קניית משרדים להשקעה – מספר נתונים:
* מחיר ממוצע של משרד להשקעה בגודל 20-50 מ"ר באזורי ביקוש בישראל עומד כיום על 300,000-750,000 ₪, כלומר 15,000 ₪ למטר.
מחירי משרדים להשקעה לפי יישוב
| כמה עולה משרד להשקעה לפי יישוב בישראל | טווח מחירים ממוצע למ"ר של משרד חדש במגדל (ש"ח) |
|---|
| מחיר משרד להשקעה בתל אביב | 18,000 - 12,000 ₪ |
| עלויות משרדים להשקעה בהרצליה | 18,000 - 12,000 ₪ |
| המחירים של משרדים להשקעה ברחובות | 13,000 - 8,000 ₪ |
| משרד להשקעה במודיעין - מחיר | 10,000 - 7,000 ₪ |
| כמה עולה משרד להשקעה ברעננה | 13,000 - 8,000 ₪ |
| עלות נדל"ן משרדים בפתח תקווה | 15,000 - 9,000 ₪ |
| מחירי משרדים חדשים בחולון | 15,000 - 10,000 ₪ |
| משרד חדש להשקעה בבת ים | 13,000 - 8,000 ₪ |
| משרד להשקעה בבני ברק | 16,000 - 10,000 ₪ |
| עלות משרד ברמת גן | 18,000 - 12,000 ₪ |
| משרד בראשון לציון להשקעה מחיר | 13,000 - 8,000 ₪ |
| משרדים להשקעה בעפולה מחיר | 9,000 - 7,000 ₪ |
* דמי השכירות הצפויים – דמי השכירות הממוצעים על משרד להשקעה עומדים נכון לשנת 2019 על בין 70 ₪ למטר, כאשר במחוז תל אביב והמרכז המספרים גבוהים בהרבה ומגיעים לכ-90 ₪ למ"ר. כדי לקבל פרספקטיבה – בשנות ה-90 של המאה הקודמת דמי השכירות הממוצעים בענף המשרדים עמדו על כ-30 ₪ למ"ר, כלומר המגמה הכללית היא מגמת עלייה.
דמי שכירות ממוצעים על משרדים להשקעה לפי יישוב
| גובה דמי שכירות ממוצע על משרד להשקעה לפי יישוב | טווח דמ"ש חודשיים ממוצעים למ"ר של משרד חדש במגדל משרדים (ש"ח) |
|---|
| מחיר משרד להשקעה בתל אביב | 92-114 ₪ למ"ר |
| עלויות משרדים להשקעה בהרצליה | 91-105 ₪ למ"ר |
| המחירים של משרדים להשקעה ברחובות | 67-75 ₪ למ"ר |
| משרד להשקעה במודיעין - מחיר | 64-75 ₪ למ"ר |
| כמה עולה משרד להשקעה ברעננה | 60-67 ₪ למ"ר |
| עלות נדל"ן משרדים בפתח תקווה | 69-79 ₪ למ"ר |
| מחירי משרדים חדשים בחולון | 83-96 ₪ למ"ר |
| משרד חדש להשקעה בבת ים | 71-84 ₪ למ"ר |
| משרד להשקעה בבני ברק | 85-110 ₪ למ"ר |
| עלות משרד ברמת גן | 91-105 ₪ למ"ר |
| משרד בראשון לציון להשקעה מחיר | 71-84 ₪ למ"ר |
| משרדים להשקעה בעפולה מחיר | 53-64 ₪ למ"ר |
* תשואה ממוצעת על משרד להשקעה עומדת כיום על 6.9% (לא כולל עליית ערך).
* משך תקופת חוזה שכירות ממוצע בענף המשרדים בארץ הוא כ-4 שנים.
מתכננים לקנות משרד להשקעה? אלה הדברים שחשוב לשים אליהם לב
* מיקום המשרד – קונים משרד במטרה להשכיר אותו? ודאו כי המשרד ממוקם באזור בו מתקיימת פעילות עסקית ענפה, רצוי אזור מרכזי בעיר עם מגוון אפשרויות תעסוקה.
* איכות השוכרים – בכל אזור בארץ יש סוג אוכלוסיה מעט שונה. כמובן שיש יוצאים מן הכלל, אבל רמת המחירים בתל אביב והרקע הכלכלי של האנשים מולם תתנהלו תהיה בממוצע גבוהה וחזקה יותר מאשר באזורים פריפריאליים. הדבר נכון גם לגבי ציפיות השוכרים – שוכרי משרדים בתל אביב ובאזור המרכז יצפו לתנאים מעט שונים משוכרי משרדים בפריפריה.
* דמי שכירות צפויים – ככלל אצבע, ככל שמיקום המשרד מרכזי יותר כך דמי השכירות יעלו בהתאם. לדוגמא: דמי השכירות הצפויים על משרד להשקעה בתל אביב בגודל 100 מ"ר יעמדו בממוצע על כ-9,000 ₪ לחודש ואף יותר, בעוד שדמי השכירות על משרד חדש ברחובות יהיו נמוכים באופן משמעותי.
* בטחונות – תמיד כדאי לקנות משרד מחברה מוכרת שתספק לכם בטחונות ראויים לכספכם. יש לבדוק היטב את החוזה עליו אתם חותמים ולוודא שכל מה שרשום בו נהיר ומובן. חשוב לוודא שלמתחם קיים היתר בניה ושהמשרד נרשם על שמכם בטאבו. כמו כן, חלק מפרויקטי המשרדים המוצעים להשקעה בישראל נרכשים במסגרת קבוצת רכישה. אם החלטתם לבחור באופציה כזו וודאו כי לחברה אשר מנהלת את קבוצת הרכישה יש את הגב הכלכלי והיכולת לעשות זאת בצורה תקינה.
* מחיר למ"ר – עשו סקר שוק מקיף ובדקו שהמחיר המוצע לכם עומד בטווח המחירים הנורמלי לאותו אזור.
* מקומות חניה – משרד ללא מקומות חניה פרטיים הוא משרד שיהיה קשה יותר להשכיר. יש לוודא שמוקצים לכם מספר מקומות חניה אישיים רבים ככל האפשר.
* ניהול ואחזקה – בפרויקטי נדל"ן משרדים רבים האחריות על ניהול ואחזקת המשרדים במתחם מסוים, ולעיתים גם האחריות למציאת שוכרים, מוטלת על חברת ניהול חיצונית. משקיעים רבים מעדיפים זאת מכיוון שהדבר חוסך מהם זמן יקר וכאבי ראש מיותרים. נסו להבין האם המשרד אותו אתם רוכשים צפוי להיות מנוהל באופן זה, או שתאלצו לדאוג לניהולו ואחזקתו באופן עצמאי.
נדל"ן משרדים – תשובות לשאלות נפוצות
האם הביקוש למשרדים בישראל מצדיק את ההיצע הרחב שנבנה כאן בשנים האחרונות?
נתחיל עם צד ההיצע – על פי הנתונים שבידינו עד סוף שנת 2019 צפויה להסתיים בנייתם של משרדים בשטח של כמיליון וחצי מ"ר באזור מרכז הארץ. האם זה אומר ששוק המשרדים עומד בפני הצפה (עודף היצע)?
התשובה בקצרה: לא. עד לפני 5 שנים היה בישראל עודף ביקוש למשרדים, כלומר קצב הבניה של מתחמי משרדים היה נמוך בהרבה מהקצב כיום והיה קיים מחסור במשרדים זמינים במשק. המומחים טוענים כי כיום קצב הבניה של משרדים חדשים הוא קצב נכון, אשר עוזר למשק להתמודד עם הצמיחה המואצת בתחומי הכלכלה וההייטק.
מהו עירוב שימושים?
עירוב שימושים הוא השם שניתן למגדלים חדשים שמוקמים ומכילים קומות משרדים, קומות מסחר וקומות של דירות מגורים באותו המבנה.
מהי המגמה הצפויה של מחירי משרדים להשקעה בארץ? האם העלייה תימשך?
בטווח הקצר צפויה התייצבות מחירים עם עלייה הדרגתית. בטווח הארוך צפויה עלייה בשיעור גבוה במחירי משרדים.
אז האם כדאי לקנות משרד להשקעה בשנת 2019?
בשאלות מסוג זה כמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו ושהתשובה על השאלה הנ"ל תשתנה בהתאם לפרויקט הספציפי בו תבחרו לקנות משרד, אך על פי הרוב המוחלט של הנתונים שהצגנו כאן, נדמה כי רכישת משרד להשקעה בישראל בשנת 2019 היא בהחלט צעד נבון למשקיעים.
