השקעות נדל"ן בטקסס – מדריך למשקיע הישראלי
חושבים להשקיע בנדל"ן בטקסס? בשורות הבאות נציג נתונים עדכניים על שוק הנדלן בטקסס שבארצות הברית במטרה לסייע לכם לקבל החלטה האם ואיפה להשקיע במדינה.
השקעות נדל"ן בטקסס הפכו בשנים האחרונות לנפוצות יותר בקרב משקיעים ישראלים. טקסס היא מדינה פופולרית בארצות הברית והמשקיע הישראלי הידוע כשמרן, רואה במדינה יעד השקעה נגיש ובעל פוטנציאל, בין היתר הודות ליתרונות רבים הקיימים במדינה עליהם נפרט מיד.
תוכן עניינים:
נדל"ן בטקסס – מידע על שוק הנדל"ן במדינה
שוק הנדל"ן במדינת טקסס בארצות הברית עולה כפורח, בזכות מספר יתרונות מובילים של המדינה הדרומית והמדברית:
* גודל – טקסס היא המדינה השנייה בגודלה בארה"ב, הן בגודל השטח החולש על קרוב לשבעת אלפים קילומטרים רבועים, והן בהיקף האוכלוסייה, הנושקת לשלושים מיליון תושבים.
* הגירה חיובית – בעשור האחרון מציגה טקסס גידול בן 15% בכמות התושבים, מה שמעיד על הגירה חיובית למדינה לצד גידול טבעי, וכתוצאה ישירה מכך גידול בביקוש לנכסי נדל"ן בטקסס.
* מעצמה כלכלית – מדינת טקסס נחשבת למעצמה כלכלית, ביחס למדינות אחרות בארה"ב וביחס למדינות אחרות בעולם. עוצמתה הכללית של טקסס נובעת משילוב בין מרכזי פיתוח וטכנולוגיה למרחבים חקלאיים, שליטה בלתי מעורערת בענף הבקר בארה"ב, מאגרים עצומים של אנרגיה ונפט, שליטה בתחום התקשורת ועוד.
* מגוון אפיקי השקעות נדל"ן בטקסס – המרחבים העצומים וריבוי התעשיות בטקסס מאפשר למשקיעים המיועדים מגוון אפשרויות השקעות נדלן בטקסס, בניהן: השקעות בנדל"ן עסקי, השקעות בנדל"ן תעשייתי, השקעה בשטחים חקלאיים, השקעה בנדל"ן מסחרי, השקעה בנדל"ן תיירותי וכמובן השקעה בנכסי נדל"ן לצרכי מגורים.
* מיסוי נמוך – מיסוי נדל"ן בטקסס (מס הכנסה על שכירות, מס רכישה) נחשב לנמוך במיוחד, ביחס לתשואות הפוטנציאליות הצפויות.
קניית נדלן בטקסס – מחירי הנכסים אטרקטיביים
מחיר ממוצע של נכס במדינת טקסס בארה"ב עומד על כ-302,000 $, בהתייחסות לבית מגורים בנוי על קרקע פרטית באזורי ביקוש. מאחר וכאמור מדובר במחיר ממוצע, ניתן למצוא גם נכסים דוגמת דירות מגורים או נדל"ן עסקי-מסחרי בעלויות שנעות בין 170,000-200,000 $ וגם בתי יוקרה בסכום הגבוה מהסכום הנ"ל.
הסיבה למחיר הנדל"ן הנמוך יחסית של בתים בטקסס, הוא היצע השטחים העצום במדינה, שבשונה ממקומות אחרים ברחבי העולם, יוצר מצב בו היצע הקרקעות גדול ביחס לביקוש. זאת לצד השכר הממוצע הנמוך יחסית של תושבי מדינת טקסס, גורמים לכך שהיצע הנדלן למכירה בטקסס מושך אליו משקיעים רבים, בעוד שהאוכלוסייה המקומית הרחבה מעדיפה לגור בשכירות, מה שיוצר שוק שכירות חם ומחירי שכירות גבוהים, שמספקים למשקיעים אחוזי תשואה גבוהים במיוחד.
שיעורי התשואה הפוטנציאליים בהשקעה בנדל"ן בטקסס
כאמור, מחירי נדלן בטקסס לרכישה הם נמוכים (ביחס לנכסים זהים בהשוואה למדינות אחרות בעולם), כאשר מכירי השכירות נחשבים לגבוהים, מה שיוצר הזדמנות לעסקאות נדל"ן מניב ומשתלם בטווח הארוך.
במדינת טקסס נרשמת עלייה הדרגתית ויציבה במחירי הנדל"ן בעשור האחרון, אשר כרגע היא בבחינת עלייה מתונה, אולם מומחים מעריכים כי לאור ההגירה החיובית וההתפתחות הטכנולוגית של המדינה, בשנים הקרובות נראה המשך עליה תלולה ואף משמעותית יותר.
בגין אותו סוג נכס שהוזכר, בית מגורים בנוי על קרקע פרטית, אשר נרכש בסכום בן כמיליון שקלים בסך הכל, השכירות הממוצעת היא $2,275 בחודש, כלומר למעלה מ-8,000 ₪ בחודש. בחישוב פשוט מדובר בתשואה של סביבות 8%.
בהשוואה לתשואה הנהוגה במדינת ישראל, בה רכישת נכס במיליון שקלים תגביל את המשקיע לנכס מסוג דירה בת כעשרים שנים ויותר, בערי הפריפריה, אשר תעניק דמי שכירות ממוצעים בסך כ-3000 ₪ בחודש ולתשואה שתסתכם בכ-2-4 אחוזים לכל היותר. מכאן שרכישת נדל"ן מניב בטקסס יביא לתשואה גבוהה בכ-60% מזאת הנהוגה בשוק הנדל"ן בישראל.
אנחנו יכולים לעזור!
ערים מומלצות להשקעה בטקסס
כאמור, מדינת טקסס היא המדינה השנייה בגודלה בארה"ב, ומטבע הדברים כוללת ערי מטרופולין מרכזיות, לצד עיירות חקלאיות מנומנמות יותר. השקעת נדל"ן אינה מוצר מדף, ומצריכה הכנת שיעורי בית, היכרות עם ערים שונות והמאפיינים שלהן, הערכת סיכונים ופוטנציאל, שליטה בחוקי נדל"ן ומיסוי, ניתוח מחירי השכירות והתנודתיות הנהוגה בהם ואלמנטים נוספים.
בין הערים המומלצות להשקעה בטקסס:
#1 יוסטון – העיר יוסטון היא העיר הגדולה בטקסס, כאשר העיר ופרבריה מאכלסים כשישה מיליון תושבים. ביוסטון מצוי מרכז המחקר של נאס"א, נמל מסחרי משגשג ותעשיית ברזל מהמובילות בארה"ב. ביוסטון יושבים מוקדי תרבות ידועים, היא מהווה את ביתם של קבוצות ספורט מובילות בליגות האמריקאיות וידועה כעיר המושכת אליה תיירות: כשבעה מיליון תיירים מדי שנה.
השקעות נדל"ן ביוסטון בחמש השנים האחרונות הראו עלייה ממוצעת של 4.7% במחירי הנכסים, כאשר מומחי נדל"ן מקומיים מעריכים כי בשל ההגירה החיובית וגידול בכמות האוכלוסייה בעיר, קיים צפי לעליה נוספת של כ-6% בשנה בשנתיים הקרובות.
שוק הנדל"ן ביוסטון טקסס מושך אליו משקיעים מישראל ומאירופה, ומציג יחס משתלם בין מחירי נכסים נמוכים יחסי (עלות נכס מגורים ממוצע ביוסטון יעמוד על פחות ממאתיים אלף דולרים) לעלויות שכירות גבוהות, שנובעות מאחוזי עוני בני כ-20% בעיר, אוכלוסייה שאין בכוחה לרכוש דירות ובתים ונאלצים להישען על שוק השכירות.
#2 סן אנטוניו – העיר שאן אנטוניו שבטקסס נמנית אף היא בין 10 הערים הגדולות בארה"ב, מהווה מוקד השכלה ואקדמיה בזכות לא פחות מ-31 אוניברסיטאות המצויות בעיר, ואחראיות להשכלתם של כמאה אלף סטודנטים בכל זמן נתון. לצד הסטודנטים בסאן אנטוניו קיימים בסיסים צבאיים רבים בחסות משרד ההגנה האמריקאי, מה שמביא אל העיר את משפחות החיילים הרבים.
זאת לצד פארק שעשועים מהידועים בארה"ב, ומספר רב של מוקדי תיירות והיסטוריה, הפכו את סאן אנטוניו לעיר בה קיים ביקוש רב לנכסי נדל"ן להשכרה, מה שמביא לגידול תמידי ועקבי בעלויות השכירות, ומאפשר למשקיעים השקעות נדל"ן מניבות לאורך שנים ארוכות, לצד תשואה משתלמת מעליה מתונה אך עקבית במחירי הנכסים.
#3 דאלאס – העיר עצמה מאכלסת למעלה מ-1,300,000 תושבים והמטרופולין למעלה מ-7,500,000. העיר היא אחת הערים הגדולות ביותר בארה"ב כולה, הן מבחינת שטחה והן מבחינת מספר התושבים שמתגוררים בה. מחירי הנדל"ן בדאלאס עלו בשנה האחרונה בכ-13.1% והמחיר החציוני של נכס בעיר עומד על כ-440,000 דולר.
#4 אוסטין – העיר אוסטין היא בירת מדינת טקסס, והעיר הרביעית בגודלה במדינה. אוסטין הפכה בעשור האחרון למתחם הייטק בינלאומי והבכירות שבחברות ההייטק בעולם קבעו בה את פעילויות הפיתוח ומשרדי הניהול שלהן, מה שהביא אל העיר אוכלוסייה משכילה יותר, אמידה יותר וחיזק את שוק הנדל"ן בעיר. מחירי הנדל"ן באוסטין נמצאים בעלייה מתמדת, ויש הטוענים כי השנים הקרובות תהיינה ההזדמנות האחרונה עבור משקיעים המחפשים אחר נכסים במחירים אטרקטיביים וצפי לגידול מהיר ומשמעותי. השקעות הנדל"ן באוסטין בשנתיים האחרונות מצביעות על 84% הצלחה. חשוב לדעת כי מחירי הנכסים באוסטין טקסס לרוב יהיו יקרים יותר מנכסים דומים בערים אחרות בטקסס, אולם גם מחירי השכירות יהיו גבוהים יותר, כמו גם הצפי לאחוזי תשואה בסופו של דבר.
לסיכום, השקעות נדל"ן במדינות זרות עשויות לאיים על המשקיע המתחיל, תחת מגבלות של שפה, ידע ומרחק. יחד עם זאת, באמצעות ליווי מקצועי מתאים ניתן לזכות למעטפת שירותים מלאה ומקצועית, איתור נכסים והתנהלות בירוקרטית, ולפרוץ לשווקים חדשים ומשתלמים במיוחד למשקיע הישראלי.
