מדוע השקעות נדל"ן נחשבות השקעות סולידיות?
יציבות, נוחות ורמות ביטחון גבוהות הופכים את ההשקעה בנדל"ן להשקעה סולידית. השקעה סולידית מוגדרת כהשקעה נבונה, הכרוכה ברמות סיכון נמוכות להפסדים. עם זאת, גודל הרווח הפוטנציאלי הינו בהתאם לגודל הסיכון. על מנת לבצע השקעת נדל"ן אופטימלית, שתאפשר מקסימום רווח במינימום סיכון, מומלץ להתוודע למאפייני ומגמות שוק הנדל"ן.
כאשר מבוצעת בצורה נכונה וחכמה, השקעת נדל"ן עשויה להיות מניבה יותר מאשר כל השקעה סולידית אחרת, דוגמת קרנות פנסיה או ביטוח מנהלים. השקעת נדל"ן נבחנת בטווח הארוך, ומאופיינת ביציבות וביטחון רב יחסית לשאר אפיקי ההשקעות הסולידיות.
מדובר באפיק השקעה המאפשר מינוף של ההון העצמי על ידי מימון חיצוני ארוך טווח בדמות משכנתא. בשונה מאפיקי השקעה אחרים, בהשקעות נדל"ן טבועה היכולת לחוש ולראות את ההשקעה.
רמת הביטחון הגבוהה המאפיינת השקעות בנדל"ן נובעת גם מהיעדר אלטרנטיבות ראויות. בהתחשב בתנודתיות החמורה והחדה בשווקי ההון הגלובליים, השקעת נדל"ן עדיפה על פני חלופות פיננסיות אחרות.
למרות האתגרים והקשיים בשוק הנדל"ן, השקעה בנכס למגורים או לצרכי מסחר נחשבת לסולידית. זאת, בעיקר בשל ההנחה כי הביקוש לעד יעלה על ההיצע.
בדומה לכל שוק סחיר, מחירי הנדל"ן עשויים לעלות ולרדת באופן מעגלי. עם זאת, הכיוון הכללי תמיד יהיה למעלה ולא למטה, שכן גם כאשר מתרחשת ירידה חדה במחירי הדירות ומשבר בשוק, מדובר בתופעה זמנית בלבד.
כלומר, מדובר בתחום המוגן מפני מפולות והתמוטטות, שכן גם במקרה שמתרחשות ברוב המוחלט של המקרים תחול עלייה חזרה למחיר הריאלי של הקרקע והנכס הבנוי. גם במקרים שנתקלים בקשיים למציאת שוכרים, ניתן לבצע הורדות מחיר בדרגות שונות, שעדיין יאפשרו תשואות מכובדות.
על מנת לאתר ולזהות השקעות סולידיות, יש תחילה להגדיר מהי השקעה סולידית. לאחר מכן, יש להתוודע לסוגי ההשקעות, ולרמות הביטחון והסיכון הכרוכות בהן. חשוב לדעת את יתרונות וחסרונות השקעות הנדל"ן השונות, תוך חקירת השוק באופן כללי וספציפי כאחד.
משקיעים מחפשים להשקיע את הונם באפיקים שיאפשרו תשואה גבוהה ככל הניתן, תוך הסתכנות מינימלית. עם זאת, לרוב תשואה מקסימלית וסיכון מינימלי אינם הולכים יד ביד. ככלל, ככל שהתשואה תהיה גבוהה יותר, כך גם גדלה רמת הסיכון.
ההתמודדות עם סוגיה זו תלויה בסוג המשקיע. משקיעים שונים אלו מאלו בנכונותם לסכן את הונם, כאשר באופן גס ניתן לחלק אותם למשקיעים מהמרים אוהבי סיכון או משקיעים שמרנים שונאי סיכון.
השקעה סולידית בנדל"ן למגורים לעומת נדל"ן מסחרי
תחום הנדל"ן כולל השקעות סולידיות בעלות תשואות גבוהות, בין אם מדובר בנדל"ן לצרכי מסחר או נדל"ן למטרת מגורים. עם זאת, עדיין קיים הבדל ברמות הסיכון ופוטנציאל הרווח הטמון בהשקעה בסוגי נדל"ן שונים.
נדל"ן מסחרי משמעו נכסים המשמשים למסחר, בנייני משרדים, חנויות, קניונים, חניונים, בתי מלון ועוד. לעומת זאת, נדל"ן למגורים מתמקד בדירות או בתים לצרכי דיור בלבד.
כשמדובר בעסקאות להשקעה בנכסים לצרכי דיור, צפי התשואות נע בין 3%-6%, כאשר השקעה הצפויה להניב סכומים נמוכים מכך איננה מומלצת.
השקעה בנדל"ן לצרכי דיור מניבה תשואה נאה, יציבה ומכובדת גם במצבים של משבר כלכלי ומיתון, שכן תמיד יהיה ביקוש מסוים למגורים.
עם זאת, חשוב לזכור כי גם בתחום השקעות זה קיימות דרגות של סולידיות ורמות ביטחון בעלות השפעה על התשואות. יתרון נוסף בהשקעה בנדל"ן למגורים טמון באפשרויות המימון הגבוהות, ובאפשרות להשבחה נאה של הנכס לאורך זמן.
השקעת נדל"ן חכמה ונכונה תהיה כזו אשר סך ההוצאות החודשיות יהיו נמוכות מהסכום שיתקבל מהשוכר. מכאן שנדל"ן למגורים מהווה השקעה סולידית המתאימה במיוחד למשקיע הסולידי המעוניין לצמצם את הסיכונים.
לעומת השקעות בנדל"ן למגורים, השקעה בנדל"ן מסחרי, והשקעות נדלן בחו"ל עשויות להניב רווחים גדולים יותר, העומדים על 7%-12% בממוצע.
עם זאת, בהתאם לעלייה בתשואות, עסקאות מסוג זה כרוכות ברמות סיכון גבוהות יותר, שכן מושפעות ותלויות מתנודות בכלכלה.
לדוגמא, במצב של מיתון או משבר כלכלי עלולים לחוות קושי במציאת שוכרים לנדל"ן מסחרי, שכן עסקים עשויים לפשוט רגל ולהיסגר. השקעה בנדל"ן מסחרי או בנדלן בחו"ל עשויה להיות כדאית ומשתלמת כלכלית אף יותר מאשר השקעה בנדל"ן למגורים, שכן מניבה תשואות גבוהות יותר, אך יחד עם זאת, מדובר בהשקעה פחות סולידית, המתאימה יותר למשקיע המתוחכם, אוהב הסיכון, שביכולתו להתמודד עם אי וודאויות בתקופות של חוסר יציבות כלכלית.
כיצד לבצע תחשיב השקעה בצורה נכונה?
עבור אנשים המעוניינים בהשקעת הונם בנדל"ן באופן בטוח, תוך צמצום הסיכונים למינימום, מומלץ לבצע חישוב ושקלול מקיף הכולל את כל היבטי העסקה.
ככלל בהשקעות נדל"ן, ככל שההון הראשוני המושקע בנכס ביחס לעלותו יצמצם את ההחזר החודשי למשכנתא, כך ימנעו בעיות הנוגעות לחוסר עמידה בתשלומים.
יש לבצע הערכה של שיעור תשלומי שכר הדירה העתיד להתקבל מהנכס, ולהפחית כ-70% ממנו על מנת להתחשב בהוצאות בשל תיקונים, אי עמידה של השוכר בתשלומי שכר הדירה ושאר בעיות בלתי צפויות העלולות להתגלע בתהליך.
גם בהשקעות בטוחות יש להעריך את מקסימום הסיכונים הפוטנציאליים, עד מנת לבצע תחשיב שיפחית אותם למינימום האפשרי.
בשלב הבא, יש להשוות את ההחזר החודשי המופחת עם החזרי המשכנתא החודשיים, כאשר המטרה היא להקפיד על כך שההחזר הצפוי לעולם לא יעלה על זה המופחת. ניתן להיעזר בשירותי יועץ משכנתאות לצורך בניית תחשיב נכון ומדויק.
המטרה היא להגיע למצב המאפשר כיסוי הוצאות והתחייבויות על ידי ההחזרים החודשיים, באופן שיאפשר הגנה מפני מצבי סיכון או חוסר ודאות.
אם נסכם, השקעות נדל"ן מאופיינות ברמות ביטחון גבוהות ורמות סיכון נמוכות, דבר ההופך אותן לבטוחות וסולידיות. אמנם פוטנציאל הרווח שבביצוע השקעה סולידית לרוב קטן מהשקעות בסיכון גבוה, אך מדובר בפתרון הבטוח למשקיע המעוניין להימנע מסיכונים גם במחיר תשואות נמוכות יותר.
השקעה בנדל"ן למגורים נחשבת לסולידית יותר מהשקעה בנדל"ן מסחרי או השקעה בחו"ל, אך גם השקעה בנכסים אלה עדיין נחשבת להשקעה סולידית ביחס לאפיקי השקעה אחרים. יש לבחון כל מקרה לגופו, תוך שקלול יתרונות וחסרונות העסקה הספציפית.