קרקע צהובה – כל מה שחשוב לדעת (מדריך)
קרקע צהובה היא חומר גלם מבוקש ויקר במדינת ישראל, אשר מהווה את יסודות ענף הנדל"ן בארץ ומגדיר את הכדאיות הכלכלית בעסקאות רכישה של קרקעות.
קרקעות אינן ניתנות לייבוא או לייצור, מה שהופך את הערך התכנוני והגדרת ייעוד הקרקע לכלי העיקרי לניהול והגדרת סדרי עדיפויות בענף הנדל"ן, כמו גם לגורם המשפיע ביותר על ערכן של קרקעות.
בשורות הבאות נסביר מהי קרקע צהובה, אילו עוד צבעי קרקעות קיימים בישראל, היכן מומלץ לחפש קרקעות צהובות לרכישה ובדיקות נוספות שחשוב לבצע. בואו נתחיל…
קרקע צהובה – מדריך מקיף
תוכן עניינים:
מה זה קרקע צהובה?
קרקע צהובה היא קרקע המיועדת למגורים על פי תב"ע – תכנית בניין עיר. תכנית זו היא למעשה מסמך רשמי אשר בא להסדיר את הייעוד, השימושים המותרים בחוק וזכויות הבניה העתידיות בקרקע.
הגדרה של קרקע צהובה לא בהכרח באה להצביע על קרקע מופשרת, אלא על תכניות, ייעוד ואישורי בנייה צפויים לאחר ההפשרה.
קרקעות צהובות – אפיק השקעה אטרקטיבי בנדל"ן
בחינת צבע וייעוד של קרקע הוא חלק מתהליך הבחינה והמיפוי הנדרש ממי שמעוניין להשקיע בקרקעות בישראל.
בעוד שענף הנדל"ן מוסיף לצמוח, וצעדים ממשלתיים ואחרים אינם מצליחים לבלום את עליית המחירים, משקיעים רבים זיהו את הפוטנציאל שברכישת קרקעות ללא נכס בנוי, כאשר בין הפרמטרים עליהם יש לתת את הדעת בניתוח פוטנציאל ההפשרה והתשואה בגין הקרקע מצוי גם צבע הקרקע.
השקעה בקרקע מסתמכת על העיקרון של רכישת הקרקע במחיר נמוך, הן במטרה להנות בעתיד מן ההפשרה ושינוי הייעוד שלה לצורך בניה פרטית ולבעלות על נכס במחיר נמוך במיוחד ביחס לערכו הריאלי, והן לשם מכירת הקרקע במחיר גבוה ובתשואה שעשויה להגיע לכדי מאות אחוזים – עם שינוי הייעוד.
כיצד נבחר קרקע צהובה להשקעה
✔️ ייעוד הקרקע – במטרה לאזן בין הצרכים השונים של הציבור, כל קרקע בישראל, בין אם היא מצויה בבעלות פרטית או בבעלות המדינה נרשמת תחת ייעוד מוגדר. בין ייעודי הקרקע:
– קרקע למגורים ובנייה.
– קרקע למסחר ולתעשייה.
– קרקע חקלאית.
– קרקע לצורך תשתיות ציבוריות.
– שטחים פתוחים.
שינויי ייעוד של קרקע מוגבלים ומורכבים ליישום, כאשר השינוי הנדרש ביותר וגם הנגיש ביותר הוא שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה. תהליך זה מכונה הפשרת קרקעות- והוא הטומן בחובו את עליית ערך הקרקע שהופכת את ההשקעה לבעלת פוטנציאל תשואה גבוה.
✔️ צבע הקרקע – צבע הקרקע בשונה מן הייעוד שלה, מתייחס לאפשרויות מיצוי הקרקע בהתאם לתכניות ולמרקם האורבני לאחר הפשרת הקרקע. קרקע צהובה היא קרקע המוגדרת לבניית מבני מגורים, תוך הגדרה מפורטת של תכניות ומיצוי אחוזי בניה. קרקע צהובה אינה היתר בנייה כי אם הצהרת כוונות בנוגע לתכניות שניתן יהיה להתיר בעתיד.
צבעי קרקעות נוספים שכדאי להכיר
צבעי הקרקעות מופיעים בתשריט התכנית העירונית ומגדירים תכנון אורבני עתידי. צבעי קרקעות והגדרתם:
#1 קרקע אדומה – מציינת סימון דרך או כביש.
#2 קרקע חומה – ציון מבני ציבור, מוסדות חינוך, רשויות מקומיות.
#3 קרקע ירוקה – שטחים ציבוריים, שטחים פתוחים, פארקים.
#4 קרקע סגולה – שטחי מסחר, תעשייה ותעסוקה.
* בבחירה בקרקע להשקעה, למעט משקיעים המבקשים להשקיע בשטחי מסחר ותעשייה, חשוב לוודא כי הקרקע רשומה ומוגדרת כקרקע חקלאית צהובה.
◄ בעלות על הקרקע – במדינת ישראל עיקר הקרקעות מצויות בבעלות המדינה ובניהול מנהל מקרקעי ישראל, כאשר אחוז מזערי מהן (כ-7% בלבד) הן קרקעות בבעלות פרטית. בחיפוש אחר קרקע צהובה למכירה חשוב לוודא כי מדובר בקרקע פרטית בלבד, וכי העברת הזכויות והבעלות על הקרקע תירשם בטאבו עם השלמת הרכישה.
קרקעות מנהל ניתנות לחכירה בלבד, לתקופה מוגבלת בת 49 שנים, וניתן יהיה להפקיע אותן בקלות בידי החוכר, תוך חבות פיצוי מזערית בלבד.
◄ מעמד הקרקע בתהליך ההפשרה – במטרה להביא לשינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע בייעוד למגורים נדרש תהליך ארוך שעשוי להימשך שנים רבות, כמו גם קיום אינטרס ציבורי או ממשלתי להפשרת הקרקע. בבחינה של קרקע צהובה בייעוד חקלאי להשקעה, חשוב לוודא כי מדובר בקרקע אשר עומדת בתנאי אינטרס כזה ומצויה במהלך תהליך הפשרה. ככל שהתהליך מתקדם יותר והפשרת הקרקע נראית באופק עלות הקרקע תהיה גבוהה יותר, ומנגד קרקע שאינה מצויה כלל בתהליך ניתן יהיה למצוא במחיר נמוך במיוחד. יחד עם זאת, רכישת קרקע חקלאית שאינה מצויה בתהליך הפשרה היא בבחינת הימור וסיכון גבוה.
◄ תקן 22 – תקן 22 הוא תקן מתקדם מטעם איגוד השמאים בישראל, אשר בא לבחון את מעמד הקרקע על פי כלל האלמנטים המצוינים מעלה, ולקבוע את סיכויי ההפשרה שלה ומועד ההפשרה הצפוי. מדובר בתקן אובייקטיבי ואמין, המתייחס למעמד וייעוד הקרקע, צבע הקרקע, התב"ע, אינטרסים ציבוריים, מעמד קרקעות אחרות בסביבה ופרמטרים נוספים. מומלץ להשקיע בקרקעות נושאות תקן 22 בלבד, ובהתייחס לתוצאות הבדיקה על פי תנאי התקן.
◄ בדיקת מעמד הקרקע, התשריט והתב"ע יתבצעו אל מול מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית אשר הקרקע האמורה מצויה בשטח השיפוט שלה.
היכן מומלץ לרכוש קרקעות צהובות בישראל
במטרה למקסם את פוטנציאל התשואה על ההשקעה ברכישת קרקע, חשוב לתת את הדעת למעמד הקרקע וסיכויי ההפשרה שלה, אולם גם לשווי הקרקע כקרקע מופשרת לבניה בהתאם לביקוש ולאזור בו היא מצויה, או לשווי הנכס הבנוי אשר מיועד לקום על גבי הקרקע.
העיקרון המוביל בכל השקעה: קניה במחיר נמוך ומכירה במחיר גבוה תקף גם בעסקאות השקעה בקרקעות, כאשר מטבע הדברים רכישת קרקע צהובה באזור ביקוש במטרופולין עירוני תגיע עם תג מחיר גבוה משמעותית מקרקע במעמד דומה בפריפריה. יחד עם זאת גם פוטנציאל התשואה לקרקע במיקום מרכזי יהיה גבוה יותר.
בחיפוש אחר קרקע להשקעה חשוב לתת את הדעת לא רק על הביקוש לנכסים באזור בזמן נתון, אלא גם לפוטנציאל העתידי. השקעה בערים הסמוכות למרכז,
בעלות תשתיות ונגישות לצירי תנועה מרכזיים, פיתוח מסילות רכבת וצפי לתחנות רכבת מן העיק/יישוב אל מוקדי תעסוקה מרכזיים, פיתוח של מתחמי הייטק ותעשייה בסביבת היישוב והקרקע – כל אלו פרמטרים שעשויים להצביע על עליה בביקוש למגורים ביישוב או בעיר האמורה, כמו גם על העלאת שווי צפויה של קרקעות ונכסים.
בין הערים בישראל בהן ניתן למצוא קרקעות צהובות בתקן 22 עם פוטנציאל תשואה גבוה:
הרצליה, תל אביב, חדרה, רחובות, אשדוד, ראשון לציון, רעננה, כפר סבא, חיפה
השקעה בקרקע צהובה כפופה לחבות מס על פי חוק:
◄ מס רכישה על קרקע – בגין רכישת שטח או מגרש תחול חבות מס בסך 6% משווי העסקה. המס ישולם על ידי הרוכש במעמד העסקה.
◄ מס שבח על קרקע – מס שבח הוא מס החל על רווח שנוצר כתוצאה מהשבחת הנכס, ומיושם בעת מכירת הנכס. מכירת המגרש בכל שלב, לפני או בטרם הפשרתו, תביא לחבות מס בשווי 25% מן הרווח שנוצר- הדלתא שבין מחיר הקניה למחיר המכירה.
לקריאה נוספת: קרקע למכירה | רכישת זכות לדירה | סוגי קרקעות בישראל
