איפה כדאי לקנות דירה להשקעה ב-2020? (מדריך מקיף כולל נתונים)

קניית דירה להשקעה – איפה הכי כדאי לקנות דירה להשקעה בשנת 2020?

הקדמה קצרה: זה לא סוד שהמצב הנוכחי הרגיש והבלתי יציב בשווקים הפיננסיים דוחף משקיעים ובעלי הון רבים להעביר את הכסף שלהם לאפיקי השקעה בטוחים יותר ולהשקיע בנדל"ן.

האמת היא שגם לפני ששוק ההון והשווקים הפיננסיים הפכו לזירות השקעה בלתי יציבות, התשואה הפוטנציאלית על קניית דירה להשקעה והשבחתה הייתה גבוהה יותר ומשתלמת יותר מכל אפיק חסכון פיננסי אלטרנטיבי (קרן השתלמות, קופת גמל, ביטוח מנהלים והרשימה עוד ארוכה).

לפני שנגיע לנתונים עצמם (טבלה מפורטת בהמשך הדף) ולניתוח מקיף של השוק במטרה לבחון איפה באמת הכי כדאי לקנות דירה להשקעה נכון לשנת 2020, הנה כמה דברים שחשוב לדעת על ההבדל שבין השקעה בנדל"ן לערוצי השקעה אחרים.

הנושאים בהם יעסוק מדריך זה:

* קניית דירה להשקעה מול השקעה באפיקים אחרים

* שיעורי התשואה על קניית דירה להשקעה בישראל

* האם ניתן לקבל מהבנק מינוף לרכישת דירות להשקעה

* פרויקטים מומלצים המציעים דירות להשקעה בארץ ובחו"ל

* איפה כדאי לקנות דירה להשקעה ומהם השיקולים שיש לקחת בחשבון

* טבלת נתונים עדכנית: היישובים בהם הכי כדאי לקנות דירה להשקעה ב-2020

* איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה?

* מיסוי למשקיעים – כמה מס צריך לשלם על דירה להשקעה?

קניית דירה להשקעה לעומת השקעה באפיקים אחרים (בורסה, שוק ההון, אג"ח, מט"ח וכד')

רכישת דירה להשקעה מביאה עמה מספר יתרונות שלא קיימים בשום אפיק השקעה אחר. ראשית, השקעה בנדל"ן היא אחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים והיציבים ביותר שקיימים כיום. בעוד שבאפיקים האחרים קיים הסיכון להפסד של קרן ההשקעה עצמה (סכום הכסף ההתחלתי שהושקע), בעת קניית דירה, אין זה משנה מה קורה בשווקי הנדל"ן והדיור, אתם נשארים עם הנכס בידיים שלכם.

זאת ועוד, לאור עליית המחירים המתמשכת והמצב השורר בשוק הנדל"ן בישראל ב-15-20 השנים האחרונות, הסיכוי לירידת מחירים משמעותית בענף זה נראית כמעט בלתי אפשרית, אך גם אם חס וחלילה תתרחש ירידה שכזו – אדם שרכש דירה להשקעה לא יפסיד את קרן ההשקעה שלו. זאת בניגוד כמובן למצב בהשקעות מסוג אחר, בהן גם קרן ההשקעה נמצאת בסיכון ועלולה להימחק כליל.

תשואה גבוהה ויציבה והשבחה כמעט ודאית של הנכס

בעשור האחרון ענף השקעות הנדל"ן בישראל מניב למשקיעים בו תשואות שנתיות בטוחות וקבועות בגובה ממוצע של בין 3% ל-7% על השקעותיהם. התשואות מתקבלות הודות לעליית מחירים מתמשכת שמאפיינת את שוק הנדל"ן הישראלי בתקופה זו. מעבר לגידול בשכר הדירה שמקבלים בעלי דירות להשקעה מהשוכרים מדי חודש, הרווח הגדול באמת מתקבל הודות לעליית ערכי הנכסים שלהם שמתרחשת בישראל באופן כמעט אוטומטי.

לדוגמא: אם אדם קנה דירה להשקעה בתל אביב לפני 3 שנים בסכום של מיליון וחצי שקלים וכיום המחיר של אותה הדירה בדיוק עומד על 3 מיליון שקלים, פירוש הדבר הוא שאותו משקיע שרכש את הדירה בשנת 2017 עשה עליה תשואה של 100% ב-3 שנים (33.3% לשנה) וזוהי רק התשואה מעליית הערך, לא כולל התשואה חודשית שקיבל הרוכש מתשלומי שכר הדירה ששולמו ע"י השוכרים.

נשמע דמיוני? אז זהו, שממש לא – זהו פחות או יותר המצב ומה שמתרחש ברוב הערים בישראל של העשור האחרון.

הבנקים מעודדים השקעות נדל"ן

באיזה עוד ערוץ השקעה פרט לנדל"ן תוכלו לקבל מהבנקים בישראל של שנת 2020 מינוף (הלוואה / משכנתא) של למעלה מ-60% מגובה ההשקעה? התשובה היא: בשום ערוץ אחר. משום שהשוק נתפס כשוק כה יציב ובטוח להשקעה, מאפשרים הבנקים בישראל למשקיעי ולרוכשי דירות לקחת הלוואות בהיקפים גדולים לטובת ביצוע עסקאות נדל"ן. לתופעה זו אין אח ורע בשום ערוץ השקעה אחר.

פרויקטים מומלצים המציעים דירות להשקעה בארץ ובחו"ל

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? מהם השיקולים שיש לקחת בחשבון?

אז הגענו לחלק המעניין – היכן בעצם כדאי לרכוש דירה להשקעה נכון לשנת 2020? את התשובה נחלק למספר היבטים:

הקדמה קצרה: כל משקיע שמעוניין לקנות דירה להשקעה שואל את עצמו היכן הכי כדאי להשקיע את כספו. האם עדיף לו לרכוש דירה בירושלים, בבאר שבע, בת"א, בהרצליה או בחדרה? האם לקנות דירות באזור הדרום, באזור השפלה, במרכז, באזור השרון או בכלל בצפון הארץ? השאלה כשלעצמה היא שאלה נכונה, אך כמו בתחומים רבים אחרים בחיים, גם בהשקעות נדל"ן אין רק תשובה אחת נכונה והתשובה תשתנה בין משקיע למשקיע בהתאם להעדפותיו האישיות ולפרמטרים הבאים:

#1 המרחק מהנכס: משקיעי נדל"ן רבים מסתכלים אך ורק על שורת הרווח. "מהו אחוז התשואה הצפוי לי בקניית דירה להשקעה בעיר X". פוטנציאל הרווח ושיעור התשואה הצפוי הוא אמנם פרמטר חשוב מאד בבחירת הדירה בה נשקיע, אך אסור לשכוח שבתור משקיעים, גם למיקום הדירה משקל חשוב בהחלטה איפה להשקיע.

דמיינו סיטואציה בה אתם מתגוררים בחדרה וקניתם דירה להשקעה באשקלון. המרחק הכולל בין שתי הערים הוא קצת פחות מ-120 ק"מ והנסיעה מעיר אחת לשנייה צפויה לקחת לכם בסביבות שעה וחצי. אז נכון, בסה"כ לא מדובר במשימה בלתי אפשרית, אך נניח שהשכרתם את הנכס לשוכר שצצות עמו כל מיני בעיות, אשר דורשות את טיפולכם האישי המיידי ואת הגעתכם הפיזית לנכס מספר פעמים בחודש. האם במקרה שכזה לא היה פשוט יותר לו הדירה להשקעה שרכשתם הייתה קרובה יותר למקום מגוריכם? האם במצב כזה ההתעסקות ו"כאב הראש" לא היו הופכים עבורכם לקלים יותר? אם כן, המסקנה המתבקשת היא שגם למרחק הפיזי שלכם מהנכס יש חשיבות גדולה בהחלטה איפה להשקיע.

#2 פוטנציאל הרווח: כנראה המרכיב בעל המשקל הרב ביותר בהחלטה היכן לרכוש דירה להשקעה. לפני שמחליטים על העיר או היישוב בו אנו מעוניינים להשקיע חשוב לבחון לעומק את כל נתוני ההשקעה האפשריים ולנסות לנתח ולהעריך מה צפוי לקרות לנכס שקניתם בטווח זמן בינוני של מספר שנים קדימה.

האם ערך הדירה צפוי לגדול? האם קיים סיכון שהדירה תאבד מערכה? הרעיון ברכישת דירות להשקעה, מעבר לכסף שמתקבל מתשלומי שכר הדירה החודשיים, הוא להשקיע בנכס שיצליח להגדיל את ערכו (השבחה) בטווח זמן של מספר שנים בודדות ויאפשר למשקיע לממש אותו תוך עשיית רווח גדול.

לדוגמא: הקמת כביש גישה חדש, תחנת רכבת חדשה או מוסד חדש להשכלה גבוהה בסמוך לאזור ההשקעה צפויה להגדיל את ערכה, ומאידך, הימצאותה של עיר מסוימת בטווח הרקטות שנורות מעזה למשל צפויה להשפיע לשלילה על שווי הדירה.

#3 האוכלוסייה המתגוררת באזור וההתנהלות מולה: אמנם השקעה בערים חלשות יותר מבחינה סוציו-אקונומית כמו לוד, רמלה, ירוחם ואחרות עשויה להניב תשואה גבוהה יותר מהשקעה בערים כמו תל אביב ורמת השרון, בעיקר בגלל מחירי הדירות הנמוכים יחסית בערים החלשות, אך אין זה אומר שכדאי למהר ולהשקיע בערים אלה רק מטעמי תשואה, שכן יש לקחת בחשבון גם את ההתנהלות השוטפת שתידרש מול השוכרים שמתגוררים באזורים אלו, אשר לא פעם עשויה להוות מכשול משמעותי ולגרום לבעיות. בעת קבלת ההחלטה ודאו כי ביכולתכם להתמודד ולהתנהל מול שוכרים המגיעים מרקע קצת יותר קשה. אם יש לכם ספק – עדיף שתרכשו דירה באזור בו מתגוררת אוכלוסיה יציבה ומבוססת יותר.

#4 ההון העצמי הדרוש עבור ההשקעה: כל אחד מאיתנו היה רוצה לקנות דירה להשקעה ברמת אביב, אך מה לעשות, לא לכולנו יש את האמצעים הכלכליים לעשות זאת. חשוב להתאים את ההשקעה ליכולות הכלכליות שלכם ולא לנסות "לקפוץ מעל הפופיק".

במידה ואין לכם את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה להשקעה במרכז תל אביב, גם דירה להשקעה בבאר שבע או בחריש היא אופציה מצוינת. לפעמים לא כדאי לקחת סיכונים מיותרים שאחר כך תצטערו עליהם. השקעה בפריפריה עשויה לפעמים להתברר כמשתלמת יותר מאשר השקעה במקום המרכזי ביותר.

נתונים עדכניים: מהן הערים ומהם היישובים בהם הכי כדאי לקנות דירה להשקעה ב-2020?

הערה: חשוב לשים לב שהנתונים בטבלה שלפניכם אינם כוללים את התשואה המלאה, שמתקבלת מעליית ערך הנכס, אלא אך ורק את התשואה משכירות (תשלומי שכר הדירה החודשיים). כמו כן, מדובר בנתונים ממוצעים אשר התקבלו בכל עיר / יישוב. כמובן שהכלל אינו מעיד על הפרט, ולכן יתכן שמשקיע בעיר מסוימת השיג תשואה שנתית גבוהה יותר מזו הרשומה בטבלה ולהיפך.

עיר / יישוב	מספר חדרים	מחיר ממוצע לדירה (ש"ח)	שכ"ד חודשי ממוצע (ש"ח)	תשואה ממוצעת מהשכרה (%)
תל אביב	3	2,424,000	6,100	3.02%
ירושלים	3	1,950,000	4,790	2.95%
חיפה	3	1,230,000	3,440	3.35%
באר שבע	3	1,033,000	2,780	3.23%
ראשון לציון	3	1,227,000	4,070	3.98%
אשדוד	3	1,345,000	3,650	3.26%
אשקלון	3	1,159,000	2,950	3.05%
פתח תקווה	3	1,579,000	3,890	2.96%
כפר סבא	3	1,780,000	3,990	2.69%
רעננה	3	1,860,000	4,230	2.72%
הוד השרון	3	1,531,000	3,710	2.91%
רמת השרון	3	1,863,000	4,690	3.02%
חדרה	3	1,188,000	2,730	2.75%
עכו	3	874,000	2,380	3.27%
רמלה	3	931,000	2,740	3.53%
טבריה	3	773,000	2,297	3.57%
לוד	3	1,088,000	2,660	2.93%
עפולה	3	826,000	2,184	3.17%
נתניה	3	1,613,000	3,290	2.45%
יבנה	3	1,299,000	2,820	2.61%
נתיבות	3	725,000	1,990	3.29%
בת ים	3	1,622,000	3,880	2.87%
רמת גן	3	1,622,000	4,250	3.14%
נס ציונה	3	1,468,000	3,490	2.85%
יהוד	3	1,520,000	3,530	2.78%
קריית שמונה	3	717,000	1,930	3.23%
נהריה	3	973,000	2,600	3.21%
אילת	3	1,221,000	3,170	3.11%
חולון	3	1,409,000	3,570	3.04%
בני ברק	3	1,295,000	3,390	3.14%
באר יעקב	3	1,205,000	3,600	3.59%
רחובות	3	1,577,000	3,670	2.79%
הרצליה	3	2,237,000	4,250	2.28%
בית שמש	3	1,030,000	3,160	3.68%
מודיעין מכבים רעות	3	1,212,000	4,440	4.39%
גבעתיים	3	1,788,000	5,120	3.44%
קריית גת	3	1,020,000	2,650	3.12%
חריש	3	928,000	2,060	2.66%
אופקים	3	855,000	1,750	2.45%
ראש העין	3	1,210,000	3,620	3.59%
כפר יונה	3	1,420,000	3,200	2.71%
קרית מוצקין	3	1,157,000	2,720	2.81%
גבעת שמואל	3	1,850,000	4,070	2.64%
גני תקווה	3	1,650,000	3,970	2.88%
קרית ביאליק	3	1,107,000	2,650	2.87%
קרית אונו	3	1,920,000	3,785	2.37%
פרדס חנה כרכור	3	1,425,000	2,660	2.24%
נשר	3	1,020,000	2,610	3.07%
אור עקיבא	3	1,212,000	2,790	2.76%
שדרות	3	744,000	1,950	3.15%

*הנתונים לחישוב הערכים בטבלה נלקחו מאתר מדלן.

חישוב התשואה של דירה להשקעה משכירות – איך מחשבים תשואה?

חישוב התשואה משכירות מתבצע על ידי הכפלת שכ"ד החודשי במספר החודשים בשנה (12) וחלוקה של המספר שיצא בסכום הכסף הכולל שהושקע ברכישת הדירה.

לדוגמא: רכשתם דירה בסכום כולל של 1.5 מיליון ₪ ואתם משכירים אותה בסכום חודשי של 5000 ₪. נכפיל את השכ"ד החודשי ב-12 חודשים בשנה ונקבל 60,000 ₪. את המספר שקיבלנו נחלק בסכום הכולל שהושקע (מיליון וחצי ₪) ונקבל תשואה של 4% בשנה משכירות.

שימו לב: תשואה זו אינה כוללת את התשואה הנוספת המתקבלת מעליית ערך הנכס.

למחשבון תשואה וקריאת המדריך המקיף שלנו על חישוב תשואה על דירה או נכס לחצו כאן

תהליך רכישת דירה להשקעה – לפניכם תרשים זרימה המפרט את השלבים המרכזיים הצפויים לרוכש:

* מומלץ מאוד להיוועץ בעו"ד מקרקעין לפני ביצוע עסקאות ו/או חתימה על מסמכים הקשורים לנדל"ן ומקרקעין. למידע נוסף לחצו כאן. בהצלחה!

פרויקטי דירות להשקעה והזדמנויות השקעה מומלצות בישראל ובעולם

לקריאה נוספת:

דירות להשקעה בחו"ל | דירות להשקעה באירופה | פרויקטים חדשים להשקעה | דירות להשקעה בבטומי

כמה מס משלמים על דירה להשקעה בישראל?

מס רכישה על דירה להשקעה משולם לרשות המסים תוך 60 יום מרגע חתימת החוזה, כאשר הדיווח על עסקת הרכישה צריך להיעשות עד 30 יום מרגע החתימה. שיעור המס משתנה בהתאם למספר הדירות אשר מצויות ברשות המשקיע. התקנות הקובעות את שיעורי מס הרכישה מתעדכנות פעם בשנה בהתאם למדד.

ככלל, שיעור המס על דירה ראשונה גם אם נקנית למטרות השקעה נקבע על פי 5 מדרגות מס:

* מדרגה ראשונה: על חלק השווי שעד 1,744,505 ₪ – 0%

* מדרגה שניה: על חלק השווי שבין 1,744,505 ₪ –2,069,205 ₪ – 3.5%

* מדרגה שלישית: על חלק השווי שבין 2,069,205 ₪ – 5,338,290 ₪ – 5%

* מדרגה רביעית: על חלק השווי שבין 5,338,290 ₪ – 17,794,305 ₪ – 8%

* מדרגה חמישית: על חלק השווי שמעל 17,794,305 ₪ – 10%

אך מה לגבי מס רכישה לדירה שניה? וכמה מס צריך לשלם על דירה שלישית?

מס על דירה להשקעה מחושב באופן שונה עבור מי שרוכש דירה נוספת על דירה או דירות שכבר מצויות בבעלותו. ביוני 2015, נקבע כי שיעור מס הרכישה על דירה שניה שנרכשת למטרות השקעה אינו כולל את ההקלות של מדרגות המס הראשונות, ושיעור המס על דירה שניה ומעלה הועלה לכ-8% על חלק השווי שעד 5,340,425 ש"ח וכ-10% על חלק השווי שמעל 5,340,435 ש"ח. צעד זה נעשה מתוך רצון להקשות על משקיעי נדל"ן לבצע רכישות מרובות. המטרה הייתה להביא לירידה בביקוש של משקיעים, בתקווה שירידת המחירים שתיגרם מכך תקל על זוגות צעירים ומשפחות צעירות לרכוש דירה.

עם זאת, בסוף חודש יולי 2020 אושרה בוועדת הכספים של הכנסת ההחלטה להוריד מיידית את מס הרכישה על דירות להשקעה מ-8% ל-5%.

משמעות הדבר היא שמס הרכישה על דירה שניה ומעלה, אשר עד עתה מדרגת המס הראשונה בו עמדה על 8%, יופחת כעת ל-5% על עד לסכום של 1,292,280.

להלן המדרגות המתוקנות המלאות של מס רכישה על דירה שניה:

* מדרגה ראשונה: על חלק השווי שעד 1,292,280 ₪ – 5%

* מדרגה שניה: על חלק השווי שבין 1,292,280 ₪ ל-3,876,835 ₪ – 6%

* מדרגה שלישית: על חלק השווי שבין 3,876,835 ₪ – 5,338,290 ₪ – 7%

* מדרגה רביעית: על חלק השווי שבין 5,338,290 ₪ – 17,794,305 ₪ – 8%

* מדרגה חמישית: על חלק השווי שמעל 17,794,305 ₪ – 10%

דוגמא: לצורך המחשת ההבדל שבין רכישת דירה ראשונה לבין רכישת דירה נוספת להשקעה: עבור דירה ראשונה במחיר של 2,000,000 ₪, המשקיע יחויב לשלם מס רכישה בסכום של 8,942 ₪.

עבור דירה שניה או שלישית במחיר דומה, הקונה כבר ישלם מס רכישה בסכום של כ-107,077 ₪, אך עדיין מדובר בשינוי חיובי מבחינת משקיעי נדל"ן, שהרי עד להפחתת מס הרכישה ביולי 2020 הסכום שהיה עליו לשלם היה גבוה יותר.

לצד מס הרכישה, רוכשי דירה שניה ומעלה מחויבים בתשלום של 25% כמס שבח על דירה להשקעה, כלומר, מס על הרווח שבין המחיר שבו נרכש הנכס למחיר שבו הוא נמכר.

מעוניינים להשקיע בנדל"ן וצריכים עזרה באיתור פרויקט מתאים? אנחנו יכולים לעזור!