חפש באתר
מדי יום ניתן למצוא פרסומים המציעים למשקיעים לרכוש קרקעות בזול, לעיתים בסכומים שנראים כמעט בדיוניים. ואכן, רכישת קרקעות בזול בהחלט יכולה להיות אפיק השקעה אטרקטיבי.
אך האם בהכרח קרקעות זולות הן קרקעות שכדאי להשקיע בהן? בשורות הבאות ננסה להבין האם רכישת קרקע זולה היא צעד חכם, איפה אפשר לקנות קרקע במחיר נמוך ומה חשוב לבדוק לפני הרכישה.
תוכן עניינים:
השקעה בנדל"ן תמיד נחשבה לאפיק השקעה מאוד בטוח ויציב. זאת, מכיוון שבשונה משווקים אחרים, גם אם יש תנודות בשוק הנדל"ן, בסופו של דבר המשקיעים עדיין מחזיקים בנכס פיזי שניתן לעשות בו שימוש ולהפיק ממנו רווחים.
אנשים רבים מעוניינים להשקיע בנדל"ן, אבל אין להם את ההון הנדרש לצורך רכישת דירה להשקעה. הדבר מביא לכך שמשקיעים רבים בוחנים את האפשרות להשקיע את כספם בקרקע חקלאית, תחת הציפיה שקיים סיכוי משמעותי שהקרקע תעבור בעתיד הנראה לעין תהליך של שינוי ייעוד והפשרה בדרך להפיכתה לקרקע שניתן לבנות עליה – הליך אשר ישביח את ערך הנכס באופן משמעותי.
את הקרקעות הזולות ביותר נוכל למצוא כמובן באזורי הפריפריה המרוחקת. מכיוון שבאופן כללי מחירי הנדל"ן באזורים אלה נמוכים יותר, גם מחירי הקרקעות יהיו זולים יותר.
בנוסף, קניית קרקע בזול אפשרית גם בסמיכות לאזורי ביקוש הקרובים יותר למרכז הארץ, בשטחים שנכון להיום מוגדרים כשטחים חקלאיים. אותן קרקעות חקלאיות הן זולות משום שהשימוש שניתן לעשות בהן מוגבל לצרכי חקלאות בלבד.
מכיוון שעתודת הקרקעות הזמינות ומאושרות לבנייה בישראל מאוד מצומצמת, בעוד שהאוכלוסיה בישראל רק הולכת וגדלה, רשויות התכנון מתבקשות כל העת לאשר תהליכי הפשרה של קרקעות, ולשנות את הייעוד שלהם מיעוד חקלאי לייעוד לבניה.
כידוע, מחירן של קרקעות שכבר מאושרות לבניה בישראל הינו גבוה מאוד. המשמעות היא שמי שירכוש קרקע חקלאית זולה, שעתידה לעבור תהליך הפשרה ולשנות ייעוד, יזכה בתשואה מאוד משמעותית ביחס להשקעה שלו, לעיתים ברמה של מאות אחוזים.
קרקע חקלאית זולה הנמצאת בסמיכות לאזורי ביקוש תהיה בעלת סיכוי גבוה יותר להפשרה ושינוי ייעוד. הסיכוי יהיה גבוה במיוחד במקומות שבהם ישנם שטחים פתוחים בצמידות לשכונות מגורים קיימות, ולרשות המקומית יש אינטרס לבצע הרחבה ולהגדיל את השטחים המיועדים למגורים.
התשובה הקצרה היא כמובן, לא. מעבר למחיר הקרקע, יש פרמטרים נוספים שכדאי לבדוק לעומק. אם כל הקרקעות הזולות היו משתלמות וכדאיות להשקעה, הן היו נרכשות מזמן, ובמחירים גבוהים הרבה יותר מאלה שהן מוצעות בהם.
ישנן מספר בדיקות שחשוב לבצע לפני רכישת קרקעות בזול:
✔️ בירור המצב התכנוני הנוכחי של הקרקע – בדקו מהו המצב התכנוני הנוכחי של הקרקע. האם תהליך הבקשה לאישור שינוי הייעוד נמצא כבר בשלב מתקדם או שהתחיל רק כעת? ובמידה שכבר התחיל, באיזה שלב הוא נמצא?
✔️ מהו מצבן התכנוני של הקרקעות הסמוכות – בדקו את מצבן התכנוני של הקרקעות הסמוכות באזור בו ממוקמת החלקה בה אתם מתעניינים. אם אושרה הפשרה של חלק מהחלקות הסמוכות, הדבר מעלה משמעותית את הסיכוי שיאשרו הפשרה גם בחלקה בה אתם מתעניינים.
✔️ בדיקת התב"ע – בדקו את הסטטוס של התב"ע (תוכניות בניין עיר) באזור. תוכנית בניין עיר היא מעין תעודת זהות של הקרקע והיא תגלה לכם עליה הרבה מאוד.
בתכנון של אזורים עירוניים, הוועדות לתכנון ובניה מעדיפות לייצר רצפים טריטוריאליים, שכן הדבר מקל גם על הרשות המקומית בתכנון של תשתיות ושל מערכות חינוך ותרבות. לכן, הוועדות לרוב יעדיפו לאשר הפשרה של קרקעות באזורים שממוקמים בקרבה לשכונות קיימות או לאזורים שכבר אושרה בהם הפשרה.
קרבה של הקרקע לאזור ביקוש הכולל צירי תנועה מרכזיים, בתי ספר וגנים ואולי אף אזורי מסחר, גם יכולים לתת תשואה גבוהה יותר באופן משמעותי.
בנוסף, חשוב לוודא במסגרת התב"ע שאין בקרבת החלקה תוכנית להפקעת קרקע לטובת כביש או תשתיות אחרות, שיפחיתו את ערכה באופן משמעותי וכמובן יסכלו כל אפשרות לשינוי ייעוד.
✔️ בדיקת זהות היזמים – דבר נוסף שחשוב מאוד לבדוק הוא זהות היזמים שמשווקים את הקרקעות למכירה ומקדמים את התוכנית לשינוי הייעוד של הקרקע. חשוב לוודא שיש ליזמים מוניטין חיובי וחשוב מכך, שלא מדובר ביזמים בעלי מוניטין שלילי. כולנו קראנו בחדשות סיפורים על יזמים שנעלמו עם כספי המשקיעים, ולכן חשוב לוודא שמדובר ביזמים מוכרים ובעלי ניסיון. אחרת, המחיר הנמוך עלול להפוך ליקר מאוד.
על מנת לצמצם סיכונים, אל תספקו בהסכם מול החברה היוזמת, ודאו שהיזמים אכן רושמים הערת אזהרה על שמכם מיד לאחר החתימה על ההסכם מולם.
בנוסף, חשוב לוודא גם שליזמים יש היסטוריה מוצלחת בקידום תוכניות לשינוי ייעוד של קרקעות חקלאיות, שאכן עברו בהמשך שינוי ייעוד לקרקע למגורים.
✔️ חוות דעת שמאי לפי תקן 22 – בקשו מהיזמים להציג בפניכם חוות דעת של שמאי מקרקעין לפי תקן 22 – מדובר בחוות דעת שנותנת את המידע המלא הנדרש ותמונה מקיפה לצורך קבלת החלטה מושכלת האם לרכוש את הקרקע המוצעת.
חוות הדעת נותנת הערכה של שווי הקרקע לפי 2 מצבים. מצב ראשון בו שווי הקרקע נותר כפי שהוא, ללא הפשרה. מצב שני אשר מניח כי הקרקע תופשר לבניה בעתיד, לרבות הסבירות לאישור, פרק הזמן הצפוי עד לאישור התוכנית על ידי כל הגורמים, ותשלומי המיסים הצפויים עד לאישור המיוחל. למדריך בנושא תקן 22.
כמו בהרבה דברים אחרים בחיים, אם משהו נראה טוב מכדי להיות אמיתי, הרבה פעמים יתברר שזה אכן המצב, וכשמדובר בקרקעות להשקעה, הזול עלול להפוך ליקר מאוד.
קרקעות להשקעה במחיר נמוך מאוד עשויות להיות קרקעות שאין בהן היתכנות כלשהי לשינוי ייעוד עתידי ולהגדלת זכויות הבנייה. המשמעות היא שהרוכשים עשויים להישאר עם קרקע חקלאית ללא פוטנציאל לעליית ערך לעוד שנים רבות.
#1 מחיר נמוך מדי עלול להצביע על חוסר היתכנות ופוטנציאל הפשרה – בפועל, עלות הקרקע הוא דווקא אינדיקציה טובה מאוד לכדאיות שלה עבור המשקיעים, ולאפשרות של הפשרת קרקע עתידית. לעיתים קרובות, מחיר הקרקע יהיה זול מאוד משום שאין לה פוטנציאל אמיתי או לחילופין, כמות זכויות הבניה בה נמוכה במידה שהופכת אותה ללא רלוונטית למטרות בגינן אתם מעוניינים לרכוש אותה.
#2 בירוקרטיה – הליך הפשרה של קרקע חקלאית הוא תהליך מורכב וממושך מול הרשויות השונות ויש מספר לא מבוטל של משוכות לעבור בדרך, וגם זה פקטור שיש לקחת בחשבון כששוקלים רכישה של קרקע חקלאית.
#3 הליך שינוי ייעוד שטרם התחיל – קרקע חקלאית שלא התחילו בה תהליך כלשהו תהיה זולה למדי ומפתה לרכישה. יחד עם זאת, חשוב לדעת שאם אתם מעוניינים בקרקע שתוכלו לעשות בה שימוש בתוך פרק זמן קצר יחסית, כדאי לרכוש קרקע בשלב תכנוני יחסית מתקדם.
#4 המחיר תלוי בקצב ההתקדמות – כמובן, שככל שהתהליך מול רשויות התכנון השונות נמצא בשלב מתקדם יותר בדרך לשינוי הייעוד ולהפשרה המיוחלת, כך מחיר הקרקע יילך ויעלה. קרקעות שיהיו עם פוטנציאל אמיתי וטוב יעלו בהתאם לערכן. ויטמנו בחובן סיכון נמוך יותר ופחות חוסר ודאות, וכמובן סיכוי גבוה משמעותית לעליית ערך ורווח משמעותי עבור המשקיעים.
לסיכום, רכישת קרקע זולה יחסית להשקעה יכולה להיות אחד מאפיקי ההשקעה הטובים והמשתלמים ביותר. יחד עם זאת, חשוב לבדוק ולהקפיד על הדגשים שצוינו מעלה, משום שקרקע שמחיר זול מדי עלולה להיות כזו שאין היתכנות אמיתית להפשרה עתידית שלה. אם משקיע ביצע את כל הבדיקות הנדרשות ועדיין נראה שמדובר בעסקה כדאית, ייתכן שמדובר במציאה שתיתן לו תשואה נאה.
* אתר נדלן מאסטר מציג פרויקטים ונכסים של יזמים וחברות שיווק במדינות שונות בארץ ובעולם, כמו גם מידע, כלים ומדריכים בנושאים שונים.
המידע המוצג כאן הוא לצרכי שיווק בלבד, אינו תחליף לייעוץ מקצועי, אינו מהווה המלצה לביצוע השקעה כלשהי ואינו הצעה לרכישת נכס כלשהו.
