דירות חדשות למכירה – כיצד לבחור את הדירה החדשה שלכם?
בחירת אזור המגורים: בשלב הראשון, על הקונה להחליט על סביבתם המגורים המועדפת עליו. בחירת אזור המגורים הרצוי הינה קריטית ביותר בבחירת דירה חדשה לרכישה, ומצריכה שקלול של מספר רב של פרמטרים.
יש לבחון האם הנכס ממוקם באזור העונה על צרכי הקונה מבחינת קיומם של מוסדות ציבור וקהילה, מוסדות חינוך, תחבורה ציבורית ומערכת כבישים, ריאות ירוקות, מרכזי פנאי, תרבות ומסחר ועוד.
חשוב לבדוק את הבנייה והפיתוח העירוני המתוכננים באזור. בדיקה זו מצריכה פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה של הרשות המקומית הרלוונטית. יש לבדוק היטב את התכניות הקיימות והעתידיות, על מנת לקבוע את מידת ההתאמה של האזור להעדפות הקונה.
בשלב זה הרוכשים בדרך כלל מנסים לחפש דירות חדשות בזול, אך מהר מאוד מבינים כי "מה שזול יקר" ושדירה חדשה במיקום טוב באחת מערי מרכז הארץ עולה יותר מדירה בפריפריה. זוהי המציאות. קניית דירות זולות היא כמובן החלום של כולנו, אך בישראל של שנת 2022 דירות חדשות למכירה או בשמן העממי דירות מקבלן עולות לא מעט, והדבר נכון כמעט לכל יישוב בין גדרה לחדרה.
בחירת הדירה: בשלב השני, על הקונה לבחור את הנכס המתאים ביותר לצרכיו, העדפותיו ויכולתו הכלכלית. חשוב לקחת בחשבון במערכת השיקולים לרכישת דירה חדשה את מיקומה בבניין: האם מדובר בדירה עורפית או חזיתית, האם מצויה בקומה נמוכה או גבוהה, האם פונה למזרח או מערב.
דירות למכירה בקומה גבוהה עשויות לאפשר נוף וכיווני אוויר, אך במקרים אלו יש לבחון את קיומה או חסרונה של מעלית בבניין. כאשר מדובר בדירות קרקע או בקומה ראשונה, יש לקחת בחשבון כי הגישה הנוחה עשויה להיות כרוכה בפגיעה בפרטיות בשל החשיפה לעוברים ושבים בסביבת הבניין.
חשוב לבדוק מהם כיווני האוויר בדירה, דבר המשפיע הן על איכות החיים והן על הוצאות החשמל בשל הצורך לקרר דירה החשופה לשמש וצוברת חום רב, או לחילופין לחמם דירה מוצלת השומרת על קור.
יש לשים לב לגודל הדירה וחדריה, כולל התכנון הפנימי והחיצוני, תוך בחינת התאמתה למספר הנפשות שעתידות לאכלס אותה.
בנוסף, מומלץ לבצע בדיקה לאיתור מפגעים סביבתיים ואקולוגיים בדירה או בסביבת הדירות האחרות המצויות בקרבתה, דוגמת נזילות, אסבסט חשוף, מבני תעשייה, עורקי תחבורה סואנים וכבישים רועשים, ומתקני חשמל ואשפה.
רכישת דירה חדשה בעלת גג צמוד או גינה צמודה מצריכה בדיקה באשר להימצאות מתקנים השייכים לדיירים אחרים בבניין, דוגמת דוודים וצנרות. בחירת דירה לרכישה מצריכה חשיבה לטווח המידי הקצר לצד חשיבה עתידית לטווח הארוך.
בחירת הדירה מתוך היצע הדירות החדשות למכירה באזור המגורים הנבחר בעלת חשיבות רבה לחיי הקונה בהווה ובעתיד, ובעלת השפעה רבה על נוחות המגורים ואיכות חייו.
בדיקות טרם רכישת הדירה: לפני חתימת החוזה לרכישת דירות חדשות, יש לבצע מספר בדיקות מקדימות החשובות ליעילות ובטיחות העסקה.
בדיקות לגבי הקבלן: יש לוודא כי הדירה נבנית על ידי קבלן הרשום לפי החוק בפנקס הקבלנים, בסיווג ובענף המתאים. בתחילת המשא ומתן, יש לדרוש את הצגת רישיון הקבלן, ולוודא כי מדובר ברישיון תקף המתאים לנכס המדובר. לא חסרים מקרים של אנשים ששילמו את מיטב כספם על דירות מקבלן ולבסוף התברר כי מדובר בעוקץ.
פנקס הקבלנים כולל סיווג מקצועי של הקבלן, המפרט את ענפי הבנייה בהם רשאי לעסוק, וכן סיווג כספי הקובע את היקף הפרויקטים אותם מורשה לבצע. יש לבדוק את מספר הקבלן, מספר הזיהוי או החברה, כתובת ומספר טלפון.
מומלץ לבצע בדיקות רקע אודות הקבלן, כולל מצבו הפיננסי, היסטוריה עסקית ומשפטית וכן פרויקטים קודמים. ניתן לבצע תשאול של לקוחות קודמים, לצורך התרשמות מאיכות העבודה של הקבלן. יש לבחון את איכות, טיב וגימור הדירות שנבנו בעבר בידי הקבלן, כולל קבלת חוות דעת מהדיירים אודות פעילותו.
בדיקות לגבי בעלי הקרקע: חשוב לוודא כי הקרקע עליה נבנה הבניין מצויה בבעלות המוכר או הקבלן, או לחילופין כי יש להם זכות חכירה ארוכת טווח עליה. בנוסף, יש לוודא כי אין על הקרקע שעבודים, חובות או עיקולים. מומלץ לבצע בדיקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) באשר לנוסח רישום הקרקע, תוך ציון מספר הגוש והחלקה. במקרה שמדובר ברכישת דירה מחברת בנייה, יש לבצע בדיקה יסודית של מסמכי הבעלות על הקרקע שברשותה.
באם הקרקע מצויה בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק האם עברה תהליך היוון, שכן במידה ולא הדבר יגרור תשלומים גבוהים עבור דמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה. כאשר מדובר בעסקת קומבינציה, במהלכה חלק מהקרקע נמכרת על ידי הבעלים לקבלן, ובתמורה לכך מקבל נתח מהדירות החדשות בבניין, על הקונה לוודא כי רשומה הערת אזהרה על הקרקע וכי הדירה המדוברת איננה מיועדת לגורם אחר.
בדיקות לגבי היתרי בנייה ומיסוי: על קונה הדירה לוודא טרם ביצוע העסקה כי תהליך הבנייה נעשה על פי חוק, וכי למוכר היתר בנייה תקף ומתאים מהרשות המקומית הרלוונטית. חשוב לשים לב לפרטים דוגמת רישום הגוש, החלקה, תת החלקה והבניין, לצורך ווידוא תקינות ותוקף היתר הבנייה לנכס. ניתן לברר פרטים אלו בעזרת הקבלן והרשות המקומית. בנוסף, יש לוודא כי ניתן אישור מצד רשויות המס לרישום הדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין.
בדיקות לגבי חוזה הרכישה: יש לעיין ביסודיות על כל הפרטים, התנאים והסעיפים המפורטים בחוזה רכישת הדירה. מומלץ להיעזר בשירותי עורך דין, מהנדס בניין, מפקח בנייה ואדריכל בבחינת החוזה.
על החוזה להכיל את כל ההבטחות, ההסכמות וההבנות שנקבעו בין הקונה לבין הקבלן, באופן בהיר, ברור וחד-משמעי ככל הניתן, לשם מניעת פרצות וסעיפים מעורפלים הניתנים לפרשנות. החוזה צריך לכלול המפרט הטכני המלא והמדויק של הדירה, המחיר הסופי של הדירה כולל התשלומים הנלווים, פירוט החיבורים למערכות החשמל, המים, הגז והתקשורת, הרישום בטאבו, המע"מ ועוד.
בדיקות בעת קבלת הדירה: יש לבצע את תהליך מסירת וקבלת הדירה באופן מסודר ככל האפשר ובכפוף לתנאי החוזה. יש לעמוד על קבלת הדירה רק לאחר ניקיון יסודי של כל החדרים, הרהיטים והמתקנים. בטרם המסירה, על הקונה לבצע בדיקה יסודית, רצוי בסיוע אנשי מקצוע רלוונטיים, על מנת לאתר ליקויים ופגמים ולוודא את תקינות הדירה. לאחר הבדיקה, יש לערוך פרוטוקול מסירה המפרט את הפגמים והליקויים שנמצאו, תוך פירוט מועדי תיקונם ואופן הסדרתם. בכפוף לתנאי החוזה ולהוראות חוק המכר (דירות למכירה), על המוכר מוטלת האחראיות לתיקון הליקויים בתום השנה הראשונה למגורים בדירה, וכן לאחר מספר שנים נוספות (תלוי בסוג ואופי הפגם).
לסיכום, קניית דירות חדשות מהווה אירוע משמעותי, חשוב ומרכזי בחיי מרבית האנשים בישראל ובעולם בכלל. תהליך רכישת דירה חדשה באופן הבטוח, המסודר והיעיל ביותר מצריך ביצוע מגוון בדיקות מקדימות טרם חתימת החוזה ולאחריו.
בחינה יסודית, מקיפה ומעמיקה של מגוון היבטי העסקה תאפשר הימנעות מהפסדים כלכליים ועוגמת נפש עבור הקונה. אמנם מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע לאורך כל שלבי העסקה, אך הדבר איננו מהווה תחליף לבדיקה עצמאית של הקונה.
