רכישת קרקע בראשון לציון מהווה אופציית השקעה מעניינת מאוד למי שמחפשים אלטרנטיבה להשקעה בנכסים בנויים בעיר.
ראשל"צ היא העיר הרביעית בגודלה בארץ ואחד ממוקדי הביקוש המרכזיים באזור גוש דן למגורים ולהשקעה.
רכישת דירה או נכס בנוי אחר בעיר מצריכה השקעה כספית לא בלתי מבוטלת, אבל קיימת כאמור גם האפשרות לרכוש קרקעות חקלאיות לפני הפשרה או מגרשים למכירה בראשון לציון שכבר זמינים לבנייה.
השקעה בקרקע בהליכי הפשרה יכולה להיות משתלמת יותר מהשקעה במגרשים, אבל צריך לקחת בחשבון את רמות הסיכון וחוסר הוודאות הגבוהות יותר.
כמו תמיד בעולם ההשקעות, סיכון גבוה יותר משמעו פוטנציאל תשואה גבוה יותר, והשקעה סולידית צפויה להניב תשואות סולידיות בהתאם.
אז מה חשוב לדעת לפני שקונים קרקע או מגרש בעיר? מיד נעסוק בהיבטים החשובים של עסקאות לקניית שטחים למכירה בראשון לציון.
ראשון לציון נחשבת לעיר איכותית עם שירותים עירוניים מתקדמים ורמת פיתוח עירוני גבוהה.
העיר מציעה לתושביה ולמבקריה חופי ים אטרקטיביים, אזורי פנאי ובילוי עם שפע של בתי קפה, מסעדות וחנויות, ולא מעט אזורי תעשייה, מסחר ועסקים שמספקים מקומות תעסוקה.
בקיצור, מדובר בעיר שיש בה הכל. מהסיבה הזאת, ראשון לציון מושכת אליה מחפשי עבודה ומשפרי דיור מכל הארץ, מה שמביא לעלייה עקבית במחירי הנכסים והדיור בשני העשורים האחרונים.
מנקודת המבט של המשקיעים הפוטנציאליים, העליות ברמות הביקוש ובמחירים מהווים יתרונות ברורים.
השקעה בקרקעות בעיר מהווה חלופת השקעה טובה במיוחד עבור משקיעים שמחפשים לרכוש נדל"ן בראשון לציון, אבל בסכומים נמוכים משמעותית ממחיר דירה חדשה או אפילו בשוק היד שנייה.
מחיר קרקע בראשון לציון משתנה בהתאם לפרמטרים כמו מיקום וסטטוס תכנוני, אבל כאמור לרוב יהיה מדובר בעלות השקעה פחותה ביחס לקניית דירה או בית בעיר.
סוגי קרקעות בראשל"צ
אמנם מרבית העיר כבר בנויה ומיושבת, אבל עדיין אפשר למצוא בה קרקעות לרכישה מסוגים שונים – החל מקרקע חקלאית, דרך קרקע בהליך שינוי ייעוד ועד למגרשים זמינים לבניה.
מטבע הדברים, קרקע חקלאית למכירה בראשון לציון שטרם הופשרה תהיה זולה יותר מקרקע בהליכי שינוי ייעוד מתקדמים או ממגרש שזמין לבנייה, אך פוטנציאל הרווח מרכישת קרקע בשלבים מוקדמים יכול להגיע לעשרות ואפילו מאות אחוזים במקרים מסוימים.
עם זאת, כמובן שיש לקחת בחשבון את רמות הסיכון, שהן בהגדרה גבוהות יותר ככל שמדובר בקרקעות שאינן זמינות לבנייה, שהרי משך הזמן עד לקבלת האישורים בוועדות השונות והפשרת הקרקע צפוי לעמוד על מספר שנים.
בקיצור, קניית קרקעות בראשון לציון למכירה יכולה להיות השקעה משתלמת, אבל חשוב לבחור נכון את הפרויקט בו משקיעים ו"לתפור" את ההשקעה למידותיו של המשקיע האינדיבידואלי ולפי צרכיו, מטרותיו ויכולותיו.
ניתן למצוא ברחבי העיר פרויקטים שונים המציעים השקעה בקרקעות בראשון לציון.
במרבית המקרים, הקרקעות המוצעות למכירה הן קרקעות בהליכי שינוי ייעוד שטרם הופשרו ואינן זמינות לבנייה מיידית, כך שהן מתאימות למי שמעוניינים בהשקעה לטווח זמן בינוני-ארוך.
להלן כמה פרויקטים מובילים להשקעה בקרקעות בראשון לציון:
#1מתחם ה-1000
מתחם האלף הוא פרויקט להקמת רובע חדש בחלקה הדרום-מערבי של העיר, אשר משלב בין מתחמי דיור, מסחר ותעסוקה. הפרויקט צפוי להוסיף לעיר דירות מגורים לצד יחידות משרד, חנויות ועוד.
אחד מגורמי המשיכה המרכזיים הוא המיקום האטרקטיבי של המתחם, בקו שני לחוף הים, בסמוך לנתיבי תחבורה ראשיים ותחנת הרכבת, וכן מתחמי בילוי ידועים כמו "יס פלנט" ו"הסופרלנד".
הפרויקט מחולק לשלושה מתחמים:
מתחם א' – המתחם הצפוני שיכלול בעיקר בנייני משרדים.
מתחם ב' – מתחם משולב עם יחידות משרד וכ-600 יחידות דיור.
מתחם ג' – המתחם הדרומי שיכלול יותר מ-4000 דירות מגורים חדשות.
המיזם מקודם על ידי עיריית ראשון לציון ולמעשה, חלק ניכר מהשטחים במתחם (בעיקר בחלקו הצפוני שמיועד למשרדים) הם בבעלות העירייה, וחלק אחר הן קרקעות פרטיות (בעיקר בחלק הדרומי המיועד למגורים).
נכון לכתיבת שורות אלה כבר אושרו תכניות מפורטות לבנייה במתחם האלף.
#2מתחם 2000
מתחם 2000 נמצא גם כן במערב העיר, ליד רצועת החוף של ראשון לציון בסמוך לבסיס "מטווח 24", ומבוסס על קונספט דומה לזה של מתחם האלף.
מדובר בפרויקט עירוב שימושים בבנייה רוויה אשר משלב בין 10,000 יחידות דיור חדשות, מרכזי מסחר ועסקים, משרדים ומבני ציבור.
הפרויקט מסומן בתכנית המתאר העירונית רצ/2030 "כמתחם 104" ומוגדר "כשטח לתכנון עתידי".
חצי מהקרקעות במתחם מצויות בבעלות העירייה.
#3מתחם רמז
מתחם רמז קיבל את שמו משכונת רמז הסמוכה, והוא קרוב לקניון עזריאלי והיציאות לכבישים המרכזיים 4 ו-431.
העירייה מקדמת הליכי הפשרה בחלק מסוים של המתחם למטרות בנייה של מבני מגורים, בעוד חלק אחר ככל הנראה ישמש להקמת קו המטרו החדש שצפוי לחבר את ערי גוש דן.
בעוד שקרקעות שמיועדות להפשרה לצרכי מגורים עשויות להניב תשואות ורווחים משמעותיים בעת המימוש, הקרקעות שמיועדות לבניית המטרו צפויות להיות בעלות ערך פחות בהרבה.
המשמעות היא שלמי ששוקל להשקיע במתחם רמז כדאי לבדוק היטב את התכניות העתידיות שחלות על השטח הספציפי שמיועד לרכישה.
#4משולש נים
משולש נים נמצא באזור דומה למתחם רמז, במזרח העיר ליד קניון ראשונים מבית עזריאלי והיציאה לכביש 431.
המתחם מצוי באזור שגובל בבאר יעקב ונס ציונה וכולל קרקעות בשטח כולל של יותר מ-233 אלף מ"ר, מה שאומר שמדובר בנתח משמעותי מעתודות הקרקע של ראשון לציון.
הפרויקט תוכנן במתכונת של בנייה רוויה למגורים ומסחר, וצפוי להוסיף לעיר גם ריאות ירוקות ושטחי ציבור נרחבים.
בתכנית המתאם העירונית לשנת 2030 נקבע שהקרקע מיועדת למגורים, אבל יש עוד דרך לעבור עד לקבלת אישורי הבנייה הרלוונטיים בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.
למעשה, התכנית טרם הוגשה לאישור בוועדה המחוזית, כך שיידרשו מספר שנים ככל הנראה עד להתקדמות הסטטוס התכנוני של המתחם.
מה חשוב לבדוק לפני שרוכשים קרקע בראשון לציון?
תשואה פוטנציאלית על קרקע בראשון לציון יכולה להגיע לעשרות ומאות אחוזים, בתנאי כמובן שהפרויקט אכן יגיע לשלב המימוש.
כדי להגדיל את מידת הוודאות ולהוריד את רמות הסיכון, צריך למצוא תשובות לשאלות כמו:
◄ מיהם בעלי הקרקע? האם הקרקעות שמוצעות למכירה מצויות בידיים פרטיות או בידי מנהל מקרקעי ישראל? ככלל, אדמות מנהל הן פחות מומלצות להשקעה, ורכישתן עלולה להערים קשיים משמעותיים על המשקיעים.
◄ מהוהסטטוס התכנוני הקיים והעתידי? כלומר, מהו ייעוד הקרקע כיום ומהן התכניות העתידיות לשינוי הייעוד לבנייה (אם בכלל קיימות תכניות כאלה)? אם הקרקע כבר מיועדת לבנייה או שיש לגביה תכניות קונקרטיות לשינוי הייעוד לצרכי בנייה, מדובר בסימן טוב.
◄ האם הקרקעות במתחם הן "צהובות"? כלומר, האם הן מוגדרות בתכנית בניין עיר (תב"ע) כשטחים שמיועדים לצרכי מגורים. אם התשובה היא כן, מדובר באינדיקציה חזקה לסיכויי מימוש טובים. עוד מידע כאן.
◄ האם מדובר בקרקע מבוקשת? כדי לקבוע זאת, צריך לבחון את הביקוש באזור שבו מצויה הקרקע, לצד פרמטרים כמו רמת הפיתוח הסביבתי והתשתיות הסמוכות. כלל האצבע הוא שככל שמיקום הקרקע הוא מרכזי יותר כך הערך וצפי ההשבחה העתידי יגדלו.
◄ מהו היקף הזכויות והאם קיים צפי להרחבה? הנוסחה הפשוטה היא שיותר זכויות בנייה = ערך גבוה יותר ותשואה גבוהה יותר בהתאם. הגדלת זכויות הבנייה מקנה למשקיעים ערך מוסף בדמות נכסים בנויים כמו דירות ומשרדים, באותה עלות השקעה.
שימו לב: עוד דבר קריטי שחשוב לשים אליו לב בתחום זה הן תרמיות ונוכלויות. למרבה הצער השוק רווי בהצעות מפוקפקות לרכישת קרקעות בראשון לציון להשקעה, שחלק מהן מטעות את ציבור המשקיעים.
חשוב לבחון מבפנים ומבחוץ את כל פרטי העסקה, לרבות כל מה שקשור בייעוד הקרקע והסטטוס התכנוני של השטחים בפרויקט בו אתם מתעניינים.
כך תוכלו להגן על עצמכם מפני מצגי שווא שיכולים להוביל להפסדים כספיים גדולים ועוגמת נפש רבה.
* אתר נדלן מאסטר מציג פרויקטים ונכסים של יזמים וחברות שיווק במדינות שונות בארץ ובעולם, כמו גם מידע, כלים ומדריכים בנושאים שונים. המידע המוצג כאן הוא לצרכי שיווק בלבד, אינו תחליף לייעוץ מקצועי, אינו מהווה המלצה לביצוע השקעה כלשהי ואינו הצעה לרכישת נכס כלשהו.
