קניית דירה מהווה מאורע מרכזי בחיי רוב האנשים, שכן מדובר בעסקה המצריכה השקעה כספית משמעותית ביותר, לטווח הקצר והארוך כאחד. מדובר בתהליך מורכב, ארוך ויקר במיוחד, הכרוך בביורוקרטיה סבוכה ומייגעת. עסקה לרכישת דירה דורשת מהקונה לבצע חישובים הלוקחים בחשבון מגוון רחב מאוד של שיקולים.
בעת תהליך קניית דירה חשוב להסתכל על מכלול ההיבטים וההשפעות של רכישת הדירה טרם חתימת החוזה, לצורך ביצוע החלטה נכונה, בטוחה, כדאית ומשתלמת. בנוסף, חשוב להיוודע למרכיבי שוק הנדל"ן בארץ, על כל מגמותיו ומאפייניו.
מה חשוב לבדוק וממה יש להיזהר טרם קניית דירה?
טרם רכישת דירה חדשה, מוטב לבחון את העסקה מההיבט הכלכלי-פיננסי. יש לבחור בנכס לרכישה, המתאים לצרכים וליכולת הכלכלית בהווה, ולשאיפות בעתיד. יש לרכוש דירה בהתאם להוצאות וההכנסות החודשיות המוצעות של הקונה. מומלץ לרכוש דירה כאשר מצויים במצב כלכלי בטוח ככל הניתן, הכולל הכנסה קבועה ויציבה.
לרוב, ניתן לקחת משכנתא בשווי של עד 70% מערך הדירה, ולפיכך רכישת דירה מצריכה השקעת הון עצמי של לפחות 30% מערך הרכישה. ככלל, על התשלומים החודשיים עבור המשכנתא לא לעלות על שליש מסך ההכנסות של הקונה. זאת, על מנת לאפשר מרווח נשימה פיננסי, יכולת תמרון כלכלית ותשלום הוצאות שוטפות.
לפני קניית הדירה, חשוב להיות מודעות לגורמי הסיכון הכרוכים בעסקה. שלושת סוגי הסיכונים העיקריים ברכישת דירה נוגעים לתחום המשפטי, ההנדסי והפיננסי. דוגמא לסיכונים פוטנציאליים נפוצים בעסקאות לרכישת דירה הן קניית דירה בעלת עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה או צווי הריסה, רכישת דירה מאדם אשר הנכס לא באמת בבעלותו או קניית נכס שמתגלה כבעל פגמים וליקויי בנייה.
כדי למנוע הסתבכות משפטית בקניית דירה, מומלץ להסתייע בשירותי עורך דין מוסמך ומקצועי, האמון על בדיקת החוזים והיבטים משפטיים נוספים לאורך תהליך הרכישה. יש להקפיד על סיוע וליווי משפטי מטעם הקונה בלבד ולא מטעם הקבלן או מוכר, שכן מטרתו צריכה להיות שמירת האינטרסים של הקונה בלבד. על מנת להישמר מפני סיבוכים הנדסיים, ניתן להיעזר בשירותי מפקח בנייה או חברה לביקורת מבנים. זאת, לשם ביצוע בדיקות הנדסיות מקצועיות, מעמיקות ומקיפות של הנכס טרם קנייתו.
הסיכונים הפיננסיים בקניית דירה טמונים בעיקר בחישוב ושקלול מוטעה, המביא לעיתים לרכישת דירה המצויה מעבר ליכולת הכלכלית של הקונה, וללקיחת משכנתא שקשה לעמוד בה. על מנת להתגונן מפני סיבוכים פיננסיים וכלכליים בעת קניית דירה, ניתן לשכור שירותי יועץ פיננסי או יועץ משכנתאות.
אנשי מקצועי אלו מספקים ליווי צמוד לאורך שלבי העסקה, תוך מתן דגשים ספציפיים הנוגעים לה וסיוע בעת המשא ומתן מול הבנקים. טעות נפוצה היא לקחת משכנתא טרם חתימת החוזה, דבר המעלה את הסיכון למשכנתא לא מתאימה שאיננה מאפשרת לממן את הרכישה.
איך לבחור דירה לרכישה?
בחירת נכס לרכישה מצריך חשיבה על מכלול גורמים, היבטים ושיקולים, הנוגעים למטרת הרכישה, לצרכים שעליה לענות ולסיכויים והסיכונים הכרוכים בה. לרוב, משקיעי נדל"ן יעדיפו לרכוש דירה קטנה, שכן מדובר בהשקעה נמוכה יחסית, המניבה תשואה גבוהה יותר וכרוכה ברמות סיכון נמוכות יותר. בנוסף, קל יותר להשכיר דירות קטנות, שכן מדובר בסוג נכס הפונה לקהל יעד הנוטה להשכיר ולא לרכוש דירות, דוגמת סטודנטים, רווקים או זוגות צעירים ללא ילדים. נכסים נוספים המתאימים להשקעה הן דירות בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38.
כאשר באים לקנות דירה חדשה, יש להתחשב בשני כללים חשובים, הנוגעים לאזור בו מצוי הנכס ומאפשרים מקסום תשואות. ראשית, מומלץ לבחור בנכס הממוקם באזור הנחשב מבוקש לשכירות, כמו מרכזי ערים, שכונות המצויות בסמוך למוסדות להשכלה גבוהה, אזור המצויים בסמוך למוקדי מסחר, תעשייה ותעסוקה. שנית, יש לבחור בנכס אשר ממוקם באזור בעל צפי לעליית מחירים. עסקה מוצלחת, כדאית ומשתלמת לקניית דירה תתבסס על זיהוי הפוטנציאל באזורים בהם המחירים נמוכים אך צפויים לעלות, בשל גורמים שונים כמו הקמת תשתיות לכבישים ותחבורה ציבורית, בניית מוסדות אקדמאים להשכלה גבוהה, בניית שכונות חדשות או מוקדי תעסוקה חדשים.
האם כדאי לקנות דירה בחו"ל? איך לקנות דירה בחו"ל?
רכישת דירה בחו"ל מהווה צעד הכרוך ברמות סיכון גבוהות ביותר, ולכן אינו מומלץ במקרים רבים. מדובר בהשקעה בעייתית בעיקר בשל חוסר ידע אודות חוקי, מאפייני ומגמות השוק המקומי, וכן העדפות וצרכי הצרכנים. לפיכך, השקעה בקניית דירה בחו"ל עשויה להיות משתלמת רק במקרים בהם קיימים קרובי משפחה, חברים או עמיתים המעורים בשוק הנדל"ן המקומי ובעלי יכולת לייעץ ולהצביע על השקעות פוטנציאליות משתלמות.
רכישת דירה בחו"ל לצורך השקעת נדל"ן דורשת למידה מקיפה ומעמיקה של השוק באזור, תוך בדיקת ובחינת פרמטרים דוגמת מחירי הדירות, המעמד הסוציו-אקונומי והיכולת הכלכלית הממוצעת של תושבי האזור, תשתיות ומוסדות ציבור המצויים בו (בתחומי חינוך, פנאי, תרבות, כלכלה ומסחר), אופי המקום ורמת הפיתוח.
ככל שהקונה מעורה יותר בשוק הנדל"ן המקומי במדינה, בעיר או באזור מסוים, כך גדלים סיכוייו להשקעה נכונה, מניבה ומשתלמת. משקיעים השוקלים לקנות דירה להשקעה בחו"ל צריכים להיות מודעים לכך שמדובר בעסקה בעלת פוטנציאל לתשואות גבוהות יותר מרכישת דירה בישראל, אך הטומנת בחובה סיכון גבוה בהתאם.
מידע מקיף על קניית דירה מעבר לים ובאיזו מדינה הכי כדאי להשקיע – במדריך שלנו
האם כדאי לקנות דירה למגורים בפריפריה?
המגורים במרכז הארץ יקרים יותר מאשר החיים בפריפריה. לכן, לעיתים קונים מעדיפים לרכוש דירה למגורים באזורי פריפריה, לשם חיסכון בעלויות המחייה. מדובר בפתרון שאיננו מתאים לכל אחד, שכן הדבר תלוי באופיו, העדפותיו וצרכיו האישיים הספציפיים של הקונה. אנשים בעלי נטייה טבעית לאורבניות עלולים לא להיות שבעי רצון מחייהם באזורי פריפריה, על אף החיסכון הכלכלי הכרוך בכך.
לעומת זאת, אחרים עשויים לבצע מעבר לפריפריה בשל תנאי מחיה ומגורים נמוכים באזור המרכז, ביחס לאלו המתאפשרים מחוץ למרכז הארץ. רכישת דירה בפריפריה מהוה עסק זול משמעותית מרכישת דירה במרכז. יחד עם זאת, יש לבצע חישוב הכולל את שאר עלויות המחיה האפשריות, דוגמת צרכים תחבורתיים, אפשרויות תעסוקה ופיתוח קריירה וצרכים חברתיים ואישיים אחרים.
האם כדאי לקנות דירה המשתתפת בפרויקט פינוי-בנוי או תמ"א 38?
הנחת מוצא בעסקאות נדל"ן בתכניות פינוי-בינוי ותמ"א 38 הינה כי בעלי הדירות הקיימות אינם מחויבים בתשלומים וההוצאות הקשורים לפרויקט. עם זאת, במקרים רבים חלים שיבושים וסיבוכים, הדורשים תשלומים שונים מבעלי הדירות. לשם מניעת מקרים כאלו, על דיירים, קונים ומשקיעי נדל"ן, המעוניינים בדירה המצויה בתכנית פינוי-בינוי או תמ"א 38, לדרוש ערבויות וביטחונות מהקבלן, אשר יבטיחו את התמורה מהעסקה ויגנו לפני חיובים והוצאות.
מומלץ להיעזר בשירותי אנשי מקצוע מוסמכים ומומחים, אשר יסייעו בבחירת סוג הערבות המתאימה, מבחינת סעיפיה ותנאיה. קניית דירה מתכנית פינוי-בינוי או תמ"א 38 כרוכה בסיכון, אך גם בפוטנציאל רווח גבוה למדי. לפיכך, השקעה בנדל"ן שכזה תלויה באופי ובנכונות של הקונה או המשקיע להסתכן. בכל מקרה, השקעה כזו מחייבת ליווי מקצועי צמוד לאורך כל שלבי התהליך.
האם כדאי לקנות דירה באמצעות קבוצת רכישה?
קניית דירה דרך קבוצת רכישה עשויה להיות כדאית, שכן מדובר בעסקה משתלמת המאפשרת לרכוש נכס בעלות מופחתת ב-15% עד 20% מאשר בעסקה זהה לרכישת דירה מקבלן. עם זאת, מדובר בעסקה המאופיינת בסיכונים ייחודיים, שיש לקחת בחשבון.
ניתן לצמצם את הסיכון באמצעות בדיקה מקיפה ובחינה מדוקדקת של מאפייני העסקה, תוך התייעצות עם אנשי מקצוע מתאימים דוגמת עורכי דין, שמאים, אדריכלים ויועצי נדל"ן. חלק מהפרמטרים שיש לבחון טרם ביצוע עסקה לרכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה הם מצב זכויות הבנייה במיזם, הרישיון ולגיטימיות הפרויקט, הצפי להתקדמות תהליך הבנייה ועוד.
חשוב לבחון מראש את הקשיים הפיננסיים העלולים להיות כרוכים בפרויקט, תוך חשיבה על הדרכים להתמודדות נכונה עמם. לדוגמא, יש לבדוק עד כמה גבוה הסיכון לעסקה, במקרים אשר אחד או כמה מחברי הקבוצה נקלעים לקשיים כלכליים ומצבים המונעים את העמידה בתשלומים הנדרשים לסיום הפרויקט.
יש לבצע הערכת סיכונים כוללת ומקיפה טרם הכניסה לעסקה, תוך בחינת מכלול השיקולים וההיבטים הכרוכים בביצוע עסקה מוצלחת וכדאית.
תשובות לשאלות נפוצות בנושא קניית דירה חדשה
שאלה: איך קונים דירה בלי הון עצמי או הון עצמי נמוך של 100 אלף שקל?
תשובה: השאלה "איך לקנות דירה ללא הון עצמי", או עם הון עצמי נמוך חוזרת פעמים רבות, אך האם זה בכלל אפשרי בישראל? חשוב לשים לב כי מדובר בעצם על אדם שרוצה לקנות דירה על ידי קבלת 100% מימון. נכון לרגע כתיבת שורות אלה – בנק ישראל מחייב כל אדם שרוצה לרכוש דירה להעמיד גם הון עצמי.
כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה? כיום מדובר בסכום בגובה של 25% לפחות ממחיר הדירה, אולם מספר תוכניות של משרד האוצר בשנים האחרונות כמו תוכנית "מחיר למשתכן" ותוכנית "מחיר מטרה" סיפקו אפשרות לקנות דירה גם אם ההון העצמי שברשותכם נמוך מ-25%. למשל אם יש ברשותכם הון עצמי של 100 אלף ש"ח קיימת אפשרות במסגרת התוכניות הנ"ל להירשם להגרלות של דירות מסוימות בערי הפריפריה ובמידה וזכיתם הון עצמי של מאה אלף שקלים עשוי להספיק בכדי לקבל אישור למשכנתא. בכל אופן, בשוק החופשי חובה להעמיד הון עצמי בגובה 25% משווי הנכס.
שאלה: איך לקנות דירה בזול?
תשובה: יש מספר אפשרויות לרכוש דירה בזול, כאשר את רובן כבר ציינו במעלה הדף. אם נסכם:
אפשרות 1: לקנות דירה בפריפריה, בערים בהן מחירי הדירות זולים יותר, כמו באר שבע, אשקלון, דימונה, חריש, עפולה, עכו, נשר, קרית אתא, אור עקיבא וכדומה.
אפשרות 2: לחפש דירה חדשה בפרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38 או פינוי בינוי, בהן בדרך כלל מתבצעות עבודות חיזוק למבנים ונוספות מספר דירות חדשות למכירה.
אפשרות 3: אם מדובר בדירה למטרות השקעה – כדאי לבחון את האופציה לרכוש דירה בחו"ל. יש היום לא מעט פרויקטים אטרקטיביים של חברות ישראליות שמשווקות בחו"ל.
אפשרות 4 (מעט יותר מסוכנת): לקנות דירה בפרויקט של קבוצת רכישה. לעיתים הדבר עשוי להוזיל מאד את המחיר לקונה הבודד, אך לעיתים אם הפרויקט מסתבך או נתקל בקשיים הקונה עלול למצוא את עצמו משלם יותר, הן בכסף והן בזמן וכאב ראש.
שאלה: כמה מס משלמים על קניית דירה ראשונה, דירה שניה ועל מכירת דירה?
תשובה: מס רכישה ומס שבח על דירות הם שני נושאים שמעניינים רבים, ולכן הכנו מדריך מפורט בנושא. למעבר למדריך לחצו כאן.
