השקעות נדלן בחו"ל – האם ואיפה להשקיע ב-2026?

חושבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? אתם לא לבד. בשורות הבאות אנחנו מסבירים לפרטי פרטים מהם שלבי התהליך, מאיפה מתחילים ואיך תוכלו גם אתם לרכוש נכס להשקעה בחו"ל בצורה מושכלת ונבונה.

אך ראשית, האם בכלל נדל"ן הוא אפיק ההשקעה הנכון עבורכם בעת הנוכחית? במצב הנוכחי של השווקים הפיננסיים המקומיים  והריביות היחסית גבוהות שניתן לקבל על הכסף שלכם בבנקים, בקרנות הכספיות ובאפיקים אחרים בסיכון נמוך – עולה השאלה האם בכלל שווה להיכנס להרפתקה כזאת?

אנחנו סבורים כי גם בעת הנוכחית קיימות הזדמנויות רבות עבור מי שמחפש השקעות נדל"ן בחו"ל וכי הפוטנציאל בנדל"ן מעבר לים עדיין גבוה יותר מאשר באפיקים הסולידיים.

למען הסר ספק, אנחנו ממש לא נגד השקעה סולידית או השקעה בשוק ההון. להיפך, ההמלצה שלנו היא דווקא כן לנסות לפזר את הכסף שלכם על פני מספר אפיקים ולא לשים את כל הביצים בסל אחד.

בשורות הבאות ניגע בכל מה שקשור להשקעות בחו"ל – האם זה זמן טוב להשקיע? יתרונות וחסרונות, מדינות מומלצות לרכישת נכס בשנת 2026, ריכוז פרויקטים להשקעה, טווחי מחירים, בדיקות שחייבים לבצע לפני רכישה, השלבים הצפויים לכם, היבטי מיסוי ועוד המון תובנות מהניסיון שלנו. מוכנים? מתחילים…

 

אלה הנושאים שניגע בהם במדריך זה:

* האם שנת 2026 היא זמן טוב להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

* השקעה בנדל"ן בחו"ל – יתרונות מרכזיים

* איפה כדאי להשקיע? המדינות המומלצות להשקעה בחו"ל בשנת 2026

* ריכוז של פרויקטים להשקעה בחו"ל במדינות נבחרות

* השינוי במחירי הדירות במדינות נבחרות בחו"ל על פני זמן

* מה חשוב לבדוק לפני שמשקיעים בחו"ל – בדיקות שכדאי לבצע

* 6 השלבים בתהליך ההשקעה בנדל"ן בחו"ל

* מיסוי על השקעות נדל"ן בחו"ל – כמה מס תצטרכו לשלם?

* סיכונים בהשקעות נדל"ן גלובליות

* מדריכי נדל"ן בחו"ל לפי מדינה

 

האם שנת 2026 היא זמן טוב להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

אז הכל ורוד וכדאי לרוץ להשקיע בנדל"ן בחו"ל נכון? לא בדיוק.

מחירי הנדל"ן בישראל הגיעו כיום לרמות כמעט בדיוניות וכיום קניית דירה בישראל (בוודאי ובוודאי דירה להשקעה) אינה אפשרית עבור חלקים גדולים מהציבור.

למזלנו הרב, אנחנו חיים במאה ה-21 בעידן בו העולם כולו הצטמק לכדי כפר גלובלי קטנטן, מה שמאפשר לכל אזרח ישראלי להשקיע מעבר לים כמעט מבלי להזיז את עצמו מהכיסא (למרות שאנחנו תמיד ממליצים לטוס ולראות את הנכס בעיניים שלכם).

יותר ויותר ישראלים מגלים עניין בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל בכל שנה שעוברת, מתוך הבנה כי השקעות אלו יכולות להניב להם תשואה גבוהה יותר ובמחירים נמוכים יותר מאלה הקיימים בשוק הישראלי המקומי.

אם גם אתם מעוניינים לגרום לכסף שלכם למצות את מלוא הפוטנציאל שלו ושוקלים לרכוש דירה להשקעה בחו"ל או נכס מניב, הגעתם למקום הנכון.

מיד נציג בפניכם מיפוי של מדינות מומלצות להשקעה בנדל"ן לשנת 2026, מגמת מחירי נדל"ן במדינות נבחרות, מידע על שיעורי התשואה הצפויים לכם מנדל"ן להשקעה במדינות זרות בהשוואה להשקעה בנדל"ן ישראלי, מיסוי על השקעה במדינה זרה, דברים שחשוב לבדוק לפני שקונים נכס בחו"ל וכמובן תמונה מלאה של היתרונות, החסרונות, הסיכונים וההזדמנויות בהשקעה כזו כפי שאנחנו חווים ורואים את זה כבר לא מעט שנים בעיניים שלנו.

שימו לב: מחקר שוק מקיף הוא כנראה הדבר החשוב ביותר עבור מי שניצב בפני ביצוע עסקת נדל"ן מהסוג הזה, ולכן ממש לא כדאי להקל בזה ראש.

אבל אם בכל זאת כבר הספקתם לצבור ידע בתחום ואתם מעדיפים לדלג ישירות לצפייה בפרויקטים נבחרים להשקעה בחו"ל – לחצו כאן.

 

 

השקעה בנדל"ן בחו"ל – יתרונות מרכזיים

לפני הכל, חשוב להבין מהם היתרונות הגלומים בתהליך מסוג זה. קניית נדל"ן בחו"ל לצורכי השקעה ברוב המקרים תדרוש מכם התעסקות בירוקרטית כלשהי (או תשלום לגורם שיעשה זאת במקומכם), אך אחרי שתקראו את היתרונות ואת יתר המידע שיוצג כאן, תבינו שזוהי התעסקות בירוקרטית שעשויה להיות שווה את ההשקעה והזמן שלכם.

◄ היתרון הראשון הוא המחיר – מחירי הנדל"ן בארץ גבוהים להחריד בעת הנוכחית, זה לא סוד. לעומתם יש לא מעט מקומות בעולם שבמחיר חצי דירה במרכז תל אביב או במחיר של דירה שלמה בפריפריה תוכלו להשקיע ביותר מנכס אחד ועוד לצאת עם עודף. מצב זה מעניק לכם למעשה יתרון נוסף המגיע בדמות היכולת לפזר השקעות.

◄ היתרון השני הוא התשואה על הכסף שנכס בחו"ל צפוי להניב לכם. למעשה, התשואה המקסימלית אליה תוכלו להגיע מהשקעה בישראל נמוכה ברוב המקרים מסף המינימום של התשואה על השקעות נדלן בחו"ל.

לדוגמא: דירות בחו"ל במדינה כמו קפריסין, פולין, גיאורגיה, הונגריה, יוון או רומניה, אשר עולות בממוצע בסביבות 70,000-150,000 אירו בלבד עשויות להניב תשואה דו-ספרתית בשנה, בעוד שהתשואה על דירה שעלותה בין מיליון וחצי ל-2 מיליון וחצי שקלים כאן בישראל קרוב לוודאי תהיה נמוכה בהרבה ותעמוד על בין 2% ל-4%.

◄ יתרון נוסף להשקעה בחו"ל הם גמישות של היצע הנכסים ושל סוג ההשקעה – תוכלו לבחור אם אתם מעוניינים בהשקעה לטווח קצר סטייל AIRBNB או למטרות פליפ, לטווח בינוני או לטווח ארוך, עסקה יזמית, עסקה כחלק מקבוצת רכישה ועוד.

◄ כמו כן, השקעה מסוג זה מגיעה לעיתים עם יתרונות מיסוי משמעותיים, ובמקרים מסוימים אף קיים הסכם המכונה "אמנת מס" בין ישראל לבין המדינה בה תשקיעו, אשר מגן על המשקיע הישראלי מתשלום מס כפול. כיום ישנם חוקי מיסוי ידידותיים למשקיע הישראלי הנהוגים בלא מעט מדינות. מיד נראה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחול.

 

איפה כדאי להשקיע בחו"ל? המדינות המומלצות להשקעה בחו"ל – שנת 2026

המדינה הראשונה ברשימה שלנו היא, איך לא, ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות הלא היא ארצות הברית. ארה"ב מציעה למשקיע הפוטנציאלי היצע רחב של נכסים מניבים ואפיקי השקעה. המחירים של נדל"ן להשקעה בארה"ב נמוכים נכון להיום משמעותית מהמחירים של נכסים בעלי מאפיינים דומים בישראל, ולכן היא מהווה יעד אטרקטיבי למשקיעים. באשר לשיטת המס הנהוגה בארה"ב, היא משתנה ממדינה למדינה (state) ומצריכה סקר שוק מקדים לבחינת יעד פוטנציאלי. למדריך מורחב למשקיעי נדלן בארה"ב.

עוד מדינה שכדאי להתמקד בה היא פולין. המדינה חוותה לפני כעשור ירידת מחירים מורגשת בשל המשבר העולמי ונגררה למשבר כלכלי פנימי לא פשוט. עם זאת, פולין הפכה בשנים האחרונות לכוכב עולה בשמי השקעות הנדל"ן בחו"ל בפרט ובאירופה בכלל, בעיקר הודות לשילוב המנצח של מחירים נמוכים, כלכלה משגשגת ושיטת מיסוי ידידותית למשקיעים זרים. בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן במדינה עולים בממוצע שנתי בשיעור דו-ספרתי.

המדינה השלישית אותה אנו בוחרים לציין היא קפריסין. אשר נחשבת למועדפת על משקיעי נדל"ן ישראלים רבים הודות לקרבתה הפיזית לישראל ולמחירי הנכסים האטרקטיביים מאד בהשוואה לארץ. בניגוד לעבר, קפריסין נחשבת כיום למדינה בעלת כלכלה חזקה ויציבה. ערים כמו לרנקה, לימסול, פאפוס ואחרות מושכות אליהן משקיעים רבים מכל רחבי העולם וכמובן שגם מישראל. לחצו לפרטים נוספים.

מדינה רביעית שכדאי לבחון לעומק היא רומניה, ואם ננסה להיות אפילו עוד יותר ספציפיים – העיר בוקרשט. לאחר שנים של ירידות מחירים משמעותיות שהחלו ב-2008 (המשבר הכלכלי) ונמשכו עד ל-2013, יצאה המדינה לדרך חדשה ובשנים האחרונות נרשמת עליית מחירים הדרגתית ויציבה בערים הגדולות ושיעורי תשואה גבוהים למשקיעים. בדקו פרויקטים ברומניה.

המדינה החמישית שכדאי לשים אליה לב היא פורטוגל – אחד מיעדי ההשקעה האהובים ביותר על הישראלים, בין היתר הודות להיותה מדינה אטרקטיבית לרילוקיישן, במיוחד בערים כמו ליסבון ופורטו, מחירי נדל"ן נמוכים מאד ביחס לישראל ואפשרויות מינוף שעשויות להגיע עד ל-80% מערך הנכסים. המדינה מציעה מגוון הזדמנויות השקעה בסכומים נמוכים (מאד). בעיר פורטו למשל ניתן למצוא נכסים להשקעה במחיר של פחות מ-400 אלף ש"ח, כלומר בסכום שקטן ממחיר של דירת סטודיו כאן אצלנו בישראל. המדינה הפכה ליעד השקעה פופולרי בקרב משקיעים ישראלים, ודי בצדק יש לומר.

הבאה בתור היא, איך לא, גיאורגיה. המדינה חווה בשנים האחרונות פריחה מחודשת שמתבטאת בזרימת כספי משקיעים מכל רחבי העולם. מחירי הנדל"ן במדינה בערים פופולריות כמו בטומי וטביליסי הם מהנמוכים בעולם ורושמים עליה הדרגתית כבר מספר שנים עם עליות דו-ספרתיות מדי שנה. עוד מידע כאן.

השקעה משתלמת תוכלו למצוא גם בביתם של הסנגרייה והטאפאס – ספרד. מחירי הנדל"ן בספרד נמצאים במגמת ירידה מתמדת שהחלו בעקבות המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008 וקיבלו חיזוק בצורת משבר כלכלי מקומי איתו מתמודדת המדינה. על אף המשבר הכלכלי בספרד, ואולי דווקא בזכותו, ספרד הפכה ליעד אטרקטיבי להשקעות נדלן בשל המחירים הנמוכים לצד התאוששות הכלכלה המקומית.

המדינה שסוגרת את רשימת ההמלצות שלנו היא השכנה הים-תיכונית שלנו וביתם של האוזו והטברנה – יוון. יוון מורכבת מכ-3,000 איים ומספקת מגוון רחב של הזדמנויות בתחום השקעות הנדל"ן. יוון סיימה לפני מספר שנים התמודדות מוצלחת עם משבר כלכלי חריף אשר פקד אותה בתחילת העשור הקודם וחתך את מחירי הנדל"ן. עם זאת, המשבר הפך אותה למגנט עבור משקיעי נדלן זרים. המדינה התאוששה וכיום שוק הנדל"ן במדינה נמצא בצמיחה יוצאת דופן שצפויה להמשיך בשנים הקרובות, בעיקר בזכות ענף התיירות המשגשג במדינה.

 

איפה אנחנו לא ממליצים לכם להשקיע השנה?

יש מספר מדינות שעדיף לא לרכוש בהן נכס להשקעה בשלב זה, בין אם בגלל מלחמה, חוסר יציבות פוליטי או משבר כלכלי שפקד אותן לאחרונה.

בין מדינות אלו ניתן לציין את רוסיה ואוקראינה שהמלחמה ביניהן טרם הסתיימה ולכן היינו ממתינים לראות איך זה יסתיים. שימו לב שאוקראינה הייתה בעבר יעד מועדף על המשקיע הישראלי, אך ההמלצה שלנו כרגע היא להמתין עוד שנה ולראות מה קורה.

בנוסף, כדאי להימנע מהשקעה במדינות כמו טורקיה, סין, קנדה, ניו זילנד בהן שווקי הנדל"ן נמצאים בירידה משמעותית (חלקם בקריסה של ממש) ורגולציה כבדה.

 

לפניכם נתונים על 10 המדינות המומלצות ביותר להשקעה בחו"ל ב-2026 (עפ"י נדלן מאסטר)

המדינה	תשואה שנתית ממוצעת משכר דירה	שיעור מס בפועל על ההכנסה משכר דירה	דמי שכירות חודשיים ממוצעים ($)
גיאורגיה	11% - 7%	5%	$550-800
פולין	11% - 7%	8.5%	$600-900
קפריסין	10% - 7%	0% עד סכום של 19,500 יורו	$800-1000
פורטוגל	9% - 6%	25%	$600-1300
ארצות הברית	9% - 6%	משתנה בין מדינה למדינה	$1000-1500
אנגליה	9% - 6%	9%	$1300-1800
רומניה	9% - 6%	9.6%	$600-1000
יוון	8% - 4%	15%	$700-900
גרמניה	8% - 4%	2.71%	$1200-2300
הונגריה	8% - 4%	15%	$800-1200

 

פרויקטים מובילים להשקעה ברחבי העולם

 

דירות בחו"ל – מחיר ממוצע למטר במדינות נבחרות

המדינה	מחיר ממוצע למ"ר (אירו)
ישראל	€8500
גרמניה	€5,800
דובאי	€5,600
אנגליה	€5,500
הולנד	€5,300
צרפת	€3,300
איטליה	€3,250
ארה"ב	€3,200
ספרד	€3,150
פורטוגל	€3,100
קפריסין	€2,500
יוון	€2,350
רומניה	€1,700
גאורגיה	€1,400
בולגריה	€1,350

השינוי במחירי הדירות / הבתים במדינות נבחרות על פני זמן

מדינה	% השינוי בשנה האחרונה	% השינוי ב-5 השנים האחרונות	% השינוי ב-10 השנים האחרונות
אוסטריה	0.30%-	17.06%	43.36%
בולגריה	15.51%	83.97%	147.37%
קנדה	0.92%-	28.05%	76.06%
קפריסין	4.68%	27.39%	35.71%
צ'כיה	10.50%	60.40%	144.47%
גרמניה	3.18%	11.97%	52.65%
יוון	7.26%	60.95%	77.04%
הונגריה	15.34%	98.15%	296.65%
ישראל	0.71%	40.12%	61.76%
איטליה	3.93%	13.67%	16.63%
הולנד	4.64%	39.33%	120.94%
פולין	2.23%	71.09%	126.15%
פורטוגל	21.63%	90.54%	226.09%
רומניה	15.28%	64.29%	154.53%
ספרד	10.44%	30.02%	41.76%
אוקראינה	2.18%	11.50%	1.18%-
איחוד האמירויות	13.27%	80.00%	37.18%
אנגליה	2.78%	23.68%	46.25%
גיאורגיה	5.38%	57.72%	110.41%
ארה"ב	1.68%	49.47%	92.35%

 

הערה: רצוי לא להסתנוור ממדינות שרשמו עליות רצופות בעשור האחרון ושמחירי הדירות בהן נמצאים כעת בשיאם. יתכן שדווקא מדינות שרשמו ירידות מחירים בשנים האחרונות הן המדינות הפוטנציאליות בהן תרצו להשקיע.

מה חשוב לבדוק לפני השקעה בחו"ל? מספר בדיקות שחשוב לבצע:

חושבים על קניית דירה במדינה שאינה ישראל וכבר שמתם עין על מספר דירות למכירה בחו"ל שנראות לכם אטרקטיביות? הנה מספר דברים שממש, אבל ממש כדאי לבדוק לעומק לפני ביצוע עסקת נדל"ן מעבר לים, זאת כדי למנוע מעצמכם טעויות נוראיות, הפסד כספי ועסקאות שעלולות להסתיים במפח נפש.

◄ עם מי לעשות זאת – בישראל פועלים לא מעט יזמי נדל"ן וחברות / נציגויות אשר מציעים דירות בחו"ל ונכסים להשקעה. רכישה של נכס בסכום כה גבוה מחייבת בדיקת עומק מקיפה של הגורם דרכו אתם מבצעים זאת. ישנם גם אנשים אשר בוחרים להשקיע באופן עצמאי – זה בסדר גמור, אך אפשרות זו מיועדת בעיקר למשקיעים מעט יותר מנוסים בעלי ידע בתחום ופחות למשקיעים מתחילים.

תעשו לעצמכם טובה גדולה ותעשו מחקר שוק מקיף לפני שאתם חותמים על עסקה מסוג כזה. חפשו חוות דעת מהימנות וביקורות של משקיעים אמיתיים על חברות להשקעות נדל"ן בחו"ל ומלווי משקיעים שאתם שוקלים להשקיע דרכם במדינות השונות.

◄ היבטי מיסוי – בכל מדינה שיטת המיסוי על נדל"ן מעט שונה, ולכן חשוב לבחון היטב את מדיניות המס במדינה בה אנו מעוניינים לקנות את הנכס. כמו כן, יש לבדוק את חוקי המיסוי בישראל על כספים שמתקבלים מאחזקת נכסים בחו"ל.

◄ ערבויות ובטחונות כספיים – יש לא מעט סיפורים על יזמים וחברות שעקצו משקיעים, במיוחד כאלה שהשקיעו בנדל"ן בחו"ל. לפני שמעבירים כסף חשוב להבין בדיוק מהו הנתיב שהכסף צפוי לעשות ומהן הערבויות הניתנות לכן מהיזם/החברה. כדאי לוודא שבעסקה מעורב עורך דין מומחה, שהכסף שלכם מופקד בחשבון נאמנות וכי קיים סעיף בהסכם, אשר במידה והעסקה לא יוצאת לפועל מכל סיבה שהיא – כל הכסף מוחזר לכם.

◄ מיקום של הנכס אותו אתם קונים – לפני שמחליטים על הנכס המיועד יש לבדוק היטב אם מדובר במיקום אטרקטיבי ומבוקש. נכס במיקום מרכזי יהיה לרוב נכס אשר יהיה קל יותר למצוא לו שוכרים מאשר דירה במקום נידח. אל תקנו חתול בשק – השתמשו בכל הכלים העומדים לרשותכם על מנת לוודא כי אתם משקיעים בנכס בסביבה טובה ומבוקשת שיוכל להניב לכם תשואה נאה.

האפשרויות העומדות בפנינו הן כמעט בלתי מוגבלות וניתן כיום לרכוש נכס כמעט בכל מדינה בעולם, אך המדינות הטובות ביותר להשקעה יהיו אלה אשר עונות על 3 הקריטריונים הבאים:

– מדינה בה מטבע השקל חזק מול המטבע המקומי.

– מדינה בה מתקיים שילוב בין  מחירים נמוכים בשוק הנדל"ן לבין ביקוש הולך וגדל ונתונים מאקרו-כלכליים המעידים על צמיחה יציבה.

– מדינה בה אין עודף רגולציה או מיסוי קיצוני על משקיעים זרים אשר מעוניינים לקנות נדל"ן בשוק המקומי.

◄ חקר שוק – חשוב לערוך מחקר מעמיק של שוק הנדל"ן והמצב הכלכלי במדינה בה אתם חושבים להשקיע. לבחון לעומק נתונים כמו: קצב עליות המחירים במדינה, תשואה ממוצעת על שכ"ד, אחוזי תפוסה של דירות באזורים ספציפיים וכמה זמן לוקח למכור נכס במיקום המדובר. כל אלה ייתנו לכם מושג ראשוני האם כדאי לקנות נדל"ן במדינה/בעיר/באזור הנ"ל או שאולי עדיף להמשיך בחיפושים.

◄ שירותי ניהול ואחזקה – ההמלצה שלנו היא להשקיע בפרויקט בו קיימים שירותי ניהול ואחזקה מלאים של הנכס. הדבר יסייע לחסוך לכם הרבה זמן, התעסקות מיותרת וכאב ראש וברוב המקרים שירותים אלה יהיו שווים כל שקל שמשלמים עבורם. שירותי ניהול של נכס יכללו בין השאר: אחריות על תחזוקת הנכס בשוטף ותקינותו, גביית שכ"ד במועד משוכרים קיימים ואיתור שוכרים חלופיים במידת הצורך.

 

6 השלבים בתהליך ההשקעה בנדל"ן בחו"ל – מה צפוי לכם

 

 

שלב 1: בוחרים את המדינה והעיר שבהן אתם מעוניינים להשקיע

הדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא על ידי למידה מעמיקה, בדיקת נתונים עדכניים, יתרונות וחסרונות של כל מדינה ואזור השקעה וכדומה. אם תעשו שיעורי בית כמו שצריך תוכלו להגיע הרבה יותר מוכנים לשלבים הבאים והדבר צפוי להשפיע גם על מידת הביטחון והרוגע שלכם בהחלטות שתקבלו.

 

שלב 2: החלטה האם להשקיע בחו"ל על ידי רכישת נכס (דירה/בית/נכס פיזי אחר כלשהו) או באמצעות קרנות נדל"ן

ישנם הבדלים מהותיים בין 2 סגנונות ההשקעה הנ"ל, להלן המרכזיים שביניהם:

קריטריונים	רכישת נכס בחו"ל	השקעה בחו"ל דרך קרן
בעלות על הנכס	הנכס נרשם על שם המשקיע בטאבו במדינת היעד	אין למשקיע בעלות באופן ישיר על הנכס
שליטה בבחירת הנכסים	השליטה נמצאת כולה בידיו של המשקיע. המשקיע יכול לטוס למדינה המבוקשת ולבחור את הנכס הספציפי והמיקום בו הוא מעוניין.	השליטה על בחירת הנכסים בהם מושקע הכסף נמצאת בידי מנהלי הקרן.
פיזור סיכונים	השקעה בנכס ספציפי לא מאפשרת פיזור סיכונים אמיתי, ולכן חשוב לבחור אותו בצורה מושכלת.	בקרנות נדל"ן הכסף מושקע במספר רב של נכסים, דבר אשר מאפשר פיזור סיכונים טוב יותר, ולא שם את כל הביצים בסל אחד.
רמת הידע הנדרשת וקלות הביצוע	יש חשיבות גדולה להיכרות עם שוק היעד עד לרמת הפרטים הקטנים. לא מומלץ להשקיע ללא ליווי מקצועי.	לא תדרוש מהמשקיע יותר מדי הבנה או בירוקרטיה מעבר ללשים את הכסף.

 

שלב 3: החלטתם להשקיע על ידי רכישת נכס? כעת תעמדו בפני החלטה נוספת: האם להשקיע בחו"ל באמצעות חברת שיווק ישראלית, חברה מקומית בשוק היעד או לעשות זאת באופן עצמאי

לכל אחד משלושת המסלולים הנ"ל יש יתרונות וחסרונות:

* קניית נכס במדינה זרה באופן עצמאי תדרוש מכם היכרות מעמיקה עם שוק הנדל"ן במדינת היעד, כמו גם עם האופן בו מתבצע בה תהליך רכישת נדל"ן, השפה המקומית שעשויה להקשות על ההליך, איתור עורך דין מקומי שילווה אתכם ועוד. שיטה זו כדאית רק במידה ומדובר במשקיעים מנוסים שמכירים היטב את השוק במדינה בה הם עומדים להשקיע ואת האופן שבו הדברים בו מתנהלים.

* רכישת נכס עם ליווי של חברה מקומית היא אפשרות שכדאי לבחון, אך גם היא תדרוש מכם התגברות על מחסום השפה (במידה וקיים) ובדיקות רקע על החברה שעימה אתם בוחרים לעבוד. היתרון במסלול זה הוא הידע והניסיון שיש לחברה מקומית שפועלת במדינה, הן בנוגע לאזורים בהם כדאי לרכוש נכס, למחירי השוק, היבטי מיסוי וכמובן גם באיתור בעלי מקצוע כמו עורך דין מלווה וכדומה.

* המסלול השלישי (והפופולרי ביותר כיום) הוא השקעה באמצעות חברה ישראלית שברוב המקרים משמשת כמעין מתווך וסוגרת עבורכם את כל פרטי העסקה והעניינים הבירוקרטיים מא' ועד ת', החל מאיתור נכסים פוטנציאליים באזורי ביקוש, דרך המצאת כל המסמכים הנדרשים לביצוע התהליך ועד לשירותי ניהול ואחזקה של הנכס שרכשתם. במסלול זה כל שנדרש מהמשקיע הוא להגיע למשרדי חברת השיווק הישראלית ולחתום על העסקה. עם זאת, חשוב להבין כי החברות הישראליות לא פועלות כמלכ"רים וגם הן רוצות להרוויח. המשמעות היא שהעלויות בעסקה כזו עשויות להיות מעט גבוהות יותר בשל התשלום לחברה הישראלית (ולחברה המקומית שאיתה היא משתפת פעולה) עבור עבודתה.

 

שלב 4: שלב בחירת הפרויקט / הנכס הספציפי

ככלל, תמיד מומלץ לטוס למדינת היעד, לכתת רגליים ולבחון את המקום מקצה לקצה. לבדוק היטב את האזור בו נמצא הפרויקט / הנכס הספציפי בעצמכם, לערוך בדיקות מקיפות ולהתייעץ עם מומחי נדל"ן מקומיים שאינם בעלי אינטרס. כך תוודאו שאתם מקבלים החלטה מושכלת שמתבססת על נתונים ועובדות ממקור ראשון.

 

שלב 5: בחירת עו"ד מלווה וחתימה על חוזה הרכישה

כאמור, אם בחרתם להשקיע באופן עצמאי חשוב לבחור עורך דין מנוסה שמכיר היטב את ההיבטים המשפטיים של רכישת דירה או נדל"ן במדינת היעד. בשני המסלולים האחרים תוכלו להסתייע בחברות המלוות שיעזרו לכם למצוא את עורך הדין שמתאים לכם.

 

שלב 6: היבטי מיסוי – מוזמנים לקרוא על כך בהרחבה בחלק הרלוונטי למיסוי נדל"ן בחו"ל המופיע בהמשך הדף.

 

השקעות נדל"ן גלובליות – עיקרי הדברים:

 

מיסוי על השקעות נדל"ן בחו"ל

יותר ויותר משקיעים ישראלים מחליטים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. הנתונים מעידים על מגמה הולכת וגדלה, אשר נכון לשנת 2026 כבר חצתה סכום השקעה של 3 מיליארד דולר בשנה (מקור: בנק ישראל). אחד הקריטריונים החשובים ביותר בבחירת השקעה בחו"ל וכזה אשר עשוי להכריע בין הצלחה לכישלון, הוא שיעור המס.

בשורות הבאות נציג מידע קריטי עבור משקיעי נדלן פרטיים בחו"ל בנוגע למיסוי השקעותיהם. המדריך ייתן תשובות מפורטות לשאלות כמו כמה מס יש לשלם על דמי שכירות מנכס בחו"ל? כמה מיסים תשלמו אם תחליטו לממש את הנכס ולמכור? והאם חובה לשלם מס כפול, גם בישראל וגם במדינה בה השקעתם? – מוכנים? מתחילים…

 

* הנתונים בדף זה נכונים לגבי אדם המשקיע באופן פרטי בחו"ל, ולא באמצעות עסק או חברה בע"מ שבבעלותו.

 

#1 האם יש לשלם מס גם בישראל וגם במדינה הזרה בה אנו רוכשים נכס?

ככלל אצבע – יש לשלם מס גם בארץ וגם במדינה בה קניתם את הנכס, אבל (וזה אבל גדול וחשוב): התשובה המלאה לשאלה זו היא מעט יותר מורכבת מ"כן" או "לא" ותלויה בפרמטר אחד מרכזי: האם לישראל יש אמנת מס עם המדינה בה השקעתם. ישראל חתומה על אמנה למניעת כפל מס עם מדינות רבות בעולם, לפיה מי שקונה נכס באותה מדינה לא יצטרך לשלם מס כפול ויקבל זיכוי על המס ששילם בישראל. כלומר, במידה וקיימת אמנת מס בין ישראל לבין המדינה בה השקעתם תחויבו לשלם מס רק במדינה הזרה. חשוב לציין כי חובת הדיווח על ההשקעה היא בכל מקרה בשתי המדינות.

 

#2 מהו גובה מס הרכישה שיש לשלם בחו"ל?

כמעט בכל מדינה יש מס רכישה שצריך לשלם עבור הנכס שקניתם. בחלק מהמדינות מדובר במס פרוגרסיבי (הולך ועולה) של מדרגות לפי שווי הנכס, כמו בישראל, ובמדינות מסוימות מדובר בשיעור קבוע עבור כל סוג של נכס. מס הרכישה משתנה בין מדינה למדינה ולעיתים תלוי גם באם מדובר בדירה ראשונה או לא.

גובה מס הרכישה ברוב מדינות העולם ינוע בין 0% ל-12% (ראו טבלה עם מדינות נבחרות בהמשך הדף).

 

#3 מהו גובה המס על הכנסה משכירות (שכ"ד) של נכס בחו"ל ולאיזו מדינה משולם?

כמו שציינו קודם לכן, מס על הכנסה משכירות בחו"ל משולם קודם כל במדינה בה נמצא הנכס ורק לאחר מכן בישראל.

שיעור המס שאותו יהיה עליכם לשלם ישתנה בהתאם למדינה הספציפית בה תבחרו להשקיע. לאחר שתסדירו את עניינים מול הרשויות המתאימות במדינה הזרה יהיה עליכם לשלם מס גם בישראל, אך כאמור, במדינה וקיימת אמנת מס בין ישראל לבין המדינה בה רכשתם את הנכס תוכלו לקבל זיכוי מלא על המס ששילמתם באותה מדינה והוא יקוזז לכם מתשלום המס בישראל.

ברוב המדינות מדובר במס בשיעור של 2%-20%.

 

לעיונכם, טבלה המפרטת את גובה מס הרכישה והמס על הכנסה משכירות במדינות נבחרות:

 

המדינה	גובה מס רכישה (נכס)	גובה מס על הכנסה משכירות
ארה"ב	משתנה בהתאם למדינה הספציפית: בדרך כלל בין 0% ל-4%	30%
גיאורגיה	מס מדרגות של בין 0% ל-1% לפי שווי הנכס	5%
רומניה	3% - 1%	9.6%
אנגליה	מס רכישה על דירה ראשונה באנגליה הינו לפי המדרגות הבאות: 0% עד לסכום £125,000 2% בין £125,001 ל-£250,000 5% בין £250,001 ל-£925,0000 10% בין £925,001 ל-£1,500,000 ו-12% על הסכום שמעל ל-£1,500,000	20%-9% (תלוי במאפייני הרוכש וניתן לקבל הקלות)
פולין	0% ברכישת דירה חדשה מקבלן ו-2% ברכישת דירות יד שניה	מס פרוגרסבי - החל מ-8.5%
קפריסין	מס רכישה רק על נכסי יד שניה - 3% עד €85,430	מס פרוגרסיבי לפי מדרגות בין 0% ל-35%
יוון	3.09%	15%
פורטוגל	0.8% - 0.3%	25%
הונגריה	4%	13.5%
ספרד	11% - 6%	19%
גרמניה	5% - 3.5%	2.71%

 

#4 האם צריך לשלם מס על מכירת נכס בחו"ל?

בישראל, כאשר מוכרים נכס יש חבות תשלום מס שבח. בחו"ל לא קיים מנגנון מס שבח, אלא מדובר במס על רווחי הון. גובה המס על רווחי הון שונה בין מדינה למדינה, וחלק מהמדינות אף עושות בידול בין המס שצריך לשלם אזרח המדינה על מכירת נכס לבין המס שמחויב לשלם משקיע זר שאינו אזרח המדינה.

ככלל: יהיה עליכם לשלם ראשית את המס במדינה שבה רכשתם את הנכס ובהמשך להוסיף עליו סכום נוסף בישראל, במידה ושיעור המס בישראל גבוה יותר מאשר במדינה הזרה.

מס על רווחי הון בישראל עומד כיום על 25% מהרווח הריאלי שהתקבל כתוצאה ממכירת הנכס.

 

סיכונים פוטנציאליים בהשקעות נדל"ן בחו"ל – ממה להיזהר?

לצד היתרונות הרבים שטומנת בחובה השקעה בחו"ל, כמו מחיר אטרקטיבי, פיזור השקעות ופוטנציאל התשואה הגבוה שהובילו לעלייה ניכרת במספר המשקיעים הישראלים בנדל"ן מסביב לעולם, קיימים גם מספר גורמי סיכון שחשוב להתייחס אליהם ורלוונטיים הן למשקיעים שעושים את צעדיהם הראשונים בתחום והן למשקיעים מנוסים יותר.

כדי להימנע ממפח נפש, להקטין למינימום את הסיכוי להשקעה כושלת ולהגדיל ככל הניתן את הסיכוי להצלחה, כדאי להגיע מוכנים ככל שניתן לעסקה כזו ולהשקיע זמן במחקר שוק מקיף ובלמידת נתוני שוק היעד.

עם זאת, כמובן שאין השקעה בלי סיכון כלל, וחשוב להכיר את הסיכונים הקיימים בתחום:

#1 השקעה בארץ זרה – רכישת נכס במדינה שאינה מדינת האם שלנו מגבירה מעט את הסיכון. רבים מאיתנו מעדיפים להשקיע בשוק הישראלי המקומי והמוכר, בו לא צפויות לנו יותר מדי הפתעות וכל נכס שנרכוש יהיה במרחק נסיעה (קצר או ארוך) מאיתנו. במדינות זרות לא הכל שונה מהבחינה הזו, אך כמובן שקיימים לא מעט הבדלים בין אם בחוקי נדל"ן מסוימים, היבטי מיסוי, שערי חליפין, חוזים ותשלומים, הסנטימנט המקומי ביחס לנדל"ן ובעלות על נכס, מגמות ביקוש והיצע ועוד. מחקר מקדים של שוק היעד ייתן לכם מושג די טוב האם כדאי להשקיע בו או להתרחק.

#2 ממי קונים? בשוק הישראלי פועלים כיום לא מעט גופים וחברות שמשווקים פרויקטים בחו"ל. אותם גופים הוקמו במטרה להקל על המשקיע הישראלי בתהליך ההשקעה במדינה זרה ובפועל, במרבית המקרים הם מהווים מעין גורם מתווך שמנגיש למשקיעים את העסקאות בשפה שלהם וחוסך להם בירוקרטיה.

אמה מה? ישנם גורמים שמנצלים את חוסר הידע של הרוכשים במדינות מסוימות ומציעים להם עסקאות סבירות במקרה הטוב ועסקאות גרועות במקרה הרע. זוהי אחת הסיבות לכל אותם סיפורי העוקץ והמרמה שניתן לראות בתקשורת מעת לעת על משקיעים שאיבדו את הונם כי סמכו על הגורם הלא נכון.

כדי להימנע מסיטואציה כזו חשוב לערוך בדיקה מקיפה לפני שבוחרים איפה להשקיע. מומלץ תמיד לטוס פיזית לראות את הנכס שאתם רוכשים, לבדוק את מצבו, לשוחח עם המקומיים על מצב הנדל"ן באזור וכמובן שלפני שאתם מעבירים כסף בסכום כזה או אחר תדרשו בטחונות וערבויות שלא ניתנים לערעור.

רוב החברות שמשווקות נכסים מעבר לים יציעו לכם גם שירותי ניהול ואחזקה של הנכס ולעיתים גם יאתרו עבורכם שוכרים. מדובר בשירותים שיכולים להקל מאד על ההתנהלות השוטפת, אך גם כאן יש פתח לנוכלויות ובעיות כאלה ואחרות, ולכן חשוב לבקש מהחברה בה אתם בוחרים ערבויות והבהרות שיבטיחו את זכויותיכם, בעיקר בנושא של תשלומי שכר הדירה או טיפול במקרים של שוכרים שלא מתפנים מרצון. בקיצור: כדאי לבדוק כל דבר לעומק, לעגן בחוזה או הסכם וכמובן לא להסתפק ב"מילה" של מישהו.

#3 מלחמות, כוח עליון, פוליטיקה ומה שביניהם – אם פורצת מלחמה במדינה בה השקעתם, אתם עלולים להיות בבעיה לא קטנה. מלחמה או מצב פוליטי יוצא דופן עשויים להשפיע מאד על שווי הנכס שלכם. זה יכול להתחיל עם ירידה במחירי הנדל"ן באזור מסוים, שינוי חוקי נדל"ן ללא התראה מוקדמת ובמקרים חריגים, כמו למשל מה שקורה בשנים האחרונות באוקראינה – זה עלול להגיע למצב של אובדן מוחלט של הנכס.

הדבר נכון גם לגבי מפגעי טבע כתוצאה מכוח עליון – סופות יוצאות דופן, רעידות הדומה וכדומה שעלולות לפגוע בערך הנכס שלכם.

על כן, יש לקחת בחשבון שהשקעות נדל"ן בכל מקום בעולם (כולל ישראל) מביאות עמן סיכונים, במקומות מסוימים יותר ובאחרים פחות, אבל חשוב להבין זאת ולבצע מחקר מעמיק על מדינת היעד לפני שמקבלים החלטה.

הערה: משקיעי נדל"ן רבים חוששים מביצוע השקעות נדלן בחו"ל, ובמקרים רבים לא בצדק. במרבית המקרים מדובר בהזדמנויות השקעה טובות לא פחות (ולפעמים גם הרבה יותר) מהשקעה בנדל"ן בישראל, אך אותם החששות גורמים לנו לוותר עליהן, וחבל.

 

מספר המשכורות הנדרש לקניית דירה בחו"ל לעומת רכישת דירה בישראל

הטבלה מראה את הפער במספר המשכורות הממוצע הנדרש לרכישת דירה במדינות שונות בחו"ל לעומת ישראל.

כמה משכורות כדי לקנות דירה לפי מדינה	מספר המשכורות הנדרש לתושב המדינה ביחס לשכר הממוצע במדינה
ישראל	כ-203
פורטוגל	כ-147
גיאורגיה	כ-14
פולין	כ-134
הונגריה	כ-130
רומניה	כ-125
יוון	כ-121
גרמניה	כ-107
אנגליה	כ-106
ספרד	כ-105
איטליה	כ-103
שוודיה	כ-94
קנדה	כ-90
קפריסין	כ-77
ארצות הברית	כ-47
מקור לנתונים:	numbeo.com

 

גודל שוק הנדל"ן העולמי

נכון לשנת 2026 שווי הנכסים העולמי עומד על כ-393 טריליון דולר.

מחזור הפעילות (הכנסות של כלל חברות ושחקני הנדל"ן בעולם) בשוק הנדל"ן העולמי עומד על כ-11.3 מיליארד והתחזית היא כי השוק צפוי לגדול משמעותית בשנים הקרובות, בעיקר בשל גידול אוכלוסיית העולם ופיתוח התשתיות המואץ במדינות רבות.

 

השקעות נדל"ן בחו"ל בהשוואה להשקעה בנדל"ן בארץ

 

מגמת מחירי הנדל"ן בחו"ל במדינות נבחרות ב-10 השנים האחרונות

בכדי לספק לכם תמונה רחבה ומלאה ככל הניתן, ריכזנו עבורכם מדריכי מידע עם נתונים ומגמות נדל"ן של מספר מדינות מומלצות להשקעה. בכל מדריך תוכלו למצוא גם את שיעורי התשואה הממוצעים בכל אחת מהמדינות, נכסים להשקעה וגרפים רלוונטיים.

מדריכי נדל"ן בחו"ל לפי מדינה

למידע נוסף על הזדמנויות השקעה מומלצות בחו"ל השאירו פרטיכם בטופס

תשובות לשאלות נפוצות

מקורות וסימוכין לחלק מהנתונים והמידע בדף זה:

אתר globalpropertyguide.com

אתר tradingeconomics.com

אתר statista.com

 

הערה חשובה: מדריך זה אשר נכתב על ידי צוותי אנשי המקצוע של נדלן מאסטר נועד למטרות למידה והעשרת הידע של קהל הגולשים שלנו – חשוב לנו להבהיר כי אין לראות במידע המופיע בדף זה המלצה מכל סוג, או תחליף לייעוץ מקצועי. לא משקיעים בנדל"ן בחו"ל לפני שעורכים מחקר שוק מעמיק ובדיקות מקיפות.