מהי השקעה מניבה?
השקעות נדל"ן עשויות להוות אמצעי משתלם וכדאי במיוחד לייצור הכנסה. השקעות נדל"ן מניבות מתבססות על רכישת נכס מסוג מסוים למטרת השכרתו העתידית. נדל"ן מניב הינו נכס בעל ערך הוני בפני עצמו, אשר בנוסף על כך מספק תשואה ומייצר הכנסה כספית קבועה לבעליו.
השקעות נדל"ן מניבות מהוות הזדמנות מצוינת להשקעה. רכישת נכס מניב מאפשרת את החזרת ההשקעה ויצירת רווח כלכלי בשל החזר ההכנסה המתקבל מתשלום דמי השכירות בכל חודשי השנה. השקעה נכונה בנדל"ן מניב תאפשר תזרים מזומנים קבוע ויציב למדי, המקנה לבעלים תשואה מכובדת.
השקעת נדל"ן מניבה עשויה להתאפשר בשל רכישת נכס לצרכי דיור או נכס לצרכי מסחר, דוגמת חנויות, קניונים, בנייני משרדים, חניונים, בתי מלון ותחנות דלק. טרם ביצוע עסקת רכישה של נכס להשקעה מניבה, חשוב לבחון את המגמות והשינויים במשק באופן כללי, ובפרט בשוק אליו משויך הנכס.
יש לבחון כי הנכס עונה על קריטריונים חשובים דוגמת סולידריות ורמת סיכון. התשואה מהנכס המניב עשויה להשתנות בהתאם לסוג הנכס המניב. יש להתחשב בקשר שבין רמת הסולידריות והסיכון הטמונים בנכס מניב מסוג מסוים, לבין התשואה הפוטנציאלית המופקת ממנו.
תופעת השקעות נדל"ן מניבות באמצעות רכישת נכסים מניבים שכיחה במיוחד בקרב משקיעים פרטיים, שבידם הון עצמי קטן עד בינוני באופן יחסי. משקיעים אלו לרוב יחפשו הזדמנויות להשקעה לשם יצירת רווחים נוספים. השקעות מניבות מבוססות על שימוש במנוף פיננסי, המעניק למשקיע את היכולת לצבור נכסים תוך כדי שימוש בהון עצמי מצומצם יחסית לגודל ההשקעה.
תוכן עניינים:
ההשקעה בפרויקט נדל"ן מניב מתאפשרת הודות לעקרון המינוף הפיננסי, המקנה לקונה הון גבוה יותר מזה המצוי בידיו, לרוב באמצעות הלוואות שונות. הון זה מאפשר לקונה לערוך שיפוצים ותיקונים בנכס המניב הנרכש, ולאתר שוכרים פוטנציאליים.
מסיבה זו, למשקיעי נדל"ן המעוניינים בביצוע השקעה מניבה מומלץ לבצע השקעה ראשונית במנוף פיננסי, שכן מדובר באמצעי המסייע בהמשך הדרך ליצירת רווחים והכנסות קבועות ויציבות לאורך שנות ההחזקה בנכס המושקע.
קיימים מספר פרמטרים חשובים שיש לשקול במערכת השיקולים טרם רכישת נכס מניב להשקעה, ובייחוד כאשר מדובר בנכס מסחרי. בראש ובראשונה, יש לשקול היטב את גובה התשואה ביחס לגובה ההשקעה בנכס.
כלומר, היחס שבין עלות קניית הנכס המניב עצמו לבין הסכום הצפוי להתקבל משכר הדירה מאת השוכר העתידי. המטרה בהשקעות נדל"ן מניבות הינה יצירת תשואה אשר מחד תאפשר את החזרת ההשקעה וההלוואות שנלקחו עבורה, ומאידך יצירת רווחים עתידיים קבועים ויציבים לאורך זמן.
בעוד התשואה הממוצעת מהשקעה בנכס לצרכי מגורים עומדת על בין 3% ל-5% לשנה, התשואה השנתית עבור נכס מסחרי נעה בין 6% ל-9% בממוצע, וזאת לאחר קיזוז עלויות והוצאות בגין תחזוקה, תפעול ופחת). כדאי לבחון גם אפשרויות השקעה בנכסים בחו"ל, אשר התשואה מהם עשויה להיות גבוהה אף יותר.
השקעה בנדל"ן מניב מבוססת על הרעיון לפי התשואה הצפויה להתקבל מהנכס לאורך תקופת זמן ארוכה יחסית תהיה גבוהה מעלויות מימון העסקה (הכולל את השקעת ההון העצמי והריבית מההלוואות והמנופים הפיננסיים).
מה חשוב לדעת לפני רכישת נכס מניב להשקעה?
השקעה בנכס מניב מצריכה חשיבה מקדימה על סוג ההשקעה והתאמתה למצב השוק ולצרכי המשקיע. לפני ההשקעה בנדל"ן מניב, יש להבין את המאפיינים והמגמות העיקריות בשוק בו מצוי הנכס, בין אם שוק הנדל"ן המסחרי או שוק הדיור. בנוסף, חשוב להתאים את סוג ההשקעה וסוג הנכס המניב המושקע לאופיו, שאיפותיו ויכולתו הכלכלית של המשקיע.
על המשקיע לוודא היטב את עמידותו הפיננסית האפשרית בפני מצבים של עלויות והוצאות בלתי צפויות (בשל שיפוצים, תיקונים, אגרות ומסים שונים), וכן מצבים בהם הנכס אינו מניב את התשואה הצפויה.
על המשקיע לבחון את מידת מסוגלותו בניהול נכס מניב המאופיין ברמת סיכון גבוהה, או לחילופין את התאמתו להשקעה בנכס סולידי יותר. על המשקיע לקחת בחשבון את הצורך להתמודד ולהתנהל למול קהל יעד של אוכלוסיית שוכרים מסוימת, בהתאם לסוג, אופי ומיקום הנכס.
פרמטרים לביצוע השקעת נדל"ן מניבה
קיימים מספר פרמטרים שיש לקחת בחשבון במכלול השיקולים טרם ביצוע השקעה מניבה בנכס
- גודל הנכס: דירות קטנות בעלות חדר אחד עד שני חדרים מצויות בביקוש הגבוה ביותר בשוק השכירות לצרכי מגורים, כאשר קהל השוכרים הפוטנציאליים לרוב כולל רווקים וזוגות צעירים בעלי יכולת כספית מוגבלת. לעומת זאת, קהל היעד במקרים של דירות גדולות בנות 3 חדרים ומעלה לרוב יהיה בנוי ממשפחות ותיקות יותר, המבוססות יותר מבחינה כלכלית.
- מיקום הנכס: דמי השכירות בעבור נכס מסוים משתנים על פי מיקומם ברמה הארצית והעירונית כאחד. נכסים הממוקמים באזורים מבוקשים ונחשבים כמו מרכזי ערים גדולות לרוב יהיו יקרים יותר לרכישה, ובהתאם יניבו דמי שכירות גבוהים יותר יחסית. ככל שמתרחקים לאזורים פחות נחשבים כמו שולי הערים הגדולות ואזורי הפריפריה, מחירי הנכסים והשכירות יורדים. אם זאת, הביקוש לאו דווקא יורד. על המשקיע לשקלל את עלות ההשקעה בנכס (הכוללת את מחיר הנכס והוצאות נלוות בגין שיפוצים, תיקונים ומסים) עם צפי הביקוש וההכנסות הפוטנציאליות מדמי השכירות.
- נגישות הנכס: הביקוש לנכסים עולה עם נגישותם התחבורתית. נכסים המצויים בקרבה לכבישים, תחנות רכבת ועורכי תחבורה ציבורית לרוב ייהנו מביקוש רב יותר, ולכן ניתן יהיה לגבות עליהם דמי שכירות גבוהים יחסית. עם זאת, לעיתים קרבה לצירי תחבורה יובילו דווקא לירידת מחירי הנכסים הסמוכים אליהם, בשל מפגעי רעש וזיהום.
- מחיר הנכס: ככל, רכישת נכס מניב במחיר נמוך יותר יגדיל את הסיכויים להפקת רווחים גדולים ממנו. עם זאת, יש לבדוק את מאפייני ומגמות השוק הספציפי בו מצוי הנכס לשם אומדן התשואה העתידית ממנו.
- מינוף פיננסי: אמצעי מימון והלוואות שונות מאפשרות למשקיעי נדל"ן לרכוש נכסים מניבים, גם אם ההון העצמי שלהם נמוך יחסית. כאשר התשואה המתקבלת מהנכס המניב תהיה גבוהה מהריבית על המשכנתא מהבנק, רווחיות ההשקעה המניבה תעלה ככל שרמת המינוף תגדל.
איך לאתר השקעות נדל"ן מניבות?
השקעות נדל"ן מניבות להשקעה אינם קלות למציאה, שכן סוג השקעה זה מצריך הבנה עמוקה ומקיפה בשוק הנדל"ן ברמה העולמית, הארצית והמקומית כאחד. לצורך ביצוע השקעה נכונה, כדאית ומשתלמת בנדל"ן מניב, יש להיעזר באנשי מקצוע מיומנים ובעלי ניסיון, המכירים של השוק על מאפייניו ומגמותיו.
הסתייעות באנשי מקצוע לצורך השקעה מניבה בנדל"ן מאפשרת יכולת הסתכלות אמינה וארוכת טווח. עם זאת, גם עבור משקיע הנדל"ן עצמו מומלץ להכיר וללמוד היטב את עולם המושגים של תחום ההשקעות בנכסים מניבים.
לצורך זיהוי, איתור וביצוע עסקה לרכישת נכס מניב, על המשקיע ועוזריו להגיע להחלטה הנכונה תוך הסתמכות על מדדים מקובלים. מדד ה-NOI (קיצור של: Net Operating Income) מאפשר קבלת תמונת מצב באשר לרווח הגולמי, ומסייע בקביעת היכולת המניבה של הנכס. לעומתו, מדד ה-FFO (קיצור של: Fund From Operation) מראה את ייצוג הרווחים הנקיים מהנכס, לאחר קיזוז הוצאות, עלויות ומסים.
מדדים אלו בעלי חשיבות רבה למשקיע, שכן מאפשרים להבין את מיצובו של הנכס המניב ביחס למצב השוק, ובכך מאפשרים לוודא כי מדובר בהשקעה כדאית בנכס אשר יניב תשואה בוודאות גבוהה.
אפשרויות להשקעה בנדל"ן מניב
באופן כללי, ניתן לחלק את שוק הנדל"ן לשכירות לשתי קטיגוריות עיקריות: נדל"ן לשכירות לצרכי מגורים ונדל"ן לשכירות לצרכי מסחר. בעולם ההשקעות המניבות, נכסים למטרות דיור נחשבים להשקעה סולידית ובטוחה יותר, המקנה תשואה יציבה, קבועה ומכובדת לטווח ארוך, וכן השבחה נאה לאורך זמן. השקעת מניבה בנכסים למגורים מתאימה עבור המשקיע הסולידי, המעוניין בנכס שיעניק תשואה סבירה אך יתאפיין ביציבות וביטחון.
עם זאת, גם בנדל"ן מניב למגורים קיימים מדרגי סולידריות ורמות סיכון, המשפיעים על התשואה הפוטנציאלית. כך לדוגמא, רכישת נכס מניב בצפון או במרכז העיר תל אביב נחשבת לסולידית יותר ובעלת רמות סיכון נמוכות, אך התשואה הצפויה מהנכס תהיה נמוכה יותר בהתאם. לעומת זאת, רכישת נכס להשקעה בדרום תל אביב תניב תשואה גבוהה יותר, אך תתאפיין ברמות סיכון גבוהות יותר ורמת סולידריות נמוכה יותר.
לעומת השקעה בנכס למגורים, השקעה מניבה בנכס מסחרי תאופיין בתשואה גבוהה יותר, אך רמות הסיכון יהיו גבוהות יותר מאשר השקעה בנכס מניב לצרכי דיור. היתרון המרכזי שברכישת נכס מסחרי כהשקעה מניבה הוא התשואה הגבוהה יחסית, העומדת על 7%-12% בממוצע, ואף יותר במקרים מסוימים.
עם זאת, לצד יתרון משמעותי זה מצוי החיסרון שברמת סיכון גבוהה, בשל התלות בתנודות הכלכלה. עליות ומורדות במשק עשויים להשפיע על התשואה המתקבלת מנכס מסחרי מניב. תקופות של מיתון עשויות לגרור סגירה של עסקים, חנויות ומשרדים, דבר העשוי לפגוע ברווחים של המשקיע כתוצאה אי קבלת דמי השכירות.
בשל כך, השקעה מניבה בנדל"ן מסחרי תתאים יותר עבור משקיעים מתוחכמים, בעלי ידע, ניסיון ויכולת התמודדות עם חוסר וודאות אפשרית בתקופה של חוסר יציבות כלכלית.
לקריאה נוספת:
