מיסוי נדל"ן ביוון הוא עניין חשוב עבור מי שמעוניין לרכוש נכס להשקעה במדינה.
מזה שנים שיוון מנהיגה מדיניות מס נוחה למדי במטרה לעודד השקעות זרות. ואכן, מדיניות המיסוי ביוון היא אחת הסיבות המרכזיות לאטרקטיביות ההולכת וגואה של המדינה בקרב משקיעי נדל"ן.
להלן כל מה שצריך לדעת על מיסוי נדל"ן ביוון.
תוכן עניינים:
כמה מס תשלמו על נכס ביוון?
מס על השקעות נדל"ן ביוון הוא עניין מורכב, שבאופן עקרוני כולל: מס רכישה, מס על רווחי הון (מס שבח), מס רכוש (אנפיה), מס הכנסה ומע"מ. לפני שנכנסים למשמעות של סוגי המסים הללו, חשוב להבין את פרטי אמנת המס בין יוון לישראל.
קיימת אמנת מס בין יוון לישראל, אבל הנוסח האנגלי שלה שונה מהנוסח העברי. לפי הגרסה האנגלית, האמנה פוטרת משקיעים ישראלים מתשלום מס בישראל, כל עוד המשקיע משלם מס הכנסה ומס רכישה לרשויות ביוון. עם זאת, לפי הגרסה העברית של האמנה, משקיעים ישראלים מחויבים בתשלום מס כפול, גם בארץ וגם ביוון.
הסתירה הזו הופכת את אמנת המס בין יוון לישראל למעורפלת, לא חד-משמעית ונתונה לפרשנות, מה שמאפשר מרחב תמרון מסוים שיכול לשחק לטובת המשקיעים. חשוב לזכור שבמקרה ומתקיימת סתירה בין הנוסח באנגלית לבין הנוסח בעברית, הראשון גובר.
האם קיים מס רכישה ביוון?
כן, מס רכישה ביוון הינו בשיעור של 3.09% משווי הנכס. חשוב להבין ששווי הנכס מוערך ונקבע על פי הרשויות ביוון ולא על פי הפרטים המוסכמים של עסקת הרכישה עצמה, כלומר לא בהתאם לתשלום שהמשקיע שילם בפועל.
מהו שיעור המס המשולם על רווחי הון ביוון?
באופן רשמי, שיעור המס המשולם על רווחי הון (מס שבח) עומד על כ-15% מהתשלום המתקבל מהשכרת או מכירת הנכס.
עם זאת, בכל שנת מס מאז שנת 2010, רשויות המס ביוון הוציאו ביטול זמני על תשלום מס השבח. בפועל, משמעות הדבר הוא שמשקיעים לא מחוייבים בתשלום מס על רווחי הון מנכס ביוון.
יחד עם זאת, לפי הנוסח העברי של אמנת המס בין ישראל ויוון, משקיעים מחוייבים בתשלום מס רכישה לרשויות הישראליות. כאמור, הוראה זו שנויה במחלוקת ונתונה לפרשנות, שכן הנוסח האנגלי של אמנת המס פוטר את המשקיעים ממס הרכישה.
מהו שיעור מס הרכוש ביוון?
משקיעים זרים מחויבים בתשלום מס רכוש חד-שנתי (אנפיה) על אחזקת הנכס. מס הרכוש נקבע על פי מערך של מיסוי פרוגרסיבי, במדרגות של 11%-33%. משמעות הדבר היא שבחודשים מרץ-מאי בכל שנת מס המשקיע יחויב בתשלום המס על השנה הקודמת.
שיעור מס הרכוש ביוון נמוך יחסית, ועומד על בין 3-6 אירו פר מטר. השיעור המסוים יקבע על ידי הרשויות היווניות, בהתאם למאפייני הנכס, כולל האזור שבו הוא מצוי.
מהו שיעור מס ההכנסה ביוון שמקורה מנדל"ן?
באופן כללי, אנשים שאינם תושבי יוון מחויבים בתשלום מס הכנסה בהתאם למקורות ההכנסה שלהם ביוון עצמה. משקיעי נדל"ן זרים בעלי אזרחות אירופאית, וש- 90% מהכנסותיהם מקורן ביוון, עשויים להיות זכאים להנחות מס ביוון.
בדומה למס הרכוש, גם מס ההכנסה ביוון הוא פרוגרסיבי (מס מדורג):
- מדרגה ראשונה (15%) – הכנסה שנתית של עד 12,000 אירו
- מדרגה שנייה (35%) – הכנסה שנתית של 12,000-35,000 אירו
- מדרגה שלישית (45%) – הכנסה שנתית של יותר מ-35,000 אירו
עם זאת, מס ההכנסה על תשואה המתקבלת מהשכרת נכס כוללות מדרגות מס שונות. הכנסות מדמי שכירות על נכס ביוון ממוסות באופן פרוגרסיבי, כאשר מדרגות המס נעות בין 11% ל-33%.
מהו שיעור תשלום המע"מ ביוון?
רוכשי נכס חדש, דירה או בית ביוון מחויבים בתשלום מע"מ בגובה 24%, בנוסף על מחיר הנכס הנקבע בעסקת הרכישה. נכס חדש מוגדר ככזה שגילו לא עולה על 6 שנים. על נכסים ישנים בני יותר מ-6 שנים לא חלה חובת תשלום מע"מ.
