נדל"ן מניב – המדריך לרוכשי נכסים מניבים להשקעה

מה זה נדל"ן מניב? מהו נכס מניב?

נתחיל עם הפרטים "היבשים": נדל"ן מניב משמעו נכס שניתן להשכירו לגורם אחר ולקבל החזר הכנסה קבוע הקרוי דמי שכירות.

יותר ויותר אנשים משקיעים כיום בנדל"ן כאמצעי לייצור הכנסה. המושג נדל"ן מניב מתייחס לנכס נושא תשואה, המספק הכנסה כספית קבועה. נוסף על היותו בעל ערך הוני, נכסים מניבים מייצרים תזרים מזומנים לאורך תקופת החזקתם. נדל"ן מניב למכירה מהווה הזדמנות טובה להשקעה, שכן מדובר ברכישת נכס הניתן להשכרה ולקבלת החזר הכנסה קבוע בצורת דמי שכירות.

 

 

אם כן, לנכס מניב שני מאפיינים:

(א) בעל ערך הוני – כלומר מהווה עבור הבעלים הון בפני עצמו, שגובהו נקבע בהתאם לשווי הנכס;

(ב) נושא תשואה – כלומר מייצר עבור בעלי הנכס הכנסה קבועה באופן שוטף.

השקעה בנדל"ן מניב מאפשרת יצירת תזרים מזומנים לאורך כל תקופת החזקת הנכס.

נכסים מניבים עשויים להיות למעשה כל דבר שניתן להשכיר, כולל דירות מגורים, משרדים, מבנים למטרות תעשייה ומסחר, חנויות, קניונים, חניונים, מחסנים, בתי מלון, אולמות אירועים ותחנות דלק.

המדריך הבא יספק את כל המידע שחשוב לדעת על מה זה נדל"ן מניב וכיצד לקבל החלטה מושכלת על רכישת נדלן מניב להשקעה. בואו נצלול פנימה…

 

 

סוגי נדל"ן מניב – אילו סוגי נכסים מניבים קיימים?

לפני שרצים לרכוש נכס מניב להשקעה, חשוב להיות ערים למאפיינים הייחודיים של סוגי נדל"ן מניב שונים, וליתרונות והחסרונות הגלומים בכל אחד מהם.

✔️ נדל"ן מגורים

נדל"ן מניב בגזרת המגורים כולל דירות להשקעה בבניינים רבי-קומות ובתים צמודי קרקע.

נדל"ן מגורים מניב נחשב לאפיק השקעה סולידי, יציב ובטוח יחסית, אשר מספק בשוטף תשואה נאה משכירות, ובעל פוטנציאל השבחת ערך לאורך זמן.

✔️ נדל"ן מסחרי

נדל"ן מסחרי מניב כולל שטחי תעשייה ומסחר, חנויות, מחסנים, מרכזים לוגיסטיים, אולמות, תחנות דלק וכמובן משרדים.

היתרון של נדל"ן מניב בתחום המשרדים, המסחר והתעשייה טמון בתשואה הפוטנציאלית הגבוהה יותר מאשר זו המתקבלת בממוצע מנכסים מניבים למגורים.

מן הצד השני, החסרון בסוג השקעה זה הוא רמות הסיכון הגבוהות יותר, בעיקר כאשר הגורם השוכר הוא עסק חדש הנמצא בחיתוליו. למידע נוסף על נדלן מסחרי.

✔️ נדל"ן בישראל

נדל"ן מניב בישראל עשוי להיות נכס למגורים או למסחר, כפי שמפורט למעלה.

היתרון בהשקעה בנכס מניב בארץ הוא ההיכרות עם השפה, המערכות והרשויות המקומיות.

החסרון הוא שמחירי הנכסים בישראל נחשבים ליקרים ביחס לשווקי נדל"ן אחרים בעולם, לרבות אירופה וארה"ב.

בנוסף, במקרים רבים התשואות הפוטנציאליות מנכס מניב בחו"ל יהיו גבוהות ביחס לעסקאות דומות בארץ.

✔️ נדל"ן בחו"ל

נדל"ן מניב בחו"ל עשוי להיות גם הוא למטרות מגורים או מסחר.

היתרון בהשקעה בנכסים מניבים בחו"ל הוא במחירים הזולים יותר יחסית למחירי השוק בישראל, ובשיעור התשואה הפוטנציאלית הגבוה יותר יחסית לארץ.

החסרון בהשקעה בנדל"ן מניב מעבר לים הוא בצורך להתוודע לשפה, לחוקים ולמאפייני השוק בארץ זרה, על כל המשתמע מכך.

 

השקעה בנדל"ן מניב – איך מחליטים במה להשקיע?

לפני שבוחרים את סוג ההשקעה ואת מיקומה, חשוב לקחת בחשבון מספר פרמטרים מרכזיים:

 

* התשואה הפוטנציאלית

אולי השיקול החשוב ביותר בבחירת השקעה מניבה הוא הרווח השוטף מהנכס המדובר.

כלומר, השאלה הראשונה שיש לבחון היא – מהי התשואה הפוטנציאלית העתידה להתקבל מהשכרת הנכס? האם היא הולמת את מרכיבי הסיכון שטמונים בעסקת הרכישה?

כלל האצבע הוא שגובה דמי השכירות שיתקבלו מהנכס צריך להיות גבוה מעלויות המימון הקבועות של עסקת הרכישה.

כלומר, הרווח שמתקבל מהנכס צריך להיות גבוה מהחזרי הריבית של ההלוואה (או המשכנתא) שנלקחה על מנת לרכוש את הנכס.

על מנת להעריך את התשואה הפוטנציאלית שתתקבל מהנכס, יש לשקלל את מיקומו, גודלו, מצבו התכנוני ומאפיינים נוספים שעשויים להשפיע על מחירו בשוק השכירות.

תשואה מקובלת עבור נכס בישראל נעה בין 5%-3% לנכס למגורים ו-8%-5% לנכס מסחרי, בקיזוז הוצאות תפעול, תחזוקה ופחת.

 

* רמת הסיכון

כל השקעה מכל סוג שהוא טומנת בחובה מידה מסוימת של סיכון. רמת הסיכון היא הפרמטר השני החשוב ביותר בקבלת החלטה על השקעה בנדל"ן מניב, לצד התשואה הפוטנציאלית.

לפני החלטה על עסקת רכישה, חשוב להיות ערים למכלול הסיכונים שכרוכים בה, כולל כאלו הקשורים בסיכונים כלכליים ופיננסיים, באחוזי התפוסה ורמות הביקוש באזור הנכס, בפחת ובלאי טבעי, וכדומה.

על מנת לאמוד את הסיכונים שטמונים בעצם רכישת הנכס, המשקיע צריך לשאול את עצמו – האם הוא מסוגל לעמוד בהוצאות הנדרשות? האם המינוף הפיננסי מספק לרכישת הנכס? האם התשואה הפוטנציאלית משתלמת ביחס להוצאות הנדרשות?

כדי להעריך את הסיכונים הקשורים לשוק השכירות, על המשקיע לבדוק – האם מדובר בנכס שמצוי במיקום אטרקטיבי עם ביקוש גבוה? עד כמה קל או קשה יהיה להשכיר את הנכס? מהו פוטנציאל ההשבחה של הנכס לאורך זמן?

ככלל, נדל"ן מניב למגורים נתפס כבטוח יותר, כלומר בעל רמת סיכון פחותה, יחסית לנדל"ן מסחרי מניב, במיוחד לאור ההשפעה של מגפת הקורונה על תחום הנדל"ן המסחרי ואי הוודאות השוררת בו.

 

* היתכנות כלכלית

כמובן שלפני שבוחרים להשקיע בנכס מניב, הדבר הבסיסי ביותר הוא לבדוק האם העסקה אכן ריאלית עבור המשקיע. כלומר, האם ההשקעה תואמת את יכולותיו הכלכליות.

כדי להבין זאת, חשוב לבדוק – מהו ההון העצמי הנדרש להשקעה? מהן עלויות עסקת הרכישה בפועל, כולל מיסים, אגרות, דמי תיווך, שכר טרחה לעורכי דין ואנשי מקצוע שונים והוצאות נלוות לצד שווי הנכס עצמו?

כמו כן, כאשר בוחנים אפשרות השקעה בנדל"ן מניב יש להיערך להוצאות בלתי צפויות שעשויות לצוץ במהלך ההשקעה.

לצד היכולות הכלכליות, המשקיע צריך להיות נכון לפעולות הקשורות לניהול הנכס, כולל מציאת השוכרים, חתימת חוזי השכירות, גביית הכספים וטיפול והחזקה שוטפת של הנכס. במקרים מסוימים תהיינה חברות ניהול ואחזקה שעשויות לדאוג עבורכם לחלק מהדברים הללו תמורת תשלום.

 

לפניכם טבלה המסכמת את אפשרויות ההשקעה בנדל"ן מניב:

אפיק ההשקעה בנדל"ן מניב	סכום השקעה נדרש (טווח משוער בש"ח)	תשואה שנתית ממוצעת (משוערת) על ההשקעה
נדל"ן למגורים בישראל	הון עצמי (מינימום 25% מערך הנכס) + משכנתא	3%-5% (תשואה משכר דירה בלבד)
השקעה במשרדים / נדל"ן מסחרי מניב בישראל	300,000 - 150,000 ₪	5%-8% (תשואה מדמי שכירות בלבד)
השקעות נדל"ן בחו"ל במדינות מובילות	500,000 - 100,000 ₪	6%-10% (תשואה משכר דירה)

 

כיצד הקורונה השפיעה על ענף הנדל"ן המניב?

השפעת מגפת הקורונה העולמית על ענף הנדל"ן המניב משתנה בהתאם לסוגי ההשקעות השונות, ולכן יש לבחון כל סוג נכס לגופו.

ככלל, השפעת הקורונה ניכרת יותר בתחום הנדל"ן המסחרי המניב מאשר בנדל"ן למגורים. להלן פירוט קצר של השפעות הקורונה לפי סוגי נכסים מניבים:

 

תחום המסחר

המעבר לעבודה מרחוק בבית גררה השפעות מיידיות על חנויות ושטחי מסחר להשקעה, שכן עסקים רבים נאלצו לסגור את שעריהם וגם על קהל הלקוחות נאסר להגיע.

לצד ההשפעות הניכרות לטווח הקצר, קיימת חוסר ודאות משמעותית בטווח הבינוני עד הארוך, שכן לא ברור האם תימשך המגמה של עבודה מהבית וכיצד הדבר ישפיע על המשק.

 

תחום התעשייה והלוגיסטיקה

מחסנים, מרכזי לוגיסטיקה ומבני תעשייה הושפעו במידה משתנה, בהתאם לזהות השוכרים והשימושים בנכס. לכן קשה להצביע על מגמה ברורה בגזרה זו. נדמה כי הביקוש למחסנים ומרכזים לוגיסטיים למשל עלה מאד בתקופה האחרונה.

 

תחום המשרדים

בכל הנוגע למשרדים להשקעה, עד כה ניכרת מידת השפעה גבוהה יחסית לטווח הקצר, בעיקר בשל המעבר לעבודה מהבית. הטווח הבינוני-ארוך גם הוא לוט בערפל ותלוי באופי התפשטות המשבר ומידת השפעתו על המשק. כפי הנראה כרגע יותר ויותר עסקים וחברות יאפשרו לעובדיהם לעבוד מהבית, לפחות במתכונת חלקית, דבר אשר צפוי לפגוע בביקוש למשרדים בישראל ובמחירי השכירות בענף. למדריך בנושא.

 

תחום המלונאות

סקטור נוסף שנפגע בצורה אקוטית בטווח המיידי עד הבינוני הוא ענף המלונאות. גם במקרה זה ההשפעות ארוכות הטווח מאופיינות בדרגה גבוהה של חוסר ודאות.

 

תחום המגורים

בנדל"ן למגורים, השפעות הקורונה מתונות יותר. ככלל, השכרות ארוכות טווח של דירות ובתים למגורים הושפעו במידה נמוכה עד אפסית מהמשבר.

יוצא הדופן הוא ענף הדיור המוגן, אשר סובל מהפחתה משמעותית בביקושים בשל סיכוני התחלואה והתמותה המוגברים לאוכלוסיית הגיל השלישי.

 

אילו בדיקות חשובות חייבים לבצע טרם השקעה בנדל"ן מניב? 

להלן מספר בדיקות מקדימות שחיוני לבצע בטרם רכישת נכס מניב:

✔️ מיקום הנכס

חשוב לבחון את העלויות וההוצאות הכרוכות בעסקת הרכישה של הנכס המניב אל מול ההכנסות הריאליות הצפויות מקבלת דמי השכירות.

ככלל, נכסים במרכזי ערים גדולות ומבוקשות יהיו יקרים יותר, ודמי השכירות יהיו גבוהים בהתאם. נכסים בערים קטנות בפריפריה יהיו זולים יותר, ודמי השכירות יהיו נמוכים בהתאם.

נגישות – יש לדאוג כי לנכס המניב הנבחר קרבה לכבישים ועורקי תחבורה ציבורית, שכן הביקוש עולה ככל שהנגישות התחבורתית עולה.

✔️ מצב הנכס

חשוב לבחון מהי מידת ההשקעה הדרושה על מנת להפוך את הנכס המדובר לבר-השכרה.

האם נדרשים שיפוצים נקודתיים או שמא שיפוץ נרחב יותר? מהן העלויות הכרוכות בכך, והאם הן עדיין משתלמות ביחס לתשואה הצפויה? האם מדובר בנכס ישן או חדש? מהן דרישות התחזוקה השוטפת של הנכס?

✔️ ביקוש

חשוב להבין את מגמות ההיצע והביקוש באזור הספציפי שבו מצוי הנכס, שכן מדובר בפרמטר קריטי המשפיע על שוויו וגובה דמי השכירות שניתן לבקש עבורו.

בהתאם להיגיון הכלכלי הבסיסי, ככל שהאזור מאופיין בהיצע נכסים נמוך ובביקוש גבוה, כך התשואה הפוטנציאלית תהיה גבוה יותר.

✔️ שוכרים

חשוב להבין את אופי האוכלוסייה המהווה את קהל היעד להשכרת הנכס. עד כמה היא יציבה? האם מדובר באוכלוסייה איכותית, חזקה ובעלת אמצעים או באוכלוסייה חלשה יותר?

למוסר התשלומים של אוכלוסיית היעד השפעה מכרעת על יציבות תזרים ההכנסה מדמי השכירות.

✔️ מגמות בעיר/מדינה

התשואה הפוטנציאלית ורמות הסיכון של השקעה בכנס מניב מסוים קשורות בטבורן לפרמטרים שהוזכרו לעיל.

על מנת להעריך כראוי את כל הפרמטרים הללו, חשוב להבין מהי מידת החוזק הכלכלי ומאפייניה הייחודיים של העיר והמדינה שבה מצוי הנכס.

כך למשל, בערים שבהן מצויות אוניברסיטאות גדולות עשוי להיות ביקוש גבוה דווקא לדירות קטנות בנות 1-2 חדרים, שמתאימות לקהל יעד צעיר וסטודנטיאלי.

 

נדל"ן מניב בישראל לעומת נדל"ן מניב בחו"ל – ההבדלים המרכזיים

מחירי הנכסים בישראל מצויים בשנים האחרונות במגמת עלייה חדה. משמעות הדבר היא כי רף הכניסה לשוק הנדל"ן בישראל הוא גבוה יחסית למדינות אחרות. מגמה זו הביאה לגל משמעותי של משקיעים ישראלים שבוחרים לפנות לשווקי הנדל"ן האירופאיים ולשוק האמריקאי.

היתרון בהשקעה בנדל"ן מניב בחו"ל הוא ההון ההתחלתי הנמוך יותר הנדרש עבור עסקת הרכישה, שכן מחירי הנכסים נמוכים יותר בממוצע, ובנוסף התשואות הפוטנציאליות גבוהות יותר יחסית.

כך למשל, בעוד התשואה הפוטנציאלית מהשקעה בנדל"ן למגורים בארץ עומד במרבית המקרים על 5%-3% בממוצע, השקעה דומה מעבר לים עשויה להניב תשואה של כ-10%-6% בממוצע, ובמקרים מסוימים התשואה עשויה לטפס לשיעור גבוה יותר.

יתרון נוסף בהשקעות מניבות בחו"ל הוא פיזור הסיכונים, מה שעשוי להפחית את רמות הסיכון עבור המשקיע.

עם זאת, החיסרון בהשקעות נדל"ן בחו"ל טמונות בצורך לעבוד ביורוקרטית מול רשויות זרות במדינה זרה, מה שמגדיל במידה מסוימת את רמות הסיכון ומצריך מאמץ נוסף מצד המשקיעים.

מדינות שונות ברחבי העולם מציעות נדלן מניב למכירה בתנאים שעשויים להיות מיטיבים עבור משקיעים ישראלים מסוימים. כך למשל השקעות נדל"ן מניב בפורטוגל, נכסים ודירות בקפריסין או ביוון עשויות להתאים למשקיעים בעלי הון עצמי נמוך מזה הנדרש לרכישת נכס מניב בארץ.

בנוסף, נדל"ן מניב בארה"ב או במדינות מזרח אירופאיות כמו גיאורגיה, פולין והונגריה הפך לאפיק השקעה מבוקש בקרב משקיעים ישראלים רבים.

 

לקיחת מינוף לרכישת נדל"ן מניב – מהו מינוף ואיך עובד התהליך? 

במרבית המקרים, השקעות בנכסים מניבים מתבצעות בעזרת מינוף פיננסי.

מינוף פיננסי הינו תהליך שבו המשקיע משתמש בהון עצמי התחלתי מצומצם יחסית כדי לקבל הלוואה או מימון, בין אם מבנק או מגורם מלווה חלופי (למשל: משכנתא).

היתרון במינוף פיננסי לרכישת נכס מניב הוא באפשרות שהוא מקנה לבצע את עסקת הנדל"ן עם הון עצמי נמוך יחסית. כך מתאפשרת עבור המשקיע צבירת הון נדל"ני בתקופת זמן קצרה ובאמצעות הון התחלתי מועט יחסית להיקף ההשקעה.

המשמעות היא שהמשקיע יכול להגדיל את מרכיב התשואה הפוטנציאלית ובכך להגדיל את הסיכוי לרווחיות העסקה.

טיפ של אלופים: על מנת להבטיח שלקיחת המינוף הפיננסי אכן תאפשר עסקה משלמת, חשוב לבדוק שהתשואה העתידית הצפויה מהנכס תהיה גבוהה משיעור הריבית הכרוכה בהחזרי התשלומים של הלוואת המימון.

 

כיצד למצוא נכסים מניבים למכירה?

נדל"ן מניב איכותי למכירה איננו דבר שקל למצוא, שכן לעיתים יש צורך באיש מקצוע שיכיר את השוק ויהיה בעל יכולת הסתכלות לטווח ארוך. למשקיע המעוניין בקניית נכס מניב מומלץ ללמוד היטב את עולם המושגים של התחום, ולהגיע להחלטה בהסתמך על מדדים מקובלים (דוגמת FFO – Fund From Operation ו-NOI – Net Operating Income).

מדד ה-NOI נותן תמונה של הרווח הגולמי ומסייע לקבוע האם הנכס הוא אכן נדל"ן מניב, בעוד מדד ה-FFO נותן ייצוג של הרווחים הנקיים מהנכס, לאחר הוצאות ומסים. מדדים אלו מסייעים למשקיע להבין את המיצוב של הנכס ביחס לשוק, ובכך מאפשרים לוודא כי הנכס אכן יניב תשואה. למידע נוסף על 2 המושגים הללו לחצו כאן.

מבחר נכסים מניבים להשקעה: