השקעות נדל"ן בקפריסין – מדריך למשקיעי נדלן בקפריסין

השקעות נדל"ן בקפריסין בשנת 2023 – נתונים ומידע

לפניכם מדריך מקיף בנושא השקעות נדלן בקפריסין. למי הוא מיועד? לאלו מכם ששוקלים להשקיע בנדל"ן בקפריסין ולא בטוחים אם מדובר בצעד חכם או בהחלטה שעלולה להסתיים בטרגדיה.

לאחר שתסיימו לקרוא את המדריך תבינו טוב יותר כיצד פועל שוק הנדל"ן באי השכן, ניתוח של השוק הקפריסאי, יתרונות וחסרונות, היבטי מיסוי ועוד. המטרה המרכזית של מדריך זה היא לעשות לכם סדר בבלאגן ולהציג נתונים חשובים שיעזרו לכם להחליט האם השקעה בקפריסין בשנה הקרובה היא צעד חכם ואיך הכי נכון לעשות זאת. מוכנים? בואו נתחיל…

קפריסין (Cyprus באנגלית) היא יעד קלאסי עבור התייר הישראלי – היא קרובה, יפה, זולה ובדומה לישראל, יש בה מזג אוויר מצוין רוב ימות השנה. בדיוק בגלל זה, ישראלים רבים טסים לאי השכן לחופשה או נופש מדי שנה. אולם בשנים האחרונות, הישראלים החלו לגלות צד נוסף ומשתלם למדינת האי הקטנה – השקעות נדלן בקפריסין.

אמנם מדובר במדינה קטנה, אך היא מציעה הזדמנויות השקעה רבות אשר מושכות אליה משקיעים מהארץ ומהעולם. בשורות הבאות נציג בפניכם את כל המידע הרלוונטי לשאלה – "האם כדאי להשקיע בנדל"ן בקפריסין בשנת 2023"? (עם הפנים קדימה לשנת 2024), בקצרה: התשובה היא – כנראה שכן. המשיכו לקרוא ותבינו למה.

 

 

מגמות בשוק הנדל"ן והדיור בקפריסין בעשור האחרון

היכרות עם הרקע הכלכלי המקדים והשוק המקומי של ההשקעה הבאה שלכם היא חשובה בכל מצב, אולם היא חשובה במיוחד כאשר בוחנים השקעות נדל"ן בחו"ל. זאת בעיקר כדי להימנע מטעויות וסיבוכים מיותרים ולחסוך זמן, כסף וכאבי ראש.

◄ תיירות צומחת – קפריסין הוכרזה כמדינה עצמאית בשנת 1960 והיא מאכלסת כיום בסביבות מיליון וחצי תושבים בלבד. אולם, למרות גודלה הקטן יחסית (בשטח ובנפח אוכלוסייה), קפריסין פותחת את שעריה לכ-2.5 מיליון תיירים בכל שנה. למעשה, ענף התיירות הוא ענף משמעותי ודומיננטי בכלכלת המדינה.

◄ חוסן כלכלי – הכלכלה הקפריסאית, ובתוכה גם שוק הנדל"ן המקומי, לא ידעה הרבה תהפוכות בשנות קיומה. בשנת 2003 קפריסין הצטרפה לאיחוד האירופי, ובשנת 2008 הפכה לחברה רשמית באיחוד ואף אימצה לחיקה את מטבע האירו. בשנת 2013 חווה שוק הבנקאות בקפריסין משבר עמוק עקב משבר החוב באיחוד האירופי ושאריות של המשבר הכלכלי העולמי מ-2008, אך המדינה הקטנה הצליחה להתאושש מאז ושוק הנדל"ן המקומי רשם עליות מחירים יפות.

◄ ביקושים יציבים – מעשה, נכסי נדל"ן בקפריסין היו מבוקשים במשך שנים רבות, בעיקר בקרב אזרחים בריטים אשר ראו במדינה כמקום המושלם לצאת אליו לפנסיה. ההשקעות המסיביות של האזרחים הבריטים לאורך השנים, הפכו נדל"ן להשקעה בקפריסין למצרך מבוקש ובכך עזרו לשמור על יציבות השוק, גם לצד משבר כלכלי גלובלי זה או אחר.

ניתן לומר שכבר כמעט עשור שוק הנדל"ן בקפריסין רושם עלייה וצמיחה מואצת, כאשר בכל שנה נבנים עוד ועוד פרויקטים של נדלן למכירה בקפריסין ומחירי הנדל"ן במדינת האי הפופולרית עולים בצורה הדרגתית.

ומה לגבי הביקוש לנכסים? כמו רוב שווקי הנדל"ן בעולם, במהלך משבר הקורונה נרשמה בקפריסין ירידה בביקוש, אך כיום הביקושים כבר הספיקו לחזור לרמתם המקורית מלפני הקורונה ואף לעבור אותה.

 

מגמת מחירי הנדל"ן בקפריסין על פני זמן

 

 

שוק הנדל"ן בקפריסין כיום

שוק הנדל"ן בקפריסין ממשיך גם כיום בשגשוג וצמיחה כלכלית. משקיעים זרים ממשיכים להשקיע בשוק המקומי ורכישת בתים למכירה, דירות ונדלן בקפריסין הפכה להיות גם נחלתם של משקיעים רבים אזרחי ישראל ואזרחי רוסיה, מה שהעניק תנופה נוספת לנדל"ן במדינה.

ההתעניינות של המשקיעים הישראלים בפלח שוק זה החלה בערך לפני כעשור, אולם בתקופה האחרונה אנחנו עדים ליותר ויותר חברות ישראליות אשר יוזמות ומוציאות לפועל פרויקטי דירות למכירה בקפריסין ומציעות בתים למכירה בקפריסין, בעיקר באמצעות שיתופי פעולה עם חברות מקומיות, זאת לצד עוד ועוד ישראלים אשר רוכשים דירה להשקעה בקפריסין.

הביקוש לדירות בקפריסין עלה מדרגה בשנתיים האחרונות ומגמה זו צפויה להתחזק בהסתכלות קדימה. האוכלוסיה המקומים משוועת לדירות להשכרה, דבר אשר הוביל את הממשלה הקפריסאית להגביר את קצב מתן היתרי הבניה והתחלות הבניה במדינה.

שוק הנדל"ן הקפריסאי רשם בשנה החולפת נתונים חסרי תקדים עם עליות דו ספרתיות הן במחירי הנכסים והן במספר עסקאות הנדל"ן במדינה, בעיקר במחוזות המובילים: לרנקה, לימסול ופאפוס.

 

נתונים על שוק הנדל"ן הקפריסאי

נתונים על שוק הנדל"ן בקפריסין	מידע על השקעות נדלן במדינה
גודל השוק:	כ-1.3 מיליון בני אדם
ערים מרכזיות:	לרנקה, לימסול, ניקוסיה, פאפוס
דמי שכירות חודשיים ממוצעים במדינה:	מחירי השכירות בקפריסין נעים בטווח שבין 10 ל-30 אירו למטר, כלומר השכירות לדירת 50 מטר צפויה לעמוד על כ-500 עד 1500 אירו לחודש
שיעור מס הרכישה:	3% על נכס ששוויו עד €85,430 5% על נכס בשווי של בין €85,430 ל-€170,860 8% על נכס בשווי הגבוה מ-€170,861
גובה המס למשקיעים זרים על הכנסה משכ"ד בקפריסין:	20%
מס על רווח ממכירת נכס (מס שבח):	פטור ממס על רווחים עד לסכום של 85 אלף אירו
תשואה ממוצעת על דירה להשקעה:	10%-6%
מגמת מחירי הנדל"ן במדינה בשנה החולפת:	עליית מחירים בשיעור ממוצע של כ-6%
מחיר ממוצע למ"ר של דירה בקפריסין:	1500-2000 יורו למטר

 

שיעורי התשואה הצפויים על רכישת נכס או דירה להשקעה בקפריסין

ההתעניינות הגוברת של המשקיעים הזרים מישראל, מבריטניה, מרוסיה וממדינות רבות נוספות בהשקעות נדל"ן בקפריסין מתבססת על 3 עקרונות חשובים מאוד בענף הנדל"ן:

✔️ מחיר

✔️ תשואה

✔️ מיסוי

בשלושת הפרמטרים הללו קפריסין מספקת תוצאות מצוינות למשקיעים. שיעורי התשואה על נדל"ן בקפריסין יכולים להגיע למספר דו-ספרתי בשנה, כלומר תשואה של 10% ויותר לשנה, במיוחד אם מדובר בדירות Airbnb שמושכרות לטווחי זמן קצרים.

אם נשווה לצורך העניין את התשואה בשוק הנדל"ן בישראל נגלה כי על השקעה בנכס מקביל בישראל יוכל לקבל המשקיע הישראלי ברוב המקרים תשואה מקסימלית של כ-6 אחוזים בלבד, וגם זה במקרים נדירים.

השורה התחתונה: השקעות בקפריסין הן דבר שכדאי לבחון לעומק ועשוי להתברר כהחלטה נבונה.

 

מחירון דירות בקפריסין

מחיר דירה בקפריסין משתנה בהתאם לסוג הנכס, העיר ומספר מאפיינים נוספים. לפניכם מחירון מפורט עם טווחי מחירים מומלצים של בתים, דירות למכירה ונכסים במדינה לפי סוג הנכס:

מחירון דירות בקפריסין, בתים ונכסים לפי סוג הנכס	טווח מחירים מומלץ (אירו)
מחיר דירות נופש למכירה בקפריסין	150,000 - 55,000 אירו
עלות דירות 3 חדרים בקפריסין	180,000 - 65,000 אירו
דירות בקפריסין מחירים של 4 חדרים	190,000 - 75,000 אירו
כמה עולה דירות 5 חדרים	200,000 - 100,000 אירו
מחירי דירות בקפריסין בגודל 6 חדרים	220,000 - 150,000 אירו
מחיר דירה בקפריסין יד 2	200,000 - 55,000 אירו
מחירי בתים למכירה בקפריסין (בית קרקע מסורתי)	250,000 - 100,000 אירו
מחיר וילות בקפריסין (על שטח של 200 מ"ר ומעלה)	250,000 - 100,000 אירו
כמה עולה חווה למכירה בקפריסין	400,000 - 200,000 אירו

 

דירות בקפריסין – מחירים למ"ר לפי עיר

מחיר דירה בקפריסין למטר לפי עיר	עלות מומלצת (אירו)
לרנקה	2,200 יורו למטר
ניקוסיה	2,300 יורו למטר
ניקוסיה	2,500 יורו למטר
לימסול	3,300 יורו למטר

 

כאמור, מחירי הנדל"ן באי אינם אחידים ובכל עיר או מחוז העלויות תהיינה מעט שונות. לדוגמא, העיר לימסול נחשבת ליקרה ביותר, לעומת לרנקה ופאפוס בהם מחירי הנכסים נמוכים יותר.

על פי הנתונים שבידינו, המחיר הממוצע למטר (מ"ר) של דירה בלרנקה עומד כיום על 2,200 יורו, בעוד שמחירי דירות בלימסול נעים סביב 3,300 יורו למטר.

הזינוק במחירי הנדל"ן במדינה גורם להתעניינות הולכת וגוברת מצד משקיעים שמבינים שפרט לרווחים שיתקבלו מהשכירות החודשית יש פוטנציאל לרווחים גם כתוצאה מעליית ערך הנכסים על פני זמן.

 

מיסוי נדל"ן בקפריסין – כיצד פועלת שיטת מיסוי הנכסים?

מיסוי נכסים הוא פרמטר מרכזי שיש לקחת בחשבון בעת חיפוש נדל"ן להשקעה, במיוחד כאשר מחפשים נדל"ן להשקעה בחו"ל. במקרה שלנו, מיסוי על נדל"ן בקפריסין נחשב לידידותי במיוחד עבור המשקיע הישראלי ומיד נסביר מדוע.

בכדי לרכוש נכס בקפריסין לא חייב להיות תושב המדינה. ישראלים רבים בוחרים להקים חברות במקום בכדי להקל על תהליך ההשקעה, היות ומיסוי על הכנסות הון וחברות באי נחשבים לבין הנמוכים בעולם (קפריסין נוקטת מדיניות ברורה של עידוד הגירת בעלי הון למדינה והשקעות זרות).

כלל האצבע אומר כך: אם אתם רוכשים נכס אחד או שניים בלבד – ככל הנראה יהיה עדיף לכם לעשות זאת באופן פרטי ולא דרך הקמת חברה, משום שלהקמת חברה יש הוצאות נוספות שכנראה יהפכו את העניין לפחות משתלם מבחינת מיסוי.

במעמד הרכישה יצטרך הרוכש לשלם מס בולים בגובה אפסי (פחות מחצי אחוז), ועל הנכס עצמו קיים מס שנתי אשר גם הוא נמוך מחצי אחוז. נוסף על כך, קיים מס רכישה אשר נחשב לנמוך יחסית, המס מדורג לפי מחיר הנכס וגם בתקרה הגבוהה ביותר שלו הוא אינו מגיע ל-10% אחוזים (נמוך משמעותית ביחס למס הרכישה בישראל).

עוד דבר שכדאי לשים אליו לב הוא המע"מ, המכונה באנגלית VAT – בקפריסין המחיר שיציעו לכם הוא ללא מע"מ, ולכן תצטרכו להוסיף עליו מע"מ בגובה של 19% נכון לזמן כתיבת שורות אלו.

משקיע זר ישלם מס רכישה של 3% על נכס בשווי של עד €85,430, מס רכישה של 5% על נכס שערכו נע בין €85,430 ל-€170,860 ו-8% על נכסים בשווי גבוה מזה. המס משולם לרישום בטאבו הקפריסאי.

דוגמא מספרית להמחשה: משקיע רכש נכס בסכום של 300,000 יורו. מס הרכישה שעליו לשלם הוא כדלקמן:

(€85,430 x 3%) + (€85,430 x 5%) + (129,140 x 8%) = 2,563 + 4,271.5 + 10,331 = 17,166 EUR

כמו כן, קפריסין ומדינת ישראל חתומות ביניהן על אמנה למניעת תשלום כפל מס ובכך נחסכים ממשקיעים ישראלים תשלומי מיסים כפולים ומיותרים.

על הכנסה משכ"ד צפוי המשקיע לשלם מס בשיעור של 20%.

לצפייה במדריך מקיף שהכנו בנושא: מיסוי נדל"ן בקפריסין.

 

ערים מומלצות להשקעה בקפריסין

חיפוש קצר של בתים למכירה בקפריסין יחשוף בפניכם את העובדה שהיא מחולקת ל-2: חלק צפוני (הטורקי) שחולש על כ-40% משטח האי וחלק דרומי (היווני) שמתפרס על פני שטח של כ-60%.

בין אם תחליטו להשקיע בנדל"ן בקפריסין הטורקית, מה שמכונה היום בישראל גם "צפון קפריסין" או "קפריסין הצפונית", ובין אם בנדל"ן בקפריסין היוונית, תגלו שבשני האזורים קיימות ערים מומלצות להשקעה.

עיר פופולרית מאד להשקעה במדינה בעת האחרונה היא העיר לרנקה (Larnaca) שממוקמת בדרום מזרח המדינה. לרנקה היא עיר נמל תוססת ומספר התחלות הבנייה עומד על קרוב ל-9000 דירות בשנה בממוצע. העיר נהנית מקצב צמיחה מהיר שמתבטא בפרויקטים חדשים שמגיעים לשלבי השיווק לאורך כל השנה.

מחיר דירת מגורים ממוצעת בלרנקה עומד על בין 120 ל-180 אלף אירו וניתן לקבל עליה שכר דירה של כ-900-1200 אירו לחודש.

מידע מקיף על נדל"ן בלרנקה ואפשרויות ההשקעה בה ניתן לקרוא כאן.

 

בקפריסין היוונית, אחת הערים הפופולריות ביותר להשקעה היא פאפוס (Paphos). פאפוס שוכנת לחופיה הדרומיים של המדינה ובמהותה היא עיר עם נפח תושבים קטן, אולם היא מושכת אליה מדי שנה תיירים רבים אשר ממנפים את הכלכלה המקומית ומבקשים להתארח במקרים רבים בדירות או יחידות נופש ולאו דווקא בבתי מלון. העלייה בקצב התחלות הבנייה בעיר מורגשת היטב וכאן המקום לציין שאיכות הבניה בעיר היא מהטובות בקפריסין. מחיר דירה ממוצעת בפאפוס עומד כיום בממוצע על כ-130 עד 190 אלף אירו וניתן לקבל עליה שכר דירה בגובה של בין 950 ל-1250 אירו בחודש. עוד על כך במדריך הבא: נדל"ן בפאפוס.

עיר דרומית נוספת אשר מושכת אליה המוני תיירים ומשקיעים מדי שנה היא לימסול (Limassol), לימסול היא העיר השנייה בגודלה בקפריסין, עם קרוב לרבע מיליון תושבים, והיא גם העיר המרכזית בכלכלה הקפריסאית, בעיקר בזכות הנמל אשר ממוקם בה. לימסול היא מטרופולין שצומחת בקצב מסחרר. הביקוש לפתרונות דיור ומגורים בשכירות בעיר נמצא במגמת עלייה, בין היתר הודות לאוניברסיטה המפורסמת ולפעילות העסקית הענפה המתרחשת בה כל העת. מחיר דירה ממוצעת בלימסול עומד כיום על כ-140 עד 190 אלף אירו וניתן לקבל עליה שכר דירה חודשי של בין 900 ל-1300 אירו.

עיר הבירה של קפריסין היא ניקוסיה (Nicosia), והיא הפכה גם היא ליעד מרכזי של משקיעי נדל"ן. ניקוסיה מחולקת בין הצפון לדרום ומתגוררים בה מעל 300 אלף תושבים. העיר ממוקמת במרכז האי, על גדת נהר וגם היא נהנית מתיירות משגשגת. בצפון קפריסין ממוקמת העיר קירניה, אשר שוכנת אל חופיו הצפוניים של האי והיא מפורסמת בעיקר בשל הנופים, העתיקות והנמל המשגשג בתחומה.

עיר נוספת אשר נחשבת ליעד אטרקטיבי עבור משקיעים היא העיר פאראלימני (Paralimni) שבמחוז פמגוסטה (Famagusta). זהו יעד מבוקש בקרב רוכשים רבים, בעיקר הודות למיקומה הייחודי של העיר בחלקה הצפוני של המדינה.

 

 

יתרונות של השקעות נדלן בקפריסין – קניית דירה או בית באי השכן

המחירים הנמוכים, הקירבה הגאוגרפית, תדירות הטיסות הגבוהה מהארץ, התשואה הגבוהה פי כמה מבישראל, המיסוי הידידותי (מאד) למשקיעים הזרים שמשאיר אצלם נתח גדול יותר של רווח ואפשרויות המימון האטרקטיביות – כל אלה הופכים נכון להיום את האי השכן ליעד מבוקש עבור משקיעי נדל"ן ויש אפילו שיאמרו "גן עדן של ממש". להלן פירוט.

#1 מחירי נדל"ן נמוכים – כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן, המדינה השכנה זוקפת לזכותה כמה נקודות מהותיות. ראשית, מחירי נדל"ן בקפריסין נחשבים לזולים ואטרקטיביים במיוחד, היות וניתן למצוא במדינה נכסים להשקעה במחיר הנמוך מחצי מיליון שקלים.

#2 כלכלה יציבה – בנוסף למחירי הנכסים האטרקטיביים, הכלכלה הקפריסאית ידועה ככלכלה איתנה יחסית – שהרי מדובר במדינה עם מספר מועט של משברים כלכליים ואחוז האבטלה בה הוא אפסי. כאמור, קפריסין היא מדינה שמשתייכת לאיחוד האירופאי, דבר אשר תורם לחיזוק היציבות הכלכלית ואת דירוג האשראי שלה. התמ"ג השנתי במדינה בשנה החולפת עלה בשיעור של כ-5.6% – נתון נוסף שמעיד על כלכלה חזקה ומתפתחת וכזה שממצב אותה בחלק העליון של מדינות האיחוד האירופי.

#3 מיסוי ידידותי למשקיעים זרים – קפריסין מהווה יעד אטרקטיבי למשקיעים זרים בשל המיסים הנמוכים הקבועים בחוק, עקב הרצון לעודד משקיעים מכל רחבי העולם להשקיע את כספם במדינה הים-תיכונית הקטנה.

משקיעי נדל"ן בקפריסין נהנים ממחירים נוחים, שיטת מיסוי ידידותית למשקיע זר וכן תשואה גבוהה על נדל"ן, אשר יכולה להגיע עד ל-13 אחוזים בממוצע לשנה. כלומר זה ממש לא צירוף מקרים שכ-44% מרכישות של נכסים חדשים במדינה מבוצעות על ידי אזרחים זרים.

#4 תיירות ענפה – המדינה מושכת אליה מיליוני תיירים בשנה, אירופאים בעיקר, אשר ממנפים את הכלכלה המקומית והופכים לצרכנים מושלמים של נדל"ן מקומי בעידן ה-Airbnb. השקעות הנדל"ן בקפריסין הן פופולריות במשך שנים ארוכות בקרב הבריטים והרוסים, ולא בכדי.

#5 מיקום וקירבה לישראל – כיום גם המשקיעים הישראלים מגלים את הפוטנציאל הגלום בהשקעות נדל"ן בקפריסין, בשל כל היתרונות אשר צוינו לעיל, אך גם בשל עוד יתרון אחד מובהק למשקיע הישראלי – המרחק.

קפריסין נמצאת במרחק 40 דקות טיסה בלבד מישראל. הקרבה הופכת את השקעת הנדל"ן לאטרקטיבית עוד יותר, שכן ניהול הנכס הופך להיות פשוט הרבה יותר.

#6 משכנתא ואפשרויות מימון נוחות למשקיעים זרים 

– בקפריסין, גם משקיעים זרים ותושבי חוץ יכולים לקבל משכנתא מהבנקים, דבר אשר מקל מאד על רכישה של נכס במדינה ומאפשר גם לאלו שאין להם הון עצמי גבוה להיכנס לשוק.

בדרך כלל ניתן יהיה לקבל משכנתא מבנק מלווה או לעיתים גם מיזם הפרויקט של עד למחצית (50%) מגובה העסקה בתנאים נוחים של בין 1% ל-3% ריבית לפרק זמן של עד 15 שנים.

 

מפה של קפריסין:

אפשרות לרילוקיישן או לחופשה הבאה שלכם

נופש באי – כמו שכבר הזכרנו, מדובר באחד היעדים האהובים ביותר בקרב תיירים ישראלים, ולא בכדי. המדינה מציעה מגוון מלונות ואפשרויות נופש, בעיקר בערי החוף שלה ויש מי שבוחר לקחת את זה צעד אחד קדימה ולרכוש לעצמו דירת נופש בקפריסין במטרה לנפוש בה במהלך חודשי הקיץ ולהשכיר אותה בשאר ימות השנה.

רילוקיישן לקפריסין – בשנים האחרונות התחזק מאד טרנד הרילוקיישן לקפריסין. מרחק הטיסה הקצר והצביון הקפריסאי שמאד מזכיר את הישראלי מובילים רבים להשתקע במדינה באופן קבוע. חלק מאותם אנשים בוחרים לרכוש נדל"ן או להשקיע בכלכלת המדינה בסכום של 300,000 יורו ומעלה, במטרה לקבל תושבות או "ויזת זהב" (גולדן ויזה).

 

השקעה בקפריסין – למי זה מתאים?

השקעות בקפריסין מתאימות לכל סוגי המשקיעים, החל מכאלה שזוהי ההשקעה הראשונה שלהם ועד למשקיעים בעלי ניסיון רב בתחום. היעד מתאים לישראלים שהצליחו לצבור הון עצמי להשקעה של כמה מאות אלפי שקלים ומבינים שלקנות עם סכום כזה דירה בישראל זוהי משימה כמעט בלתי אפשרית.

אם החלטתם להשקיע בחו"ל ואתם מחפשים יעד אטרקטיבי, קרוב לבית ונוח להתנהלות – קפריסין עשויה להיות הבחירה הנכונה ביותר עבורכם.

 

עוד מידע בסרטון הבא:

תשובות לשאלות נפוצות

עוד מדריכי השקעה רלוונטיים:

צפון קפריסין

השקעה בפאפוס

השקעה בלרנקה

מקורות לנתונים:

פרסומי הבנק המרכזי הקפריסאי

דו"ח של התאגיד הפיננסי PwC על השוק הקפריסאי ב-2022

מידע על המדינה בוויקיפדיה