נדל"ן במיאמי

השקעות נדל"ן במיאמי – מדריך מקיף למשקיע הישראלי

שוקלים השקעה בנדל"ן במיאמי? אנחנו לא מופתעים. מזג אוויר חמים ונוח במשך מרבית ימות השנה, מיקום אסטרטגי בדרום מזרח פלורידה שבארה"ב, תיירות פורה ומגוון רחב של עסקים המציגים יציבות ופריחה, כל אלו הם רק בונוס בעבור מי שמחפש השקעות נדל"ן במיאמי.

בשורות הבאות נציג נתונים עדכניים על שוק הנדלן במיאמי שבמדינת פלורידה בארצות הברית במטרה לעזור למי מכם שמתלבט  האם ואיפה להשקיע בעיר שהפכה בשנים האחרונות ליעד מוביל בקרב משקיעים ישראלים..

 

 

 

השקעה במיאמי – מצב שוק הנדל"ן באזור

מעט לפני הניתוח של שוק הנדל"ן במיאמי והיכרות עם המספרים והפוטנציאל של דירות להשקעה במיאמי, חשוב להכיר את העיר והסביבה, אפשרויות ההשקעה, היתרונות והסיכונים למשקיעים.

בעלי הון ישראלים המחפשים אחר אפיק השקעה, יגלו לא אחת כי בעידן של עולם גלובלי אין סיבה להגביל את החיפוש ללוקיישן המקומי, וניתן לכוון גבוה יותר הן בבחירת הנכס והן בחתירה לתשואה גבוהה מן התשואה הממוצעת הנהוגה בישראל.

מיאמי היא עיר חוף, הפורשת בפני המבקרים חופים לבנים ומרהיבים, מבחר מלונות יוקרה ומתחמי אירוח, שפע של מסעדות, בארים וחיי לילה, ושילוב יוצא דופן בין תיירים צעירים המגיעים להנות משלל האטרקציות שמציעה העיר, לתיירים מבוגרים ואמידים אשר מגיעים אל העיר לבתי החוף ודירות הנופש, להנות ממזג אוויר נוח וחם, ומאווירת חופש תמידית.

בתים למכירה במיאמי באזורי החוף והתיירות זוכים לביקוש רב והמשקיעים נהנים מדמי שכירות גבוהים במיוחד.

לא על תיירות בלבד מתקיימת העיר מיאמי ומציגה את הגידול המשמעותי ביותר בענף הנדל"ן.

 

מספר נתונים חשובים על העיר והאוכלוסייה:

✔️ מדינת פלורידה בה שוכנת העיר מיאמי היא בבחינת אחת המעצמות הכלכליות של ארה"ב.

✔️ מיאמי מתפרשת על פני 143.15 קילומטרים רבועים.

✔️ בעיר חיים קרוב לחצי מיליון תושבים, ובמטרופולין הסובב אותה שישה מיליון נוספים.

✔️ העיר מיאמי מדורגת במקום ה-20 בעולם, על פי דירוג GAWC- מה שממצב אותה כעיר בעלת השפעה כלכלית-חברתית בינלאומית.

✔️ בעיר מיאמי מבקרים מדי שנה למעלה מ-20 מיליון תיירים (שניה בהיקף התיירות רק לעיר ניו יורק).

✔️ 77% מתושבי העיר מיאמי חיים בשכירות ללא בעלות על נכס משלהם, מה שהופך את שוק השכירות שוק בו בעלי הנכסים מכתיבים את הטון.

✔️ מיאמי היא בירת שיט מובילה, דרכה עוברת עיקר הפעילות המסחרית של המדינה וחלק ניכר מפעילות המסחר בארה"ב.

 

גרף מגמת מחירי הנדל"ן במיאמי ב-10 השנים האחרונות

 

כיצד משפיעים כל הללו על שוק הנדל"ן במיאמי

מגמת מחירי נדל"ן במיאמי ב-10 השנים האחרונות מושפעת השפעה מכרעת מנתוני התיירות של העיר, ובעיקר מן העובדה שחלק ניכר מן התפוסה של נכסי הנדל"ן בעיר הוא לצורך מגורים לטווח קצר, אפיק שנחשב כלכלי ומניב במיוחד.

מחירי הנכסים במיאמי בעשור האחרון מראים עליה עקבית, ומומחים מעריכים כי אלו טרם הגיעו לשיאם. השוק שהראה התאוששות מהירה אחרי משבר הסאב פריים הוסיף לעלות לאורך השנים, ומשך אליו את המשקיעים הזרים, שנהנו מתשואה ממוצעת בת 8%-14% בגין נכסים מסוג דירות מגורים, ותשואה גבוהה אף יותר בגין קרקעות ובתים צמודי קרקע ונדל"ן עסקי.

 

סוגי השקעות נדל"ן במיאמי

רכישת נכס במיאמי לצורך השקעה מצריכה מן הרוכש לבסס תכנית השקעה ומטרה, לצורך בחירת הנכס המתאים.

ככלל, השקעות נדל"ן נועדו לצורך מכירה במחיר גבוה ככל הניתן ממחיר הקניה, כאשר בהפחתת מיסוי ועלויות נלוות מהווה את התשואה מן העסקה. בין סוגי העסקאות הנפוצות עבור המשקיעים בענף הנדל"ן במיאמי:

עסקאות נדל"ן מניב – עסקאות אשר נועדו לצורך אחזקה לזמן ממושך בנכס, במטרה להפיק ממנו הכנסה קבועה. עסקאות כאלה יכולות להיות רכישה של בית או דירה להשכרה לטווח הארוך למשפחות ולמקומיים, רכישת נכס תיירותי לצורך השכרה לטווח קצר (דוגמת דירות אירוח AIRBNB), רכישת נכס מסחרי לצורך השכרה.

עסקאות פליפ – עסקאות בהן התשואה נגזרת כתוצאה מהשבחה של הנכס ולא כנגזרת של זמן האחזקה בנכס. רכישת נכסים בעלות נמוכה מן השווי שוק האמיתי שלהם כתוצאה ממצב הנכס, שיפוץ והשבחה שלו ומכירה מהירה במחיר גבוה יותר תוך הבאה בחשבון של כלל עלויות העסקה וההשבחה. עוד על עסקאות פליפ.

עסקאות מולטי פמילי – מיאמי מתאפיינת במתחמי דירות משותפים, הכוללים מספר רב של יחידות מגורים נפרדות להשכרה לטווח הארוך. עלות מתחם כזה לרוב גבוהה ואינה מותאמת למשקיע הפרטי, מה שהוליד יוזמות של רכישה משותפת של מתחם מולטי פמילי על ידי קבוצת משקיעים, הוצאת המתחם לחברת ניהול חיצונית וחלוקה בהכנסות.

עסקאות נדל"ן משולבות – רכישת נכס במטרה להחזיק בו תקופה קצובה בת שנתיים עד חמש שנים לרוב, ולהנות מן התשואה שתיגזר בסיומה, כאשר במהלך אותה תקופה הנכס ישמש לצורך הכנסה פאסיבית מדמי שכירות.

 

רכישת בית במיאמי לצורכי השקעה – בואו נדבר מספרים

תכנון ההשקעה מצריך היכרות עם אזורי הביקוש, עלויות הנדל"ן, המיסוי וחוקי הנדל"ן במדינה, פוטנציאל התשואה ועלויות השכירות ופרמטרים נוספים. מחיר דירה להשקעה במיאמי פלורידה יהווה נגזרת ישירה של האזור, הביקוש לנכסים לצד ההיצע ואופי העסקאות באזור.

3 אזורים מומלצים להשקעה במיאמי אשר מהווים את מוקדי המשיכה עבור המשקיעים הזרים:

#1 פאלם ביץ' – העיר פאלם ביץ' היא עיר קיט ונופש המונה כ-10000 תושבים בלבד, אולם משלשת את כמות השוהים בה בעונות התיירות החמות, בהן הביקוש לנכסים עולה על ההיצע. התשואה הפוטנציאלית על השקעה במיאמי בעיר פאלם ביץ' עמדה בשנת 2021 על 17.4% ומוסיפה לעלות ללא כל תקרת זכוכית באופק.

#2 פורט לודרדייל – העיר הגדולה במחוז Broward, אשר מהווה אזור ביקוש בעבור אוכלוסייה מקומית מבוססת, ומתאפיינת בבתים צמודי קרקע, וכן במתחמי משרדים, הייטק ותעשיה. פורט לודרדייל הציגה אחוזי תשואה דומים לאלה של פאלם ביץ' (17.5%) ומהווה בית למשקיעים יציבים בעלי הון עצמי רחב (מחיר הנכסים בה בין הגבוהים במיאמי).

#3 מיאמי דייד – קרוב לשלושה מיליון תושבים חיים בעיר מיאמי דייד, אזור הנמלים, שדות התעופה והמסחר, ולמעשה המטרופולין הגדול ביותר במיאמי. בעיר ריכוז גבוה של מהגרים וביקוש רב לנכסים במבני מולטי פמילי, דירות לשכירות ארוכת טווח ונכסים מסחריים. מיאמי דייד הציגה בשנת 2021 11.5% תשואה, ומתאימה למשקיעים אשר מחפשים אחר השקעות בעלות תשואה גבוהה אולם במחיר התחלתי נמוך יותר, ביחס לאזורי הביקוש האחרים.

חשוב לציין כי התשואה הפוטנציאלית היא נגזרת של מחירי הנכסים, וככל שמדובר בנכס במחיר שוק גבוה יותר, גם פוטנציאל התשואה יעלה בהתאם.

 

אז כמה עולה דירה בעיר מיאמי? מחירים:

בבחינה של מספר נכסים על פי המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן במיאמי:

נכס	מיקום	עלות	עלות שכירות חודשית ממוצעת
בית פרטי 3 חדרי שינה צמוד קרקע 140 מטרים בנויים	פאלם ביץ'	$475000	$1900
דירת 2 חדרי שינה 65 מטרים רבועים	פאלם ביץ'	$275000	$950
בית פרטי 4 חדרי שינה צמוד קרקע 160 מטרים בנויים	פורט לודרדייל	$237000	$1750
דירת 2 חדרי שינה 55 מטרים רבועים	מיאמי דייד	$170000	$830

 

כמה מס ישלם משקיע זר בפלורידה?

מיסוי נדל"ן במדינת פלורידה מקל במיוחד, כאשר פלורידה אינה גובה מס הכנסה בגין הכנסה ותשואה מנכסים.

שיעור מס הרכישה במיאמי עומד על 6%, ומדינת פלורידה פורת משקיעים זרים ממיסוי פדראלי.

כמו כן פלורידה חתומה על אמנת מס בינלאומית עליה חתומה גם מדינת ישראל- מה שמבטיח הימנעות מתשלום כפל מס.

פרויקטים להשקעה בארצות הברית

למידע נוסף על פרויקטים והזדמנויות השקעה מומלצות בארה"ב, השאירו פרטיכם בטופס

מיאמי – מפה: