השקעות נדלן ביוון – מדריך למשקיע בנדלן יווני

לפני שמגיעים לתכלס (השקעות נדל"ן ביוון) חשבנו שראוי לתת הקדמה קצרה על אחת המדינות היפות בעולם.

כשחושבים על יוון, ישנם לא מעט אנשים שיציירו בראשם תמונה של מקום בו החופים עוצרי נשימה והבריזה מושלמת. מקום בו האוזו זורם ללא הרף, הטברנות מלאות והכל מתנהל בעצלתיים תחת שמש ים תיכונית נעימה.

אחרים רואים תמונה שונה לגמרי למשמע השם יוון – תמונה בה נראית בבירור מדינה אשר ספגה מכות הגונות ומטלטלות עקב משבר כלכלי חריף ומהווה הזדמנות אמיתית למשקיעי נדל"ן.

נדלניסטים רבים רואים ביוון את הפוטנציאל הכלכלי הבא שלהם ואף השקיעו בנדל"ן יווני. התמונה ביוון היא מורכבת ובשל כך מסתתרים בתוכה רבדים שונים, אשר מהווים הזדמנות ממשית לעשיית רווח על ידי השקעה בנדל"ן ביוון.

במדריך זה תוכלו למצוא תשובות לשאלות רבות בנוגע לשוק הנדל"ן היווני ולהבין איך ייתכן כי דווקא מדינה אשר הייתה שרויה במשבר כלכלי די בעייתי עד לפני מספר שנים עשויה להיות בדיוק הזדמנות ההשקעה שחיפשתם.

 

 

סקירה כלכלית היסטורית ומצב נוכחי של שוק הנדל"ן ביוון: 

כאשר מדינה עוברת משבר כלכלי חריף הדבר משפיע כמעט על כל תחומי החיים של תושביה ואזרחיה. כמובן שגם המשקיעים הזרים מושפעים מכך, ורבים מהם נוטים לברוח מהשוק, משום שעל פניו זה נראה הדבר הנכון לעשות. אך שוק השרוי במצב שכזה הוא דווקא אבן שואבת עבור מי שיודע לזהות הזדמנויות.

בשנים 2008 עד 2017 יוון חוותה משבר כלכלי קשה שהוביל אותה אל סף פשיטת רגל. לא אחת הוצפו רחובותיה במפגינים זועמים על המצב הכלכלי המורכב במדינה אשר הוביל לאבטלה בהיקף חסר תקדים ולמחסור של מוצרי צריכה בסיסיים.

המשבר ביוון היה כה חריף עד כי היא כמעט ויצאה (שלא לומר הוצאה) מגוש האירו, דבר שהיה עלול לפגוע בצורה קשה גם במדינות אחרות בגוש, אך לבסוף קיבלה סיוע ממדינות הגוש שעזר לה להתחיל תהליך של שיקום והבראת כלכלת המדינה.

אחת ההשפעות הדרמטיות של המשבר הכלכלי ביוון היא על שוק הנדל"ן. קצת אחרי פרוץ המשבר העולמי ב-2008 מחירי הנדל"ן במדינה הים-תיכונית צנחו בקצב מסחרר ובתי קיט על חופים קסומים נמצאים פתאום בהישג ידם של אנשים מהשורה אשר אין בידם הון עצמי משמעותי. לצורך השוואה, מחיר בית שכזה שווה ערך לדירה ברמה סבירה-נמוכה בפריפריה הישראלית.

המצב המתואר לעיל לא היה תמיד נחלתה של יוון. למעשה, המדינה חוותה שגשוג כלכלי רחב היקף שחלק ממנו הושפע עקב כניסתה לגוש האירו בשנת 2000. אולם בתחילת שנת 2009 החלה הכלכלה היוונית להיכנס למיתון שהלך והחריף, בין היתר עקב התנהלות לא נכונה (פיסקלית ומוניטרית) והיעדר היכולת של הממשלה היוונית להתמודד עם המשבר.

כאמור, המשבר הלך והחריף עד אשר הגיע למצב בו הוא מהווה איום למדינות השכנות של יוון ואף לחברותיה מגוש האירו. בשנת 2015 נחתם הסכם בין ממשלת יוון לבין נושיה השונים במטרה לסייע לה לצאת מהמצב הכלכלי הרעוע (על ידי מספר תוכניות סיוע) ובכך גם לאפשר להמשיך להיות חברה בגוש האירו.

ואכן, מרגע החתימה על ההסכם אנו עדים להתאוששות איטית אך יציבה של הכלכלה היוונית ובתוך כך גם של שווקי נדלן ביוון. המצב הכלכלי ביוון בשילוב עם המגמה במחירי הנדל"ן בעשור האחרון מציירים תמונה ברורה: אם אתם מעוניינים להשקיע בנדל"ן ביוון זהו כנראה הזמן הנכון לעשות זאת.

מחירי דירות ונכסים ביוון רשמו עד שנת 2017 ירידה רציפה בשל המשבר הכלכלי, אך מאז, השוק מראה סימני התייצבות ולפי מחקרים בנושא נראה כי ההתאוששות של יוון תהיה קצרה ויציבה ביחס לגודל המשבר.

המצב מזכיר במידת מה את מה שקרה בשוק הנדל"ן בארה"ב בעקבות המשבר הכלכלי של 2008, כאשר מחירי הדירות ירדו מאוד ערב פרוץ המשבר והחלו לטפס אט אט עד לרמתם כיום. מוסר ההשכל: מי שהשקיע בזמן אז קוצר היום את פירות ההשקעה שלו.

אם נצלול למספרים, נגלה כי מחירי הנדל"ן ביוון ירדו משנת 2008 עד שנת 2017 של 30 אחוזים עד 50 אחוזים. ההערכות מדברות על חלון ההזדמנויות להשקעות נדל"ן באתונה, סלוניקי, כרתים וערים נוספות של בערך 5 שנים, זאת בשל ההתייצבות המהירה של כלכלת המדינה והצפי לעתיד ורוד יותר.

נדלן ביוון

 

חזרו אליי עם הצעות אטרקטיביות להשקעה בחו"ל

    שם:
    דוא"ל:
    טלפון:
    משהו נוסף לומר לנו?

     

    מספר נתוני מפתח על שוק הנדל"ן ביוון:

    ✔️ הביקוש לנכסים ביוון, אתונה, סלוניקי, כרתים ולפקדה בפרט, גבוה מההיצע.

    ✔️ מחירי הנדל"ן ביוון (דירות, בתים ונכסים) בערים הגדולות עלו בשנה החולפת בכ-9.32% בממוצע.

    ✔️ בשנת 2019 הגיעו כ-34 מיליון תיירים ליוון, צמיחה של כ-21 אחוז ביחס לשנת 2018. בשנת 2020 המספרים ירדו מעט בעקבות התפרצות מגפת הקורונה.

    ✔️ כתוצאה מהצמיחה בתיירות קיימים ביקושים גבוהים וקבועים לנכסים להשכרה, מה שמבטיח תשואה גבוהה למשקיע הישראלי.

    ✔️ כתוצאה מהמשבר הכלכלי שחוותה יוון בין השנים 2009-2017, ניתן כיום לרכוש נכס במחיר נמוך מעלות הבנייה ומשכך עליית הערך כמעט ודאית.

    ✔️ יוון קרובה גיאוגרפית לישראל וכתוצאה מכך מאפשרת שליטה נוחה בנכס.

    ✔️ משקיעים ישראלים נהנים ביוון מתנאים של מדינה החברה באיחוד האירופאי.

    ✔️ הקרבה הגיאוגרפית, המנטלית והתרבותית של יוון לישראל יוצרת אקלים נוח והזדמנויות רבות לשיתוף פעולה עסקי.

    ✔️ המשבר הכלכלי והמיתון שחוותה יוון עד לפני מספר שנים פתח חלון הזדמנויות אידאלי להשקעה אשר מוערך בלוח זמנים של 3-5 שנים, עסקי הנדל"ן ביוון חוו ירידה של בין 30-50 אחוזים ומתחילים לחזור לעצמם בשנתיים האחרונות.

    ✔️ בכדי לעודד השקעות זרות ובדומה למדינות נוספות כמו פורטוגל, ספרד והונגריה, העבירה הממשלה היוונית חוק לפיו אדם המשקיע בנדל"ן במדינה סכום של 250,000 אירו ומעלה מקבל מעמד של תושב. 

     

    נתונים על שוק הנדל"ן ביווןמידע על השקעות נדלן במדינה
    גודל השוק:כ-11 מיליון בני אדם
    ערים מרכזיות להשקעה:אתונה, סלוניקי, האי לפקדה
    דמי שכירות חודשיים ממוצעים:$1450-1550
    שיעור המס על הכנסה משכ"ד:7.5%
    מס רכישה ביוון (כאשר רוכשים נכס):13%-8%
    גובה המס על רווחי הון15%
    תשואה ממוצעת על נכס להשקעה:5%-10% בשנה
    שיעור השינוי במחירי הנדל"ן ביווןעלייה של כ-9.32%

    מקור לנתונים: globalpropertyguide

     

    מגמת מחירי הנדל"ן ביוון על פני זמן

    גרף מחירי נדל"ן ביוון משנת 2006 עד היום

    גרף המציג את אינדקס מחירי הנדל"ן ביוון משנת 2006 עד היום.    מקור: tradingeconomics.com

     

    על מיסי נדלן ביוון, תשואות ומה שביניהם:

    שיטת מיסוי הנדל"ן ביוון נחשבת לבין הידידותיות ביותר בעבור המשקיע החיצוני. במידה ותבחרו לרכוש נכס באמצעות חברה (כלומר התאגדות משפטית), תחויבו במס רק עבור רווחיה שנצברו עקב פעילותה ביוון בלבד. שיטת המיסוי היא זהה גם אם תחליטו לרכוש את הדירה שלא במסגרת התאגדות משפטית כחברה, אלא כאדם פרטי (הנתונים המספריים בטבלה שבמעלה הדף).

    יתרה מזאת, במקרה זה תיהנו משיטת המיסוי הפרוגרסיבית ביוון אשר קובעת את גובה המס ביחס לגובה ההכנסות, על טווח שנע בין 15 אחוזים ל-40 אחוזים. בנוסף, בשנת 1999, נחתמה בין ישראל ליוון אמנה למניעת כפל מיסוי אשר מעניקה למשקיע הישראלי הטבות רבות, כגון: ביטול תשלום ארנונה, ביטול מס שבח, ביטול מס הכנסה והטבות נוספות אשר פותחות בפני האזרח הישראלי אופציה להשקעה נוחה.

    באשר לתשואה הצפויה לכם כתוצאה מביצוע השקעות נדל"ן ביוון – השקעה בנדלן יווני לצורכי מגורים עשויה להניב לכם תשואה שעומדת על בין 5% ל-10%. אם נשווה את המצב לישראל נגלה כי התשואה הממוצעת על השקעות נדל"ן למגורים לא חוצה את קו ה-6 אחוזים לשנה.

    למעשה, שיטת המיסוי הנוחה ביוון והתנאים המעולים אשר נגזרים מהאמנה שנחתמה בין ממשלת יוון לבין ממשלת ישראל, בשילוב עם אחוזי התשואה הגבוהים יחסית, מספקים למשקיעים ישראלים פוטנציאלים הזדמנות מעולה להשקעה בנדל"ן מניב ביוון, במחירים זולים ובתנאים מעולים, וכל זה בהשקעה בנכס נדל"ני במדינה קרובה ומיודדת לישראל.

     

    אז איפה כדאי להשקיע ביוון בשנת 2020? 

    הבחירה הנכונה ברכישת נכס להשקעה ביוון נעוצה במספר גורמים, אשר בלי קשר ליוון עצמה רלוונטיים כמעט לכל אזור השקעה בעולם. ראשית, מומלץ לרכוש נכסים באזורים בהם הביקוש לשכירות הוא גבוה והיצע הנכסים הפנויים הוא יחסית נמוך.

    אזורים אלו יהיו מאופיינים לרוב בתכנון עתידי של צירי תחבורה משמעותיים, מרכזי קניות וכדומה, ואף יהיו בסמיכות למוסדות להשכלה גבוהה, מרכזי תרבות ואחרים. חשוב לבחון מהו שכר הדירה הממוצע באזור בכדי לאפשר חישוב מדויק ככל הניתן של ההכנסה ואחוז התשואה השנתית הצפויה.

    אם נסתכל ספציפית על יוון, חשוב לציין כי מדובר במדינה שהיא בעצם קבוצה של כ-3,000 איים והעיר הגדולה ביותר ביוון היא אתונה, הלא היא עיר הבירה. פרט להשקעה הנדל"נית לצורכי מסחר או דיור, ביוון קיימת אופציה לרכישת נכס באזור תיירותי ולהשכירו לצורכי תיירות. חופים רבים ביוון הם מוקדי תיירות מבוקשים לתיירים רבים עקב מזג האוויר הים-תיכוני והמחירים הנוחים.

    עיר נוספת שנחשבת ל"עיר הסטודנטים" היוונית היא עיר הנמל סלוניקי, אשר הינה העיר השניה בגודלה ביוון.

    האיים המוכרים ביותר ביוון לישראלים הם כנראה רודוס, כרתים ומיקונוס, אולם קיימים עוד לא מעט איים וחופים אשר נהנים משפע של תיירות ומחירי הנדל"ן שלהם נוחים מאוד למשקיעים. אחד האיים המומלצים ביותר להשקעה הוא האי לפקדה, אשר מספק לתייריו חופים ציוריים וחופשה יוונית אותנטית. אל האי ניתן להגיע באמצעות גשר או בהפלגה. לחצו לקריאת מידע נוסף על נדל"ן בלפקדה.

    ישנה גם אופציה לטוס לשדה תעופה שאינו באי, אך ממוקם רק כ-14 ק"מ ממנו. לפקדה כיום הוא אי שנמצא בנסיקה תיירותית ומושך אליו יותר ויותר תיירים בכל עונה, לכן הוא גם מהווה "מקום חם" להשקעה בנדלן.

    עוד בנדלן מאסטר – מדריכי נדל"ן על ערים מובילות ביוון שכדאי לקרוא

    דוגמאות לנכסים להשקעה ביוון

    מחירי דירות ביוון, בתים ונכסים מסחריים:

    ממוצע מחירי נכסים ביוון (דירות, בתי קרקע ומשרדים) – במקומות: לפקדה, כרתים, אתונה, סלוניקי, רודוס, קורפו, איפירוס, מגניצי, פאפוס, אנדורוס ונוספות.

     

    מחירי נכסים ביוון לפי סוג הנכסטווח מחירים ממוצע (יורו)
    דירה להשקעה ביוון (אתונה/סלוניקי)החל מ-60 אלף אירו
    עלות דירת 3 חדרים ביוון120,000 - 60,000 אירו
    דירת 4 חדרים ביוון מחירים150,000 - 80,000 אירו
    כמה עולה דירת 5 חדרים ביוון250,000 - 200,000 אירו
    מחיר בית ביוון (בית קרקע מסורתי)200,000 - 100,000 אירו
    מחיר וילה ביוון500,000 - 250,000 אירו

    * מחיר דירות להשקעה באתונה או באיים האחרים ביוון בדגש האי לפקדה (דירה / וילה / קרקע) נע בטווח של 60-150 אלף יורו. מחירים של בתים למכירה ווילות ביוון נעים בטווח מעט גבוה יותר של בין 100 ל-250 אלף יורו בממוצע.

     

    נדלן ביוון – השורה התחתונה:

    אם קראתם עד כאן, כנראה שאתם מתחילים להבין את הפוטנציאל הטמון בהשקעה ביוון. מדינת יוון מציעה למשקיעים ישראלים מספר יתרונות ברורים ובכדי לבאר את התמונה הכללית, ריכזנו אותם עבורכם בכמה משפטים קצרים אשר יקלו על החלטתכם:

    • מחירים נמוכים – המשבר הכלכלי החריף אשר פקד את יוון הוביל לירידה של 30 עד 50 אחוזים במחירי הנדל"ן במדינה.
    • התייצבות כלכלית – על אף המשבר הכבד, יוון עומדת על סף התייצבות כלכלית בתקופה האחרונה, בשל הסכם עליו חתמה עם הנושים שלה. לפי מחקרים נראה כי יוון תתאושש כמעט לחלוטין בטווח זמן של בערך שנתיים.
    • תשואה – אחוז התשואה השנתי ביוון עומד על כ-9 אחוזים בהשקעה בנדלן למגורים, בעוד שבישראל הוא עומד על 6 אחוזים ומטה.
    • שיטת המיסוי ואמנת המס – שיטת המיסוי ביוון נוחה לכל משקיע פוטנציאלי, אך היא נוחה במיוחד למשקיעים ישראלים עקב אמנת המס השוררת בין שתי המדינות ומעניקה למשקיעים ישראלים הטבות רבות בעת השקעות נדלן ביוון.
    • נדל"ן תיירותי – יוון פותחת בפניכם אפיק השקעה חדש ותוכלו לרכוש נכסים לשימוש תיירותי באיזורים מבוקשים אשר מתויירים כמעט כל השנה.
    • קרבה גיאוגרפית – יוון קרובה מאוד לישראל והטיסה אליה קצרה מאוד וזולה מאוד, מה שיאפשר לכם לבקר את הנכס ואת האזור בעצמכם יחסית בקלות, מבלי להשקיע משאבים כלכליים רבים.

     

    לסיכום, יוון נחשבת כוכב עולה בתחום השקעות הנדל"ן בחו"ל ומהווה אופציה טובה מאוד למשקיעים מכל רחבי העולם בכלל, ואופציה מצוינת עבור משקיעים ישראלים בפרט.

    המידע שמובא בפניכם בדף זה הוא מקיף ויסודי ככל הניתן, אך במקרים מסוימים של השקעות נדל"ן בחו"ל מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע אשר מתמחים במדינה הספציפית בה אתם מעוניינים להשקיע ויוכלו להעניק לכם את הכלים הנחוצים והמידע הרלוונטי והמקיף ביותר על נכסים להשקעה באותה מדינה.

    כמו כן, היות ומדובר בהשקעה שאינה נגישה אליכם באופן מיידי, שירותיהן של חברות מסוג זה לעיתים מתבקש לטיפול בנושאי אחזקת הנכס ותפעולו באופן שוטף.

    למידע נוסף אודות הזדמנויות השקעה מומלצות ביוון השאירו פרטיכם בטופס

    חזרו אליי עם הצעות אטרקטיביות להשקעה בחו"ל

      שם:
      דוא"ל:
      טלפון:
      משהו נוסף לומר לנו?

      יוון – מפה:

      השקעות נדל"ן ביוון

      מערכת נדלן מאסטר