במקביל לעליית היקף השקעות הציבור בקרקעות, עלה גם הצורך בכלי מקצועי להגנה על המשקיעים מפני נוכלויות, מצגי שווא והבטחות סרק של בעלי אינטרסים בתחום, דבר שהוליד את תקן 22 – תקן צרכני ראשון מסוגו בענף הנדל"ן.
תקן 22 קרקע חקלאית – מדריך מקיף
תוכן עניינים:
מה זה תקן 22?
תקן 22 הוא תקן שנועד להגן על רוכשי קרקעות שאינן זמינות לבניה, ומאפשר להם ליטול סיכון מבוקר ומחושב, המתבסס על שילוב בין נתונים מבוססים להערכה מקצועית, הנוגעים לסיכויי ההפשרה של הקרקע.
בטרם נבחן מהו תקן 22 ומה הוא בעצם אומר חשוב להבין מהו אפיק ההשקעה בקרקעות, למי הוא מתאים, מה התשואות האפשריות ומה הסיכונים הכרוכים בו.
כיצד נולד הצורך בתקן 22 בעקבות השקעה בקרקעות
שוק הנדל"ן בישראל ובעולם אינו שוקט על שמריו, ומציג נסיקה לא מבוקרת של המחירים, עד לניתוק מוחלט מן התועלת הכלכלית, או היחס בין עלויות הבינוי/ההשבחה לאחוזי הרווחיות הנהוגים. מצב זה מכונה במונחים כלכליים: בועה.
ענף נדל"ן עוצמתי אשר קובע מחירי נכסים גבוהים וצמיחה עקבית, מביא הן את ציבור הצרכנים והן את ציבור המשקיעים, לחפש אחר הזדמנויות נדל"ן מבטיחות במחירים נגישים, פלטפורמה שמקבלת מענה בהשקעה בקרקעות.
רכישת קרקע חקלאית במקרים רבים היא למעשה השקעה בקרקע שאינה זמינה לבניה, ובחתירה להפשרת הקרקע ושינוי הייעוד שלה לבנייה ולמגורים, מה שיביא לגידול משמעותי בערכה.
יחד עם זאת, סיכון בלתי מבוטל באפיק השקעה זה הוליד צורך בכלי המבוסס על מדדים מקצועיים ואובייקטיבים לבחינת פוטנציאל ההשקעה- מה שהביא לפיתוח של תקן 22.
תקן זה כולל מערך של בדיקות והערכות, אשר מתבצעות תחת תקן 22 קרקע חקלאית, שיוצר מדד אובייקטיבי לפוטנציאל ההשקעה בקרקע.
תקן 22 בחוק הגנת הצרכן
תקן 22 קובע כללי בסיס עבור שמאות מקרקעין עבור קרקעות שאינן זמינות לבניה ומקיים חובת גילוי פרטים בעת שיווק ומכירת קרקעות חקלאיות, שלא תמיד מתקיימת בהליכי המכירה.
תקן 22 נוצר על ידי איגוד השמאים בישראל, ונקבע על פי רשימת פרמטרים אובייקטיבית ומדידה, המשקפת שני מדדים עיקריים:
◄ שווי הקרקע הנוכחי – שומת קרקע התואמת את מעמדה הנוכחי של הקרקע, על פי פרמטרים דוגמת: גודל, מיקום, מעמד וייעוד.
◄ הערכת שווי עתידי המבוססת על סיכויי ההפשרה של הקרקע על פי פרמטרים מובנים:
◄ מעמד וייעוד הקרקע
◄ קיום הליכי הפשרה והשלב בו מצויה הקרקע בהליכים האמורים
◄ מעורבות וקיום של אינטרסים ממשלתיים או ציבוריים בהפשרה (דוגמת הסכם גג מחייב אל מול הרשות המקומית)
◄ ייעוד הקרקע בתב"ע העירונית וצבע הקרקע (משקף את התכנון הלוקאלי של הרשות לסביבת הקרקע). עוד על סוגי קרקעות בישראל.
◄ סוג הבעלות על הקרקע – קרקע בבעלות פרטית או קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל.
* תקן 22 יכלול הערכה זו, אשר תתייחס הן לסיכויי ההפשרה, הן לטווח הזמן הצפוי להפשרת הקרקע והן לשווי הקרקע הצפוי לאחר ההפשרה במידה וזאת תתקיים הלכה למעשה.
סעיף זה יונגש בצורה נהירה ובהירה, כי מדובר בהערכה מקצועית ומבוססת, ויחד עם זאת, שאינה מחייבת.
האם תקן 22 ניתן לקרקעות פרטיות בלבד
עיקר ההשקעות בקרקעות בישראל מתבצע בקרקעות בבעלות פרטית, המהוות 7% בלבד מכלל הקרקעות בישראל. שיווק של קרקעות אלה מחייב חובת גילוי פרטים בעת שיווק ומכירת קרקעות חקלאיות, תחת תקן 22.
קרקעות בבעלות מדינה, המהוות את עיקר הקרקעות במדינת ישראל, ניתנות לרכישה לרוב במסגרת מכרזים לחברות יזמות בניה, אולם עשויות גם להיות משווקות לציבור הרחב, בעסקאות חכירה לתקופה מוגבלת בת כמה עשרות שנים.
גם קרקעות בבעלות המדינה, אשר משווקות באמצעות מנהל מקרקעי ישראל, דורשות שמאות והערכת שווי נוכחי ועתידי, על פי תקן 22.
מלבד קביעת שווי נוכחי, הערכת סיכויי הפשרת הקרקע לשינוי ייעודה לבניה ולמגורים ואומדן לוחות זמנים משוערים, גם קרקע בבעלות המנהל תזכה להערכת שווי הקרקע במקרה של הפשרה במסגרת ביצוע השמאות ומתן תקן 22, אולם תכלול החרגה המבדילה אותה מקרקע פרטית: קרקע בבעלות מדינה המועברת במסגרת עסקת חכירה אינה כוללת רישום בטאבו לטובת המשקיע, וכמו כן למדינה עומדת הזכות להשיב לחזקתה את הקרקע לאחר שינוי הייעוד, מבלי לאפשר למשקיע את רכישת הזכויות בקרקע.
ביצוע שמאות מקרקעין תחת תקן 22 לקרקע בבעלות מדינה מחייבת הבהרה של סעיף זה.
מתי ניתן לבקש דו"ח שמאי על פי תקן 22?
ככלל, האחריות על ביצוע שומה לקרקע שמשווקים לציבור על בסיס ציפיות לשינוי הייעוד, חל על מוכר הקרקע ולא על הקונה.
בעל קרקע חקלאית פרטית שאינו משווק רשאי להעמיד את הקרקע למכירה גם ללא תקן 22, אולם הדבר עשוי לשמש כנגדו ולהרחיק מראש משקיעים ורוכשים פוטנציאליים, אשר מודעים לערך של תקנות תקן 22 כמדד אמינות ובחינת פוטנציאל ההשקעה.
נוסף לזאת, היה והתנאים והליך המשא ומתן הבשילו לכדי התגבשות של עסקת מכר מקרקעין – למכירה/לרכישה של הקרקע, יהיה מחויב המוכר בהעמדת ומסירת שומה מסוג תקן 22, ולמסרו לקונה המיועד לא יותר משבעה ימי עסקים בטרם החתימה על חוזה המכר בפועל, וכתנאי לביצוע העסקה.
ניתן למצוא כיום גם חברות העוסקות ביזמות השקעות נדל"ן, אשר מאגדות מאגר של קרקעות פרטיות באזורי ביקוש, בעלות תקן 22, ומהוות גורם מתווך ומשווק בין בעלי הקרקע למשקיעים.
חברות אלו מספקות את השירות כנגד דמי טרחה באחוזים מן העסקאות המתבצעות בפועל, ואינן נוהגות ליטול סיכונים מיותרים ולהשקיע בשיווק קרקעות שאינן בעלות תקן 22, או שעל פי התקן פוטנציאל ההפשרה שלהן מצוי בסבירות נמוכה.
כל משקיע פוטנציאלי שיבחר לבחון את פוטנציאל ההפשרה והתשואה של קרקע חקלאית העומדת למכירה, ואינה נושאת בתקן 22, יוכל ואף מומלץ לו, להתנות את ביצוע העסקה, בביצוע שומת קרקע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, ותחת עקרונות ותקנות איגוד השמאים לתקן 22.
לקריאה נוספת: עוד מידע על תקן 22 מתוך אתר הרשות להגנת הצרכן | מהי זכות לדירה | קרקעות צהובות
