מהו שינוי ייעוד קרקע?
שינוי ייעוד קרקע הוא הליך לשינוי השימוש המורשה ביחידת קרקע מסוימת.
במדינת ישראל, לכל קרקע קיים ייעוד מוגדר מראש. ישנן, למשל, קרקעות המוגדרות כמיועדות לצרכי מגורים, מסחר, תעשייה, תיירות, חקלאות ועוד.
ייעוד הקרקע מוגדר בתב"ע ("תכנית בניין עיר"). מדובר בהגדרה קשיחה שאוסרת לבצע כל שימוש בקרקע אשר חורג מייעודה המקורי.
עם זאת, לעיתים המדינה מחליטה לשנות את ייעוד הקרקעות בארץ בהתאם לצורך ולשיקולים שונים.
בישראל, המאופיינת בקצב גידול אוכלוסין גבוה, קיים גם ביקוש גובר ליחידות דיור. לצד זה, היצע הקרקעות הזמינות לבנייה בארץ הוא מוגבל במיוחד. לכן, תהליך שינוי הייעוד הנפוץ ביותר הוא מקרקע חקלאית לקרקע זמינה לבנייה. הליך זה מכונה גם "הפשרת קרקעות".
במדריך הבא, נסביר כל מה שחשוב לדעת על השקעה בקרקעות המצויות בהליכי שינוי ייעוד.
תוכן עניינים:
השקעה בקרקעות בהליכי שינוי ייעוד – במה מדובר?
בשנים האחרונות, עולה קרנן של השקעות בקרקעות המצויות בתהליכי הפשרה ושינוי ייעוד מחקלאות למגורים.
המשקיעים הבינו שמדובר בעסקת נדל"ן שעשויה להניב תשואות ורווחים אדירים, וכל זאת בעלות נמוכה יותר מהשקעה בפרויקטים בנויים או בפרויקטים על הנייר.
יחד עם זאת, לפני שמחליטים לרכוש קרקעות להפשרה, חשוב להבין במה כרוך סוג השקעה זה, באילו קרקעות כדאי להשקיע, ומהם שלבי תהליך ההפשרה.
על מנת לסייע לכם לבצע את ההחלטה החכמה והנכונה ביותר, נציג בפניכם מידע מקיף על שינוי ייעוד קרקע והפשרת קרקעות.
האם כדאי לרכוש קרקע בהליכי שינוי ייעוד?
לפני שפונים לאפיק ההשקעה של קרקעות להפשרה, חשוב להבין את יתרונות רכישת קרקע שמצויה בהליכי שינוי ייעוד.
למעשה, ניתן לומר כי הפיכת קרקע חקלאית לכזו שניתן לבנות עליה נכסים היא התרחיש האידאלי והאופטימלי עבור משקיע הנדל"ן.
הסיבה לכך היא עלות ההשקעה הנמוכה ביחס לפוטנציאל התשואות והרווחים העתידי.
מחירה של קרקע חקלאית שטרם עברה תהליך הפשרה ושינוי ייעוד הוא זול בעשרות מונים ממחיר קרקע שכבר מיועדת לבנייה, או קרקע שכבר קיימים עליה נכסים בנויים.
בהתאם לכך, הפוטנציאל הטמון ברכישת קרקע מופשרת הוא עצום. ניתן לבנות עליה פרויקטים למגורים, למסחר או לתיירות – ולעיתים פרויקטים המשלבים את שלושת סוגי הנכסים הללו.
הרווח הכלכלי הפוטנציאלי מהשקעה בקרקעות להפשרה יכול להגיע לשיעורים אסטרונומיים, שכן בעל הקרקע עשוי לקבל זכויות על הנכסים הנבנים על הקרקע.
מי יכול להתחיל תהליך לשינוי ייעוד של קרקע?
תהליך לשינוי ייעוד מקרקע חקלאית לזמינה לבנייה עשוי להתבצע על ידי שלושה גורמים:
#1 מנהל מקרקעי ישראל
#2 יזמים פרטיים
#3 רשויות מקומיות
ככלל, ההמלצה היא לרכוש קרקעות שהפשרתן מקודמת על ידי רשויות מקומיות ולא יזמים פרטיים או מנהל מקרקעי ישראל.
איך מתבצע שינוי ייעוד לקרקע חקלאית?
לאחר שהבנו את היתרונות של השקעה בקרקעות בהליכי הפשרה, חשוב להבין גם את שלבי תהליך שינוי ייעוד קרקע חקלאית לקרקע למגורים זמינה לבנייה. להלן פירוט שלבי הפשרת קרקע:
שינוי ייעוד קרקע שלבי התהליך
שלב 1: הגשת הבקשה לשינוי ייעוד לוועדה המקומית
בשלב הראשון, מגישים בקשה מסודרת לשינוי ייעוד הקרקע אל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבתחומי השיפוט שלה מצוי הנכס.
הוועדה מורכבת מחברי המועצה המקומית ומהנדס הרשות המקומית. לאחר בחינה מקיפה, הוועדה תגבש את מסקנותיה והמלצותיה במסמך רשמי.
שלב 2: העברת הבקשה לשינוי ייעוד לוועדה המחוזית
לאחר מכן מועברת הבקשה לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, אשר מורכבת ממגוון אנשי מקצוע רלוונטיים בתחומם. תפקיד הוועדה המחוזית הוא לבחון האם הבקשה לשינוי הייעוד עומדת בתנאי הסף, התקנות והחוקים שנקבעו באשר לשינוי ייעוד קרקע.
כמו כן, הוועדה המחוזית בודקת האם התכנית לשינוי ייעוד הקרקע עומדת בקנה אחד עם תכניות המתאר המקומיות והמחוזיות. בתום הדיון, הוועדה תחליט האם לדחות את הבקשה או להעביר אותה להמשך טיפול במסגרת תהליך המכונה "הפקדה".
שלב 3: יישום שינויים והשבת הבקשה לוועדה המחוזית
כאשר הוועדה המחוזית מחליטה להפקיד את התכנית לשינוי ייעוד הקרקע, היא לרוב תדרוש לבצע התאמות ושינויים שונים.
יש לבצע את השינויים הללו בתוך כחצי שנה מרגע קבלת ההחלטה. לאחר שאלו יושמו במלואם, מחזירים את הבקשה המתוקנת לבחינה נוספת בוועדה המחוזית.
שלב 4: פרסום הבקשה בוועדה המחוזית והעברתה למשרד הפנים
הוועדה המחוזית תפרסם את הבקשה בפומבי למשך כ-60 יום על מנת לאפשר הגשת התנגדויות לתכנית ההפשרה.
באם מוגשות התנגדויות של בעלי עניין שונים, המתנגדים יוזמנו לוועדה המחוזית, אשר תבחן האם לקבל או לדחות אותן.
במקביל, הבקשה תועבר לבחינה אצל שר הפנים, אשר לו הסמכות להכריע באופן סופי על אישור או דחיית התכנית.
שלב 5: קבלת החלטה בדבר הבקשה
החלטת שר הפנים בדבר הבקשה לשינוי ייעוד הקרקע תתקבל בתוך כחודש ימים, ואילו החלטת הוועדה המחוזית תתקבל לאחר דיון והכרעה בכל ההתנגדויות (באם הוגשו כאלו). בשלב הזה, קיימים שלושה תרחישים אפשריים: (1) דחיית הבקשה; (2) דחיית ההתנגדויות לבקשה; (3) קבלת התכנית.
אם התכנית נדחית על ידי הוועדה המחוזית או על ידי שר הפנים, ניתן להגיש ערעור ליו"ר הוועדה המחוזית.
כאשר הערעור מתקבל, הבקשה תוגש לבחינה מחודשת בוועדה הארצית לתכנון ולבנייה. אם התכנית שוב נדחית ברמת הוועדה הארצית, ניתן להגיש ערעור נוסף רק לבית המשפט העליון בתהליך מורכב יותר.
שלב 6: פרסום הבקשה וקבלת האישור הסופי על הבקשה
בתום כל התיקונים והדיונים, התכנית לשינוי ייעוד הקרקע תפורסם בפומבי פעם נוספת, ובכך למעשה יתקבל אישור הסופי.
איך למצוא קרקעות בהליך שינוי ייעוד למטרות השקעה?
חשוב להבין שלא כל קרקע חקלאית מחזיקה בפוטנציאל לשינוי ייעוד לבנייה. על מנת לאתר את ההשקעה האידאלית, מומלץ לחפש קרקעות למכירה בעלות סיכויי הפשרה גבוהים.
מומלץ לבצע את החיפוש לפי הקריטריונים הבאים:
◄ מיקום הקרקע – האזורים האסטרטגיים לחיפוש קרקעות להשקעה בתהליכי הפשרה ושינוי ייעוד הם במקומות בהם יש ביקוש גבוה ליחידות דיור אך מעט קרקעות זמינות לבנייה. לרוב יהיה מדובר בערים גדולות ומרכזיות, בשכונות מגורים מבוקשות, או בקרקעות המצויות בקרבה לקרקעות שכבר עברו הפשרה ושינוי ייעוד לקרקע למגורים. הסיבה לכך היא שהרשויות המקומיות ייטו להימנע מהפשרת קרקעות שעלולות ליצור מעין מובלעות, ויעדיפו להפשיר קרקעות שייצרו רצף טריטוריאלי בשטחי השיפוט שלהן.
◄ גורמי סיכון – מומלץ לוודא שאין בסביבת הקרקע המיועדת אף גורם שעשוי לפגום בסיכויי ההפשרה. כך למשל, כדאי להימנע מרכישת קרקעות להפשרה שבקרבתן מצויים בסיסים צבאיים, מפעלי תעשייה, נתיבי תחבורה ציבורית, גנים לאומיים או פארקים ציבוריים.
◄ גיבוי רשותי – כדאי לבדוק האם הרשות המקומית שבתחומיה מצויה הקרקע מוכנה לקדם את תהליך ההפשרה ושינוי הייעוד. רוח גבית מהרשות המקומית עשויה לעזור ולהאיץ את התהליכים להפשרת הקרקע, וכן תוריד את רמון הסיכון ותעלה את הסיכויים למימוש ההשקעה.
◄ פרטי תכנית המתאר המקומית – עיון בתכנית המתאר המקומית תספר מידע חשוב על הקרקע שאותרה, אשר יאפשר להעריך בצורה טובה יותר את סיכויי ההפשרה. כדאי לברר מהו הסטטוס התכנוני הנוכחי של הקרקע. האינדיקציה הטובה ביותר עבור המשקיע הפוטנציאלי הוא סימון הקרקע צהוב במסגרת התב"ע. קרקע צהובה למעשה מוגדרת כקרקע המתוכננת לבניית בנייני ובתי מגורים. לצורך זיהוי קרקעות צהובות, ניתן להיעזר באתרים הממשלתיים העוסקים במנהל תכנון ובנייה, כמו גם באתרים של הרשויות המוניציפליות השונות. מומלץ גם להיעזר במקורות מידע ובכלים נוספים, כמו תקן 22.
מהו תקן 22 וכיצד הוא רלוונטי לשינוי ייעוד קרקעות?
תקן 22 נוסח מטעם מועצת השמאים הארצית, וכולל הנחיות לשמאי המקרקעין לצורך דיווח אובייקטיבי ושקוף אודות קרקעות המצויות בפני הליכי הפשרה, ובכלל זה:
>> מצב הקרקע במועד הרכישה
>> סיכויי ההפשרה של הקרקע
>> המחיר המשוער לאחר ההפשרה
תקן 22 מתפקד למעשה ככלי המסייע למשקיעי נדל"ן לבצע רכישה של קרקעות להפשרה בצורה מושכלת ומיודעת תוך מזעור הסיכונים מההשקעה. בהחלט מומלץ להיעזר במידע המוצע במסגרת תקן 22 לפני שרוכשים קרקע המיועדת להפשרה עתידית.
לסיכום, שינוי ייעוד קרקע כרוך בהליך ביורוקרטי רב-שלבי, ארוך ומורכב למדי. יחד עם זאת, ההמתנה והמאמץ עשויים להשתלם בטווח הבינוני עד הארוך.
רכישת קרקע חקלאית העומדת בפני תהליך לשינוי ייעוד והפשרה לקרקע זמינה לבנייה עשויה להוכיח את עצמה כהשקעה מניבה ומשתלמת במיוחד.
על מנת למזער את רמות הסיכון ולמקסם את פוטנציאל הרווחים, חשוב להיות ערים לכל שלבי התהליך של שינוי ייעוד והפשרת קרקעות.
ניתן גם להיעזר בשירותים המקצועיים של גורמים המתמחים בנושא של השקעה בקרקעות להפשרה, אשר מספקים ליווי לאורך כל שלבי התהליך – החל מאיתור ורכישת הקרקע המיועדת להפשרה עתידית, ועד למימוש ההשקעה לאחר השינוי המוצלח של ייעוד הנכס.
לקריאה נוספת: זכות לדירה | קרקע צהובה
