השקעות נדל"ן בפורטוגל

השקעות נדל"ן בפורטוגל בשנת 2022 – מדריך למשקיעים

פורטוגל מספקת הזדמנות השקעה במדינה אירופאית, מפותחת שמחירי הנדל"ן בה נמוכים משמעותית ביחס לישראל. במדריך זה תמצאו מידע חיוני שחשוב לדעת בטרם מחליטים להשקיע בנדל"ן בפורטוגל, אשר יסייע לכם לקבל החלטה.

אז למה דווקא פורטוגל? לא מעט משקיעי נדל"ן הגיעו לנקודה שבה עליהם להחליט היכן להשקיע את מיטב כספם: בנדל"ן בישראל שמחיריו רק ממשיכים לנסוק, או להיות עם העיניים לחו"ל. לא מעט משקיעים אכן מחליטים לבחון אפשרויות שונות לגבי השקעות מחוץ לישראל, וכך עולה שוב ושוב שמה של פורטוגל.

בשנים האחרונות פורטוגל מככבת בכותרות בישראל, בין היתר בעקבות פתיחת השערים לצאצאים של מגורשי ספרד עם האפשרות ליהנות מדרכון פורטוגלי, אך בעיקר הודות לאפשרויות הרבות של השקעות נדלן בפורטוגל.

דירות ובתים בפורטוגל זמינים לרכישה במחירים נגישים, והתשואות הממוצעות על נכסים במדינה ב-5 השנים האחרונות גבוהות ויציבות. אז אילו עוד יתרונות גלומים ברפובליקה הפורטוגלית? באילו ערים כדאי להשקיע וכמה יעלה לכם נדל"ן בפורטוגל? התשובות לפניכם…

 

עדכון קורונה: הודות להיותה של פורטוגל האחת המדינות המחוסנות ביותר באירופה היא צולחת את משבר הקורונה בצורה טובה מאד, שומרת על כלכלה יציבה ושיעור צמיחה חיובי. הביקושים לדירות בפורטוגל נשארו יציבים ואף נרשמה עליית מחירים של נכסים בשוק הפורטוגלי.

 

 

 

רכישת נדל"ן בפורטוגל: הכירו את המדינה האירופאית

עוד לפני שמדברים על השקעה במדינה, חשוב קודם כל לדבר על פורטוגל.

פורטוגל היא מדינה המצויה בדרום מערב אירופה. ככזו, היא נהנית מאקלים שמשי וחמים ומקרבה לים.

שני הענפים החזקים במדינה הן ענף התיירות וענף ההשכלה הגבוהה. אתרי התיירות והמוסדות האוניברסיטאיים במדינה מושכים אליה בכל שנה אלפי תיירים ומבקרים, לצד סטודנטים זרים.

בכל שנה מגיעים אל פורטוגל, בדגש על עיר הבירה ליסבון והעיר פורטו, כמות אדירה של מבקרים המגלים את הקסם האירופאי והקצב הממכר שלה. לתיירות המתפתחת יש השפעה ישירה גם על ענף הנדל"ן במדינה.

תחום נוסף שהולך ועולה בפורטוגל הוא הנדל"ן. כבר למעלה מעשור שהמדינה מנהיגה מדיניות הגירה ומדיניות נדל"ן ליברליות ביותר, מה שאכן הביא למגמה הולכת וגוברת של משקיעים זרים שרוכשים דירה להשקעה בפורטוגל.

 

מספר נתוני מפתח על שוק הנדל"ן הפורטוגלי

נתונים על שוק הנדל"ן בפורטוגל	מידע על השקעות נדלן במדינה
גודל השוק:	כ-10.3 מיליון בני אדם
ערים מרכזיות להשקעה:	ליסבון, פורטו
דמי שכירות חודשיים ממוצעים:	500-1200 יורו
מס רכישה בפורטוגל:	0.8% - 0.3% (בערים הגדולות המס המקסימלי הוא 0.5%)
גובה המס על רווחי הון	28%
תשואה ממוצעת על נכס להשקעה:	6%-8% בשנה

 

מהם יתרונות ההשקעה בנדל"ן בפורטוגל?

משקיעי נדל"ן כבר מזמן הבינו שלפעמים עדיף להשקיע דווקא במדינות אירופאיות שמצויות מתחת לשיא פוטנציאל הפיתוח שלהן. בבחירת יעד להשקעה, משקיעים רבים בוחרים במדינה שאיננה נמצאת בטופ, אך שצפויה לנסוק משמעותית בהמשך. הסיבה היא שכך ניתן ליהנות מרכישת נכס בעלויות נוחות ונמוכות יחסית, כאשר התשואות צפויות להמשיך ולטפס עם הזמן.

ואכן, מה שמעניין לגבי השקעות נדל"ן בפורטוגל הוא שקצב הפיתוח במדינה איננו תואם למחירי השוק. פורטוגל מתפתחת בקצב מהיר, אך הנכסים בה נותרים זולים יחסית. להשקעה בפורטוגל יתרון ניכר על יתר מדינות מערב אירופה בכל הנוגע למחירי נכסים ביחס לתשואות הפוטנציאליות הצפויות.

זוהי גם אחת הסיבות לכך שמחירי נדל"ן בפורטוגל בשנת 2022 מפתיעים משקיעים רבים כשהם בוחנים אפשרויות השקעה במדינה. כשעושים השוואה בין מחירי הנדל"ן בפורטוגל ובין המחירים המוצעים במדינות אחרות באירופה, מגלים כי פורטוגל מחזיקה ביתרון משמעותי בכל הקשור לעלויות.

 

אפשרות השקעה בפורטוגל: דירות להשקעה בליסבון ובפורטו

כשבוחנים את האפשרויות של ההשקעה בפורטוגל עם התמקדות על השאלה אילו ערים מומלצות להשקעה בפורטוגל, מגלים כי התשובה מתנקזת לשתי ערים מרכזיות: פורטו וליסבון.

ליסבון היא עיר הבירה של פורטוגל עלתה לפני מספר שנים לכותרות בישראל, לאחר שאירחה את תחרות האירוויזיון שבה זכתה ישראל. כך למשל, ניתן לקנות דירה להשקעה במרכז ליסבון בסכומים של 100-350 אלף יורו. השקעות נדלן בליסבון עשויות להניב תשואה פוטנציאלית נאה של 8%-6% בממוצע מדמי שכירות.

 

 

עיר נוספת שלא כדאי להתעלם ממנה היא עיר הנמל פורטו (השניה בגודלה במדינה). מחירי הנכסים בעיר נמצאים במגמה חיובית בשנים האחרונות וישראלים רבים בוחנים אפשרויות לרכוש נדלן בעיר פורטו. מחירי הנכסים בפורטו נמוכים משמעותית לאלו שבליסבון וניתן למצוא דירות ובתים לקניה במחירים של 70-150 אלף יורו.

 

 

כאמור, התשואה בערים הגדולות עומדת על בסביבות 6% – 8% בממוצע לשנה, כאשר המגמה המשתקפת היא של עלייה הדרגתית במחירי נדל"ן בפורטוגל, כך ששווי הנכס צפוי לעלות על פני זמן. אם מוצאים נכס ראוי להשקעה בלוקיישן מבוקש, התשואה יכולה להגיע לאחוזים גבוהים אף יותר.

 

 

האם כדאי להשקיע בנדל"ן בפורטוגל ב-2022?

על מנת לקבוע האם כדאי להשקיע בנדל"ן בפורטוגל בשנת 2022, חשוב לנבור במספר נתונים לגבי שוק הנדל"ן במדינה ולזכור שפרט למחירים יש עוד נתוני מאקרו שחשוב להתייחס אליהם.

היציבות הכלכלית של המדינה חשובה גם היא ומומלץ לקחת אותה כשיקול מרכזי. בשנת 2012 החלה הממשלה הפורטוגלית בשינוי מדיניות במדינה, אשר הפך אותה למדינה יציבה מבחינה כלכלית-פיננסית.

מעבר לכך, אם בעבר אפשרויות הנדל"ן בפורטוגל היו מצומצמות יחסית, הרי שכיום ישנו מגוון רחב של נכסים אפשריים בעקבות שוק פורה ומפותח – כך שאתם יכולים להתאים את נכס ההשקעה שלכם אליכם במאת האחוזים – החל מגודל הנכס, מיקומו ומחירו.

עד שנת 2014, פורטוגל חוותה מגמה מתמשכת של ירידה במחירי הנדל"ן והדיור. החל משנת 2012, הממשלה הפורטוגלית הובילה מדיניות לעידוד הגירה והשקעות זרות.

המדיניות המקלה והליברלית אכן הצליחה למשוך למדינה משקיעים רבים ולהתניע את שוק הנדל"ן המקומי. משנת 2014 ואילך, ענף הנדל"ן וכלכלת המדינה החלו להתאושש ומחירי הנדל"ן עולים בהתמדה מאז.

משקיעים זרים רצו לרכוש דירה להשקעה בפורטוגל, וליהנות מהיתרונות של נכס להשקעה במדינה מערבית ואירופאית אך בעלת אקלים חמים ומזמין. עבור ישראלים רבים, מדיניות הענקת האזרחות לצאצאי הגירוש הפכה את ההשקעה בפורטוגל לאף יותר מושכת.

משקיעים ישראלים שזוכים לוויזת הזהב הנחשקת נהנים ממעמד תושבות, שיכול להפוך בהמשך לאזרחות, מה שמקל על התהליך של רכישת נדל"ן בפורטוגל. עלויות הכניסה לשוק הנדל"ן בפורטוגל נמוכות מאוד יחסית לשוק הישראלי, כאשר לעיתים 100-200 אלף שקלים מספיקים כהון עצמי התחלתי לקניית דירה בפורטוגל.

יתרון נוסף בהשקעה בפורטוגל הוא אופציות המימון. מדיניות ההשקעות בפורטוגל מאפשרת לקבל מימון משכנתא בקלות יחסית, ובשיעור של עד 75% מעלות הרכישה. בעלי אזרחות פורטוגלית יכולים אף לקבל משכנתא בשיעור של 90% ממחיר הקנייה.

 

מהם שיעורי התשואה הצפויים מקניית נכס בפורטוגל?

שיעורי התשואה הפוטנציאלית הצפויים מרכישת נדל"ן בפורטוגל נעים בין 6% ל-10% בממוצע לשנה. עם זאת, התשואה הצפויה כמובן משתנה ותלויה בגודל, סוג ומיקום הנכס.

כאשר מחשבים את התשואה הפוטנציאל מקניית נכס בפורטוגל, כדאי להיות מודע להבדלים בין סוגי ההשקעות. נכס להשכרה לטווח ארוך צפוי להניב תשואה סולידית, יציבה וקבועה יחסית. לעומת זאת, השכרה לטווח קצר, באייר בי אן בי למשל, כוללת רמות סיכון גבוהות יותר בשל עלויות התפעול, הבלאי ותחלופת הדיירים, אך התשואות יהיו גבוהות יותר.

נתון מעניין: מחירי הנדל"ן בפורטוגל עלו ב-5 השנים האחרונות במצטבר בשיעור של כ-66.7%. מקור לנתונים.

 

כמה עולה נדל"ן בפורטוגל?

אז מה המספרים אומרים? מגמת מחירי הדיור הפורטוגל בעשור האחרון כוללת זינוק במחירי הדירות והבתים למכירה.

המדיניות הממשלתית המיטיבה עם משקיעי נדל"ן הביאה החל משנת 2014 להתאוששות מחירי הנדל"ן במדינה, שחוותה מכה קשה בעקבות המשבר העולמי שהחל בשנת 2008.

מאז, שוק הנדל"ן במדינה ממשיך לצמוח בהדרגה, כאשר מחירי הבתים והדירות למכירה בפורטוגל קפצו בממוצע בכ-4.5% בשנת 2015, ב-4.8% בשנת 2016, ב-4.6% בשנת 2017, ו ב-8% בשנת 2019 ובכ-7.34% בשנת 2020.

חשוב לציין כי בעת שאתם בוחנים את האפשרויות השונות, ובין היתר את המחירים, כדאי לבדוק לעומק גם את סוגיית מיסוי על נדל"ן בפורטוגל בכדי שתוכלו למצוא את העסקה המשתלמת ביותר עבורכם.

 

האם קיים מס רכישה? מהו גובה המס שתצטרכו לשלם על נכס בפורטוגל?

אולי הדבר החשוב ביותר בהשקעה בפורטוגל, לאחר איתור העסקה הרצויה, הוא הבנת מדיניות המיסוי על נכסים במדינה. שיעורי מיסוי על נדל"ן בפורטוגל נמוכים יחסית למדינות אחרות באירופה. פורטוגל וישראל כרתו אמנת מס, מה שאומר שמשקיעים ישראלים שרוכשים נכס בפורטוגל יכולים להימנע מכפל מס. הרחבה על כך כאן.

משקיע ישראלי שקונה נכס להשקעה בפורטוגל מחויב במס רכישה. מס הרכישה משתנה בהתאם לשווי הנכס ונע בין 0.8%-0.3%, כאשר בערים הגדולות המס המקסימלי עומד על כ-0.5%.

בנוסף, המשקיע מחויב במס על רווחי הון בשיעור של 28% מדמי השכירות. עבור תושבים, שיעור מס ההכנסה הפרוגרסיביים נע בין 14.5% ל-48%. מס העברה נוסף בשיעור של 6.5%-5% מוטל על מי שקונה נכס מיד שנייה.

 

איך כדאי לבצע השקעה בפורטוגל?

שיקול משמעותי שכדאי לקחת בחשבון בלפני שבאים לקנות דירה להשקעה בפורטוגל הוא האם קונים נכס קיים או נכס על הנייר.

קניית נכס בפורטוגל על הנייר מקבלן עשוי להניב תשואה ניכרת. אפשרויות המימון בסוג עסקה זו קבועות מראש – 10% משולם במועד חתימת העסקה, 10% בסיום בניית שלד הנכס, ו-70% במועד המסירה, כאשר את היתר ניתן לרכוש במימון.

בנוסף, ניתן לרכוש נכס לשימור ולקבל עד 75% מימון משכנתא ועד 100% מימון על שיפוץ הנכס.

לצד סקירת הנכסים וסוגי העסקאות האפשריות, לפני שרוכשים דירה להשקעה בפורטוגל חשוב להיות ערים לביורוקרטיה שכרוכה בכך. מומלץ להיעזר בגורם שמכיר את הרשויות הפורטוגליות ושדובר את השפה. מומלץ גם לטוס למדינה ולראות את הנכס בעיניים לפני שמחליטים על קניית נכס בפורטוגל.

 

מהם גורמי הסיכון בהשקעה בפורטוגל? ואיך השפיעה הקורונה על שוק הנדל"ן בפורטוגל?

הסיכונים שקיימים ברכישת נדל"ן בפורטוגל זהים לאלו הקיימים בכל מדינה אחרת במצב הנוכחי. שוק הנדל"ן מושפע גם ממשברים עולמיים, ובתוך כך גם ממשבר הקורונה.

נראה כי מגמת העלייה במחירי הנדל"ן בפורטוגל נמשכת על אף המגיפה. עם זאת, בחישוב רבעוני, מחירי הדיור ירדו בקצב מתון של 0.3%.

נראה שלמרות המשבר, שיעורי הביקוש לדירות לקניה או להשכרה במדינה נותרו יציבים. על מנת לצמצם את הסיכון מההשקעה בעתות משבר, יש המעדיפים להשקיע בערים המרכזיות בפורטוגל, ולא בפרברים.

פורטוגל – מפה: