בדיקות שחשוב לבצע לפני רכישת קרקעות בשרון
רכישה של קרקע חקלאית למכירה בשרון תהיה משתלמת כאשר ישנו צפי לשינוי עתידי של ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע המאפשרת בנייה למגורים (תהליך המוכר גם כ"הפשרת קרקע").
שינוי ייעוד שכזה, מעלה את ערכה של הקרקע באופן משמעותי, ונותן למשקיעים תשואה גבוהה אשר יכולה להגיע אף למאות אחוזים. ניתן למצוא שלל קרקעות חקלאיות באזור השרון למכירה, אך לא כל קרקע להשקעה באזור השרון אכן תניב למשקיעים את התשואה הרצויה.
על מנת שהמשקיע אכן יזכה לתשואה המבוקשת, עליו לבצע מספר בדיקות שיבטיחו שהקרקע אכן תעבור את שינוי הייעוד המיוחל.
✔️ חשוב לבחון מהו הייעוד של הקרקע בתוכנית מתאר עירונית – לכל קרקע יש מספר תוכניות שחלות לגביה, ובהן תוכנית מתאר עירונית. ישנם מספר ייעודים אפשריים לכל קרקע ובהם ייעוד חקלאי (קרקע ירוקה), וייעוד למבני מגורים (קרקע צהובה). על מנת שניתן יהיה לקבל מרשויות התכנון אישור לבניה על הקרקע, יש לוודא ראשית שמדובר בקרקע צהובה. ברגע שהקרקע צהובה, זה בהכרח אומר שביום מן הימים אפשר יהיה לבנות על הקרקע, וכעת נותר רק לעבור את המשוכות הבירוקרטיות.
✔️ הסטטוס התכנוני הנוכחי של הקרקע – על מנת שהקרקע תופשר ותאושר לבנייה, יש לעבור תהליך ממושך למדי, במהלכו מבקשים אישורים ממספר רשויות תכנוניות. רכישה של קרקע שטרם התחיל תהליך האישורים שלה עשוי להמשך זמן רב. על מנת לקצר את משך הזמן עד שניתן יהיה ליהנות מההשקעה, מומלץ לרכוש קרקע שכבר עברה חלק מתהליכי האישור, ועל כן מומלץ לבדוק האם התהליך לשינוי ייעוד הקרקע כבר הותנע, ואם הקרקע כבר עברה חלק מתהליכי האישור.
✔️ האם ערך הקרקע צפוי לעלות עם הזמן? – על מנת שהמשקיעים יידעו האם מדובר בהשקעה הנכונה עבורם, בהתאם לציפיותיהם לקבלת תשואה על ההשקעה, חשוב לבדוק מה הצפי לעלית ערך הקרקע ומה לוח הזמן הצפוי לכך. הכלי שיכול לסייע מאוד לרוכשים הפוטנציאליים לבחון את הנתונים הללו הוא הערכת שמאי לפי תקן על פי חוק, כל מי שמשווק קרקע שאינה זמינה לבניה (קרקע חקלאית) מחויב לתת לרוכשים הפוטנציאליים הערכת שמאי לפי תקן 22. חוות דעת זו מספקת את מלוא הפרטים הנדרשים לרוכשים לצורך קבלת החלטה מושכלת, לרבות ערך הקרקע הנוכחי, המכשולים הצפויים במסגרת תהליך ההפשרה, הערך הצפוי בתום תהליך ההפשרה ומשך הזמן הצפוי עד שהקרקע תהיה זמינה לבניה.
✔️ האם מדובר בקרקע פרטית או בקרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל – 93% מהקרקעות במדינת ישראל הן בבעלות המינהל והיתר בבעלות פרטית. באדמת מינהל, רוכשי הקרקע נדרשים לשלם למינהל מקרקעי ישראל דמי חכירה. בעלות פרטית בקרקע מייתרת את התלות במינהל מקרקעי ישראל והיא חוסכת לרוכשים דמי חכירה על הקרקע, אשר יכולים להגיע לסכומים משמעותיים.
✔️ האם תיתכן הגדלת זכויות בניה בתוכנית? – על מנת שההשקעה בקרקע אכן תניב למשקיעים תשואה גבוהה, יש צורך שבמסגרת שינוי הייעוד, תאושר גם הגדלת זכויות בניה שתאפשר בניה של בנייה רוויה (בניין מגורים ולא רק בית מגורים יחיד). על כן, חשוב לבדוק מה הסיכוי שתאושר בעתיד בנייה רוויה, אשר תמקסם את הרווחים עבור המשקיעים. למשל, אם הקרקע ממוקמת בלב אזור שבו הבנייה נמוכה, הסיכוי שתאושר בנייה רוויה בקרקע הוא נמוך.
באילו יישובים באזור השרון כדאי לקנות קרקע?
אזור השרון הינו אזור גדול, מרכזי ומשופע בטבע במדינת ישראל, שגבולותיו הינם נחל אלכסנדר מצפון, נחל הירקון מדרום, הרי השומרון ממזרח והים התיכון ממערב.
משקיעים פוטנציאליים יוכלו למצוא מגוון של קרקעות למכירה בשרון, אך לא כל הקרקעות החקלאיות אכן יהוו השקעה מומלצת.
מעבר לכך שחשוב לאתר קרקע שהסיכוי לשינוי הייעוד שלה הוא גבוה, כדאי לרכוש קרקע במיקום שהביקוש בו הוא גבוה, כך שהתשואה שהיא תניב למשקיעים תהיה גבוהה בהתאמה. להלן הערים המבוקשות והכדאיות ביותר שמומלץ לחפש בהן קרקעות למכירה בשרון:
#1 הרצליה – הרצליה היא אחת הערים המפותחות והיוקרתיות ביותר במרכז, והיא מציעה שלל אפשרויות בילוי ותעסוקה, עם מתחמי משרדים, תעשייה והייטק ושפע של מסעדות יוקרתיות. מדובר בעיר מושקעת עם חינוך ברמה גבוהה, ושפע של פארקים שמושכת אליה צעירים רבים ומשפחות צעירות. בנוסף, העיר שוכנת לאורך חוף הים התיכון והיא נהנית מקרבה רבה לתל אביב. כל אלה הופכים אותה לעיר אטרקטיבית עבור משקיעים. אמנם קרקע חקלאית בהרצליה תהיה יקרה יחסית לקרקעות חקלאיות בערים אחרות בשרון, אך גם התשואה שהיא תיתן למשקיעים תהיה גבוהה בהתאמה.
#2 רעננה – רעננה היא אחת הערים המבוקשות ביותר למגורים בישראל, עם חתך אוכלוסייה איכותי וברמה סוציו אקונומית גבוהה, מוסדות חינוך ברמה גבוהה מאוד, ופארקים, ויש בה אזורי תעשייה עם כמה מחברות ההייטק הגדולות והנחשבות ביותר. בנוסף, העיר נמצאת בצמוד לעורקי תנועה ראשיים המאפשרים גישה נוחה לכל אזור המרכז ולתל אביב. מכיוון
#3 כפר סבא – כפר סבא היא אחת הערים הוותיקות באזור השרון ובישראל בכלל, והיא שימרה את אופייה הנעים והשקט של המושבה שהייתה במקור. מדובר בעיר עם אוכלוסייה ברמה גבוהה וחינוך ברמה גבוהה בהתאמה. העיר מפותחת ויש בה מספר רב של פארקים ירוקים, כמו גם אזורי תעשייה ומסחר, אך עדיין ניתן למצוא בה אזורים עם קרקעות חקלאיות לרכישה במחירים משתלמים.
#4 הוד השרון – הוד השרון היא אחת הערים המבוקשות בישראל, ולא בכדי. מדובר בעיר עם איכות חיים גבוהה, משופעת בפארקים ושטחים ירוקים. במקור העיר כללה ארבע מושבות שאוחדו בהמשך למועצה מקומית, וגם כיום כעיר, היא מצליחה לשמר אווירה כפרית ושקטה. כל אלה מושכים אליה משפחות צעירות עם ילדים שמבקשות לגדל את ילדיהן בנחת. לצד כל זאת, היא נמצאת במיקום מרכזי ונוח ובמרחק נסיעה קצרה מתל אביב ומכל מוקדי העניין במרכז. כיום ניתן עדיין למצוא בשולי הוד השרון קרקעות חקלאיות במחירים נוחים, שערכן עתיד לעלות באופן משמעותי לאחר שינוי ייעוד.
לסיכום, אזור השרון הינו אזור מאוד איכותי ואטרקטיבי למגורים, ועל כן מחירי הנדל"ן בו הם גבוהים. משקיעים שירכשו קרקעות חקלאיות וימתינו בסבלנות לשינוי ייעוד הקרקע יוכלו ליהנות מתשואה משמעותית מאוד.
על מנת שההשקעה אכן תניב את התשואה המבוקשת, חשוב לרכוש קרקע בערים שנהנות מביקוש רב ולהקפיד על כל הקווים המנחים שמנינו מעלה על מנת להבטיח שתהליך ההפשרה אכן יסתיים בהצלחה.
לקריאת המשך: קרקעות זולות | קרקע בצפון | קרקע בדרום