מה זה נדל"ן – הגדרה, מה פירוש ראשי התיבות נדל"ן?

נדל"ן. כמעט בכל אחד המושג הזה פוגש בשלב כלשהו בחייו, אבל מה המילה הזו בכלל אומרת? מקור המילה הוא מארמית ופירושה "נכסי דלא ניידי", כלומר נכסים שאינם ניידים והם קבועים (כמו הקרקע).

המאפיין הברור של המקרקעין הוא חוסר היכולת להזיזם ממקומם בשונה ממטלטלין, כל רכוש פרטי שהוא נייד. הבעלות על מקרקעין חלה גם מתחת לפני הקרקע, וגם מעל הקרקע למעט מעבר אווירי מעל הקרקע.

 

 

 

שוק הנדל"ן בישראל

תחום הנדל"ן נמצא בלב השיח הישראלי כמעט תמיד. אחת הסיבות שמשאירות אותו על סדר היום הציבורי בעשורים האחרונים היא משבר יוקר הדיור ומחאת הצעירים סביב הקושי של זוגות "להקים בית בישראל".

רבים עסוקים בניבוי סביב השאלה "לאן יתפתח שוק הנדל"ן בישראל" ומנסים לנחש האם השוק יתרסק או שמא המחירים ימשיכו לעלות.

סיבה נוספת לעיסוק הרב היא שהישראלים נחשבים למי שבתרבות מחפשים לגור בבתים בבעלותם, זאת בשונה ממדינות רבות בהן התרבות היא מגורים בשכירות ואין משקל רב ליכולת של זוג צעיר לבנות בית משלו.

כיוון שזו התרבות בארץ, קיימות גם השפעות על שוק השכירות. כך למשל חוזי שכירויות הם לטווחים קצרים בדרך כלל ולא מאפשרים ביטחון רב למי שרוצה להשתקע באיזור מסוים לטווח ארוך.

 

השפעת תכניות מחיר למשתכן ודירה בהנחה על שוק הנדל"ן למגורים

תכניות מחיר למשתכן או בשמה החדש "דירה בהנחה" הובילה למצב שיש הרבה יותר אנשים שיכולים כיום להגיע לחלום הבעלות על דירה בישראל ובאמת הביאה בשורה לשוק. אך בפועל היא לא הובילה לירידות מחירים גורפות לאורך זמן, אלא רק למיתון העליות ושמירה על יציבות מסוימת במשך מספר שנים עד שמחירי הדירות החלו לזנק מחדש.

השפעותיה של התכנית נתונות לדיון ונדמה שכמות הדעות ככמות הנשאלים בסוגיה, דבר אחד בטוח, היא התכנית המדוברת ביותר מזה תקופה והצליחה לעורר משנתם את כל העוסקים בתחום.

היעדים של התכנית היו להגיע ל-60 אלף יחידות דיור בשנה, מתנגדי התכנית טוענים כי העיכובים הרבים והאיכות הנמוכה הביאו במהירות לכך שהציבור הבין שאין למה לחכות וחזר לשוק – והדבר גרם לזינוק במחירי הדיור בשנים שלאחר מכן.

תכנית מחיר מטרה ממשיכה גם כיום בשנת 2024 וכנראה גם בשנים הבאות, אם כי במתכונת מצומצמת יותר וללא אזורי ביקוש.

האם היא תהיה איתנו גם עשור קדימה? הדבר תלוי מאד במי ירכיב את הממשלות הבאות ומי יקבל את תיק האוצר בכל ממשלה, ולכן נצטרך לחכות ולראות.

 

אילו סוגי נדל"ן קיימים?

* באופן לא מפתיע, רוב האנשים חושבים בעיקר על נדל"ן פרטי כאשר הם מדמיינים קניית נכס. ואכן, דירות הן נכס מניב מבוקש, אבל נכסים מניבים כוללים גם משרדים, חנויות, מרכזי מסחר, נכסי תעשייה, לוגיסטיקה ועוד.

* תחום הנדל"ן המסחרי, למשל, הולך ומקבל חשיפה גדולה יותר בשנים האחרונות. ייחודו של הנדל"ן המסחרי הוא בדרך כלל בפוטנציאל התשואה הגבוה שלו (בסביבות 6%-9% בשנה), וכן בסכום ההון העצמי הנמוך יחסית הנדרש כדי לחשוב על השקעה כזו. עוד מידע בנושא ניתן לקרוא כאן.

יחד עם זאת, כדאי לזכור היבטי מיסוי שהינם שונים מנדל"ן למגורים וכן שיקולים נוספים כמו פוטנציאל נמוך יחסית להשבחה ולעליית ערך משמעותיים.

* התחום השלישי הוא נדל"ן תעשייתי אשר מתייחס למפעלים, חוות ומכרות ואינו נפוץ בישראל.

* סוג נוסף של נדל"ן שראוי לציין כאן הן קרנות ריט – הן פתרון מעניין למי שחפץ בהשקעה אך אין לו אפשרות לרכוש נכס בעצמו, או לחילופין למי שחפץ בפיזור רב של השקעות ולשמור על תשואה גבוהה יחסית לאפיקים הסולידיים.

השקעה בקרן ריט פירושה למעשה רכישת יחידות השתתפות בקרן השקעות בנדל"ן. קרנות הריט מאגדות קבוצה של משקיעים שביחד בעצם רוכשים את הנכסים השוטפים (בכספי כל המשקיעים ובכספי הלוואות שהקרן לוקחת). יש לזכור לחסר את דמי הניהול שלוקחת הקרן מחישובי התשואה שלכם.

 

נתוני נדל"ן 2023: תשובות לשאלות נפוצות + מספרים:

 

שאלה: כמה דירות יש בישראל?

תשובה: רבים שואלים את עצמם את השאלה: "כמה דירות יש בארץ?". ובכן, לפי פרסומים של הלמ"ס נכון לסוף שנת 2022 יש בישראל כ-2,800,000 דירות / יחידות דיור. מקור

עוד עולה כי קרוב ל-68% מהישראלים מחזיקים בדירה בבעלותם. הנתון מעיד על מגמת ירידה, שכן בעבר, בשנת 1997 נתון זה עמד על קצת למעלה מ-70%.

 

שאלה: כמה דירות בונים במדינת ישראל בכל שנה?

תשובה:

כמה דירות חדשות נבנו בישראל בשנת 2022: כ-51.9 אלף דירות

כמה דירות חדשות נבנו בישראל בשנת 2021: כ-46.7 אלף דירות

כמה דירות חדשות נבנו בישראל בשנת 2020: כ-48.5 אלף דירות

כמה דירות חדשות נבנו בישראל בשנת 2019: כ-51.7 אלף דירות

כמה דירות חדשות נבנו בישראל בשנת 2018: כ-50.3 אלף דירות

כמה דירות חדשות נבנו בישראל בשנת 2017: כ-47.4 אלף דירות

 

שאלה: כמה דירות חדשות נמכרו בשנת 2022?

תשובה: כ-40 אלף דירות חדשות נמכרו בשנת 2021 על פי נתוני הלמ"ס.

 

שאלה: כמה דירות ריקות יש בישראל?

תשובה: אז כמה דירות רפאים שעומדות ריקות קיימות בישראל? על פי נתוני הלמ"ס, נכון לסוף שנת 2022 יש בישראל למעלה מ-190,000 דירות שאינן מאוכלסות. הנתון מצביע על עלייה משמעותית בכמות הדירות הלא מאוכלסות ב-7 השנים האחרונות, אז עמד על כ-137,000 דירות.

 

לנוחיותכם, ריכזנו את הנתונים בטבלה:

שאלה	תשובה
כמה דירות קיימות בישראל נכון לשנת 2023?	כ-2,900,000 דירות/יחידות דיור
כמה דירות נבנות במדינת ישראל בשנה?	בשנת 2017: כ-47.4 אלף דירות בשנת 2018: כ-50.3 אלף דירות בשנת 2019: כ-51.7 אלף דירות בשנת 2020: כ-48.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-46.7 אלף דירות בשנת 2022: כ-51.9 אלף דירות בשנת 2023: כ-48 אלף דירות
כמה דירות חדשות נבנות בישראל מדי שנה	בישראל נבנות כ-40-60 אלף דירות חדשות בממוצע מדי שנה
מהו מחיר דירה ממוצעת בישראל?	כ-1.965 מיליון שקלים
כמה דירות ריקות עומדות בישראל בלי שגרים בהן?	כ-200,000 דירות ריקות (רפאים)
כמה דירות חדשות נמכרות בישראל לפי שנה:	בשנת 2018: כ-22 אלף דירות בשנת 2019: כ-33 אלף דירות בשנת 2020: כ-39.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-56 אלף דירות בשנת 2022: כ-40.4 אלף דירות בשנת 2023: כ-27.9 אלף דירות

 

יתרונות וחסרונות של קניית דירה למגורים

כאמור, קניית דירה בארץ נחשבת כיעד כמעט מרכזי עבור זוגות צעירים. התרבות הזו של רכישת נדל"ן מכניסה אפוא משתנים נוספים לחישוב היבש האם כלכלי יותר לגור בשכירות או לשלם משכנתא. שיקולים אלה כמו לחץ סביבתי וכן גורם פסיכולוגי של יציבות, צריכים לשבת לנו בתודעה ולתפוס את מקומם לצד השיקולים הכלכליים.

הטענה המרכזית הנשמעת מטעם המצדדים ברכישת דירה היא שעדיף לשלם משכנתא ולהישאר עם נכס לאחר גמר התשלום.

המצדדים בשכירות לעומת זאת, מעדיפים לייצר תשואה על ההון העצמי שצברו, לשלם שכירות ולחסוך את ההפרש בין המשכנתא המשוערת לשכר הדירה המשולם בפועל. כך הם יכולים להנות מביטחון וגמישות כלכלית.

חשוב להבין שהאלטרנטיבה לקניה מדברת על מגורים בשכירות תוך השקעת ההפרש באפיקי השקעה אחרים עד להגדלת ההון העצמי.

 

האם עתידה להשתנות בארץ תרבות הקניה? נתוני הנדל"ן אינם חד משמעיים

על פי מחקר של חטיבת שוקי הון, אגף כלכלה של בנק לאומי מ-2017, הסוקר את שוק שכירות המגורים בישראל, שוק השכירות בישראל מנוהל ברובו על ידי משכירים פרטיים, כלומר כמעט ללא פיקוח ממשלתי, והוא מאופיין בחוזים של עד שנה.

שיעור משקי הבית הגרים בשכירות (27.2%) נמוך באופן יחסי למקובל במערב אירופה, אך הוא נמצא בעלייה מתונה בעשור האחרון, בעיקר אצל משפחות צעירות ובערים כמו תל אביב.

על פי הנתונים של הלמ"ס, במשקי בית עם ראש משק נשוי בגילאי 20-40, בערים כמו תל אביב, רמת גן ואשקלון נרשמה עלייה משמעותית של משקי בית הגרים בשכירות בעשור האחרון. מבין כל סוגי הדירות והערים, דמי השכירות של דירות של 2.5-3 חדרים בת"א רשמו קצב עלייה גבוה יותר מכל אזור אחר בעשור האחרון.

 

השקעות נדלן בחול – האם זהו האפיק הנכון עבורכם?

להבדיל מרכישת נדל"ן למגורים, כאן מדובר בעיקר על נדל"ן למטרות השקעה. העובדה כי במקומות מסוימים בעולם ניתן לקנות מקרקעין עם הון עצמי נמוך יחסית וכן להגיע לאחוזי תשואה גבוהים יותר (לפחות על הנייר) מושכת גל של ישראלים להשקעות מסביב לעולם. הטרנד בלט מאוד בארצות הברית ובשנים האחרונות פרח גם באירופה ואפילו ביעדי תיירות כמו יוון.

אך לצד היתרונות הבולטים, יש לזכור כי השקעה כזו טומנת בחובה (כמו כל השקעה) גם סיכונים. הנגישות לנכס מוגבלת, קשה לנהל אותו בשלט רחוק, וברוב המקרים הטיפול השוטף באחזקה ובהשכרה יתבצע בידי חברת ניהול. לשם כך, חשוב מאד לחפש חברת ניהול אמינה – וזה לא קל. סיכון נוסף קשור להכרת השוק המקומי, ודורש מחקר שוק מעמיק.

 

יתרונות וחסרונות של רכישת נדל"ן למטרות השקעה

השאלה הנצחית "מה עדיף, נדל"ן או מניות?" נשארת תלויה, משתעממת כבר בעצמה מהתשובה הקבועה "תלוי". תלוי במה?

תופעה ידועה בקרב משקיעים היא התאהבות בנכס שלהם. קל יותר תפיסתית לחלק מן האנשים להשקיע את כספם בארבע קירות וגג, כאלה שאפשר לראות, שניכר שיישארו לעמוד כך בלי לזוז גם אם העולם יתהפך, חלילה. הרגשת הביטחון הזו למול השקעות אחרות כמו השקעות בשוק ההון, גורמת למשקיעים רבים לבחור באפיק זה.

בעשור האחרון הניבו השקעות בדיור תשואות גבוהות מאשר השקעות בשוק ההון. אולם כאשר מתבוננים על ביצועי ההשקעות באפיקים השונים מפרספקטיבה ארוכת טווח של 30 שנה למשל (1988-2018), מוצאים כי השקעות במניות הניבו תשואות ממוצעות גבוהות מהשקעות מקבילות בדיור וגבוהות משמעותית מהשקעות באג"ח ממשלתיות. תוצאה זו נותרה בעינה גם לאחר שמביאים בחשבון את העלויות הכרוכות בהשקעות באפיקים השונים, לרבות מיסוי.

חשוב להדגיש כי השקעה בדירה נבדלת מהשקעות בשוק ההון במאפיינים רבים, ביניהם מידת הנזילות, יכולת הפיזור, רמת מינוף הנדל"ן, עלויות העסקה וההחזקה, תנאי המיסוי, המתאם עם תשואותיהם של נכסים אחרים ועוד מאפיינים אשר משפיעים על כדאיות ההשקעה.

 

מקורות וסימוכין לחלק מהמידע והנתונים המוצגים בדף זה:

אתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה