במה להשקיע בזמן אינפלציה? איפה כדאי להשקיע כשהריבית עולה? (מדריך)

בימים בהם כל מהדורות החדשות נפתחות וזולגות עד חצי המהדורה לשיח על עליות המחירים במשק, ניכר כי האינפלציה ההולכת ומאמירה טרם הגיעה לשיאה, ובעוד שחלק גדול מהציבור מנסה לחשב את השפעת עליית האינפלציה על המשכנתא וסל הקניות שלו, ציבור המשקיעים ובעלי ההון עוסק בשאלה במה להשקיע כשיש אינפלציה ואיפה כדאי לשים כרגע את הכסף.

בשורות הבאות ננסה לנתח את אפשרויות ההשקעה העומדות בפני משקיעים בזמנים של אינפלציה גבוהה והעלאות ריבית, תוך התמקדות בשני ערוצים מרכזיים: השקעות נדל"ן והשקעה בשוק ההון. קחו נשימה עמוקה ומתחילים.

 

 

 

מהי אינפלציה?

אינפלציה היא מונח מתחום הכלכלה אשר בא לתאר את שחיקת הכסף ואובדן הערך שלו. תופעה זו מתרחשת עקב עליית מחירים במשק, אשר מקטינים את יכולת השימוש בכסף.

עליית האינפלציה משתקפת בשני מדדים עיקריים:

✔️ מדד המחירים לצרכן – מדד הבוחן רשימה של מוצרים ושירותים המאפיינים את הצריכה הישראלית מדי חודש, ומשווה את מחירם. המדד כולל התייחסות למוצרי רכב, מזון, דלק, הלבשה, חינוך ושירותים ומוצרים נוספים, אולם אינו כולל את רכיב הדיור הנבחן במדד עצמאי.

✔️ מדד מחירי הדיור – בוחן את התנודות בענף הנדל"ן ועוקב אחר השינויים במחירי הדיור.

שנת 2022 הנושקת לסיומה מציגה נתונים שאינם מעודדים לציבור הצרכנים, ומצביעה על עליה בת כ-5% במדד המחירים לצרכן, ונסיקה בת קרוב ל-20% בענף הנדל"ן.

משמעות האינפלציה: הכסף של כולנו שווה פחות.

 

הסיבה לאינפלציה וההשפעות שלה

אינפלציה מתארת מצב של עליית מחירים במשק, ללא קשר לערך הריאלי שלהם ושלא בהכרח כתוצאה מעליה בביקוש.

האינפלציה הנוכחית שגוררת מיתון בשוק נולדה כתוצאה ממספר אירועים בעלי משמעות על הכלכלה העולמית, ביניהם:

X משבר הקורונה – מגפת הקורונה היוותה לא רק משבר בריאותי אם כי הולידה גם משבר כלכלי, כאשר חברות יצרניות ברחבי העולם הפסיקו ו/או הגבילו את פעילותן מכורח הנסיבות: הסגרים, הבידודים, קושי בגיוס וניהול כוח אדם, שמיים סגורים – כל אלו יצרו עיכוב באספקת מוצרים ושירותים, הולידו ביקוש גבוה ביחס להיצע ויצרו עליית מחירים.

השפעה נוספת של משבר הקורונה העולמי טמונה הייתה בהורדת הריביות של הבנקים המרכזיים בעולם, לרבות בנק ישראל. הורדת הריבית לכדי ריבית כמעט אפסית יצרה מצב בו הכסף הוא זול, הביקוש אליו גבוה והצריכה הלאומית הולכת וגדלה בזכות הקלות שבגיוס הכסף. וביקוש גבוה כידוע מהווה את הבסיס הכלכלי לעליית מחירים.

X מלחמת רוסיה-אוקראינה – במדינת ישראל לא שומעים את התותחים הרועמים, אולם בדומה לשאר העולם נפגעים מן הרסיסים. רוסיה ואוקראינה מהוות יצרניות ענק החולשות על עשרות אחוזים מייצור וייצוא הקמח לעולם, כמו גם שליטה בענפי הבניה והתעשייה באמצעות אספקת מוצרי פלדה וברזל, עץ ומוצרים נוספים. המלחמה בין השתיים יצרה הקפאה של התוצרים הלאומיים ומחסור עולמי שהשפיע על המחירים, וזאת לצד עלייה של עולים ופליטים לישראל וגידול ביקוש לדיור ולעבודה.

השפעת האינפלציה על החסכונות שלנו וכוח הקנייה הביאה לעליית ריבית הדרגתית אך חדה של בנק ישראל, במטרה לבלום את האשראי הזול שניתן לציבור, את היקף הצריכה וכן את תנאי האשראי לעסקים ולחברות.

האם זה עובד? יש שיגידו שמוטב להמתין ולתת לשוק להגיב בקצב שלו, וישנם שיטענו שזה מעט מדי ומאוחר מדי – כך או כך האינפלציה עדיין משתוללת, המחירים עולים והכסף של הציבור מאבד מערכו בכל יום.

 

האינפלציה אל מול השכר במשק

בעוד שהאינפלציה מצביעה על עליית מחירים חדה של שירותים ומוצרים, ללא קשר לערכם הריאלי ולעתים תוך ניתוק מוחלט מן השווי שלהם, השכר במשק בעתות משבר ומיתון קופא על שמריו.

לצורך העלאת השכר במשק נדרשת צמיחה כלכלית שתיצור גידול בצריכה, גידול בביקוש לעובדים ותחרות עליהם, ולעתים גם חקיקה שתביא להעלאת שכר המינימום במשק.

כל אלו אינם יכולים להתקיים בעת מיתון בו החברות מהדקות חגורה, נמנעות מהעלאות שכר או פזרנות באמצעות בונוסים ועמלות ולא אחת אף מצמצמות הוצאות באמצעות פיטורין.

המצב בו השכר הממוצע במשק נותר על כנו והמחירים מוסיפים לעלות,  מחזק את האינפלציה ויוצר כדור שלג של מיתון שהולך ומעמיק.

 

השקעה בזמן משבר כלכלי או מיתון

עבור בעלי ההון, בין אם מדובר במשקיעים מנוסים ובין אם במתעניינים חדשים, עולה השאלה מה עושים עם הכסף כשהריבית עולה?

מי שאינו עוסק בשאלה כיצד לצמצם את סל הקניות, אלא מחזיק ברזרבות של כסף לימי משבר, יראה באופן מידי כיצד הכסף השוכן בחסכונות הבנק מאבד מערכו במהירות, לא נהנה מעליית הריבית שנשחקת במהירות אל מול האינפלציה, ובהנחה והכסף אינו נדרש לצורך קיום, מדובר בזמן הטוב ביותר להשקעה לצורך שמירה על ערך הכסף והגדלת ההון האישי.

 

באילו סקטורים וענפים במשק כדאי להשקיע כשהריבית עולה?

משבר כלכלי מהווה הזדמנות למשקיעים, להניח את הכסף בשווקים שמספקים מחד גיסא ביטחון ומאידך פוטנציאל לתשואה.

יחד עם זאת, משבר כלכלי גם טומן בחובו סיכונים, כאשר היקף הצריכה של הציבור יורד, וכתוצאה מכך גם ערכן של חברות ושווקים אשר סופגים את הירידה.

כשהריבית עולה זהו בדיוק הזמן לחפש הזדמנויות השקעה אטרקטיביות, תוך זיהוי של הזדמנויות, מיקוד ההשקעות בענפים אשר מוכיחים יציבות ואינם נרעדים מעליית הריבית, תוך יצירת בטחונות להשקעה.

במטרה להבין כיצד לאתר סוגים של השקעות בזמן מיתון, נבחן את שני אפיקי ההשקעה הבולטים: נדל"ן אל מול שוק ההון.

 

השפעות של אינפלציה על שוק ההון ושוק הנדל"ן

#1 שוק ההון – שוק ההון מאפשר השקעה במניות של חברות פרטיות בישראל ובעולם, כאשר לצורך יצירת תשואה מן ההשקעה נדרשת עליה בשווי החברה האמורה, מה שיביא לעליית ערך המניה ומימוש שלה במחיר גבוה מזה בו נרכשה.

שנת 2022 לא האירה פנים למשקיעים בשוק ההון, וניכר כי השקעה בסביבת ריבית עולה יוצרת  הידוק חגורה בקרב הציבור, קיטון בביקוש למוצרים ולשירותים, וכתוצאה מכך ירידה בשווי חברות רבות אשר נסחרות בבורסה. הירידה באה לידי ביטוי במגוון תעשיות וענפי השקעה, בניהם: תעשיית ההייטק, התעשיות הביטחוניות, מוצרי הצריכה ורשתות השיווק, חברות הביטוח, התעשיות הרפואיות ואחרות. בתוך כל הללו, בלטו לחיוב דווקא קרנות הנדל"ן, אשר השקיעו בחברות ובפרויקטים בענף הנדל"ן ישראל ובחו"ל והצליחו לשמור על יציבות ואף לרשום עליות.

לא רק המשקיעים ישירות בשוק ההון חוו את הפגיעה הקשה בשווי תיק ההשקעות כתוצאה מן המיתון והאינפלציה, וגם אזרחים מן השורה, שכירים ועצמאיים, אשר חוסכים כסף במוצרי החיסכון וההשקעה השונים דוגמת: קרנות פנסיה, קרנות השתלמות, קופות גמל וביטוחי מנהלים- זכו למכתבי סיכום רבעוניים וצפויים אף לסיכומים שנתיים, שאינם מעודדים כלל ועיקר. בהשוואה של ביצועי הקרנות באפיקים השונים ניכר כי בעוד שבבחינת 5 השנים האחרונות נרשמה עליה בת עשרות אחוזים, השנה האחרונה לבדה רשמה ירידות של 10%-30%.

#2 שוק הנדל"ן – נראה כי פעולות אשר נעשו במטרה מוצהרת לבלימת העליות מחירי הנדל"ן אינן משיגות את מטרתן, וענף הנדל"ן בשונה משוק ההון, נסק מעלה ללא כל תקרת זכוכית באופק. עליות במחירי הדירות ניכרו הן במחירי הנכסים הנמכרים והן בעליית דמי השכירות.

ענף הנדל"ן מתבסס על החוק הבסיסי ביותר בכלכלה- ביקוש והיצע. אלא שבשונה משווקים ומוצרי צריכה אחרים בהם ההיצע ניתן לניהול באמצעות הגברת הייצור, ייבוא ופעולות נוספות, נדל"ן מתבסס על קרקעות כחומר גלם, וקרקעות הן מוצר מוגבל במיוחד.

השוואה דומה גם בבחינה של השפעת הביקוש על המחיר: בעוד שבתחומים רבים אחרים הציבור מצביע ברגלים ובוחר להפחית את הצריכה (ויתור על החלפת הרכב בשנת מיתון, צמצום סל הקניות, פוקד פחות את המסעדות והקניונים), צרכי המגורים אך הולכים וגדלים כתוצאה מגידול טבעי באוכלוסייה, עלייה וקליטה, נישואין וילודה, גירושין, עלייה בתוחלת החיים ופרמטרים משפיעים נוספים.

השקעה בזמן אינפלציה בשוק הנדל"ן מספקת מרחב השקעה בטוח ובעל פוטנציאל תשואה גבוה, לצד יצירה של תשואה מניבה משכירות. יחד עם זאת חשוב לזכור כי השקעה בנדל"ן מניב בתקופה בה הריבית גבוהה משפיעה גם עלויות המימון במידה וזה נדרש לצורך גיוס ההון להשקעה.

 

 

במה כדאי להשקיע בימי אינפלציה?

בהשוואה בין שני אפיקי ההשקעה המרכזיים, נדל"ן אל מול שוק ההון, ניכרים מספר עקרונות מנחים:

◄ שוק ההון מגיב בצורה מהירה ובאופן שלילי למיתון ולריבית מאמירה במשק.

◄ שוק ההון מאפשר במקרים רבים תשואות גבוהות יותר ביחס לשוק הנדל"ן, אולם טומן בחובו סיכונים גבוהים אשר מועצמים בתקופת עליית האינפלציה.

◄ ענף הנדל"ן מאפשר השקעות בטוחות יותר, תוך אפשרות ליצירת הכנסה פסיבית קבועה בתקופת האחזקה בנכס.

◄ ענף הנדל"ן רושם עליות חדות וכמעט שאינו מושפע מן האינפלציה.

◄ צורך במימון ההשקעה באמצעות נטילת משכנתא יביא לגידול בעלות המימון וינגוס בתשואה הפוטנציאלית. חשוב לבצע תכנון קפדני מוקדם לבדיקת כדאיות בהתאם להיקף מימון הנדרש.

◄ השקעה בנדל"ן תצריך לרוב הון עצמי גבוה יותר וזמן השקעה ארוך יותר בו הכסף לא יהיה נזיל – לא ניתן למימוש מידי, ועל כן אינה מתאימה לכל אחד.

◄ משקיעים אשר מבקשים להשקיע סכומים נמוכים יותר (ביחס להשקעה מלאה בנכס) יוכלו להימנע מנטילת מימון ולבצע בחינת השקעות אלטרנטיביות תוך מתן דגש על אפיקי השקעה מקבילים בנדל"ן דוגמת: השקעה בקרקות לפני הפשרה, השקעה בנדל"ן בחו"ל, השקעות מולטי פמילי, השקעה בנדל"ן מסחרי או השקעה בחברות נדל"ן הנסחרות בשוק ההון.

 

משקיעים בעלי הון הם למעשה אותו חלק בציבור שמביא את היכולת לניצול מיטבי של הסיטואציה לצורך הגדלת ההון.

בשאלה איפה לשים את הכסף כשהשווקים סוערים התשובה טמונה לא בהכרח באפיק כזה או אחר ובוודאי לא במניה ספציפית, כי אם ביכולת לבחון את ההשפעות על השוק בכל זמן נתון, תוך שמירה על עדכנות ויציאה מן המסגרת.

גם ההתנהגות הכלכלית של הציבור עברה אבולוציה משלה, כאשר בעבר חיסכון של כסף ושימור שלו בתכניות שונות בבנקים היוו התנהלות פיננסית אחראית, בעוד שכיום הן החוסכים הקטנים והן המשקיעים הגדולים מבינים כי כסף שנותר בבנק יזכה במקרה הטוב לגידול מינימלי בסכום החיסכון, לצד צניחה משמעותית בערכו.

 

מימוש השקעה בנדל"ן בזמן אינפלציה

השקעה בנדל"ן בזמן אינפלציה מסתמנת כאחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים והמבטיחים יותר.

לצד זאת עולה השאלה בקרב משקיעים אשר כבר שמו את כספם באפיק זה בטרם תחילת האינפלציה, נהנו מריבית נמוכה בעת נטילת מימון ומעלויות נדל"ן נמוכות יותר ב-20% בממוצע, האם תקופת מיתון ואינפלציה היא הזמן המתאים למימוש ההשקעה? במטרה לבחון את כדאיות המימוש יש לתת מענה לשאלות הנוגעות הן לצורך האישי של המשקיע והן לאופי ההשקעה:

* מהו שווי הנכס הנוכחי ביחס למחיר הקניה?

* האם הנכס מושכר ויותר תשואה מניבה?

* האם נדרשו עלויות מימון והאם אלו הושפעו כתוצאה מעליית הריבית במשק?

* האם קיים צורך אישי במימוש הכסף או שמדובר במימוש לצורך המשך השקעה?

ככלל, השקעות נדל"ן שנלקחו ללא מימון או בריבית קבועה בעיקרה שלא הושפעה מן העלייה, נכס מושכר שנהנה מעליית מחירי השכירות בשוק וללא צורך אישי במימוש – מומלץ להוסיף ולהחזיק בנכס תקופה נוספת לצורך הגדלת פוטנציאל התשואה.

 

לפניכם פרויקטים והזדמנויות השקעה בנדל"ן בארץ ובעולם: