קרן השקעות נדל"ן – השקעה בקרנות נדל"ן בישראל ובחו"ל – מדריך למשקיע

אחד המסלולים הבולטים בענף ההשקעות בישראל ובעולם הוא קרנות נדל"ן, אשר מהווה גורם מתווך בין המשקיעים הפרטיים ליזמי הנדל"ן.

מדובר באפיק השקעה מקומי או בינלאומי, מוכר ומוסדר בחוק בישראל, אשר נותן מענה למגוון אתגרי השקעה ויעדים כלכליים. בשורות הבאות נסביר מהי קרן נדל"ן להשקעה, למי היא מתאימה, יתרונות וחסרונות, סוגי קרנות השקעה בנדל"ן מניב בארץ ובחו"ל, כולל פרייבט אקוויטי וממה כדאי להיזהר. בואו נתחיל…

 

 

 

מהי קרן נדל"ן?

קרן השקעות נדל"ן היא קרן השקעות, בבעלות פרטית או ציבורית, אשר מגייסת הון מן המשקיעים הפרטיים, ומשקיעה אותו ברכישת נכסי מקרקעין, לטובת אחזקה בנכסים הללו ומימוש שלהם באמצעות גביית דמי שכירות, לתקופה מוגבלת ועד למכירת הנכס בתשואה רצויה.

הקרן משקיעה בנכסים פרטיים, מסחריים ותעשייתיים, בהתאם לאופי הקרן והעדפת המנהלים בה, כאשר הדגש הוא על רכישת מבני מולטי- מבנים בעלי כמות גדולה של יחידות להשכרה, דוגמת: קניונים, מרכזים מסחריים פתוחים, בנייני דירות, בנייני משרדים ומתחמי הייטק ועוד.

משאבי הקרן הם כספי ההשקעות, כאשר גם חלוקת רווחי הקרן מתבצעת בהתאם לנתח ההשקעה של כל משקיע בקרן.

 

המשקיע הפרטי – קרנות נדל"ן להשקעה

המשקיע הפרטי הוא בעל הון, לעתים חד פעמי בזכות נגישות לתכנית חיסכון, כספי ירושה, קבלת פיצויים מכל סוג ומסיבות נוספות, אשר מבקש למנף את אותו הון לכדי רווחיות, תשואה חד פעמית ו/או הכנסה פסיבית.

אפשרויות ההשקעה העומדות בפני בעל הון המחפש היכן להניח את כספו הן רבות ומגוונות, החל מהשקעה בשוק ההון או השקעה בקריפטו, וכלה בהשקעה בנדל"ן – שמהווה את אפיק ההשקעה הבטוח והמבטיח ביותר בשוק הנדל"ן העולמי כיום.

למה להשקיע בנדל"ן? הסיבה המרכזית להשקעה בנדל"ן היא העובדה ששוק הנדל"ן מתבסס על מוצר מוגבל, שלא ניתן לייצר, לייבא או ליצור עודף ממנו: קרקעות. אמרה פילוסופית ישנה אומרת: "קנה קרקעות כי אלוהים לא מייצר יותר". בישראל ובעולם כולו הקרקעות הן מוצר מוגבל, שיש צורך לאזן ין צרכי המגורים של האוכלוסייה, התעשייה, הנגישות והניידות, החקלאות ועוד.

מדינות בעולם עוסקות בתכנון ובתחזית כיצד יראה עולם הנדל"ן בעוד עשרים, ארבעים ואף שישים שנים- מתוך ההבנה כי האוכלוסייה גדלה, ואילו כמות הקרקעות עומדת על תילה. בין עדכוני חקיקה ומיסוי לבין הפשרת קרקעות ועידוד הבניה לגובה ניתן ללמוד כבר מן הנתונים העכשוויים, על צמיחה בת 16% בענף הנדל"ן בשנה החולפת, ולא נראה כי קיימת תקרת זכוכית שתעצור את התנופה האמורה.

 

השקעה ישירה בנכס או קרנות נדל"ן מניב?

בעוד שענף הנדל"ן מוביל את שוק ההשקעות ולא בכדי, עולה השאלה מדוע למעשה להשקיע בקרנות נדל"ן, שהן מוצר השקעה פחות מוכר לציבור, ולא להשקיע באופן ישיר בנכס נדל"ן? לפני הכל נקדים ונאמר כי אין השקעה אחת עדיפה באופן מובהק על האחרת, ותכנון נכון וחכם של כל השקעת נדל"ן עשוי להוביל לגריפת תשואות מצוינות, בכלל אפיקי ההשקעה בנדל"ן.

יחד עם זאת, נתייחס למספר הבדלים, יתרונות וחסרונות של השקעה בקרנות נדל"ן:

✔️ מתאימה למשקיעים בעלי הון עצמי נמוך – השקעה ישירה בנכס נדל"ן מצריכה סכום כסף גדול במיוחד, מיליון שקלים ויותר, מה שבמקרים רבים מחייב את המשקיע למימון נוסף, באחוזים גבוהים, מעבר להון העצמי. עלויות המימון, בשוק פיננסי לא יציב, בו רק השבוע נחשפנו לנתוני האינפלציה והעלאת הריבית, עשויים לשנות את פני התמונה וכדאיות ההשקעה. לעומת זאת השקעה בקרן השקעות נדל"ן ניתנת גם בסכומים נמוכים באופן משמעותי, כאשר המשקיע קונה את זכויותיו היחסיות בנכס ובתשואה בהתאם לסכום ההשקעה.

✔️ ליווי מקצועי – אדם פרטי אשר מבקש להשקיע בנדל"ן נדרש ללא מעט שיעורי בית ולמידה של הענף. עליו לאתר את הנכס המתאים והמבטיח ביותר להשקעה, תחת ניתוח פרמטרים דוגמת חינוך, נגישות ותעסוקה, להכיר את חוקי מיסוי הנדל"ן, אפשרויות המימון והעלויות במקרה הצורך, הערכות שווי וצמיחה ועוד. לעומת זאת, השקעה באמצעות קרן להשקעות בנדל"ן מנוהלת בידי אנשי מקצוע מובילים בתחומם, שעיקר תפקידם הוא איתור נכסים בעלי פוטנציאל תשואה מבטיח ומימוש שלו.

✔️ פיזור סיכונים – השקעות נדל"ן אמנם נחשבות להשקעות הבטוחות ביותר, אולם חשוב להבהיר כי גם אפיק השקעה זה טומן בתוכו סיכונים, והצמיחה המוצגת מתארת ממוצע שנתי, ובהחלט עשויה לכלול גם עסקאות בהן ניכרה ירידת ערך של נכס והשקעות שלא הניבו את התשואה הרצויה. בשונה מהשקעה ישירה בנכס שטומנת בחובה סיכון, גם אם נמוך, השקעה בקרן נדל"ן מאפשרת פיזור של כספי ההשקעה בין מספר נכסים וכתוצאה מכך גם פיזור של הסיכון והפחתה שלו.

✔️ נזילות הכסף – בעת רכישה של נכס נדל"ן כספי ההשקעה למעשה ננעלים לתוכו ואינם נזילים. ניתן ליהנות מתשואה קבועה באמצעות דמי שכירות, אולם כל צורך במימוש הכסף יצריך תהליך של העמדתו למכירה, תהליך שעשוי לארוך זמן רב ואף להביא לפשרה ולירידה במחיר. לעומת זאת כסף שהושקע בקרן השקעות נדל"ן ניתן יהיה לממש, על פי שווי השקעות הקרן בזמן הנתון, בצורה מהירה ופשוטה יחסית. הקרנות האמורות מתאימות גם למשקיעים אשר מחפשים השקעות קצרות מועד למימוש מהיר.

✔️ תשואה פסיבית קבועה – קרן השקעות נדל"ן מקצועית ומנוהלת היטב תפנה את משאבי המשקיעים לנכסים בנויים, איכותיים ובעלי פוטנציאל גבוה לשכירות בעלויות גבוהות, דוגמת מרכזים מסחריים שוקקי חיים ובנייני הייטק מבוקשים. השקעות מסוג זה יאפשרו למשקיע להנות מתשואה קבועה בגין דמי השכירות, ללא צורך בפרסום, התנהלות מול שוכרים, עלויות תיווך ועורכי דין ונטילת אחריות על הנכס – כפי שנדרש ממשכיר בעל נכס פרטי.

ניתן לראות כי השקעות באמצעות קרן השקעות נדל"ן בישראל מתאימות למשקיעים בעלי הון מוגבל אשר אינם מעוניינים במימון נוסף, משקיעים המחפשים אחר השקעות לטווח הקצר-בינוני, משקיעים אשר מעוניינים בתשואה פסיבית קבועה ומשקיעים סולידיים המבקשים להימנע ככל הניתן מסיכונים. עוד על השקעות נדל"ן פסיביות.

X חסרונות ההשקעה באמצעות קרנות השקעה בנדל"ן נוגעים בעיקרם לעובדה כי חרף השקעת הכסף, המשקיע אינו בעליו הישיר והבלעדי של נכס מוחשי, העובדה כי המשקיע תלוי בגורמים אחרים בניהם מנהלי הקרן והמשקיעים הנוספים לביצוע ההשקעות ולמימוש שלהן, וכן העובדה שכמו רמת הסיכון הנחלקת בין כלל המשקיעים בקרן, כך גם התשואה.

 

סוגי קרנות נדל"ן להשקעה

* קרן השקעות נדלן בישראל – קרן השקעות נדל"ן בישראל היא קרן אשר מפנה את משאביה לנכסים מקומיים, משקיעה בעיקרה בנכסים מסחריים, נכסי הקרן מוכרים למשקיעים וליזמים, כמו גם שוק הנדל"ן המקומי. משקיעים רבים מעדיפים את קרנות ההשקעה בנדל"ן בישראל, וזאת בשל יציבות השוק המקומי והביטחון שהוא משרה על משקיעים מתחילים בעיקר. בין קרנות ההשקעה בנדל"ן המובילות בישראל ניתן למצוא את: הקרן של אלקטרה נדל"ן, קרן מגוריט, קרן ריאליטי, קרן JTLV, קרן ג'נריישן ונוספות.

* קרן השקעות נדל"ן בחו"ל – השקעות נדל"ן בחו"ל פותחות עולם רחב בהרבה של אפשרויות, כאשר ניתן למצוא קרנות ייעודיות וממוקדות דוגמת קרן השקעות נדל"ן בארה"ב או קרנות להשקעות נדל"ן באירופה. שבירת המגבלה הגלובלית יוצרת מרחב אין סופי של אפשרויות השקעה, נכסי מולטי פמילי הנחשבים אטרקטיביים במיוחד בעיקר במדינות ארה"ב, השקעות מסחריות באזורי ביקוש ועוד. יחד עם זאת, השקעות נדל"ן בחו"ל מחייבות ניהול מקצועי של הקרן, היכרות מעמיקה עם אזורי ההשקעה המיועדים ורמות הסיכון השונות שבהן, חוקי מיסוי ונדל"ן בעולם ופרמטרים נוספים. השקעה בקרן כזאת מחייבת ביצוע עבודה מקדימה ובינה של נתוני הקרן לצד הרקע והיכולות של המנהלים אותה.

* קרנות נדלן מניב / קרנות ריט – קרנות נדלן מניב הן קרנות אשר עוסקות ברכישת נדל"ן מסחרי ותיירותי בעל ביקוש גבוה לשכירות, דוגמת: מלונות באזורי תיירות וביקוש, בנייני משרדים, קניונים וכדומה, ומנהלות את הנכסים באופן שוטף, ברמת תחזוקת הנכסים, השכרתם והתנהלות אל מול שוכרים, תוך חלוקת התשואה למשקיעים באופן שוטף וקבוע. השקעה בקרנות ריט היא השקעה בחברה בע"מ, אשר בשל מעמדה המיוחד ורצון של המדינה לעודד פעילות מסוג זה (האחראית על יצירת מקומות תעסוקה ושטחי פנאי ומסחר לטובת הציבור)- זוכה הקרן לפטור ממס חברות בסך 25%, בכפוף לעמידה בתנאי אשראי, הון נזיל, חלוקת דיבידנד והשבחת קרקעות.

* קרנות השקעה בפרויקטים מסוג תמ"א 38 – קרן השקעה בפרויקט תמ"א 38, קרויה גם קרן השקעות בנדל"ן התחדשות עירונית, משקיעה את משאביה במבנים ישנים העומדים בפני התחדשות, בתכניות תמ"א 38 לחיזוק ושיפור מבנים ובפרויקטים מסוג פינוי בינוי. מדובר בקרנות המשקיעות בפרויקטים בעלי פוטנציאל צמיחה עצום, כאשר התשואות בהן גבוהות במיוחד בשל עליית ערך הנכס לאחר סיום הפרויקט, אולם גם נתונות לרמת הסיכון הגבוהה ביותר, בשל תלות ברגולציה ובבירוקרטיה. קרנות מסוג זה מתאימות למשקיעים בעלי הון אשר אינם חוששים מרמת סיכון גבוהה כאשר זו מנוהלת היטב כמובן, וחותרים לתשואות גבוהות במיוחד.

* קרן פרייבט אקוויטי (Private Equity) – קרן פרייבט אקוויטי היא קרן בעלת מעמד ייחודי, קרנות השעה פרטיות אשר אינן נסחרות בשוק ההון, ומתמחות באסטרטגיות ואפיקי השקעה אלטרנטיביים לטווח הארוך. בשונה מקרנות השקעה אחרות,  שותף בעל אחריות מוגבלת בביצועי החברה בה הושקע ההון, כאשר מנהל ההשקעות מהווה את הגורם המייצג אשר נוטל חלק בניהול ובקבלת ההחלטות הנוגעות לנכסים ולחברות שנהנות מכספי ההשקעה. מדובר בהשקעה ארוכת שנים אשר אינה נזילה, שכוללת מעורבות גדולה יותר, ופוטנציאל רווחיות גבוה.

 

איך בוחרים קרן השקעות נדל"ן – מה לבדוק וממה להיזהר?

ההחלטה על השקעה בנדל"ן באמצעות קרן מקצועית ומובילה היא בחירה באפיק השקעה בטוח יחסית, נוח ליישום ובר פוטנציאל להנבת תשואות יפות. יחד עם זאת, מדובר בשוק תחרותי בו פועלות מספר רב של קרנות, והמשקיע הבלתי מנוסה עשוי לגלות קושי בבחירה, ובזיהוי הפרמטרים המקצועיים לבחירה. להלן מספר טיפים לבחירת קרן השקעות נדל"ן:

#1 ניהול הקרן – מי הגורם העומד בראש הקרן, מה הרקע והניסיון שהוא מביא, מי הגורמים אשר מקבלים את ההחלטות על מוקדי ההשקעה- ביצוע בדיקה מקיפה לכל שם ובעל סמכות, היכרות עם פעילות עבר ורקע בנדל"ן ובענף ההשקעות בכלל.

#2 בדיקת נאותות – יש לוודא כי כל יזם אשר מהווה פוטנציאל להשקעה עובר בדיקת נאותות במסגרת הקרן.

#3 תשואות והצלחות – יש לוודא ולהכיר לעומק את ביצועי הקרן והתשואות שהיא מציגה לאורך 3-5 שנים אחורה. אין להסתפק בתשואה ממוצעת בלבד אלא לבקש ולהיכנס לעובי הקורה ולבחון השקעות באופן פרטני, לזיהוי מגמות, תהליך קבלת החלטות והשפעות. מטבע הדברים נכון להשקיע בקרן אשר מציגה ביצועים טובים ותשואות גבוהות לאורך זמן.

#4 ניהול סיכונים ושקיפות – בכל השקעה שהיא קיימת רמת סיכון. יש לוודא כי הנהלת הקרן מציגה את רמות הסיכון הקיימות בכל השקעה בצורה גלויה ושקופה, כמו גם תכנית ופעולות המיועדות למזעור הסיכונים.

#5 בטחונות – השקעה בחברת נדל"ן ובפרויקטים עשויה להוליד הוצאות בלתי צפויות וצורך במימון נוסף. יש לוודא מה הם הביטחונות הקיימים בפרויקט המיועד להשקעה, ובמקרה הצורך מי הגורם שאחראי על המימון הנוסף.

 

הקמת קרן השקעות נדל"ן – מה אומר החוק?

תיקון חוקי המיסוי בנושא: כללי ההשקעה של קופות גמל וקרנות פנסיה, שבוצע בשנת 2002, קובע כי כל השקעה היא מותרת אלא אם נאסרה מפורשות בחוק, ואף נקבעה הסרת מגבלות על מכסות ההשקעה השונות והעברת האחריות לניהול לידי קופות הגמל וקרנות הפנסיה. משמעות התיקון הוא חופש השקעה אשר ניתן לציבור הן באופן עצמאי והן באמצעות גופים חיצוניים ומורשים דוגמת קרנות השקעה בנדל"ן. מיימון ענף הבניה באמצעות קרנות השקעה נמצא כמועיל הן לענף, הן למדינה והן למשקיעים עצמם.

 

האם כל אחד יכול להקים קרן השקעות נדל"ן?

הרישום הנדרש והמסגרת המשפטית להפעלת קרן השקעות נדל"ן בישראל היא מעמד של התאגדות מסוג חברה בע"מ. חוק החברות בישראל יוצר פלטפורמה מוכרת ויעילה לצרכי מיסוי, שקיפות אל מול בעלי מניות, מנגנוני מינוי דירקטוריון, בעלי פקידים תוך פיקוח ויצירת מנגנון של אמון.

לא ניתן לשלב פעילות השקעות בנדל"ן בחברה קיימת- ויש צורך בפתיחת חברה חדשה ברשם החברות במעמד ייעודי לצורך השקעות הקרן, וזאת במטרה להגן על המשקיעים מחבות ומאחריות לפעילות החברה בעבר.

על הקרן להיות מפוקחת על ידי הרשות לניירות הון ולשם כך עליה להיות במעמד חברה סחירה בבורסה (למעט  קרן פרייבט אקוויטי (Private Equity אשר כאמור זוכה למעמד ייחודי של קרן פרטית שאינה נסחרת בורסה), מה שהופך את ההשקעה הריאלית להשקעה פיננסית מפוקחת וניתנת למעקב ולכימות נתונים.

החוק על מגבלותיו נועד להגן הן על ענף הבנייה שבפלטפורמה האמורה זוכה למינוף ולהון, והן להגנה על המשקיעים באמצעות יצירת מנגנוני שקיפות ופיקוח, פיזור השקעות, נזילות ושליטה מלאה באופי ההשקעה.

השקעות הן כלי פיננסי שרואה בכסף מוצר לכל דבר ועניין, כאשר עולם ההשקעות הוא המנוע היצרני לכסף. בדומה לכל פעולת ייצור, גם בעולם ההשקעות נדרשת אחריות רבה, מקצועיות והיכרות עם הענף, לצד ליווי מקצועי של אנשי מקצוע מובילים בתחומם.

 

לפניכם הזדמנויות השקעה בקרנות נדל"ן שונות: