בכדי להבין מדוע להשקיע בהשקעה מסוג זה ומה הם היתרונות הכלכליים האפשריים, לצד סיכונים פוטנציאלים בעסקה מסוג זה, חשוב להבין כיצד מתנהלות עתודות הקרקע בישראל.
חלוקת משאבים וייעוד קרקעות
כ-95% מן הקרקעות במדינת ישראל הן קרקעות בבעלות המדינה, ומוקצות לציבור בעסקאות חכירה ארוכות שנים, ללא העברת בעלות בטאבו. בשל כך, מיעוט הקרקעות הפרטיות הקיימות, כ-5% בסך הכל, הן בעלות ערך רב, מה שמבטיח כי קרקע פרטית לכל ייעוד שהוא, תמיד תזכה ליתר ביקוש בשל ההיצע הנמוך.
כל קרקע בישראל, פרטית או בבעלות המדינה, רשומה במנהל מקרקעי ישראל תחת ייעוד מוגדר: למגורים, לתעשייה, למסחר, לחקלאות, ולא ניתן לעשות שימוש בקרקע שלא על פי הייעוד המוגדר שלה. יחד עם זאת, קיימת ההבנה כי בשל היקף האוכלוסייה וצרכי הדיור יש לבצע התאמה ולשחרר יותר קרקעות לצרכי בניית בתים ודירות מגורים, כאשר תהליך זה נקרא הפשרת הקרקע.
רכישת קרקע חקלאית בצפון או בכל אזור אחר בישראל, לאדם פרטי אשר מטבע הדברים לא יעסוק בחקלאות בפועל, היא רכישה לצורך השקעה, שכן קרקע בעלת ייעוד חקלאי ששוויה נמוך באופן משמעותי משווי קרקע מופשרת לבניה.
לא ניתן להתחיל בתהליכי תכנון ובנייה ו/או בנייה בפועל בטרם הפשרת הקרקע כחוק ושינוי הייעוד שלה על ידי מנהל מקרקעי ישראל.
האם כדאי להשקיע בקרקע בצפון?
לצורך המחשה, להלן דוגמה מחיר קרקע חקלאית בצפון: טווח מחירים של יחידת קרקע חקלאית באזור הצפון צפוי לנוע בין 100,000 ל-400,000 שקל, בעוד שקרקע מופשרת באותם אזורים עשויה להאמיר לכדי 600,000 עד 2,000,000 ₪, פי שישה ואך יותר מזה.
רכישה של הקרקע בעודה מוגדרת כייעוד חקלאי, המתנה להפשרה שלה כחוק, ולאחר מכן בנייה עצמית של בית מגורים על הקרקע, תביא לחיסכון כלכלי בן עשרות אחוזים, ובמקרים של קרקע רחבת היקף, גם תאפשר בניה ששל נכס נוסף להשקעה.
למה דווקא בצפון? יתרונות של קניית קרקע בצפון להשקעה
קרקעות בצפון הארץ, ביחס לקרקעות במרכז, מוצעות בעלות אטרקטיבית יותר, הן בשל המרחק מן המטרופולין העירוני, והן בשל ריבוי הקרקעות החקלאיות בצפון, העומדות בתהליכי הפשרה בשלבים שונים. אזורים דוגמת הגליל המערבי, הגליל העליון, רמת הגולן ואזורים נוספים, כוללים מרחבי טבע עצומים וקרקעות חקלאיות, שנקבעו באזורים הללו בשל מזג האוויר הנוח, ריבוי הגשמים, סוג האדמה המאפיינת את האזור ונתונים נוספים.
בזכות כמות הקרקעות החקלאיות הגדולה המוצעת בצפון, הסיכויים להפשרה של הקרקעות האלה גדולים יותר, שכן עדיין יוותרו מאות אלפי דונמים המשתמרים לצרכים חקלאיים, תוך ראיה מרחבית של צרכי התזונה, האקולוגיה והסביבה.
בעוד שקביעת הקרקעות החקלאיות עם קום המדינה התבססה בין היתר על ריחוק של הצפון מן המרכז, התפתחות התשתיות לאורך השנים צמצמו את פערי מטרופולין-פריפריה, וכיום ניתן למצוא ביקוש רב למגורים בצפון ובערי פריפריה אחרות.
מגורים בצפון, בקרקעות חקלאיות שהופשרו, הם מגורים ביישובים הטובלים בליבו של הטבע מחד גיסא, תוך מגוון אפשרויות נגישות למוקדי תעסוקה, בילוי ופנאי מאידך גיסא. פריסה רחבה של רכבת ישראל לצד מתיחת כביש 6, מאפשרים תנועה ונגישות בכל רחבי הארץ, תוך חיסכון מהותי בזמן, הולידו מגוון אפשרויות מגורים ההולכות ומתרחקות מן המטרופולין התל אביבי וסביבתו, תוך הענקת איכות חיים לתושבים.
קרקעות בצפון למכירה – למי מתאימה השקעה מסוג זה?
* משקיעים לטווח הארוך – משקיעים אשר אינם מחפשים אחר תשואה מידית, בעלי אורך רוח כלכלי שמצפים לתשואה גבוהה בטווח זמן בלתי מוגדר שיכול להגיע לכדי מספר שנים.
* משקיעים בעלי הון נמוך – משקיעים אשר מחזיקים בהון עצמי נמוך יחסית, ומעוניינים להשתלב בעולם השקעות הנדל"ן, מבלי להתחייב למשכנתא אימתנית, יגלו כי עלויות הקרקעות החקלאיות נמוכות באופן משמעותי מעלות של נכסי נדל"ן להשקעה, והתשואה האפשרית בגינם גבוהה במיוחד.
* הורים המשקיעים לעתיד ילדיהם – הורים רבים חוזים את הקושי העתידי שברכישת דירה, את עליית מחירי הדירות ומבקשים לדאוג לעתיד ילדיהם בעודם צעירים. רכישת קרקע חקלאית בעלת סיכויי הפשרה כעתודה עשויה להבטיח את עתיד הילדים ולספק עבורם נכס נדל"ן במחיר נמוך בבוא העת.
* צעירים אחרי צבא – בין הרוכשים הפוטנציאליים של הקרקעות החקלאיות בצפון ניתן למצוא לא מעט צעירים אחרי צבא, בשלב בו טרם החליטו היכן להשתקע וכיצד ייראה עתידם. רכישה של קרקע בצפון במחיר נמוך ניתנת גם באמצעות תכניות מימון שונות אשר מתאימות לצעירים שאינם נושאים עדיין בעול פרנסת המשפחה, ומבטיחה כי בבוא הזמן ועם הפשרת הקרקע יוכלו לממש אותה לצרכי בנייה או למכור אותה במחיר גבוה משמעותית ממחיר הרכישה. על אף האמור לעיל – האם אנחנו ממליצים לצעירים לשים את כל הונם העצמי על רכישה שכזו? התשובה היא לא. השקעה בקרקעות מתאימה לאנשים בעלי הון עצמי גדול יחסית, שלא מסכנים את כל כולו ברכישה מסוג זה.
איך לאתר קרקעות חקלאיות לפני הפשרה באזורים שונים בארץ?
קרקעות למכירה מתפרסות על פני מדינת ישראל כולה, מצפון ועד דרום, אלא ששוב לדעת כי בשל הצפיפות המבנית ומיעוט הפעילות החקלאית במרכז הארץ, סיכויי ההפשרה של קרקעות כאלה עשוי להיות נמוך יותר.
בחלקה הדרומי של מדינת ישראל, בשל תנאי מזג האוויר והקרקע המדברית כמעט ולא ניתן למצוא קרקעות חקלאיות, וההתיישבות בנגב מספקת מענה באמצעות אזורי ההתיישבות הדרומיים.
בשל הללו ובשל סיבות נוספות, קרקעות בצפון המצויות בהליך הפשרה, נחשבות לעתודת הנדל"ן המבטיחה ביותר, כמו גם מציעות את היקף הקרקעות הסחירות הרחב והזמין ביותר.
מה חשוב לבדוק לפני שקונים קרקע בצפון?
ניסיונות איתור של קרקע בצפון למכירה יולידו מגוון רחב של אפשרויות, החל מבעלי קרקעות פרטיים שמבקשים לממש את הנכס ואינם מעוניינים המתין להפשרה, וכלה בחברות נדל"ן המתמחות ברכישה ואחזקה בקרקעות פרטיות לצרכי מסחר.
יחד עם זאת, חשוב לזכור כי קרקע חקלאית, לאדם שאין בכוונתו לעסוק בחקלאות, עשויה להיות קרקע נטולת ערך, וכי מטבע הדברים לא כל הקרקעות החקלאיות יופשרו בעתיד.
על מה להסתכל, ממה להיזהר, וכיצד לבחור קרקע לרכישה, בעלת סיכויי הפשרה גבוהים:
# קרקעות בתהליך הפשרה – מוטב לבחור ולהעדיף קרקעות אשר מצויות כבר בתהליך הפשרה, וניתן ללמוד אודות מעמד הקרקע על פי השלב בו היא מצויה על פי רישומי הרשויות.
# רישום בטאבו – בכל רכישה של קרקע חקלאית יש לוודא כי העברת הבעלות מתבצעת בצורה מלאה לרבות רישום בטאבו לטובת הקונה, באופן מיידי.
# עסקאות סחירות – כאשר הקרקע רשומה בבעלות הרוכש, באפשרותו למכור אותה בכל שלב, על פי השווי הריאלי הנוכחי ובהתאם לסטאטוס ההפשרה, ולממש את ההשקעה.
# תקן 22 – תקן 22 הוא כלי בעבור הרוכשים, לבחינת סטטוס הקרקע בכל שלב. התקן מתבסס על ריכוז של פרמטרים שנקבעו על ידי איגוד שמאי המקרקעין ומשרד המשפטים, אשר נועד להערכת שווי של קרקעות אשר אינן מאושרות בנייה על פי ייעודן המקורי והשלב בו הן מצויות בתהליך ההפשרה. תקן זה יסייע בהערכת סיכויי ההפשרה וטווח הזמן הצפוי לכך, ויקבע מחיר ריאלי לקרקע בכל שלב. שימו לב – קרקע זולה מדי עשויה להיות קרקע שלא תופשר לעולם.
