוקרתיים שונים איננו מניב תשואה שנתית גבוהה באופן יוצא דופן מתשלומי השכירות. עם זאת, ערך דירת יוקרה נשמר ואף עולה לאורך השנים, מה שהופך את ההשקעה בנדל"ן יוקרתי למשתלמת, בטוחה וכדאית עבור משקיעי נדל"ן. כדאיות ההשקעה בנכסים יוקרתיים טמונה בצמיחת המתמידה, המתמשכת והמשמעותית בשוק דירות היוקרה בישראל. בשנים האחרונות, חלה גידול מתמיד ויציב בהקמה של פרויקטי נדל"ן יוקרה חדשים, בעיקר באמצעות מגדלי יוקרה.
באילו ערים בישראל ניתן למצוא דירות יוקרה למכירה?
שוק דירות היוקרה בישראל מצוי במנותק משוק הנדל"ן הכללי, כאשר הריכוז הגבוה ביותר של בתי יוקרה ושל דירות יוקרה למכירה קיים בתל אביב ובירושלים. שכונות ומגדלי יוקרה קיימים גם בנתניה, רמת גן, רמת השרון, חיפה, הוד השרון והרצליה. בעוד נכסי היוקרה בתל אביב נקנים לרוב על ידי אנשי העשירון העליון לצרכי מגורים, הדירות היוקרתיות בירושלים נרכשות בעיקר על ידי תושבי חוץ אמידים לצורך השקעה.
בנוסף, קיימת תופעה חדשה יחסית של אנשי המעמד הבינוני הלוקחים חלק בהשקעות בנדל"ן יוקרה, באמצעות רכישת דירות יוקרה באזורים פחות מרכזיים בארץ או באמצעות התארגנות בקבוצות רכישה. בעבר האזורים המבוקשים והנחשקים ביותר בקרב עשירי ישראל ויהדות הגולה היו שכונות וילות מבודדות ומסוגרות. בתקופה האחרונה, חל שינוי במגמה כאשר רוב שוק היוקרה מורכב מדירות במגדלים בערים הגדולות במרכז ארץ.
כמה עולה דירת יוקרה למכירה בישראל?
- דירות יוקרה למכירה בתל אביב
תל אביב עומדת בחוד החנית של שוק בתי ודירות היוקרה הישראלי, ומהווה כ-60% מכלל עסקאות שוק נדל"ן היוקרה בישראל. לרוב דירות היוקרה בעיר ממוקמות בבנייני דירות או מגדלי יוקרה בקו החוף, במרכז העיר או בחלקה הצפוני. דירת פנטהאוז בפרויקט היוקרה העתידי "ארלוזרוב 17" בעיר תעלה כ-200 מיליון שקלים. דירות דומות בפרויקט "מאייר רוטשילד" מתומחרות באזור ה-170 מיליון שקלים, ואילו 150 מיליון שקלים בפרויקט "ירקון 96". דירה בקומות העליונות בפרויקט "מגדלי טיילת דוד" שברחוב הירקון בעיר עולות סביב ה-80 מיליון שקלים. באופן כללי, ניתן למצוא שלל פרויקטים המכילים דירות יוקרה בתל אביב, כאשר המחירים נעים בין 40 ל-200 מיליון שקלים, בהתאם לגודל, מיקום ומאפייני הדירה.
- דירות יוקרה למכירה בירושלים
בעיר השנייה מבחינת הביקוש להשקעות בדירות יוקרה למכירה, ניתן למצוא נכסים יוקרתיים במחירים מגוונים של 5 עד 15 מיליון שקלים. העסקה היקרה ביותר לשנת 2015 הייתה במחיר של 14.4 מיליון שקלים עבור דירת 6 חדרים בגודל של 200 מ"ר בשכונת טלביה. כעיר הבירה בעלת חשיבות לאומית ודתית רבה, דירות היוקרה בירושלים מבוקשות על ידי תושבי חוץ וישראלים בעלי זיקה ליהדות.
- דירות יוקרה למכירה בנתניה
מיד אחרי תל אביב וירושלים, ניצבת העיר נתניה כשחקנית משמעותית בשוק היוקרה הישראלי. העיר נהנית מתנופת פיתוח משמעותית בשנים האחרונות, שבאה לידי ביטוי בין היתר בבנייה מאסיבית של בנייני דירות ומגדלי יוקרה, הממוקמים בעיקר בחלקה הדרום-מערבי בשכונת עיר ימים ולאורך הטיילת. ניתן לרכוש דירת יוקרה בנתניה בטווח מחירים של בין 5 ל-13 מיליון שקלים.
העסקה היקרה ביותר לקניית דירת יוקרה בוצעה בפרויקט "דוד המלך 8", עבור דירת פנטהאוז במחיר של 20 מיליון שקלים. נתניה מהווה מוקד משיכה עבור עשירי הארץ ומשקיעים זרים, בשל מיקומה האטרקטיבי על רצועת חוף ובמרחק לא רב מתל אביב, ועם גישה תחבורתית נוחה לכביש החוף. הפיתוח העירוני המואץ והשירותים העירוניים המתקדמים הפכו את נתניה לעיר מבוקשת עבור אנשי המעמד הבינוני-גבוה.
- דירות יוקרה למכירה בהרצליה
הרצליה ממוקמות אחרי נתניה בדירוג הערים המבוקשות לעסקאות רכישת דירות יוקרה. העסקה היקרה ביותר בוצעה עבור בית קוטג' בן 7 חדרים ובגודל של 190 מ"ר בשכונת הרצליה פיתוח, במחיר של 15.5 מיליון שקלים. נכסי היוקרה בהרצליה קיימים במגדלי יוקרה בסביבת הים והטיילת, או בבתי יוקרה צמודי קרקע באזור הרצליה פיתוח, כאשר טווח המחירים משתנה ועומד על 5 מיליון עד 45 מיליון.
לסיכום, רכישת דירת יוקרה עשויה להתאים למטרות מגורים, או למשקיעי נדל"ן המעוניינים בהשקעה סולידית ובטוחה כדאיות עסקה מסוג זה עשויה להתבטא בתשואה נראה לאורך השנים, שמירה על ערך הנכס לטווח ארוך ויכולת השכרה קלה שאיננה כרוכה במאמצים רבים.
טרם ביצוע עסקה לקניית בתי יוקרה, יש לוודא את אטרקטיביות מיקומה ורמת הגימור והעיצוב המתאימות, שיבטיחו השקעה משתלמת וחכמה. הערים המרכזיות בהן ניתן למצוא דירות יוקרה להשקעה הינן תל אביב וירושלים, כאשר מאחוריהן ניצבות נתניה, הרצליה וערים נוספות בגוש דן ובשרון. מחירי דירות היוקרה מגוונות ונעים בין 5 מיליון ל-200 מיליון שקלים ויותר.