מהי קרקע חקלאית פרטית בטאבו?
קרקע חקלאית פרטית בטאבו היא קרקע המופיעה בלשכת רישום המקרקעין. מדובר גוף הכפוף למשרד המשפטים ותפקידו להסדיר את כל הנושא של רישום זכויות על נכסים.
הקרקעות בנסח הטאבו מופיעות בתור "גושים", ואילו הנכס הבנוי מופיע בתור "חלקה". כאשר מדובר בקרקע חקלאית, עיון בטאבו יגלה לקונה הפוטנציאלי מידע חשוב אודות הנכס, לרבות:
1. סטטוס הנכס: האם מדובר בנכס חקלאי ללא תכנית או בנכס המצוי בתהליכי הפשרה ושינוי ייעוד לבנייה לצרכי מגורים, מסחר ותעשייה וכדומה?
2. הבעלים החוקיים של הנכס: האם הנכס מצוי בבעלות של אדם פרטי או מוסד אחר כמו בנק או חברה מסחרית?
3. חובות והלוואות: האם קיימת משכנתא על הנכס או לחילופין עיקולים ושעבודים מסוגים שונים?
מכאן שבדיקה של נסח הטאבו מהווה חלק חשוב בכל תהליך רכישת נכס מקרקעין, כולל קרקעות חקלאיות.
תוכן עניינים:
ההבדלים בין קרקעות בבעלות פרטית לבין קרקעות מינהל
כ-90% מהקרקעות במדינת ישראל הן קרקעות מנהל, כלומר קרקעות המצויות ברשות מנהל מקרקעי ישראל. זאת לעומת כ-10% הנותרות, שהן קרקעות פרטיות אשר מצויות בבעלות של אינדיבידואלים או גופים ומוסדות פרטיים אחרים.
מלבד נושא הבעלות, חשוב לעמוד על מספר הבדלים נוספים בין קרקעות בבעלות פרטית לבין קרקעות מינהל:
◄ רכישה לעומת חכירה – בעוד קרקעות חקלאיות פרטיות בטאבו ניתנות לרכישה והעברת בעלות, קרקעות מינהל אינן ניתנות לרכישה אלא לחכירה ארוכת טווח. כלומר, בעוד רכישת קרקע פרטית בטאבו תקנה לרוכשים בעלות בלעדית על הנכס, חכירת קרקעות מנהל תותיר את הנכס בבעלות המדינה ותצריך תשלום של דמי חכירה או היוון.
מדובר בהבדל מהותי הטומן בחובו השלכות הנוגעות לאופן השימוש והשליטה בקרקע, כמו גם למחיר ההשקעה.
◄ מגבלות על מכירה – בעוד קרקעות פרטיות ניתנות למכירה לכל קונה פוטנציאל בהתאם לשיקול דעתו של בעל הנכס, העברת הזכויות על קרקעות מינהל מוגבלות לאזרחי מדינת ישראל או למי שזכאי לאזרחות מכוח חוק השבות.
◄ מגבלות על בנייה – על מנת לבקש היתר בנייה על קרקע של מנהל מקרקעי ישראל, יש לקבל את אישור המינהל. הבקשה תוגש דרך וועדות התכנון והבנייה בתהליך ביורוקרטי ארוך יחסית. הסכמה זו כמובן איננה נדרשת כאשר מדובר בקרקע פרטית בטאבו.
◄ תקופת הבעלות על הקרקע – קרקעות מינהל מאפשרות בעלות זמנית התקפה רק לתקופת החכירה. הסכם החכירה תקף לרוב לכ-49 שנים, אך במידה ולא הוקם על הקרקע אף נכס, יש באפשרותו של המינהל לסיים אותו לפי שיקול דעתו. לעומת זאת, קרקעות פרטיות בטאבו מקנות בעלות בלתי מוגבלת על הנכס.
לאור ההבדלים הללו, קרקעות חקלאיות של המינהל פחות מומלצות לרכישה כהשקעת נדל"ן, שכן השקעה כזו תהיה כרוכה במיסים גבוהים יותר וביותר מגבלות על השימוש בקרקע. במילים אחרות, למי שמחפש להשקיע בקרקעות בארץ, מומלץ לרכוש קרקע חקלאית פרטית בטאבו.
סיכום היתרונות ברכישת קרקע חקלאית פרטית:
✔️ קבלת בעלות בלעדית ובלתי מוגבלת על הנכס
✔️ מגבלות פחותות על השימוש והשליטה בקרקע
✔️ היעדר מגבלות בעת מכירת או השכרת הנכס
✔️ עלויות רכישה ומיסוי מופחתות
✔️ אין צורך בתשלום דמי חכירה או היוון
✔️ השקעה בסיכון מופחת לאור ייתור הצורך בהסכם חכירה
האם ניתן להפוך קרקעות מינהל לפרטיות?
אכן קיימת דרך להמיר קרקע של המינהל לקרקע פרטית באמצעות תהליך המכונה "הפרטה".
על מנת להבטיח הפטרה מהירה ובטוחה, יש לבצע מספר בירורים:
ראשית, יש לוודא שאכן קיימת זכאות לשינוי מודל הבעלות על השטח מחכירה לבעלות פרטית.
שנית, על מנת לשנות את מודל הבעלות, יש לשלם דמי היוון למינהל מקרקעי ישראל.
שלישית, יש לבדוק האם נדרשים תשלומים נוספים לצורך ביצוע העברת הבעלות עצמה.
שלבי רכישת קרקע חקלאית פרטית
ניתן לדבר על שלושה שלבים עיקריים ברכישת קרקע חקלאית בטאבו:
#1 איתור הקרקע – השלב הראשון הוא איתור קרקעות חקלאיות פרטיות שמוצעות למכירה. ניתן לעשות זאת באופן עצמאי, אך מומלץ להיעזר בגורמים מקצועיים אשר מתמחים באיתור וזיהוי עסקאות לרכישת שטחים חקלאיים.
#2 בירורים על הקרקע – אם אכן זוהתה קרקע פרטית בטאבו למכירה, יש לבחון בעיון את נסח הטאבו ולוודא שאכן יש תיעוד מלא של היסטוריית הבעלות על הנכס, המשכנתאות וההלוואות שנלקחו עבורו, העיקולים והשעבודים שקיימים עליו, וכמובן את מצבו התכנוני.
כחלק מבחינת המעמד המשפטי והסטטוס התכנוני, יש לעיין בתכנית המתאר ולבחון מהן המגבלות והזכויות החלות על הבנייה על השטח. אחוזי הבנייה וסוג הבנייה המותרים על הקרקע ישפיעו מהותית על ערכה.
בהקשר הזה, יש לבצע גם בחינה מקיפה של היתכנות וכדאיות עסקת הרכישה. לשם כך, יש לבצע הערכה מלאה של עלויות העסקה למול אומדן התשואות והרווחים הפוטנציאליים. כמו כן, יש לבצע תכנון מס ולהעריך את רמות הסיכון מול הסיכוי למימוש ההשקעה.
מלבד הבדיקות המשפטיות והכלכליות, מומלץ להגיע פיזית לשטח על מנת לבדוק את טיב הקרקע ואת סביבתה, על מנת להימנע מ"הפתעות" לא נעימות בהמשך.
#3 השלמת עסקת הרכישה והעברת הבעלות – שלב זה יגיע רק לאחר שהושלמו כל הבדיקות והבירורים הרלוונטיים אודות העסקה. בעת רכישת הנכס, יש לוודא את רישום הבעלות החדשה בנסח הטאבו. מדובר בעניין קריטי שכן הרישום בטאבו מהווה את האסמכתא החוקית לבעלות על הקרקע.
כמה עולה לקנות קרקע חקלאית פרטית?
מחיר קרקע חקלאית פרטית בטאבו ייגזר ממספר פרמטרים:
* מיקום הנכס – קרקעות באזורי ביקוש במרכז הארץ או באזורים יוקרתיים יעלו לרוב יותר מקרקעות המצויות באזורים הזוכים לביקוש מועט יותר.
* גודל הנכס – עלותן של קרקעות גדולות יהיו מן הסתם גבוהות יותר מעלות קרקעות קטנות.
* סטטוס הנכס – קרקעות מופשרות וזמינות לבנייה מידית יהיו יקרות יותר מקרקעות חקלאיות שטרם עברו הפשרה ושינוי ייעוד. כמו כן, היקף זכויות הבנייה על השטח ישפיע על המחיר.
באופן כללי, עלות קרקע חקלאית פרטית תנוע לרוב בין מאות אלפי שקלים ועד למיליון ש"ח באזורים המבוקשים ביותר. יחד עם זאת, מלבד עלות הנכס עצמו, יש לקחת בחשבון עלויות נלוות בגין תשלומים ועלויות הלוות, לרבות מס רכישה, מסי פיתוח והיטל השבחה.
היטל השבחה על קרקע חקלאית פרטית אמור לשקף את עליית הערך של הנכס בגין תהליך ההפשרה ושינוי הייעוד.
ככל שמדובר בקרקעות חקלאיות בטאבו שהופשרו לקרקעות לבנייה לצרכי מגורים, ההיטל לרוב יעמוד על כ-50% משווי ההשבחה בקיזוז ערך הנכס בטרם ההשבחה.
לקריאה נוספת: מהי זכות לדירה
