* עדכון חשוב: בעקבות פלישת רוסיה לאוקראינה בתחילת 2022 נטרפו הקלפים גם בקייב. נעדכן בהתפתחויות.
השקעות נדל"ן בקייב – מדריך מקיף למשקיעי נדלן בקייב, אוקראינה ב-2022
חושבים על השקעה בקייב? אתם בכיוון הנכון. בזמן ששוק הנדל"ן בישראל ממשיך לסבול מחוסר יציבות משווע והמחירים מזנקים לסכומים כמעט לא הגיוניים, יש מקום אחד במרחק של כ-3 שעות טיסה בלבד אשר צובר תאוצה בתחום הנדל"ן והופך אט אט ליעד חם להשקעות נדל"ן (כן, גם בתקופת הקורונה).
המקום המדובר הוא לא אחר מאשר קייב, בירת אוקראינה. קייב היא עיר פורייה ומשגשגת עם היסטוריה ומורשת ענפה אשר החלה אי שם במאה ה-6 לספירה ומאכלסת קרוב ל-4 מיליון תושבים.
קייב נחשבת כמרכז הפוליטי, הכלכלי והתרבותי של אוקראינה ושל מזרח אירופה בשל מוסדות ההשכלה החשובים אשר ממוקמים בה לצד תעשייה והיי-טק מפותחים וחשובים במיוחד. נוסף על כך, בשנים האחרונות קייב הפכה להיות מוקד תיירותי משגשג והיא מושכת אליה תיירים מכל רחבי העולם ומישראל בשל ההיצע הרב שלה בתחומי תרבות, ארכיטקטורה, חיי לילה ומחירים נוחים במיוחד אשר מספקים חופשה עשירה במחיר זול.
מאפייני העיר קייב הם סמן חשוב במיוחד לכל משקיע פוטנציאלי היות והם מעידים על שגשוג וצמיחה אשר הופכים את שוק הנדל"ן בה למבוקש להשקעה.
חושבים על דירה להשקעה בקייב? השורות הבאות יסייעו לכם להבין האם באמת כדאי להשקיע בנדל"ן בקייב. כמו כן תוכלו למצוא בהן מידע מקיף על מצב השוק, מגמות מחירי הנדל"ן בעיר ושיטת המיסוי ועוד. מתחילים…
תוכן עניינים:
- השקעות נדל"ן בקייב – מדריך מקיף למשקיעי נדלן בקייב, אוקראינה ב-2022
- עדכון מצב שוק הנדל"ן בקייב בתקופת הקורונה:
- מגמת מחירי נדל"ן ודיור בקייב ב-10 השנים האחרונות
- המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בקייב
- כיצד פועלת שיטת מיסוי הנכסים באוקראינה
- המסמכים הנדרשים בעת רכישת נכס או דירה בקייב
- שיעורי התשואה הצפויים על רכישת דירה להשקעה בקייב
- יתרונות השקעה בנדל"ן בקייב
- פרויקטים להשקעה בקייב
- השקעות נדל"ן בקייב – תשובות לשאלות נפוצות:
עדכון מצב שוק הנדל"ן בקייב בתקופת הקורונה:
שוק הנדל"ן האוקראיני והעיר קייב בפרט רושמים עליה משמעותית במחירי הנדל"ן ב-2021.
מחודש דצמבר 2020 עד נובמבר 2021 עלו מחירי הנדל"ן בקייב בכ-35%-25%!
הנתון הנ"ל ממצב את קייב בין הערים המובילות באירופה בתקופה זו. גם מספר התחלות הבניה במדינה המשיך לצמוח בשנה החולפת, למרות הקורונה.
מגמת מחירי נדל"ן ודיור בקייב ב-10 השנים האחרונות
בכדי לסקור את מגמת מחירי הנדל"ן והדיור בקייב בעשור האחרון חייבים לקחת בחשבון את העובדה כי עד שנת 1991 אוקראינה הייתה אזור קומוניסטי למהדרין וחלק אינטגרלי מברית המועצות לשעבר.
מרגע הכרזת העצמאות באוקראינה המדינה עברה לא מעט תהפוכות פוליטיות אך דאגה לקדם ביתר שאת את הכלכלה המקומית אשר נשענת ברובה על חקלאות (בעיקר גידולי חיטה), תעשייה וחציבת משאבי טבע כמו גז ונפט, הייטק ותיירות.
הביקוש לנדל"ן בקייב הוא גבוה הן בשל האוכלוסייה הרבה בעיר והן בשל הביקוש הרב לדירות לתיירים (כמו Airbnb ונוספים) אשר עולה משנה לשנה בשל התיירות המתפתחת.
נדלן בקייב הוא אחד "המצרכים" המבוקשים ביותר באוקראינה, אך ההיצע המקומי אינו עומד בביקוש הרב, לכן מחירי הנדל"ן מטפסים אט אט ונרשמת עלייה יציבה והדרגתית.
למעשה, קניית נדלן בקייב הפכה להיות פופולארית בקרב ישראלים כבר לפני יותר מעשור, אך הסיכון הגבוה עקב חוסר היציבות הפוליטי במדינה הרחיק משקיעים רבים.
בשנים האחרונות אוקראינה בכלל וקייב בפרט מתמודדות עם אתגרים בתחום הפוליטי, אך אלו הצטמצמו בצורה משמעותית והפכו את השקעות הנדל"ן בקייב לנפוצות ומבוקשות הרבה יותר.
באפריל 2019 נבחר נשיא חדש באוקראינה, ולדימיר זלנסקי, אשר בחירתו לנשיא נתפסת כמשב רוח מרענן למדינה.
לפניכם גרף המציג את השינוי במחירי הנדל"ן באוקראינה ב-3 השנים האחרונות:
מגמת מחירי הנדל"ן באוקראינה ב-3 השנים האחרונות. מקור: tradingeconomics.com
המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בקייב
כאמור, קייב היא העיר הגדולה ביותר באוקראינה ועיר מרכזית וחשובה במזרח אירופה, לכן הביקוש בה לנדל"ן הוא גבוה ואף עולה משנה לשנה.
למעשה שוק הנדל"ן המקומי קיבל זריקת עידוד בשל התפתחות התיירות בעיר והעלייה בביקוש לפתרונות לינה אלטרנטיביים, דוגמת השכרת דירות ללילה כפי שמוצע באתר Airbnb.
בנוסף, בשנים האחרונות אוקראינה זוכה לגיבוי עולמי תומך במיוחד בשל מאבקיה ברוסיה וכספי השקעות רבים מוזרמים אליה ממשלות שונות, מאנשי עסקים וממשקיעים פרטיים.
כלכלת המדינה התייצבה מאוד בשנים האחרונות ושמרה על מחירי נדל"ן נמוכים בהשוואה למקומות אחרים בעולם, לצד עלייה מתונה ויציבה של התשואה השנתית בשל צמיחת הכלכלה והביקוש התמידי לנדל"ן בעיר.
שיעורי האבטלה במדינה נמוכים ויציבים והאינפלציה השנתית יציבה גם היא ונשארת בתחומי יעד האינפלציה הרצוי של 1%-3%.
כיצד פועלת שיטת מיסוי הנכסים באוקראינה
אחד הדברים החשובים ביותר שצריך לברר בטרם בוחרים להשקיע בנדל"ן במדינה זרה הוא שיטת המיסוי הנהוגה במדינה.
שיטת המיסוי הנהוגה באוקראינה היא ללא צל ספק אחת השיטות הידידותיות ביותר כלפי משקיעים מבית ומחוץ. מס הרכישה המוטל על רכישת נדל"ן במדינה עומד על כ-2% בלבד.
המע"מ במדינה נחשב גבוה יחסית ועומד על 20 אחוזים, אך בשל העובדה כי המס על רכישת נדל"ן הוא נמוך מאד וכי מס הבולים במדינה הוא אפסי, המע"מ הגבוה יחסית אינו משמעותי במיוחד ומתקזז.
כמו כן, בעת מכירת נכס בקייב תצטרכו לשלם מס שבח בגובה של כ-18%.
פרט חשוב במיוחד על שיטת המיסוי הנהוגה באוקראינה הוא העובדה כי אין מס רווחי הון על הכנסות מנדל"ן, זאת נוסף על כך שאוקראינה חתומה על הסכם למניעת כפל מס עם ממשלת ישראל, הסכם אשר נועד להגן על האינטרסים של משקיעים ישראלים באוקראינה ולחסוך להם באופן ישיר בהוצאות המס.
| נתונים על שוק הנדל"ן בעיר קייב, אוקראינה | מידע על השקעות נדלן במדינה |
|---|---|
| גודל השוק: | כ-3 מיליון בני אדם |
| דמי שכירות חודשיים ממוצעים בקייב: | $400-800 |
| מס רכישה באוקראינה (משולם בעת הרישום בטאבו המקומי): | 2% |
| תשואה ממוצעת על נכס להשקעה בקייב: | 12%-10% |
המסמכים הנדרשים בעת רכישת נכס או דירה בקייב
בבואכם לחתום על עסקה לרכישת דירה בקייב או נכס אחר כלשהו, ובהנחה ואתם לא בעלי דרכון אוקראיני או אזרחות אוקראינית, תצטרכו להביא עמכם את המסמכים הבאים:
* העתק של דרכון בתוקף
* מספר המס שלכם שקיבלתם מרשות המיסים בקייב, המכונה גם TAX ID NUMBER.
* ייפוי כוח שנחתם על ידי נוטריון, במידה והעסקה לא נחתמת על ידכם, אלא על ידי נציג מטעמכם.
הערה: ככלל, כדי להימנע מבעיות בתהליך – רצוי להסתייע בעורך דין המכיר היטב את החוק האוקראיני.
שיעורי התשואה הצפויים על רכישת דירה להשקעה בקייב
הדבר השני שחשוב לברר בטרם מבצעים השקעת נדל"ן הוא בירור צפי התשואה שהנכס עתיד להניב לכם.
רכישת נדל"ן מניב בקייב עשויה להיות האקזיט הפרטי הבא שלכם עם תשואה ממוצעת שיכולה להגיע לבין 9% ל-13% על השקעה במיקומים המרכזיים ביותר בעיר.
גם באזורים קצת פחות מרכזיים בקייב התשואה השנתית היא גבוהה מזו המוצעת בישראל. לצורך השוואה, תשואה שנתית על נדל"ן בישראל יכולה להגיע בממוצע למקסימום של כ-7% בלבד.
יתרונות השקעה בנדל"ן בקייב
השקעות נדל"ן בקייב מביאות עמן לא מעט יתרונות משמעותיים וקריטיים עבור כל משקיע פוטנציאלי.
אוקראינה היא מדינה עצומה עם כ-45 מיליון תושבים אשר שואפת לעודד השקעות חוץ בכדי לסייע לכלכלה המקומית להתחזק ולגדול, לכן היא מציעה למשקיעים פוטנציאליים את אחד היתרונות החשובים ביותר – שיטת מיסוי אשר שומרת על האינטרסים של המשקיע.
המס הנמוך על נדל"ן והכנסות מנדל"ן באוקראינה בשילוב עם האמנה למניעת כפל מס אשר נחתמה בין ישראל לאוקראינה, הופכת את קייב ליעד אטרקטיבי במיוחד להשקעות נדל"ן.
כאשר מוסיפים על כך את היתרון הברור של התשואה הגבוהה באופן משמעותי מהתשואה המקובלת בישראל, מקבלים שילוב מנצח. יתרון נוסף ומשמעותי בקייב הוא המחירים הנמוכים של הנדל"ן המקומי, זאת בשל הכלכלה המתפתחת באיטיות וביציבות לצד שימוש במטבע מקומי אשר ערכו נמוך יחסית.
ובסופו של יום, היתרון הגדול ביותר שיש לקיי להציע הוא עצם היותה קייב – עיר תוססת וחיה עם ביקוש מתמיד לנדל"ן ואחוזי תפוסה מהגבוהים בעולם (כ-95% אחוזי תפוסת נדל"ן).
קייב היא מרכז עירוני, תרבותי, כלכלי ותיירותי משמעותי במיוחד באוקראינה ובמזרח אירופה כולה. מחירי הנדל"ן בקייב נמצאים כיום על הקצה הנמוך של הסקאלה, אך הם עולים בצורה מתונה משנה לשנה ועתידים לעלות עוד לפי כל התחזיות הכלכליות.
חשוב להדגיש כי הליך של רכישת נדל"ן להשקעה במדינה זרה הוא תהליך שיש לבצע תוך התחשבות בכלל הפרמטרים אשר הוצגו לעיל. לכן, אנחנו ממליצים להתייעץ עם גורם מקצועי אשר מתמחה בתחום השקעות בחו"ל בכלל, ובהשקעות בקייב בפרט.
