תפסנו לשיחה את עורך דין פיני פלח, מנכ"ל קבוצת בונים נדל"ן, כדי להבין מדוע השקעה בקרקעות היא לא פחות מאמנות ומה הקשר בין מערכת הסעת המונים, לתשואה מקסימלית.
על פניו מדובר בעסק לא מורכב במיוחד: איש מקצוע מיומן מאתר קרקע אטרקטיבית לרכישה, המשקיע רוכש את הקרקע, תוך מספר שנים מוכר אותה ברווח נאה ובמקרים מסוימים אף מכפיל ומשלש את ההשקעה. אך כפי שוודאי אין צורך לספר לכם, פני הדברים לא באמת פשוטים עד כדי כך. אם תקלידו את מילות החיפוש "השקעה בקרקעות" בגוגל, תוך פחות משנייה יופיעו לנגד עיניכם יותר ממאה אלף תוצאות. התחרות בענף קשה, השחקנים רבים ולמעשה ככול שעובר הזמן, הם רק הולכים ומתרבים.
עורך דין לענייני מקרקעין פיני פלח, מנכ"ל קבוצת בונים נדל"ן, נחשב לאחר מהשחקנים היותר חזקים בתחום איתור הקרקעות להשקעה. בעשור האחרון הצליח להניב למשקיעים שגייס תשואות מרשימות במיוחד, על ידי איתור קרקעות שכמו בתכנית ריאליטי, הפכו תוך זמן קצר מאנונימיות ולא מוכרות, למפורסמות ומבוקשות.
יש אינספור אלמנטים ופרמטרים שצריכים לקחת בחשבון לפני שמחליטים כי אכן מדובר בקרקע ששווה להשקיע בה. אם היית צריך לבחור אלמנט אחד, שמשותף לכל הקרקעות שאכן שוות את ההשקעה, באיזה אלמנט היית בוחר?
"החוק הבסיסי ביותר ואולי גם החשוב ביותר, הוא שהקרקע חייבת להיות לפני פריצה. הכוונה היא לכך שהמשימה שלי היא לאתר את הקרקע לפני שכל מדינת ישראל כבר הספיקה להביע בה עניין, כלומר בשלב שהפוטנציאל שלה עדיין לא גלוי ונמצא מעל פני השטח".
קרדיט: shutterstock.com
אז אתה צריך בעצם לדעת היכן לקדוח במדבר כדי למצוא נפט
"זה הסיפור פחות או יותר, רק שלא מדובר כאן בניחושים, אלא בעבודה מורכבת ביותר שכוללת אינטגרציה של תחומי ידע רבים. אני חייב להכיר את הנפשות הפועלות בכל אזור, עד לרמת ראש העיר, אני מוכרח להכיר את כל הפרטים הקטנים והגדולים כאחד שנוגעים לתכניות הפיתוח של האזור ומובן שחשוב גם להחזיק בידע משפטי שנוגע למקרקעין. איתור של קרקע אטרקטיבית להשקעה הוא לא עניין של מה בכך. כדי לעשות חיל בתחום, אתה צריך להיות מסוגל לראות אל תוך העתיד, לדעת מה יקרה עם השטח עוד שלוש, חמש ועשר שנים וכל זה בהתבסס על הניסיון, הידע והמידע שיש בידיים שלך היום. היכולת לנתח את הנתונים הקיימים ולצפות מהלכים מורכבים בקנה מידה גדול, בראייה לטווח הרחוק, היא אמנות לשמה".
אז צריך להיות גם בעל אצבע רגישה מאוד על הדופק של התחום
"בהחלט. המשקיע צריך לדעת שנכון להיום רמת העניין הציבורית בקרקע שאני מציע לו, היא אפסית. אבל שתוך זמן קצר היא תהפוך לפיסת אדמה מבוקשת מאוד, שהרבה אנשים ישמחו לשלם עליה הרבה מאוד כסף".
או קי. אז יש לנו את עניין התזמון. אבל מלבד זה, מה מאותת לך שיש כאן קרקע ששווה להשקיע בה?
"אחד הדברים החשובים ביותר שצריך לברר כשמחפשים קרקע להשקעה, זה האם יש לעיר תכנית מתאר. תכנית מתאר מסודרת ואיכותית מבטיחה לנו שהאלמנטים החדשים שנמצאים בתכנון, יתכתבו עם האלמנטים הקיימים, כלומר שיהיה למשל קשר בין השכונה החדשה שרוצים להקים לבתי הספר ולגנים, לשטחים הציבוריים ולמרכזי הקניות והבילוי. אם אני לא רואה שכל זה קיים, אין שום סיכוי שאני אשקיע בקרקע. במיוחד אני חייב לבדוק שהעיר לא עסוקה בתפירת טלאים או בכיבוי שריפות, אלא מתכוונת להתניע מהלך רחב היקף שיוביל לשינוי מהותי ומשמעותי בתפקוד של העיר וכפועל יוצא מכך בתדמית של העיר ובאוכלוסייה שהיא תמשוך אליה.
למשל בפרויקט הרכישה המוצלח שהובלתי לאחרונה בחדרה, לפני שהחלטתי שמדובר בפרויקט שראוי להשקעה ישבתי עם ראש העיר ומהנדס העיר כדי להבין במה מדובר. הסתכלתי בתכניות, ניתחתי אותן והבנתי שמדובר בתכנית רצינית ביותר שמגיעה ממקום כן מאוד (הכוונה היא לתכנית המתאר חד/2020). הודות לכך שאני עורך דין עם התמחות במקרקעין, אני יודע לקרוא תכניות וזה מאפשר לי לחזות את הקשיים ולצפות את הכשלים מצד אחד ומצד שני לנתח את היתרונות ולחזות את ההצלחה".
ומה אתה מחפש בדיוק בתכנית המתאר?
"לפני הכול חשוב לברר מי הוא הגוף שמקדם את התכנית ומעוניין להוציא אותה לפועל. המדיניות שלי מאוד ברורה בנושא הזה ואם התכנית מקודמת על ידי יזם פרטי, רמת העניין שלי בפרויקט תהיה אפסית. אני מתעניין אך ורק בתכניות שמקודמות על ידי העירייה והסיבה לכך פשוטה: אם העירייה מקדמת את התכנית, המטרה הבסיסית היא להיטיב עם העיר בכללותה. לעומת זאת כשיזם פרטי מקדם את התכנית, אין זה מן הנמנע שמדובר בפרויקט נקודתי, שמטרתו להעשיר את הקבלן ותו לא. במסגרת הפעילות שלי אני בוחן עשרות פרויקטים ובסופו של דבר מוציא לפועל רק כאלו שעומדים בקריטריונים המחמירים שלי. אז אם אני מגלה שישנו יזם פרטי שמקדם את התכנית, אני מיד ממשיך הלאה בחיפושים".
הכתבה באדיבות עורך הדין פנחס פלח, מנכ"ל קבוצת בונים נדל"ן.