הולנד, השקעות נדל"ן ומה שביניהם…
לפני שנדבר על השקעות נדל"ן בהולנד, הקדמה קצרה על המדינה עצמה: אי שם בתחילת שנות ה-90 תחנות הרדיו הישראליות השמיעו ללא הפסקה את הלהיט של להקת נוער שוליים "אמסטרדם" – בין קסם זר למסתורין של אירופה ולבחורות צהובות שיער יש עוד הרבה דברים לגלות על אמסטרדם, ועל הולנד בכלל.
ברגע שאומרים לישראלי הממוצע הולנד או אמסטרדם, סביר להניח שהוא יחשוב על טוליפים בשלל צבעים, טחנות רוח רומנטיות ועל איזה קופי שופ חביב להעלאת מצב הרוח. אבל הולנד היא הרבה מעבר לזה, היא לא רק נופים מרהיבים ותיירות משתלמת, הולנד בכלל ואמסטרדם בפרט מושכות אליהן בשנים האחרונות גם משקיעים רבים בתחום הנדל"ן.
תוהים מה יש לעשות עם נדלן בהולנד? כשתסיימו לקרוא את השורות הבאות תבינו בדיוק מה יש לעשות איתו, או יותר נכון – מה נדל"ן בהולנד יכול לעשות עבורכם (התשובה הקצרה היא כמובן – הרבה!).
מגמת מחירי נדל"ן בהולנד ב-10 השנים האחרונות
סקירה של עשור לאחור מציגה תמונה מעניינת על שוק הנדל"ן בהולנד והמצב הכלכלי של אחת ממדינות המפתח באיחוד האירופי ובארגון לשיתוף פעולה ולפיתוח כלכלי הידוע בשמו הקליט יותר – OECD.
עד שנת 2008 שוק הנדל"ן בהולנד זכה לשגשוג ולצמיחה, יש הטוענים כי אלו היו אפילו גבוהים מדי היות ומחירי הנדל"ן טיפסו בקצב מסחרר משנה לשנה ויצרו מעין בועת נדלן.
בשנת 2008 חטף שוק הנדל"ן ההולנדי, בדומה למדינות רבות בעולם, מכה קשה עקב המשבר הכלכלי אשר פרץ בארה"ב והדביק כמגפה מדינות נוספות על פני הגלובוס. המשבר אשר החל בארה"ב וראשיתו נעוצה ביולי 2007, נבע עקב מתן משכנתאות בסיכון גבוה לכל דורש כמעט ללא פיקוח ראוי.
מתן המשכנתאות על ידי הבנקים מוטט בנקים רבים בארה"ב עד אשר התגלגל לכדי כדור שלג כלכלי עצום אשר פגע גם במדינות רבות באירופה, ביניהן גם הולנד. בשנים 2008-2009, הכה המשבר במלוא עוצמתו וגרם לכך שמחירי הנדל"ן בהולנד צנחו בקצב מהיר ובצורה משמעותית.
הממשלה ההולנדית דאז לא ישבה בחיבוק ידיים בעת ששוק הנדל"ן המקומי מתרסק. היא יצאה בשורה של מהלכים ורפורמות אשר נועדו לעודד קניית נדל"ן ולעצור את ירידת המחירים האגרסיבית.
פעולות הממשלה הצליחו והשוק הצליח להתאושש בקצב איטי ומתון – מחירי הדירות החלו לעלות שוב, אך עדיין נותרו נמוכים באופן יחסי לעבר ולשווקים דומים, וזוהי גם אחת הסיבות שהיום אנו עדים להתעניינות גואה בהשקעות נדל"ן בהולנד, כאשר המחירים עדיין נמוכים, אך המגמה היא מגמת עלייה.
המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בהולנד – שנת 2020
כאמור, ממשלת הולנד נקטה מספר צעדים לשיפור מצבה הכלכלי של הולנד בכלל ושל שוק הנדל"ן בפרט, מיד לאחר המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008.
חלק מן הצעדים הללו כללו עידוד רכישת דירה על ידי הענקת פטור ממסים מסוימים לאזרחי המדינה – למשל פטור מתשלום מס על מתנות להורים המעניקים לילדיהם עד 100 אלף ₪ לצורך קניית דירה.
דוגמה נוספת להתערבות החיובית של ממשלת הולנד נעוצה הורדת אחוז מס הרכישה מ-6% ל-2% בלבד. הצעדים הללו הצליחו לייצב את שוק הנדל"ן בהולנד ואף להוביל לעליות מחירים.
למעשה הצעדים הצליחו עד כדי כך שכיום נדל"ן למכירה בהולנד הפך למצרך מבוקש, ולא רק בקרב אזרחי ותושבי המדינה. כיום אנו עדים להתעוררות והתעניינות של משקיעים זרים מכל רחבים העולם בשוק הנדל"ן ההולנדי.
כיצד פועלת שיטת מיסוי הנכסים בהולנד
כאשר רוכשים נכס להשקעה חשוב לבדוק את מצב הנכס, לברר שאין עליו תביעות קיימות ולוודא את טיב התשתיות, אולם חשוב לא פחות גם לברר את גובה המיסים אשר נצטרך לשלם בעקבות רכישת הנכס, במיוחד כאשר מדובר בנכס להשקעה במדינה זרה.
במקרה של קניית נדלן בהולנד תצטרכו לשלם מס רכישה בגובה של 2% בלבד. בנוסף, תהליך רכישה של דירה להשקעה בהולנד הינו פשוט יחסית ומתבצע באופן פורמלי מול נוטריון בלבד.
הנוטריון מאשר את חוזה המכירה והוא זה אשר נותן תוקף חוקי לרישום זכויות הנכס והעברת סכום התשלום על מיסי הרכישה של שני צדדי העסקה.
פרט חשוב במיוחד אשר נוגע להשקעות של ישראלים בהולנד הוא העובדה כי בין ממשלת ישראל לבין ממשלת הולנד נחתם הסכם מס אשר מטרתו להגן על האינטרסים של המשקיעים ולמנוע תשלום מס כפול על השקעות ו/או הכנסות אשר מקורן בהולנד.
ערים מומלצות ואטרקטיביות להשקעה בהולנד
נכון לשנת 2020, בהולנד יש מעל ל-17 מיליון בני אדם אשר מתגוררים ב-483 רשויות מקומיות שונות המתפרשות על פני 12 מחוזות. אז איך תדעו איפה בדיוק למצוא נדל"ן מניב בהולנד? בכדי להקל את החיפוש, הרכבנו עבורכם רשימה מצומצמת של ערים בהן מומלץ להשקיע בהולנד:
- אמסטרדם – אמסטרדם היא העיר הגדולה ביותר בהולנד עם מעל ל-800 אלף תושבים החיים בעיר עצמה וכ-2.5 מיליון תושבים בכל המטרופולין. אמסטרדם היא גם בירת הולנד ויעד תיירותי נחשק ופופולרי במיוחד. התיירים הרבים אשר פוקדים את אמסטרדם מדי שנה נהנים ממוזיאונים, מסעדות, פארקים, מבנים היסטוריים, שווקים ועוד שלל אטרקציות תיירותיות. זאת נוסף על היותה של אמסטרדם שם נרדף לחופש מוחלט, בעיקר בשל הקופי-שופס (coffee shops) הפזורים בכל רחבי העיר ורובע החלונות האדומים המפורסם. אולם לא רק תיירים נמצאים באמסטרדם; בעיר מתגוררים עוד סטודנטים רבים אשר לומדים במוסדות ההשכלה הגבוהה השוכנים בעיר. אז למה אמסטרדם? תיירים וסטודנטים הם שתי אוכלוסיות אשר מזינות את שוק השכירות באופן תדיר. כאשר יש בידיכם נדל"ן באמסטרדם – אחת הערים המתוירות באירופה, אתם בעצם מחזיקים נכס שיש לו ביקוש תמידי.
- האג – עיר מרכזית עם אוכלוסייה של כחצי מיליון תושבים בעיר ועוד כמיליון במטרופולין. האג מהווה את המרכז השלטוני בהולנד (למרות שאמסטרדם היא עיר הבירה) ולכן מאכלסת את כל משרדי הממשלה, הפרלמנט, השגרירויות השונות וכן, מקום מושבו של המלך. כמו כן היא מקום מושבן של כמה מהחברות החזקות ביותר בכלכלה ההולנדית בנוסף על היותה הבית הרשמי של מספר מוסדות מרכזיים של האו"ם, כמו בית הדין הבינלאומי לצדק.
- רוטרדם – רוטרדם היא עיר נמל והשנייה בגודלה בהולנד. הנמל ברוטרדם הוא הנמל הגדול ביותר ביבשת אירופה והשני בגודלו בעולם. נמל זה הופך את רוטרדם לתחנת מסחר חשובה ומרכזית בהולנד ובכל אירופה ותורם רבות לחיזוק הכלכלה המקומית. בעיר עצמה מתגוררים למעלה מ-600 אלף איש והיא מוקדם משיכה לתיירים רבים אשר פוקדים אותה מדי שנה.
שיעורי תשואה צפויים על רכישת דירה להשקעה בהולנד
במידה והשלמתם הליך של קניית דירה באמסטרדם, רוטרדם, האג או עיר הולנדית אחרת, השלב הבא הוא כמובן להשכיר את הנכס לדיירים ולהתחיל לקצור את פירות ההשקעה שלכם.
אתם ודאי תוהים כמה יכולה להניב לכם דירה להשקעה בהולנד, ובצדק. זוהי השורה התחתונה והעיקרית של כל הסיפור – כמה תשואה תניב לכם דירה בהולנד.
אז במקרה בו רכשתם דירה והשכרתם אותה – הנכס יכול להניב לכם תשואה ממוצעת של בין 6 ל-10 אחוזים בשנה. לצורך השוואה ובכדי לסבר את האוזן, במידה ותחליטו להשקיע בדירה בישראל הנכס יניב לכם בממוצע שנתי תשואה של 6% תשואה בלבד וזאת לאחר שכנראה השקעתם סכום כסף הרבה יותר גדול מזה שתצטרכו להשקיע בהולנד.
יתרונות של השקעות נדלן בהולנד
רכישת נדל"ן להשקעה בהולנד מעלה מספר יתרונות ברורים:
- מחירים נוחים אשר נגזרים מההתאוששות היציבה של שוק הנדל"ן וכן מהעובדה כי כשליש מהבתים והדירות בהולנד שייכים לדיור הציבורי ומאפרים רכישה של נדל"ן במחירים נמוכים ממחירי השוק.
- תשואה גבוהה של 6%-10%.
- ביקוש גדל לנדל"ן במוקדים תיירותיים בשל פופולאריות של אתרים דוגמת Airbnb.
- אמנת מס בין ישראל להולנד אשר מונעת תשלום מס כפול ומגנה על האינטרסים של משקיעים ישראלים.
הולנד מספקת מגוון רחב של השקעות נדל"ן משתלמות במיוחד. אם תרצו שנסייע לכם באיתור נכס מניב או הזדמנות השקעה מתאימה בהולנד, מוזמנים ליצור איתנו קשר ונשיב לכם בהקדם.